DU MUR MITOYEN

$ 1e — Quand un mur est-il mitoyen.

Les mots mitoyen, mitoyenneté sont, selon les uns, un composé des deux pronoms, moi, toi, indiquant que la chose mitoyenne appartient à la fois à deux propriétaires. Ils dérivent, selon d’autres, de moitié ou mitan, mots signifiant milieu, Ne sachant quelle est la meilleure étymologie, nous laisserons à de plus savants, le soin d’élucider cette grave question,

Mais, s’il n’est pas indispensable de connaître l'origine de ce mot, il n’en est pas de même de sa siguification, qu’il nous faut étudier. La mitoyenneté qui a pris naissance, non dans le droit romain, où il ne pouvait en être question à cause de l’espace libre qu’on laissait habituellement autour des héritages, mais dans nos anciens pays coutumiers et principalement dans ceux de Paris et d'Orléans, est une véritable communauté dont les règles concordent souvent avec celles de la communauté ordinaire, mais qui en a aussi de particulières qui lui sont diamétralement opposées quelquefois. C’est ainsi

qu’il est défendu à tout propriétaire d’une chose mitoyenne d'en demander, contre le gré de l'autre, le partage ou la licitation ; cela ressort clairement de l’article 656, duquel il résulte que l’abandon de la mitoyenneté est le seul moyen donné au propriétairé, pour se dispenser de contribuer aux réparations ou reconstructions, D’un autre côté, les modes d’acquisition forcée, les genres de preuves, les présomptions sont tout autres également; enfin, quelques-uns du moins des effets de la mitoyenneté diffèrent de ceux de l’indivision ordinaire : tel est par exemple le droit que possède chaque propriétaire, de retirer de la chose mitoyenne, tous les services qu’elle peut rendre, d’après sa destination habituelle, et quand même il serait obligé pour cela d’y opérer quelques changements.

Ainsi, le mur mitoyen est celui qui appartient indivisément aux deux propriétaires, de telle façon que chaque parcelle qui le constitue est la propriété commune de tous les deux, Il faut donc, pour qu’un mur soit mitoyen, ou qu’il ait été bâti à frais communs par les deux voisins, ou que bâti par l'an, l’autre en ait acquis la mitoyenneté en payant au premier une somme déterminée. Ceci est facile à concevoir en théorie; mais comment arriver, en pratique, à établir que les voisins ont bâti le mur à frais communs

ou que l’un en a acheté la moitié à l’autre, qu’il est mitoyen, en un mot? On y arrive de trois manières, soit par titre, soit par les présomptions légales écrites dans l’article 653, soit enfin par suite de la possession d’état continue qui engendre la prescription.

Premier mode. — De la mitoyenneté par titre, nous n’avons presque rien à dire : la seule hypothèse qui puisse, au premier abord, paraître quelque peu difficile, mais dont la solution ne nous retiendra pas bien longtemps, est celle où un titre fournirait la preuve de la mitoyenneté d’un mur qui, d’un autre côté, porterait des marques certaines de non-mitoyenneté. Nous pensons que, dans ce cas, le mur doit être déclaré mitoyen; car les marques de nonmitoyennelé ne soni qu’une simple présomption établie par la loi en faveur de l’un des propriétaires voisins, pour arriver à déterminer la qualité du mur en l'absence d’autres preuves plus certaines, comme celles provenant d’un titre, par exemple, contre lesquelles elles ne sauraient prévaloir, quelque respectables qu’elles soient d’ailleurs. Et il importerait peu que les marques de non-mitoyenneté existassent depuis plus de trente ans, à partir de la date du titre; car de deux choses l’une : ou elles existaient avant lui,

et alors ce dernier leur a ôté toute la force probante qu’elles pouvaient avoir, tellement que, “si elles existent encore, c’est par pure tolérance: ou elles lui sont au contraire postérieures, et ici encore le résultat sera le même, car on ne peut se changer à soi-même la cause de sa possession, Remarquons, toutefois, qu’il en serait autrement si le propriétaire qui a mis, trente ans, Ou plus auparavant les marques de nonmitoyenneté, les avait en même temps signifiées à son voisin.

Second mode. On peut aussi, pour établir la mitoyenneté d’un mur, se prévaloir des présomptions que la loi établit, en vertu de sa toute-puissance, dans l’article 654, Code civil, ainsi conçu : « Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné. — Lors encore qu’il n’y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets ou corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur ; — dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux ou filets de pierre, » Ce mode nous retiendra plus longtemps que le premier ; car il nous faudra passer successivement en revue plusieurs hypothèses controversées.

