DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE

1° Le propriétaire doit faire jouir le métayer. — Cette obligation résulte de la nature même de la convention; mais elle n'aura pas dans notre contrat le même caractère qu'au cas de bail à ferme; tandis que le baïlkeur à ferme n’a aucun droit à s'immiscer dans l'exploitation, le bailleur à métayage peut, au contraire, concourir, dans une certaine mesure, à sa direction. C'est ce qu'a décidé, avec raison, la Cour de Grenoble en ces termes: « Atlendu que le bailleur, ayant le même intérêt aux produits que le preneur, et étant de plus intéressé à la conservation du domaine en bon état, a le droit de concourir à la direction de l'exploitation » (Arrêt du 20 mars 1863; Sirey, 1863, 2, 108).

Une question assez délicate est celle de savoir ce qui se passerait s’il y avait, de la part du métayer, erreur sur la contenance du domaine ; il nous semble impossible d'appliquer à notre matière les règles de l'art. 1765; car, notre contrat ne comportant pas de prix, On ne saurait parler d'augmentalion ou de diminution de prix.

Mais nous admeltons que le métayer pourrait de-

mander la résiliation du contrat, si le domaine était réduit à de telles dimensions qu'il ne pt plus en tirer assez de fruits pour nourrir sa famille, ou si, au contraire, la contenance était tellement supérieure qu'elle pût l'obliger à des frais de toute sorte, notamment de main-d'œuvre, tout à fait imprévus, et au delà de ses ressources. On peut, en effet, soutenir, dans l’un et l'autre cas, qu’il y a eu erreur sur la substance (arüicle 1110 du Code civil).

Le bailleur doit remettre au métayer un cheptel proportionné à l'importance du domaine, et pouvant suffire aux nécessités de l’exploitation.

Le propriétaire doit également remettre au métayer entrant les engrais, les pailles et Les fourrages laissés par le métayer sortant. Il doit fournir les instruments, tels que cuves, pressoirs, elc., qui sont mis à sa charge par la convention. Les bois qui se trouvent sur la propriété sont généralement exploités directement par le propriétaire; mais, généralement, ce dernier fournit au métayer la quantité de bois qui lui est nécessaire pour son chauffage.

Pour que la jouissance du métayer soit continue, le propriétaire doit tenir en bon état de réparations de toute sorte les bâtiments dépendant du domaine, et destinés à l'habitation du colon ou à l'exploitation.

Il ne suffit pas que la jouissance du métayer soit continue ; il faut aussi qu’elle soit paisible.

Par suite, le bailleur doit s'abstenir de tout fait de

— 170 — | nature à priver le preneur de sa jouissance. Un de ces faits est prévu par l’art. 1723 : « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. »

Pothier faisait à ce sujet des distinctions. « C’est pareillement un trouble que le locateur d’une méltairie apporterait à la jouissance de son fermier, s’il voulait changer la forme d’une partie considérable des terres de ladite métairie, comme s'il voulait convertir une pièce de terres labourables en prairie, ou la planter en bois; le fermier est en droit de s’opposer à ce changement, quelque dédommagement que lui offre le locateur, car le locateur, par le bail qu'il a fait de sa mélairie, à contracté avec son fermier l'obligation de le laisser jouir des terres en la nature qu'elles étaient lors du bail, pendant tout le temps qu'il doit durer; il ne peut donc pas, sans contrevenir à cette obligation, en changer la nature. »

Il nous paraît difficile de ne pas appliquer au bail à mélayage l'art. 1721, ainsi conçu : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

« S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

« Aux termes de l’art. 1722, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est di-

truite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander où une diminution de prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n'y à lieu à aucun dédommagement, »

Il ne saurait être question, en cas de destruction partielle, de demarder la diminution de la redevance: celte diminution se fait d'elle-même, la masse à partager se trouvant réduite. Mais il nous semble que si la part du colon se trouvait, par suite de‘ces circons stances, assez diminuée pour que le colon n'ait même pas sa nourriture, le propriétaire devrait, pour qu’il y eût vraiment diminution proportionnelle de la redevance, renoncer à une partie de ce qui lui est dû, ou, si l’on ne veut pas aller jusque-là, il faut alors donner au colon le droit de demander la résiliation du bail.

Trouble de fait et trouble de droit, — Le propriétaire doit garantir le métayer contre les troubles provenant des tiers, Il faut distinguer le trouble de fait du trouble : de droit ; nous croyons que l’art. 1725, relalif au trou ble de fait, est parfaitement applicable au cas de métayage. Lorsqu'il s’agit d'un trouble de droit, c’est l'art, 1726 qui nous fournit la solution. Si le métayer a été cité en justice, il peut se retirer de l'instance en faisant connaître le bailleur, ou bien il a le droit ide rester en cause en l'appelant en garantie. Si le propriétaire n'obtient pas gain de cause, le métayer peut demander des dommages-intérêts ou la résolution du contrat, suivant l'importance de léviction.

Les domestiques employés par le métayer n'ont pas de recours contre le propriétaire ; ils ne pourraient lui demander la moitié de ce qui leur est dû par le mélayer et encore moins assigner le propriétaire solidairement avec le métayer.

D'après l'art.1771 : « Le fermier ne peut obtenir de remise, lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature, auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. »

Le fermier ne peut également demander une remise lorsque la cause du dommage élait existante et connue à l'époque où le bail a été passé.

Guillouard (Louage, H, n° 620) estime que le preneur seul est chargé de la culture de la métairie et que les dépenses que cette culture entraîne sont à sa charge exclusive, à moins de conventions contraires.

Ce système ne nous paraît pas exact; le métayer n'obtiendrait pas la remise qui lui est accordée par l'art. 1771 s’il était contraint de remplacer à ses frais les choses détruites par force majeure.

I nous semble donc préférable de dire que toutes les acquisitions nécessaires doivent être payées par chacune des parties proportionnellement à la part à laquelle elle peut prétendre dans le produit.

Le quusi-délit du métayer n'engage pas la responsabi-

na —

Lt au propriétaire. — Un quasi-délit du métayer ne saurait engager la responsabilité du propriétaire. Le tribunal de Sancerre, par jugement du 22 avril 1885, confirmé par arrêt de la Cour de Bourges du 30 novembre 1885, a fort bien établi ce point : « Attendu, dit-il (1), que quel que soit le caractère juridique que l’on attribue au eclonage partiaire, le colon ne remplit pas une fonction au nom d'autrui, et qu'il est en général parfaitement libre et indépendant relativement à toutes les opérations se rattachant au colonage dans la gestion duquel le propriétaire ne saurait s’immiscer autrement que pour sauvegarder les droits que lui assurent son contrat et les règles légales ou consuétudipaires qui s’y rattachent. »

Dans le même sens un arrêt de la Cour de Toulouse du 5 avril 1865 (Sirey, 1865, 2, 205).