DISSOLUTION DU CONTRAT DE MÉTAYAGE

Le contrat de mitayage prend fin :

1° Par la perte totale du domaine. — C'est là une hypothèse assez peu pratique.

On pourrait cependant faire rentrer dans ce cas celui où le domaine entier est exproprié pour cause d'uüilité publique, il y a controverse sur ce point (V. Aubry et Rau, IV, $ 366).

Le tribunal de Marseille, dans un jugement du 29 août 1873 (Sirey, 1874, 2, 154) confirmé par arrêt de la Cour d’Aïx du 27 mai 1875 (Sirey, 1875, 2, 143) a décidé que la destruction des vizgaoles pair le phylloxera constitue une perte totale de 11 enose louée qui autorise le preneur à demander la résiliation de son bail, même dans le cas où il aurait pris à sa charge Ja destruction des récoltes par cas fortuits et imprévus.

Au cas de perte partielle, nous ne croyons pas qu'on puisse appliquer à notre matière la règle de l'art. 1722 d'après laquelle le preneur peut, suivant les circonslances, demander une diminution duprixou la résilia-

tion même du bail. La situation est, en effet, bien différeute; la pertepartielle subie par le domaine diminuera dans la même proportion le revenu du métayer et celui du propriétaire. Au contraire, au cas de bail à ferme, il y aurait eu sans l’art. 1722 une injustice flagrante. Le fermier eût vu diminuer l'étendue et l'importance de sa jouissance, tout en continuant à être tenu de payer l'intégralité du prix. Un argument d’analogie ne saurait donc trouver sa place ici.

Malgré cela, lé Sénat a cru devoir accorder en pareil cas le droil à la résiliation, non plus comme l'avait fait | l'art. 1722 pour le bail à ferme au seul preneur, mais aux deux parties. Voici comment s’exprimeé l’art. 8 :

& Si, péndäiit la durée du bail, lés objets qui y sont cGiipris soit délruits en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

S'ils në sont détruits qu’en partie, le bailleur peut se refuser à fairé 1es réparations où les d'penses nécessaires pour les rémplacer ou les rétablir; le preneur et lé bailleur peuvent dans ce cas, suivant les circonstances, demander Ia résiliation du bail.

Si la résiliation est p'ononcée, à la requête du bail: leur, le juge appréciera l'indemnité qui pourrait être dué aù preriéul, Coliformémént au dernier paragraphe de l’art. 7 de là présente loi. »

Jusqu'à Ce que cé projet sait devenu une loi, nous persistons à croire que la perte partielle ne donne pas le droit à la résiliation.

Le contrat de métayage est-il dissous par ta norte l'une où l'autre partie?

Plusieurs systèmes différents ont été proposés pour la solution de cette question : 4° Ceux qui font rentrér le métayage dans le contrat de société devraient, sémble t-il, décider, conformément à l'art. 1865-3°; que « là société finit par la mort naturelle de quélqu'un des associés ».

Mais ces auteurs, parmi lesquels il faut surtout eitér Troplong (Société, n° 887, et Méplain, n° 314), n’ont pas voulu admettre, ee qui n'était cependant que la conséquence logique de leur système, à savoir la dissolution du contrat par la mort du propriétaire.

Ils arrivent à cé résultat en assimilant notre contrat à uné société en commandite par actions; le propriétaire serait l'associé actionnaire vis-à-vis duquel la 50: ciété à été formée intuitu negotii et, par suite, la société n’en cContinuerdit pas moins, après sa mort, avec ses représentants; le métayer serait le gérant vis-à-vis duquel la société à été formée onu personæ, el dont la mort mettrait fin au contrat. |

M. Laireille (Revue critique, t& XXV, p: 399) fait remarquer avec raison que « l'argumentation de M. Troplong n’est peut-être pas irréprochable quand il dit que c'est par une exception formelle que l’article 1865, qui dissout la société au décès de lun quelconque des associés, n’est pas applicable au propriétaire, et que ce n'est que par l'effet de semblables

exceptions, que les sociétés commerciales peuvent durer, après le décès des actionnaires anonymes ou commanditaires. Outre que les exceptions sont de droit étroit, et que la loi n’a nulle part formulé celle dont il s’agit ici, il faut reconnaître que le propriétaire doit plutôt être comparé à un associé en nom collectif qu'à un actionnaire, avec d'autant plus de raison que ceux qui suivent l'opinion de M. Troplong le font d’ordinaire gérant de la société. »

Quant à nous, qui n’admettons pas le principe d'après lequel le mélayage serait une société, nous ne saurions bien entendu admettre les conséquences plus où moins fantaisistes qu'en tirent ses partisans.

Ceux qui considèrent le colonage partiaire comme un contrat de louage d'ouvrage sont plus logiques, et se contentent de résoudre la difficulté qui nous occupe par l'application des art. 1795 et 1796 du Code civil : « Le contrat de louage d'ouvrage est dissous par la mort de l’ouvrier, de l'architecte ou entrepreneur » (art. 1795). »

Mais le propriétaire est tenu de payer en proportion du prix porté par la convention à leur succession, la valeur des ouvrages faits et celle des matériaux préparés, lors seulement que ces travaux où ces matériaux peuvent lui être utiles. »

Cette conséquence découle logiquement du système, mais Comme nous croyons avoir établi plus haut que le

système élait inadmissible, nous ne nous y arrêterons pas plus longtemps.