Mais auparavant remarquons que les présomptions établies par la loi sont très-rationnelles, puisqu’elles sont fondées sur l'observation et l'expérience qui démontrent chaque jour que l'homme agit, en général, dans le sens le plus conforme à ses intérêts. Notons aussi que c’est surtout dans les villes que ces présomptions acquerront le plus de force; là, en effet, chacun étant, d’après l’article 653 , obligé de se clore, forcera naturellement, afin d’éviter des frais, son voisin à construire, par moitié, le mur qui devra les séparer.

Une première hypothèse concerne le mur servant de séparation entre deux bâtiments ; qu'ils soient situés à la ville ou à la campagne, affectés ou non à la même destination, la loi ne distingue pas , le mur sera mitoyen jusqu’à l’héberge (vieux mot qui signifie toit) et même au-delà, en supposant qu'il la dépasse. Le cas dans lequel les deux toits sont de même hauteur est fort simple et n'offre pas de difficultés, mais que décider lorsque l'élévation des toits est inégale et que, bien entendu, il n’existe pas de titre établissant la mitoyenneté du mur dans toute sa hauteur ; car, alors, il n’y aurait plus de question ? Nous pensons que la mitoyenneté n'existe que jusqu’à l’héberge la moins élevée ; car, au-dessus, le mur ne servant plus à la séparation des bâti-

ments, mais seulement de soutien au plus élevé, il est présumable que le propriétaire inférieur n’a pas contribué à sa construction. La même solution devrait être adoptée si une partie du mur excédait le toit du bâtiment. le plus élevé, au propriétaire duquel elle appartiendrait comme reposant sur sa chose.

Dans lhypothèse où le toit inférieur, au lieu d’être droit, s’abaisserait d’un seul ou des deux côtés, il nous semble raisonnable et conforme au texte de l’article 653 de décider que la mitoyenneté suivra l’inclinaison du toit; car, de deux choses l’une : ou le propriétaire inférieur a construit le premier, et alors il est évident qu’il n’a élevé son mur qu’à la hauteur de son toit, en ui donnant la même direction ; ou, le bâtiment -upérieur étant le plus ancien, il est clair également qu’il n’aura acheté que la mitoyenneté ce la partie qui lui était strictement nécessaire pour sa construction. Il en serait de même, croyons-nous, pour le mur le long duquel s’élèverait la cheminée du voisin, et cette partie seulement serait mitoyenne sur laquelle s’appuierait le tuyau de la cheminée.

Lorsque d’un côté il existe un bâtiment, et de l’autre seulement des traces prouvant qu’il en a existé autrefois, nous adoptons l’avis de Pothier, qui nous dit que ces vestiges font présumer la

communauté du mur jusqu’à la hauteur où ils se trouvent. Si, au contraire, il n’y avait pas de traces, le mur ne serait pas mitoyen, lors même que du côté opposé au bâtiment il y aurait une cour ou un jardin entourés de murs; cette Solution repose sur l’article 653, qui établit la présomption de mitoyenneté dans deux hypothèses seulement, entre bâtiments d’abord, entre cours et jardins ensuite, et entre enclos dans Îles champs, c’est-à-dire entre terrains bâtis ou non bâtis, mais jamais entre bâtiments d’un côté et enclos de l’autre; or, il ne nous est pas permis d'étendre les présomptions créées par le Code, qui sont de droit étroit ; donc, il ne peut être ici question de mitoyenneté, et cela sans distinction entre les villes et les campagnes. Ajoutons que cet arguinent de texie est corroboré par la raison qui nous démontre que le mur est une partie intégrante et essentielle du bâtiment, sans laquelle il ne pourrait exister, et qui, par suite, doit appartenir au propriétaire de l’immeuble.

Enfin, supposons deux propriétaires dont les maisons sont séparées par un même mur, sans qu'aucun des deux ait de titres qui combattent la présomption de mitoyenneté, l’un pourra-t-il assigner l’autre aux fins de s’entendre condamner à enlever la partie du toit qui repose sur le mur, ou du moins à acheter la mitoyenneté; car,

dit-il, ma maison est fort ancienne, et la vôtre payant pas trente ans de date, le mur doit m’appartenir? Nous le croyons ; car, dans le cas d’une construction récente adossée à un mur appartenant exclusivement à un voisin, il faut, pour que l’autre voisin en acquière la mitoyenneté, qu’il paie la moitié de sa valeur, Or, le propriétaire ayant trente ans pour réclamér ce paiement, on ne devra pas le déposséder , parce qu'il ne laura pas encore exigé, bien qu'un laps de temps déjà long se soit écoulé depuis l'achat, Par suite il ne peut y avoir, dans notre cas, de présomption de mitoyenneté,

