DÉS GARANTIES ACCORDÉES AU BAILLEUR
La loi a accordé au bailleur certaines garanties pour le recouvrement de ses créances contre le preneur. Ces garanties sont :
1° Un privilège ;
2° Une saisie spéciale plus simp'e que la saisie ordi-
naire et que l’on nomme saisie-qagerte;
2 Le droit de pouvoir saisir certains biens insaisissables, d'après le droit commun.
Du privilège du bailleur. — Le privilège du bailleur établi pour le cas de bail à ferme par l’art. 2102 du Code civil est-il applicable au bailleur à colonage partaire ? Nous n’hésiterons pas à répondre oui. Avant le Code civil le privilège existait à coup sûr à son profit.
Pothier (Traité du contrat de louage, IN° partie, article 2, n° 252), nous dit que les locateurs de maisons et de métairies ont le droit d’être préférés pour les créances résultantes du bail aux autres créanciers de leur fermier ou locataire sur les fruits et sur les meubles qui garnissent la métairie ou la maison.
Le Code civil s'est-il, sous ce rapport, écarté de l’ancien droit ?
Nous, qui considérons le métayage comme un bail et qui ne faisons en cela que suivre la pensée et le langage du législateur (voir les articles 1763, 1764 et 1771), nous ne pouvons nier que le privilège du bailleur existe au cas de bail à métairie comme au cas de bail à ferme.
Ce qui est plus étonnant, c’est de voir la Cour de . Limoges, après avoir fait du bail à métairie un contrat innommé, accorder le privilège au bailleur (Limoges, arrêt du 26 août 1848 ; Sirey, 1849, 2, 321).
«Attendu, dit la Cour, que le bail à colonage partiaire est un contrat innominé, un acte mixte qui participe et du bail à ferme et du contrat de société, mais que dans
l'un ou l’autre cas, il est évident que, lorsque le bailleur-propriétaire a fait des avances ou fournitures au preneur colon, pendant l'exploitation, et pour entretenir l'exploitation, le privilège accordé par l'article 2102 sur les fruits de la récolte de l’année, est applicable au bail partiaire comme au bail à ferme ; que celte solution est favorable à l’agriculture et au colon lui-même, car s’il en était autrement, le colon qui a souvent des besoins ne {rouverait plus les mêmes facilités de la part du propriétaire qui craindrait de perdre ses avances, etc. »
M. Devilleneuve s'exprime ainsi dans une note qu'il a consacrée à l’arrêt que nous venons de citer : « Quant ànous, nous ne nous expliquons pas, nous l’avouerons, comment les auteurs qui soutiennent que le colonage partiaire n’est pas un bail, ne font ensuite difficulté d'accorder en conséquence de ce contrat le privilège de l’art. 210%, soit pour la part des fruits due par le colon au propriétaire du fonds, soit pour le remboursement des avances faites par celui-ci pour l’exploitation. Si le colonage partiaire n’est pas un bail, où se trouve alors le principe de ce privilège que la loi n'accorde certainement pas pour l'exécution des sociétés?
Pour nous, nous nous associons pleinement à cette observation de M. Devilleneuve : le Code a traité notre contrat comme un bail et cela dans plusieurs articles ;
ensuite il accorde au bailleur en général un privilège.
Les auteurs qui, malgré le Code, ne veulent pas considérer le métayage comme un bail, reconnaissent cependant que le privilège du baïlleur est juste et indispensable même au cas de bail à métairie : que font-ils? Ils admettent un privilège, mais il leur est impossible d'établir ce privilège sur une base juridique.
Voilà où l’on en arrive, lorsque l’on prend trop de liberté avec les textes ; et cependant s'il est une matière où l’on doive s’interdire toute fantaisie, c'est bien, nous semble-t-il, lamatière des privilèges.
Quoi qu'il en soit, cette controverse n’a qu'un intérêt purement théorique; pratiquement tout le monde reconnaît l'existence d’un privilège au profit du bailleur à métairie, surtout depuis la loi du 25 mai 1838 (art. 2) eur les justices de paixqui, en s’occupantde déterminer la compétence du juge qui doit connaître de la demande en validité de la saisie-gagerie pratiquée au préjudice du colon partiaire par le propriétaire a, par cela même, nécessairement et forcément admis l'existence du privilège de ce dernier.
Créances garanties par le privilège du bailleur à mé-
taire.
