PRÉLIMINAIRES

Avant d'aborder le sujet qui va nous occuper, il nous semble nécessaire de parler en quelques mots de la propriété, qui est le droit de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, C’est un droit qui ne trouve de limites que dans les obstacles que les lois de la nature et les exigences de l'intérêt social opposent à son exercice, Mais si, en principe, le

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droit de propriété apparaît avec ce caractère exclusif et absolu, en fait, la volonté de celui qui en est investi peut le modifier de façon à faire participer un autre que lui à la jouissance de quelques-uns des attributs dont se compose ce droit considéré dans son intégrité. Quand un propriétaire use ainsi de la faculté qu’il a de se dépouiller d’une portion plus ou moins étendue de sa propriété pour en investir un autre, le droit de propriété ainsi démontré ne subsiste plus tout entier entre ses mains; il est modifié, restreint au profit de ce dernier. Ces modifications, ces restrictions s'appellent en droit « servitudes », expression énergique destinée à peindre l’état d’une chose procurant, contre sa destination de chose soumise au droit de propriété, un avantage à une autre personne qu’à son propriétaire.

Ceci posé, il est urgent, pensons-nous, avant de parler des servitudes qui forment, pour ainsi dire, un droit particulier, de jeter un coup d’æil sur le droit commun de la propriété foncière, Il consiste en une série de limitations que la loi fait subir aux attributs de la propriété immobilière, dans l'intérêt des propriétés immobilières voisines, En l’établissant, le pouvoir social use du droit dont il est investi d'imposer aux membres d'une de ces agrégations humaines ,

qu'on appelle un état, la somme de sacrifices nécessaires au maintien de l'agrégation tout entière. Une fois constitué, il a pour résultat heureux d'introduire et de perpétuer entre voisins ces relations pacifiques, bienveillantes, amicales, qu’un régime de liberté absolue aurait bientôt troublées , et de faire régner entre eux ces idées de charité et de tolérance mutuelle sans lesquelles une société n’est pas possible. La loi française, en restreignant ainsi le droit de propriété de chacun dans l'intérêt de tous, a fait entre voisins un véritable traité de paix dont nous allons étudier quelques-unes des clauses telles qu’elles se trouvent écrites dans le titre IV du deuxième livre du Code civil sous le nom de servitudes ou services fonciers.

Ea doctrine en distingue deux sortes : les unes sont personnelles, les autres réelles. Nous passerons les premières sous silence pour nous occuper seulement d’une partie des autres qui seules retiennent le nom de servitudes. Elles dérivent, d’après le Code, soit de la situation naturelle des lieux, soit de la loi, soit du fait de l’homme,

Cette classification ne nous paraît pas tout à fait exempte de reproches ; et d’abord la distinction des servitudes en légales et naturelles est, croyons-nous, sans intérêt au point de vue de

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l'application des règles du droit; car, ainsi que nous le dit M. Demolombe , « les servitudes qui dérivent de la situation des lieux sont aussi évidemment imposées par la loi qui les consacre, comme pareillement celles qui sont imposées par la loi dérivent elles-mêmes de la situation des lieux puisqu'elles ont pour but de gouverner Îles rapports des propriétés contiguës. » On voit par là que cette différence n’existe pas en réalité, qu’elle réside tout entière dans les mots et nullement dans les choses. Ainsi, la nécessité de contribuer au boruage des propriétés voisines et la construction des murs de clôture, dans certains cas déterminés, constituent des droits et des obligations d’une nature tout à fait identique et qui auraient dù être compris sous une même rubrique ; cependant , l'obligation de bornage se trouve placée parmi les servitudes natureiles, et celle de contribuer à la construction des murs de clôture figure parmi les servitudes légales. On peut ensuite contester que la qualification de servitudes convienne à de pures obligations légales, comme celles du bornage et de la mitoyenneté, surtout en présence de l’article 1370 du Code civil, qui fait dériver de l'autorité de la loi les engagements involontairement formés entre propriétaires voisins, et de l’articie 651 du même Code, qui appelle obligations ces pré-