L'article 653 présume, en second lieu, que tout mur servant de séparation entre cours et jardins est mitoyen., Il n'existe pas de difficulté lorsque le mur sépare une cour d’une autre cour ou un jardin d’un autre jardin, c’est l'hypothèse de l’article, et le mur esi toujours mitoyen ; mais la controverse commence lorsque le mur sépare un jardin d’uve cour; dans ce cas, en effet, quelques auteurs ont pensé que le mur n’était pas mitoyen et devait appartenir en entier au propriétaire de la cour qui a plus de raison, disentils, d’être close qu’un jardin, Nous ne sommes pas de cet avis ; nous pensons, au contraire, que l’article 653 ne doit pas être entendu avec cette grande rigueur grammaticale ; il ne nous paraît

pas aussi formel qu'on a bien voulu le dire, et porte « entre cours et jardins »; non entre deux cours ou deux jardins. Nous ne voyons pas, du reste, que le propriétaire d’une cour ait plus d'intérêt à se clore que celui d’un jardin qui aura des légumes et des arbres à protéger contre les voleurs ou la dent des animaux. Or, si l’intérêt est le même, le mur, qu’il se trouve à la ville ou à la campagne, devra être déclaré mitoyen, ce qui, selon nous, est la présomption du Code, et cela lors même que l’un des héritages serait clos de murs de tous côtés et que l’autre ne le serait que de haies ou même ne le serait pas du tout, car le texte ne distingue pas.

Quand le mur sert de séparation entre héritages se trouvant dans les champs, la présomption légale étant plus restreinte, la mitoyenneté n’est présumée que lorsque ces héritages sont enclos, c’est-à-dire entourés de tous côtés soit de murs, soit de haies, Cela se conçoit; car on n’a pas là le même intérêt à éviter les soustractions, qui seront toujours d’une valeur très-minime , et la vue des voisins. Mais, objecte-t-on, si d’un côté vous avez un parc entouré de murs élevés et solides, et de l’autre un tout petit champ clos seulement par d’humbles palissades, ferez-vous payer au propriétaire de ce dernier la moitié du mur et absorber ainsi le minime

profit qu'il retire de son champ? Sans doute ce résultat serait fâcheux, et un propriétaire riche qui agirait ainsi ne mériterait guère l’estime des honnêtes gens ; mais, enfin, la loi est là, qui ne peut prendre en considération de semblables hypothèses, lesquelles, du reste, ne se présenteront que irès-rarement, pour ne pas dire jamais. Or, la loi dit : « Est présumé mitoyen tout mur séparant deux enclos dans les Champs. » Dans lhypothèse, les deux héritages sont enclos ; donc le mur qui les sépare est mitoyen.

Nous en arrivons à la quatrième hypothèse, qui s'occupe des murs situés dans les champs, entre deux fonds non clos et qui, ne rentrant pas dans les présomptions établies par l'article 653, ne doivent pas, selon nous, être regardés comme mitoyens. Mais s’il n’y avait pas de marque ou de titre établissant la propriété exclusive de ce mur, au profit de l’un des voisins, il n’en faudrait pas moins le présumer commun, puisqu'il n’y aurait pas de raison de l’attribuer à l’un plutôt qu’à l’autre,

Que décider enfin en ce qui concerne Îles murs de soutènement ou de terrasse ? Nous nous plaçons bien entendu dans l’hypothèse où il n'y aurait pas de titre et-où il ne serait pas prouvé dans l'intérêt duquel des propriétaires le mur a été construit, Nous croyons qu’il faut distinguer

entre le mur de soutènement ne s’élevant qu’au niveau du sol supérieur et celui qui au contraire s'élevrait au-dessus. Dans le premier cas, le mur appartient en entier au propriétaire du fonds supérieur, comme faisant partie intégrante de son sol et aussi parce que l’article 658 ne déclare mitoyens que ceux servant de séparation entre deux héritages, ce qui n’est pas ici le cas, Dans la seconde hypothèse, le mur tout entier est mitoyen, comme formant clôture; et n’est-ce pas rationnel? Quand, en effet, le mur de soutènement s'élève au-dessus du sol supérieur le mur entier est mitoyen ; car la partie supérieure à partir du sol le plus élevé est mitoyenne, d’après l'article 653, comme formant séparation entre des héritages; or, d’après les principes, un mur mitoyen ne pouvant reposer sur un Mur nonmitoyen, la partie inférieure doit également être présumée mitoyenne , c’est du reste l'opinion de presque tous les auteurs. Mais le même accord est loin de régner sur le premier point. Lorsque le mur ne s'élève pas au-dessus du sol supérieur, nous pensons qu’il appartient exclusivement dans ce cas au propriétaire de ce sol: car c’est lui qui a le plus d'intérêt à le faire construire pour soutenir ses terres. Il importe peu, en effet, au propriétaire inférieur que le sol s'écroule ; car sa propriété ne sera pas diminuée, il bé-