Le privilège de l'art. 2102 garantit au cas de bail à ferme le payement des loyers et fermages. Si les baux sont authentiques ou si étant sous seing privé, ils ont une date certaine, il s'exerce pour tout ce qui est échu où à échoir; à défaut de baux authentiques ou ayant une date certaine, il s'exerce « pour une année
à partir de l'expiration de l’année courante », ce qui si-
gnifie, suivant l'opinion générale, pour les années échues, l’année courante, et une seule année à échoir,
Comment allons-nous appliquer ces règles à notre contrat?
Les fermages sont ici les parts de fruits revenant au propriétaire. Si ces parts existent encore en nature, le bailleur a sur elles un véritable droit de propriété : si elles ont été consommées ou vendues, le bailleur aura une créance contre le métayer, créance se montant à la valeur que ces parts avaient en argent, et son privilège lui garantirale payement de cette valeur.
Un arrêt de la Cour de Paris du 5 mars 1872 (Sirey, 1873, 2, 13) a implicitement admis l'existence du privilège dans le cas qui nous occupe. Cet arrêt a, on effet, admis comme privilégiée une créance de 2,798 francs, valeur attribuée par une sentence arbitrale rendue à Joigny à la moilié des fruits qui revenait au propriétaire.
Bien entendu le privilège s’appliquera aussi bien à nos prestations accessoires pécuniaires ou autres, qu’à la prestation principale.
Nous ne croyons pas que le privilège puisse garantir le payement de la valeur représentant les prestations des années à échoir; autrement il faudrait permettre aux créanciers de se substituer au colon ou de lui substituer un tiers, ce qui ne nous paraît pas conforme à l’art. 1763 du Code civil.
D'après l’art, 2102, le bailleur est privilégié pour
«les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail ».
Parmi ces créances 11 faut compter, sans aucun doute, les avances faites par le propriétaire au métayer en exécution d’une clause du bail.
Mais le privilège s’applique-t-il aux avances faites en dehors de la convention pour permettre au métayer de continuer la culture?
Non, disent les uns : en effet, il n’y a pas de privilège sans texte. Or, comme la loi n’accorde le privilège que pour ce qui concerne l'exécution du bail, comment pourrait-on déclarer privilégiées des créances qui ne résultent point du contrat de bail?
En sens contraire on fait valoir l'intérêt de l’agriculture. Celte considération prévalait déjà du temps de Pothier. Voici comment cet auleur s'exprime au n° 254 de son Traité du contrat de louage :
« On demande si le seigneur de métairie est préféré pour les avances qu’il a faites à son fermier pour faire valoir sa métairie. Il faut distinguer si ces avances ont été faites par le bail même : l'obligation de rendre ces avances faisant partie des obligations du bail même, il n'est pas douteux que le seigneur de métairie doit être préféré suivant le principe qui lui accorde la préférence pour toutes les obligations du bail. Il y a plus de difficultés si les avances n’ont été faites que depuis le bail, car la créance de ces avances naît d’un contrat de prêt séparé et distingué du bail et qui n’en fait point partie.
Néanmoins, il paraît que l'usage a étendu à cette créance les droits des seigneurs de mélairies, surtout lorsque ces avances ont été faites en grains ou autres espèces, et qu'on ne peul douter qu’elles ont été faites pour faire valoir la métairie. Car le seigneur de métairieayant été obligé de faire cette avance pour faire valoir sa métairie, il ya même raison que pour le bail. »
Cette solution est admise aajourd’hui généralement ou à peu près, elle est consacrée ‘par la jurisprudence.
Elle a pour elle un arrêt de la Cour de Limoges du 26 août 1848 que nous avons déjà eu l'occasionde citer (Sirey, 1849, 2, 327): deux arrêts de Paris, du 26 décembre 1871 et du 5 mars 1872 (Sirey, 1873, 2, 13) et un arrêt d'Alger, 25 juin 1878 (Sirey, 1878, 2, 327). Mais nous ne pouvons nous empêcher de reconnaître que cette solution est plutôl dictée par une intention bienveillante à l'égard de l’agriculture que par une interprétation exacte de la loi.
C’est ce qui nous semble résulter avec la dernière évidence du rapport présenté au Sénat, par l'honorable M. Léon Clément. « Les besoins de l'exploitation exigent (Journal officiel, 1880, page 5961), nous dit-il, qu'un compte reste continuellement ouvert entre les parties. Si l’année a été mauvaise, si le mélayer manque de blé pour sa nourriture, s’il faut acheter des semences, des engrais, des instruments agricoles, le bailleur fait habituellement les avances nécessaires : l'intérêt des parties, l'intérêt de l’agriculture exigent
qu'il puisse le faire avec sécurité et il est impossible de méconnaître que les avances faites dans ces conditions, concernent l'exécution du bail, selon les termes mêmes de l’art. 2102 du Code civil. » |
Mais ce qui nous prouve que la chose ne va pas de soi, c'est que le rapporteur a demandé au Sénat de voter l’art. 10 ainsi conçu: « Le propriétaire exerce le privilège de l’art. 2102 du Code civil sur les meubles, effets, bestiaux et produits de récoltes, appartenant au colon pour payement du reliquat du compte à rendre par celui-ci. « Pour nous, nous avouons que tant que cet article du projet ne sera pas devenu texte de loi, nous Conserverons des doutes.