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tendues servitudes légales. Il est incontestable d’abord que chez les Romains ces sortes d’obligations n'étaient pas considérées comme des servitudes, et si Ulpien se sert quelquefois de ce mot en parlant, c’est simplement au figuré, ainsi qu’il l’explique du reste lui-même. Les jurisconsultes coutumiers, et entre autres Pothier, ont eu bien soin de suivre les errements du droit romain, comme il était rationnellement et philosophiquement juste de le faire; il est impossible, en effet, de considérer comme des servitudes ces restrictions qui résultent pour le droit de propriété et de la situation naturelle des lieux et des dispositions de la loi. Il est vrai que l’opinion contraire nous fait cette objection: Si, dans les servitudes établies par la loi, vous trouvez un fonds dominant, un fonds servant et une charge qui grève l’un au profit de l’autre, vous avez tous les éléments constitutifs d’une servitude et par suite une servitude véritable. Prenons pour exemple la prohibition qui est contenue dans l’article 6714 : « Il n’est permis de planter des arbres de haute tige qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants ou par les usages constants el reconnus. » N’y at-il pas, dans cette hypothèse, deux servitudes corrélatives et bien nettement tranchées, chaque fonds est créancier et débiteur à la fois; car

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chacun doit et possède à la fois cette servitude, cette charge imposée; chaque propriétaire est obligé de se soumettre à cette charge qui pèse sur ses fonds, mais en même temps chaque propriétaire a le droit d'exiger de l’autre pareil accomplissement et pareil respect. Nous ne pouvons, malgré ces arguments, être convaincus.

Quel est alors, en effet, le fonds dominant ? Quel est le fonds servant? Évidemment ni l’un ni l'autre ; car, ainsi que nous l’avons déjà remarqué , tel est le droit commun de toutes les propriétés, et cette parfaite égalité de position des héritages est, au plus haut degré, exclusive du caractère de la servitude. De plus, aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété étant le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements, les restrictions apportées à ce droit ne sont pas des servitudes, mais constituent bien, comme nous le disions tout à l'heure, le régime commun de la propriété en France; ce sont des accessoires inséparables du fonds lui-même qui en consacrent la liberté, telle que le législateur la reconnaît. Et comment concevoir autrement la propriété? Voudrait-on une jouissance illimitée et sans frein ? Mais ce serait retourner à la barbarie et vouloir, comme résultat final, les dé-

sordres et la guerre qui rendraient impossible toute jouissance et tout exercice du droit de propriété. Nous pensons donc que les obligations appelées par le Code servitudes légales ne sont que la réglementation de la propriété par le législateur dans l'intérêt égal de chacun des propriétaires et aucunement des servitudes, ainsi que le veut l'opinion contraire, Il est vrai toutefois qu’il existe un caractère commun aux charges personnelles qui souvent sont l'accessoire d’ane servitude véritable, ainsi qu'aux engagements légaux qui figurent dans le Code sous le nom de servitudes légales et naturelles, c’est-àdire qu’on n’est jamais tenu des uns et des autres que « propler rem », et qu’il est toujours possible de s’y soustraire par l'abandon du fonds servant. Mais cette considération qui peut expliquer comment les rédacteurs du Code ont admis une pareille classification ne suffit pas pour la justifier.

Quoi qu'il en soit, ne pouvant réformer le Code, nous devons en étudier les dispositions relatives aux servitudes ainsi définies par l’article 637 : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage appartenant à un autre propriétaire. » Ainsi, pour qu’il y ait servitude, il faut qu'il y ait un fonds dominant, qui profite de la charge imposée à un autre fonds, appelé généra-

lement fonds servant, Nous ne pouvons toutefois embrasser l’étude de toutes les obligations appelées servitudes par la loi, étude qui offre un champ très-vaste et presque sans limites ; aussi, pour ne pas dépasser les bornes qui conviennent à un ouvrage tel que celui-ci , nous contenteronsnous d'examiner ce qui a trait aux servitudes établies par la loi, laissant de côté ce qui concerne les servitudes dérivant de {a situation des lieux et celles qui sont établies par le fait de l'homme ; mais, auparavant, il nous faut passer en revue quelques principes généraux indispensables à connaître.