néficiera même des terres provenant de l’éboulement; dès lors, il est peu probable qu’il contribue à la construction du mur de soutènement, à la propriété duquel, par conséquent, il ne saurait prétendre, à moins d’un titre contraire,

Troisième mode. — Nous avons vu que la preuve de la mitoyenneté d’un mur pouvait dériver d’un titre et des présomptions établies par la loi; il nous reste encore à parler d’un troisième mode par lequel la mitoyenneté peut être acquise: c’est la prescription, Remarquons simplement que les faits de possession y donnant lieu doivent être bien caractérisés et ne pas

consister en de simples tolérances de voisinage qu’on soufire toujours,

$ 2, — De la non-mitoyenneté des murs.

Lorsqu'un mur n’est pas construit sur le bord extrême d’an héritage et qu’il n’y a pas, au-delà, de langue de terre le séparant du fonds voisin, qu’en un mot il divise les deux fonds, nous avons vu qu’il était mitoyen et que la mitoyenneté s’établissait de trois façons; nous allons maintenant étudier les trois choses qui peuvent la faire disparaître, le titre et les marques contraires, l'effet des prescriptions,

nt ie

Quant au titre, rien de plus simple, il s’agit seulement de s'en rapporter à ce qui s’y trouve énoncé ; car on est alors en présence d’un fait incontestable qui fait évanouir toutes les présomptions. Le titre devrait, en général, pour produire effet, émaner des deux voisins qui y auraient figuré contradictoirement, mais nous ne croyons pas qu'il serait absolument sans valeur s’il consistait en un titre simple énonçant la contenance du fonds dans laquelle la totalité du mur serait comprise; dans ce cas, en effet, il corroborerait le dire de celui qui linvoque et rendrait très-vraisemblable sa prétention,

Les marques de non-mitoyenneté sont énumérées dans l’article 654, ainsi conçu : « IL y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté et présente de l’autre un plan incliné ; — lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon, ou des filets ou corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur ; — dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre. » C’est cet article qui va nous guider dans notre élude sur les marques de nonmitoyenneté qui résultent de l’état matériel du mur et de la forme extérieure de sa construction,

et d’où le législateur conclut que celui-là est propriétaire du mur qui, seul, en supporte les inconvénients ou en recueille les avantages,

Les marques üe non-mitoyenneté qui, par leur nature, s'appliquent tantôt au mur entier, tantôt à une certaine partie seulement, sont de deux espèces : 1° lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté et présente de l’autre an plan incliné, le mur est présumé appartenir tout entier au propriétaire du côté duquel est l’égout, car il est censé avoir voulu ou avoir dû recevoir toute l’eau qui tombe sur son mur ; 2 le mur appartient encore en entier à celui du côté duquel il y a un chaperon, des filets ou corbeaux en pierre qui y auraient été mis, lors de sa construction.

Le chaperon est le toit du mur, formé, en général, de matériaux autres que ceux du mur lui-même. Les filets, ou larmiers, sont des moulures qui font saillie au bas du chaperon, afin de rejeter l’eau à quelque distance du mur. Les corbeaux, enfin, sont des pierres faisant saillie et laissées dans le mur, dans le but de soutenir des poutres et d’en augmenter la portée lorsque, plus tard, on voudra bâtir. Il ne faut pas Îles confondre avec les pierres d’attente qui font également saillie, mais à l’extrémité seulement des murs, et qui sont destinées à relier le nouveau

bâtiment que lon construira à l’ancien, Ces pierres ne sauraient servir de marques de nonmitoyenneté ; il serait, en effet, absurde que celui qui ne possède pas la maison fût propriétaire unique de l’un des murs. Les corbeaux doivent, d’après l’article 654, être de pierre et mis en bâtissant le mur; s’ils l’ont été après coup, le propriétaire du côté opposé pourra, dans l’année, intenter l’action possessoire et demander le rétablissement des choses en leur état primitif. S'il a laissé passer ce délai, il aura trente ans pour demander, au moyen de l’action pétitoire, la suppression de ces marques: plus tard, il ne serait plus temps, et on les considérerait comme faites à la même époque que le mur lui-même,

Sile mur, au lieu d’avoir des marques d’un seul côté en avait des deux, faut-il en conclure qu’il est mitoyen? Nous ne le pensons pas, bien que ce soit la solution ancienne, car de deux choses l’une, ou le mur se trouve dans les conditions nécessaires pour être, d’après l’article 653, présumé mitoyen et alors les marques sont inutiles. Ou bien il s’agit d’un mur auquel les présomptions de l’article 653 ne peuvent pas s’appliquer et, dès lors, il ne saurait être légalement présumé mitoyen, puisque les présomptions étant de droit étroit on ne saurait en établir en dehors de cet article.