Objets sur lesquels porte le privilège du bailleur. — Le privilège du bailleur porte sur le prix de tout ce qui garnit la métairie et de tout ce qui sert à son exploitation.
Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissaent la métairie lorsqu'ils ont été déplacés sans son consentement et 1l conserve sur eux son privilège, pourvu qu'il en ait fait la revendication dans le délai de quarante jours.
il porte sur la part qui revient au métayer dans la récolte de l'année.
il porte sur les récoltes des années précédentes engrangées dans les bâtiments de la mélairie, et ce à titre d'objets garnissants.
I porte sur les récoltes de l’année en cours à titre
de récoltes, et le privilège peut être exercé tant que les fruits se trouvent sur le fonds et alors même que le métayer les aurait vendus à un tiers.
En ce sens (Limoges, 26 août 1848; Sirey, 1849, 2, 321), Sirey fait remarquer avec raison, nous sembletil, que « l'arrêt ci-dessus, en admettant l'exercice du privilège du bailleur sur les fruits du fonds, même après la vente aui en aurait été faite par le fermier, semble poser comme condition à cet exercice que les fruits n'aient pas encore été livrés à l'acheteur et cette restriction est conforme au sentiment général des auteurs. »
Rang du privilège du bailleur. — D'après l'art. 2102 « les sommes dues pour les semences ou pour les frais de ia récolte de l’année sont payées sur Le prix de la récolte, et celles dues pour ustensiles sur le prix de ces ustensiles par préférence au propriétaire dans l’un et l’autre cas. »
Une question s'élève sur le point de savoir si les domestiques loués au mois ou à l’année, outre le privilège de l’art. 2101, ont le privilège établi par l'art. 2102, La Cour de Limoges a adopté la négative dans un arrêt du 1° février 1882, qui nous paraît fort bien motivé : « Attendu, dit la Cour, qu'il s'agissait, dans l'espèce, des salaires des gens de service dont le droit élait garanti seulement par l’art. 2101 du Code civil, c’est-àdire privilégié exclusivement sur tous les meubles de leur débiteur, qui aux termes du bail n’était pas le pro-
priétaire, mais le colon seul, et que la portion des fruits que Magdinier (le propriétaire) détenait alors après le partage opéré ne pouvait pas être saisie par les domestiques du domaine...
« Attendu qu'il est évident que le privilège de l’article 2102 ne peut être invoqué par les domestiques ordinaires, que ces derniers, en effet, doivent faire tout ce qui leur est commandé par le chef de l’exploitation, et qu'il serait impossible sans {enir une complabilité difficile , minulieuse et même impraticable pour les propriétaires ruraux, de constater jour par jour à quels travaux ont été soumis les ouvriers, afin d'établir dans quelle mesure la récolte serait frappée de leur privilège et de déterminer parmi des gens (ous employés à l’ensemble de la même exploitation, mais peut-être à des traviux d'espèce différente, ceux dont le salaire serait privilégié sur les fruits. »
De la saisie-gagerie. — La saisie-gagerie a pour but d'assurer au bailleur l’exercice de son privilège ; elle lui permet, sans qu'il ait besoin d'être muni d’un titre exécutoire de faire mettre sous la main de la justice les effets et fruits qui sont dans les bâtiments loués et sur les terres à ce seul effet d'empêcher le locataire ou fermier, en les faisant disparaître, de compromettre l'existence du privilège qui est inscrit dans l'art. 2102. C'est une saisie de précaution.
Par suite l'art. 819 du Code de procédure s’est mal exprimé en disant que le bailleur pouvait faire
or opérer cette saisie un jour après le commandement,
Boitard (quatorzième édition revue par MM. Colmet- Daage et Glasson, tome 11, page 538) fait remarquer que le commandement est un exploit d'huissier contenant un ordre de payer et fait en vertu d’un titre exécutoire. Or ici le bailleur n’est pas porteur d'un titre exéculoire ; autrement il prendrait directement Ja voie de la saisie-exéeution qui l’autoriserait non seulement à mettre les biens de son débiteur sous la main de la Justice, mais même à les faire vendre. — Le mot commandement est donc inexact, c’est d'une sommation que veut parler notre article.