Remarquons tout d’abord que les servitudes, constituées sur un héritage pour l'utilité ou l'agrément d’un autre héritage, ont le même caractère de perpétuité que le fonds lui-même, dont elles sont des dépendances et des qualités souvent fort importantes et qui jouent un grand rôle dans la pratique. Souvent, en effet , de l'existence d’une servitude peut dépendre la réussite d'entreprises agricoles ou industrielles, qui, sans elle, n’auraient fait que végéter. Aussi le législateur , comprenant bien ce rôle important et soucieux de ne pas le restreindre, a-t-il fait, en faveur des servitudes , en les rendant perpétuelles, une exception à cette grande règle de la législation moderne, qui n’admet pas de

démembrements perpétuels du droit de propriété,

Il est vrai, toutefois, que s’il arrive souvent que l'avantage que retire un fonds de l'existence d’une servitude est presque incalculable et nullement en comparaison avec le tort qu’elle cause aux voisins ; il faut bien convenir , par contre, que les servitudes sont une source de contestations et de procès, souvent fort dispendieux. Mais quelle chose ici-bas n’a pas son mauvais côté !

Les servitudes, à la différence des droits d’usufruit et d’usage, qui peuvent être établis sur des meubles et des immeubles , ne sauraient l'être que sur des immeubles au profit d’autres immeubles ; et cela secomprend, puisqu'il n’y a que cette classe de biens dont la situation , par rapport les uns aux autres, reste permanente,

Notons enfin, en passant, que le législateur, pour ne pas blesser les susceptibilités de l’époque, appela tout d’abord les droits dont nous nous occupons « services fonciers » , bien que plus loin, dans le même titre, entraîné par l’habitude , il se soit servi du mot « servitude, » Il a eu soin aussi de nous avertir que la servitude n'établissait aucune prééminence d’un héritage sur l’autre, vérité que, dans l’état actuel de la législation , il était inutile dénoncer.

Ceci posé, nous allons nous occuper des servitudes établies par la loi qui ont pour objet, d’après l’article 649, l'utilité publique ou communale ou l'utilité des particuliers. Nous n’étudierons que les servitudes comprises dans la seconde partie de cette définition, qui ont pour but l'utilité des particuliers, laissant de côté celles dont fait mention l’article 650 et qui sont plutôt du ressort du droit public et administratif que de celui du droit civil proprement dit.

C’est à l’article 652 qu’il nous faut recourir pour avoir la nomenclature des servitudes que la loi a établies dans l'intérêt des particuliers. Cet article est conçu en ces termes: « Partie des obligations établies par la loi est réglée par les lois sur la police rurale ; les autres sont relatives au mur et au fossé mitoyens, au cas où il y a lieu à contre-mur, aux vues sur la propriété du voisin, à l’égout des toits, au droit de passage. » Nous pouvons, d’après ce texte, formuler une division en cinq parties correspondant aux cinq servitudes qui y sont énumérées; plus un chapitre spécial concernant la distance à observer pour la plantation des arbres et des haïes vives, matière qui, croyons-nous, doit être traitée à part. Enfin, avant d'aborder cette étude, il nous faut rechercher s’il n'existe pas encore d’autres servitudes établies par la loi dans l'in-

ST térêt des particuliers ; nous aurons donc en tout

sept chapitres ainsi répartis :

Chap. I. Existe-t-il encore d’autres servitudes d'utilité privée en dehors de celles établies par l’article 652 ?

Chap. II. De la mitoyenneté,.

Chap. III, De la distance à observer pour la plantation des arbres et des haies vives.

Chap. IV. De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions,

Chap. V. Des vues sur la propriété du voisin, Chap. VI. De l'égout des toits, Chap. VII. Du droit de passage.