Ici se place la question fort controversée de savoir si Particle 654 est limitatif ou s'il est permis de reconnaître des marques de nonmitoyenneté, autres que celles qu’il indique. Trois opinions sont en présence ; la première dit non; la seconde oui jusqu’à 450 fr., non audessus, Enfin la troisième que nous adoptons admet l’affirmative quelle que soit la valeur, et, en effet, l'article 653, qui établit la présomption de mitoyenneté , réserve expressément la preuve qui peut résulter de la marque du contraire: donc toute marque sera admissible, et l’article 654 confirme cette opinion, car rien dans sa forme p’est limitatif; il vient simplement, pour faciliter la tâche du magistrat, donner quelques exemples de ce que peuvent être ces marques contraires, Cette opinion nous paraît logique; car il serait bien dur de dépouiller un propriétaire, par cela seul que les marques de l’article 654 seraient remplacées sur son mur, par d’autres, dont on se sert encore dans la province où il habite, tant l’habitude en est enracinée.

Nous admettons ici, en ce qui concerne le conflit entre les titres et les présomptions de non-mitoyenneté, ce que nous avons admis déjà lorsque nous avons parlé des titres et de la mitoyenneté. Le titre, pensons-nous, doit toujours l'emporter sur les présomptions, Mais par quels

modes ou preuves pourra être combattue la présomption de non-mitoyenneté ? Par titre d’abord, cela va sans dire et aussi par d’autres circonstances ; car le Code qui, dans l’article 653, dispose que la présomption de mitoyenneté pourra être combattue par des titres ou des marques du contraire, n'indique aucun mode spécial de preuves pour combattre la présomption de nonmitoyenneté qui en résulte; donc elle peut l’être de toute façon.

En troisième lieu, enfin, la non-mitoyenneté s’acquiert par la prescription, en vertu de laquelle un voisin prétend avoir acquis la propriété exclusive du mur. La question étant la même pour les haies et fossés que pour les murs , nous allons la résoudre dès à présent pour mavoir plus à y revenir, La prescription est un mode d’acquérir la propriété des haies, murs, fossés en général ; or, pourquoi n’en serait-il pas de même dans le cas qui nous occupe, puisque rien ne s'oppose à ce qu'un communiste acquière de cette façon le droit de son coassocié. Il faut, bien entendu, pour qu’il en soit ainsi, que les faits de possession soient bien certains et ne permettent pas d’équivoque ; ce qui arriverait dans le cas, par exemple, où l’un des voisins aurait seul abaissé la hauteur du mur, primilivement mitoyen, ou l'aurait seul réparé, Nous avons déjà vu qu’un

voisin peut également , en sens inverse, acquérir par la prescription la mitoyenneté d’un mur, d’une haie ou d’un fossé qui auparavant ne l'étaient pas ; mais ici encore les faits de possession doivent être bien caractérisés et ne pas appartenir à cette classe de relations de bon voisinage que l’on tolère toujours. On peut aussi acquérir la propriété d’un mur, haie ou fossé, appartenant exclusivement à son voisin.

La possession exclusive que nous venons d’étudier, pouvant servir à établir la prescription dans notre cas, doit pouvoir également servir aux actions posséssoires , de telle sorte que celui qui aurait possédé le mur, le fossé ou la haie, l’an et jour requis, devrait être maintenu au possessoire. Ceci, je crois, est incontestable. Remarquons seulement que la présomption légale de mitoyenneté ne sera pas vaincue par la présomption de propriété qui n’existe que jusqu’au moment où le propriétaire prouve, au moyen d’un titre ou des marques de non-mitoyenneté ellesmêmes, qu’il est véritablement propriétaire.

$ 3. = Des effeis de la non-mitoyenneté.