Quant à nous, nous resterons fidèle au principe que nous avons posé au début, et en l’absence d'un texte de loi formel nous appliquerons purement et simplement l’art. 1742 : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur. » :

Toutefois certains auteurs ont cru pouvoir apporter à cette règle rigoureuse un tempérament d'équité. « Les héritiers du métayer, disaitdéjà Coquille, sont tenus de continuer l'exercice de la métairie, comme se dit en location et conduction... parce que le labourage et la nourriture du bétail ne sont choses d'industrie exquise et que la fonction en est vulgaire, commune el aisée. Toutefois, ajoute-t-il, siles hommes qui ont entrepris la métairie viennent à décéder et ne laissent que des femmes ou petits enfants, je crois que le propriétaire ne devra pas contraindre ces survivants à l'exercice de la métairie. »

Le système de Coquille avait été consacré par le tri bunal d'Auxerre par un jugement en date du 25 août 1855. La Cour de Paris, par un arrêt en date du 21 juin 1856 (Sirey, 1856, 2, 560) a décidé que le bail à colonage constituait un véritable contrat de louage et non un contrat de société, et qu'en conséquence ce bail n’était pas résilié par la mort du preneur.

Guillouard à parfaitement établi en ces termes le

système consacré par la Cour de Paris : « Il nous paraît impossible de faire une concession que né permet pas l'art. 1742 : il ést vrai qué la veuve et les enfants mineurs vont avoir une lourde tâche, probablement disproportionnée à leurs forces, ét on comprendrait très bien que la loi apportât pour cette hypothèse une exception à la règle de la continuation du bail; mais l'exception n'existe pas et nous ne pouvons la süppléér: D'un aütre côté, si le métayer avait été prudent, il aurait pu éviler cet inconvénient à ses héritiers, en faisant insérer dans le bail une clause de résolution pour le cas où il décèderait avant le terme fixé pour sa durée.

« D'ailleurs si grand que puisse être pour la veuve et les enfants l'inconvénient qui résulte de la continuation du bail, il ne l’est pas plus que dans le bail à ferme ordinaire où nous avons Couslaté que la mort du fermier ne mettait pas fin àu bail. »

On objecteà notre théorie l’art. 1763. L'intuilus personæ, nous dit-on, joue un rôlé ÿrépondérant dans lé contrat de mélayage et il seräit étonnant que cette considération qui a semblé décisive au législateur lorsqu'il s'agissait de la transmission éntre-vifs du droit au bail, ne lui ait pas paru suffisante lorsqu'il s'est agi de la transmission après décès. On a répondu avee raison, que l’art. 1763 sous-etitend simplément dans notre contrat une clause qui peut être introduite

dans ün contrat de bail ordinaire, la clause qué le pre-

neur ne pourra ni sous-louer ni céder son bail el que, cependant, personne n’a songé à conclure de celte prohibition que cés baux ne seraient point transmissibles aux hériliers. C’est ce qu’a décidé la Cour de Lyon par arrêt en date du 3 janvier 1555.

«Attendu qu'il n’y à aucune solidarité, aucune relation de dépendance entre le droit de céder où de sous-louer le bail et celui de le transmettre par succession, une foule de baux contenant la défense de sous-louer, du de céder le bail sans qu'on en ait jamais conelu que ces baux fussent résolus à la mort du preneur. »

Marcadé (VI, 495), fait du reste observer, avec raison, qu'il est infiniment moins grave pour un bailleur, d'être exposé seulement à voir passer ses terres plus tard et pour le seul cas du décès du preneur de son choix, aux mains de l'héritier de ce preneur (héritier qu’il connaît peut-être, qu’il peut savoir capable de continuer la bonne exploitation de son auteur, qui est souvent un fils exploitant déjà la métairie avec son père etqu'il y a d’ailleurs espoir de ne voir arriver que dans bien des années), que de courir le danger de voir la métairie passer, dès qu'il plaira au preneur, dans les mains d’un individu étranger à ce preneur et complètement inconnu du bailleur.

Au reste, ce qui diminue beaucoup limportance de la question, c'est l’usage si général de ne conelure le

contrat de mélayage que pour un an,ce qui atténueles

inconvénients reprochés à notre système. En réalité c'est le législateur qui est responsable, fant qu’il n'aura pas parlé nous devrons appliquer les principes généraux du louage.

Nous faisons d’ailleurs des vœux pour voir bientôt consacré l'art. 6 du projet de loi, voté par le Sénat, le 18 juin 1880. « La mort du propriétaire de la métairie ne résout pas le bail à colonage. Le bail est résolu par la mort du preneur. La jouissance des héritiers cesse à l’époque consacrée par l'usage des lieux pour l'expleitation des baux annüels. »

Effet d'une contlilion résolutoire. — Notre contrat prend fin par l'effet d’une condition résolutoire comme le défaut par le bailleur ou le preneur de remplir ses engagements (art. 1184 et 1741).