D'après l’art. 10 de la loi du 25 mai 1838, dans les cas où la saisie-gagerie ne peut avoir lieu sans permission de justice, cette permission sera accordée par le juge de paix du lieu où la saisie devra être faite, toutes les fois que les causes rentreront dans sa compéteace. S'il y a opposition de la part des tiers pour des causes et pour des somnes qui, réunies, excéderaient celte compétence, le jugement en sera déféré aux tribunaux de première instance.
Depuis la loi de 1838 il n’est plus possible de contester que le droit à la saisie-gagerie appartienne au bailleur à métairie ; l'art. 3, en effet, après avoir donné compétence au juge de paix en matière de saisie-gagerie, ajoute que : «S$ile prix principal du bail consiste en denrées ou prestations en nature, appréciables d’après les mercuriales, l'évaluation sera
faite sur celles du jour de l'échéance, lorsqu'il s'agira du payement des fermages. Dans tous les autres cas elle aura lieu suivant les mercuriales du mois qui aura précédé la demande. Si le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d’après les mercuriales, ou s'il s'agit de baux à colons partiaires, le juge de paix déterminera la compétence en prenant pour base du revena de la propriété le prineipal de la contribution foncière de lannée courante multiplié par 5.»
* Depuis cette loi on a soutenu que l’art. 819 ne parlant que du payement des lovers et fermages, la saisiegagerie ne pouvait s'appliquer aux autres créances résultant du bail.
Mais l’art. 2102 ayant établi larègle que Le privilège pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et la saisie-gagerie n'élait qu'un mode d'exécution du privi- Iège, cette théorie ne saurait être admise.
C'est ce qu'a reconnu la Cour de Lyon dans un arrêt du 9 juillet 1860 (Sirey, 1860, 2, 520).
« Attendu, dit cet arrêt, que l’art. 819 du Code de procédure civile doit être entendu en ce sens que la saisie-gagerie peut procéder pour toutes créances résultant du bail; que, restreinte judaïquement aux loyers et fermages échus, elle ne pourrait appartenir aux propriétaires dont les fonds sont cultivés par les colons partiaires, puisqu'ils n'ont droit à aucun fermage proprement dit. »
Les avances faites par le propriétaire au mélayer ne sont exigibles qu'après que le métaver s'est procuré, par la vente de sa part, les ressources nécessaires au remboursement.
C'est ce qu'a décidé la Cour d'Alger, par un arrêt du 25 juin 1878 (Sirey, 1878, 2, 327), ajoutant que le propriétaire qui avant cette épaque opère une saisie-gagerie pour arriver au remboursement de ses créances, porte au colon un préjudice dont il doit lindemniser.
Du droit de pouvoir saisir certains objets insaisissables d'après le droit commun. — D'après Part. 592 du Code de procédure civile, ne peuvent être saisis lors d’une saisie-exéCution :
1° Les objets que la loi déclare immeubles par destination. |
2 Le coucher nécessaire des saisis, ceux de leurs enfants vivant avec eux, les habits dont les saisis sont vêtus el couverts.
3° Les livres relatifs à la profession du saisi jusqu'à la somme de trois cents francs à son choix.
4 Les machines et instruments servant & l'enseignement pralique ou exercice des sciences el arts, jusqu'à concurrence de la même somme el au choix du sais.
5° Les équipements des militaires suivant l'ordonnance el le grade.
6° Los outils des arlisans nécessaires à leurs occupations personnelles.
7° Les farines el menues denrées nécessaur'es à la con-
sommation dusaisi et de sa famille pendant un mois. 8° Enfin une vache,ou trois brebis ,ou deux chèvres, au choix du saisi avec les pailles, fourrages el grains nécessaires pour la litière el la nourriture desdits animaux pendant un mois.
L'art. 533 déclare tous ces objets saisissables « pour fermages et moissons des terres à la culture desquelles ils sont employés ». Mais l’art. 593 ajoute que les objets spécifiés sous le n° 2 du précédent article, c’està-dire le coucher nécessaire des saisis, ceux de leurs enfants vivant avec eux, les habits dont les saisis sont vêlus el couverts, ne pourront être saisis pour aucune créance. Remarquons que ces règles sont communes au bail à ferme et au bail à métairie, et coneluons-en une fois de plus, qu'en l'absence d'un acte spécial de loi, c'est au titre du louage qu'il nous faut chercher le droit commun de notre contrat.