Lorsqu'un mur séparant deux héritages appartient exclusivement à un seul propriétaire , il est en état de non-mitoyenneté, état qui impose au

propriétaire une obligation , mais qui, en même temps, lui accorde un droit corrélatif,

Obligations. — L'obligation dont nous voulons parler est écrite dans l’article 661 : « Tout propriétaire joignant un mur a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur totale où la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. » Gette disposition , qui est une dérogation à la maxime : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique», est cependant fort sage: sans elle, en effet, des capitaux considérables et beaucoup de terrain eussent été perdus. Get article ne contient qu'une simple faculté écrite en faveur de celui qui n'est pas propriétaire du mur. Remarquons en passant que, par propriétaire, nous entendons aussi l’usufruitier, l'usager, lemphytéote, qui en exercent les droits. Le propriétaire peut, s’il le veut, renoncer à la faculté qui lui est accordée ; seulement, pour être valable, la renonciation devra être faite en termes exprès, clairs et précis; car la présomption est qu'il n’y aura pas renoncé, et il n’y aurait pas renoncé, par cela seul, par exemple, qu'il se serait engagé à ne pas bâtir

sur son fonds; Car on peut acheter la mitoyenneté d’un mar pour autre chose que pour bâtir.

Le texte de l’article 664 s'applique à toute espèce de murs quels qu’ils soient, qu’ils soutiennent un bâtiment on servent seulement de clôture. Peu importe que le mur soit construit en pierres de taille, moellons ou boue, etc., qu'il soit situé à la ville ou à la campagne, qu’il soit antérieur ou postérieur à la promulgation du Code, pourvu que ce soit un mur, on peut en acquérir la mitoyenneté; il faut cependant excepter ceux qui sont placés hors du commerce comme n'étant pas susceptibles de propriété privée et faisant partie d’édifices publics, tels qu’églises, prisons, théâtres, Mais il a été jugé qu’un hôtel de préfecture ne rentre pas dans cette catégorie d’édifices et qu’on peut, par suite, acquérir la mitoyenneté de ses murs. L’article 661 s'applique au mur tel qu'il est et sans qu’il soit besoin de demander le consentement du propriétaire, qui est forcé de consentir à ce que son voisin achète la mitoyenneté, tellement qu’il ne pourrait détruire son mur pour en rebâtir un nouveau, à frais communs, sur la limite même de leurs propriétés ; l’article 661 prévient cette objection en obligeant l’acquéreur de la mitoyenneté à payer la moitié du sol sur lequel le mur est bâti, Ilen serait ainsi, même si le

propriétaire avait annoncé déjà l'intention de détruire son mur.

Une autre condition encore est nécessaire pour que la mitoyenneté d’un mur puisse être acquise , il faut qu’il joigne immédiatement le fonds voisin, et cela se conçoit facilement ; car, si le propriétaire du mur a laissé de l’autre côté une langue de terre, quelque minime qu’elle soit, il ne serait pas juste d’en faire bénéficier le voisin; il semble même que dans ce cas la mitoyenneté ne puisse être acquise puisque le mur n’est pas à fin d’héritage, exceptons toutefois le cas de fraude où il serait prouvé que c’est uniquement par mauvaise foi que le propriétaire a laissé un espace de terrain d’une exiguité telle qu’il ne saurait servir à quoi que ce soit, si ce n’est à éluder la disposition de la loi. La preuve de cette fraude sera toujours fort difficile à faire, mais en la supposant acquise, nous croyons que le propriétaire pourraît être forcé de céder, à dire d'experts, non-seulement la mitoyenneté de son mur, mais encore la parcelle de terrain qui se trouve de l’autre côté, à moins qu’il n’aime mieux détruire son mur et en reconstruire un autre à frais communs, sur la limite des héritages,

La faculté d'acheter la mitoyenneté d’un mur est accordée sans limites, à toute personne

joignant ce mur et sans qu'aucun délai fatal soit exigé pour la demander. On peut donc, dix, vingt, cent ans même après la construction d’un mur en acheter la mitoyenneté , en se conformant aux préceptes édictés par la loi. Bien plus, on peut,. lorsqu'on a perdu la mitoyenneté, rentrer dans son premier droit aux mêmes conditions que si on ne l’avait jamais eu.