La Cour de Bordeaux, le 28 juin 1854, a décidé que la condamnation du colon à un emprisonnement pendaut un temps assez long pour le mettre hors d'état d'exploiter la nu sue la résiliation du contrat (Sirey, 1855, 2, . Le 20 mars 1863, la Cour de Grenoble a décidé que ÿ bail à métairie prenait fin quand le colonexécutait malses engagements et quand, par suite, la discorde régnait dans l'exploitation (Sirey, 1863, 2, 198).

Résolution du droit du bailleur. — 1° Evicrion. — Au cas d'éviction du bailleur, on décide généralement

que le bail sera respecté, pourvu qu'il n'excède pas les

bornes dans lesquelles il reste un acte d'administration, c'est-à-dire la durée de neuf années.

2° Vente. — Tout bail peut être résolu par la volonté de l'acheteur dans les deux cas suivants :

1° Si le bail n’est pas écrit ou n'a pas date certaine;

2° Si le bailleur a réservé cette faculté dans le bail à l'acquéreur éventuel (art. 1743).

L'art. 1748 dispose que l'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par Le bail d’expulser le fermier ou locataire en cas de vente est en outre tenu d'avertir le locataire au temps d’avance.usité dans le lieu pour les congés. Il doit avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l'avance. Le métayer devra t-il être traité, comme le locataire ou comme le fermier? Il nous semble difficile d'admettre qu'il faille prévenir un an à l'avance pour un contrat qui la plupart du temps n’est conclu que pour un an. Le mieux semble donc de se conformer aux usages reçus. C’est ce qu’a du reste fait le projet de Code rural voté par le Sénat dans : son art. 7: « S’il a été convenu qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait résilier, cette résiliation ne peut avoir lieu qu’à la charge par l'acquéreur de donner congé suivant l'usage des lieux. »

Dans ce cas, comme dans celui qui est prévu par le dernier paragraphe de l’article précédent, le colon a droit à une indemnité pour les dépenses extraordinaires qu’il a faites jusqu'à concurrence du profit qu'il aurait pu en tirer pendant la durée de son bail. La ré-

silialion en cas de vente reste régie, au surplus, par les art. 1743, 1749, 1750 et 1751 du Code civil.

Expiration du terme fixé. — S'il y a un terme stipulé, le contrat prend fin bien entendu à l’arrivée de ce terme, alors même que ce dernier ne serait indiqué que d'une manière implicite.

C'est ce qu'a décidé la Cour de Limoges dans un arrêt du 20 décembre 1821, rapporté par Dalloz, et ainsi conçu : « Attendu que le bail des héritages ruraux cesse de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait d'après la culture en usage dans le pays; — attendu que l'usage du Haut-Limousin et de l'arrondissement de Rochechouart en particulier, est de faire les baux à colonage pour un an; — attendu dès lors que le bail à colonage consenti à Pierre Marange le 1 novembre 1820 a cessé de plein droit le 1% novembre 1821 et sans qu'il fût besoin de la part de Descubes du Châtenet de signifier un congé; — attendu qu2 Pierre Marange ne peut prétendre qu'il y a en sa faveur facile reconduction, puisqu'à l'expiration de son bail un nouveau colon s’est présenté de la part de Descubes du Châtenet; — attendu que néanmoins il paraît équitable de donner quinzaine à Pierre Marange pour se procurer un lieu où il puisse se retirer, sans néanmoins que ce délai puisse occasionner aucune consommalion de fourrage, ni aucun dommage quelconque au préjudice de Descuhes du Châtenet. Qu'il

eu suit qu'il y à lieu surtout d'ordonner lévalualion du

cheptel par Jui fourni à Pierre Marange dans les trois jours de la signification de l'arrêt. »

Congé. — Pour mettre fin au contrat de métayage renouvelé par la tacite reconduction, il faut donner congé dans les délais d'usage ; et cela quelle que soit la théorie que l’on adopte sur la nature juridique de notre contrat.

En effet, si on le considère comme un cas particulier du louage, il faut appliquer Part. 1736 ; si on lui attribue le caractère d’une société, une renonciation doit intervenir. Si enfin on regarde le mélayage comme un contrat innommé, on appliquera les usages locaux, c'est le droit commun des art. 1159 et 1160.

Le congé n'est assujetti par la loi à aucune forme sacramentelle. Le congé même verbal est valable, sauf les diflicultés de la preuve. Dans le projet de Code rural voté par le Sénat, les artieles 1774, 1716, 1777, 1718 sont déclarés applicables à notre matière : l’art, 1775 est omis.

Confusion. — Mutuel dissentiment. — Nous n’eutrerons dans aucun détail sur ces deux modes de dissolution du contrat de métayage ; ils sont régis par Île droit commun des contrats.