Celui qui veut acheter la mitoyenneté d’un mur n’est pas le moins du monde tenu de donner les motifs qui le poussent à cet acte ; car cette faculté est de droit commun et dépend de la seule volonté de l'acquéreur, qui peut l'exercer lors même qu’il y aurait dans le mur des jours de souffrance ou des fenêtres ouvrantes; mais alors la valeur de ces ouvertures devra être déduite du prix total si elles demeurent ouvertes. Une question très-controversée naît à propos des premières d’entre ces ouvertures : le propriétaire qui a acheté la mitoyenneté du mur peut-il les faire boucher ou * bien est-il obligé de les souffrir malgré son titre de propriétaire du mur. Une première opinion, que nous n’admettons pas, répond: oui, il devra les conserver ; lorsque le voisin les a ouvertes, il en avait le droit; or, pour détruire ces ouvrages légalement établis, il faudrait un texte de loi qui, heureusement, n'existe pas,

— Ah —

Cette mesure pourrait, du reste, avoir des résultats déplorables en rendant, par exemple, obscures et inhabitables certaines parties de l’édifice éclairées par ces jours, Ces raisons, quoique graves, ne nous touchent pas, et nous nous rangeons du côté de l’autre opinion, qui prétend qu’en acquérant la mitoyenneté, le voisin acquiert tous les droits qui en résultent; car, dit-elle, s’il en était autrement, à quoi eût servi l’acquisition de cette mitoyenneté? Le but du législateur eût été manqué, et l'acquéreur n’eût pas été mieux clos qu'auparavant ; et il lui eût fallu, pour remédier à cet état de choses, construire lui-même un second mur à peu de distance du premier. La doctrine adverse se ruine, du reste, complètement en admettant, comme elle le fait, que l'acquéreur pourrait, en bâtissant, obstruer les jours existants ; comment, en effet, acquerrait-il plus de droits en faisant une nouvelle construction, qu’il n’en avait quelque temps auparavant, bien que le prix et les conditions fussent les mêmes? Enfin, les inconvénients, qui peuvent en résulter pour le vendeur du mur, sont, il est vrai, regrettables, mais il ne peut en accuser que son incurie ; car il devait bien penser que, dès que le mur serait debout, le voisin avait le droit d’en acquérir la mitoyenneté, Donc les ouvertures pourront

être bouchées, et cela lors même qu'elles existeraient depuis plus de trente ans; car la prescription ne court pas contre celui qui ne peut agir: or, le voisin ne pouvait en demander la fermeture contre le propriétaire exclusif du mur ; il pouvait, il est vrai, acquérir la mitoyenneté, mais justement cette faculté est imprescriptible, Le voisin peut donc, à moins qu’il n’y ait un titre contraire , et lors même qu’il n’achèterait la mitoyenneté que dans ce seul but, faire fermer toutes les ouvertures qui se trouvent dans le mur, et ce travail sera supporté par moitié par les deux propriétaires.

Ce que nous venons de dire ne s'applique pas aux fenêtres ouvrantes, dont l’acquérear ne peut pas , croyous-nous, demander la fermeture lorsque le propriétaire les a acquises par titre ou par destination du père de famille, ou enfin par prescriplion, car ce sont alors des servitudes véritables qui s’exercent sur son fonds et qui sont régies par les règles relatives à ce sujet. Or, ne pouvant les faire supprimer avant d’acquérir le mur, il ne peut pas plus le faire après qu’il Pa acquis, puisque le mur lui a été vendu ayec toutes ses qualités bonnes et mauvaises et que les vues sont une de ces qualités. 11 va sans dire que s’il en était autrement, il pourrait les faire supprimer.

Nous venons de voir qu’on peut acheter la mitoyenneté d’un mur entier, mais peut-on acheter celle d’une partie seulement, d'une moitié, d’un tiers, par exemple, soit de la hauteur, soit de la longueur? On l'enseignait autrefois et il n’y a pas de raison pour qu’il n’en soit pas ainsi encore aujourd'hui, seulement il ne faut pas pousser cette doctrine aussi loin que l'ont fait certains auteurs, qui enseignent qu’on peut même acheter nne certaine épaisseur du mur, ce qui est inadmissible, parce que le mur qui perd une partie de son épaisseur n’est plus un mur, mais un amas de pierres qui croulera au premier vent. Lorsqu'on achète la mitoyenneté d’une portion seulement de la hauteur d’un mur on doit la prendre à partir de la base, l'article 661 est très-explicite sur ce sujet et veut que toujours la moitié du sol soit payée, qu’on achète toute la hauteur du mur ou une minime partie seulement. Cela tient à ce que le propriétaire ne saurait être forcé de supporter sur sa chose une autre chose qui n’est pas sa propriété exclusive; seulement, si le premier propriétaire avait, pour une cause quelconque, augmenté notablement les fondations de son mur, l'acquéreur survenant postérieurement ne serait pas tenu de payer la moitié de ces fondations,

car il y a là non-seulement la base du mur

mitoyen, mais encore un travail sui generis auquel celui qui achète doit rester parfaitement étranger puisqu'il n’en retirera aucun profit. Il est bien entendu que c’est la moitié de la valeur actuelle du mur que l’acheteur doit payer , quelle que soit la dépréciation. qu’il ait subie depuis sa construction. Et, lors même que le mur aurait été construit plus solidement qu’il n’était nécessaire, il faudrait néanmoins en payer la valeur réeile ; l'avantage en sera encore à l’acquéreur qui aura moins de réparations à faire. Dans le cas où les parties ne s’entendraient pas sur le prix, il faudrait qu’elles s’en rapportassent à un expert, et si, le prix étant fixé, le vendeur ne le recevait pas, il aurait, pour se faire payer un privilége d’après l’article 2103, Code civil, et même une action en résolution de vente. Les frais seront à la charge de l’acheteur.

Nous avons encore une dernière question à résoudre : un des copropriétaires d’un mur désire acheter la mitoyenneté d’une partie de ce mur, exhaussé par son voisin, sans qu’il y ait contribué, le peut-il? Nous ne croyons pas le doute possible en présence des termes si clairs et si formels de l'article 660 : « Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté, en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié

du sol fourni pour l’excédant d'épaisseur, S'il y en à »

Droits. — Nous avons étudié l'obligation imposée au propriétaire d’un mur non-mitoyen ; voyons maintenant les droits qui peuvent lui appartenir et qui sont au nombre de deux. El peut d’abord forcer son voisin à acheter la mitoyenneté et, en second lieu , le contraindre, dans les villes et les faubourgs, à contribuer aux constructions des murs qui séparent les deux héritages.

La première proposition : le propriétaire peut forcer son voisin à acheter la mitoyenneté de son mur est-elle vraie? Nous le croyons, quoiqu’une opinion contraire, basée sur de graves raisons, se soit formée. La nôtre, du reste, est généralement suivie, bien qu’elle puisse sembler bizarre au premier abord et contraire même à l'esprit général des textes relatifs au mur mitoyen ; car, si l’article 661 permet bien au voisin de forcer le propriétaire à Jui vendre la mitoyenpeté de son mur, aucun texte n'autorise le propriétaire à forcer le voisin à l’acheter. La situation que nous examinons résulte uniquement, dit l'opinion contraire, de la faute du propriétaire qui ayant, lors de la construction du mur, le droit de forcer son voisin à contribuer aux dépenses ne l’a

pas fait ; s’il le regrette maintenant, tant pis pour lui, il est trop tard, nous ne pouvons le plaindre, Ces raisons sont graves, nous ne saurions cependant les croire décisives, et voici pourquoi : la loi, d’abord, se montre partout favorable à la mitoyenneté ; en second lieu, bien que notre système ne soit, il est vrai, déduit d’aucun texte, il trouve cependant, au moyen d’un raisonnement bien simple, un puissant appui dans l’article 668, Code civil, qui permet au propriétaire de forcer le voisin à contribuer, pour moitié, aux frais de construction du mur; or, comment prétendre que celui qui, en abattant son mur pour le reconstruire ensuite, pourrait forcer le voisin à contribuer pour moitié à cette reconstruction, ne pourra le contraindre à acheter la mitoyenneté de ce mur, Qu’'y a-t-il de plus onéreux dans un cas que dans l’autre ? Rien, absolument rien ; la seule différence réside dans l’époque où la contribution est demandée : au moment de la construction dans un cas; après, dans l’autre. Nous croyons, dès lors que le voisin peut être forcé d’acheter la mitoyenneté du mur, il sera obligé d’en payer la moilié de la valeur, ainsi que la moitié également de la valeur de l’emplacement sur lequel le mur est bâti, mais cela n’aura lieu que jusqu’à la hauteur légale et dans les villes et les faubourgs seulement, c’est-à-dire dans les endroits

où le propriétaire pourrait contraindre le voisin à contribuer aux frais de construction.

Dans cette seconde proposition, nous allons voir que le propriétaire peut contraindre son voisin à contribuer, dans les villes et les faubourgs , aux constructions des murs qui séparent les deux héritages. Nous n’allons. plus être ici forcé, comme tout à l'heure, de recourir aux inductions pour établir notre théorie, l’article 663 nous offrant un appui solide et s'exprimant en ces termes : « Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et les faubourgs , à contribuer aux constructions et réparations de la clôlure faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins, assis ès dites villes et faubourgs. » Et il termine en indiquant la hauteur que doit avoir le mur de clôture, qui est de 26 à 52 décimètres. 11 n’y a que dans les villes et faubourgs que cette disposition est obligatoire, cela s’explique facilement par les risques beaucoup plus grands auxquels la propriété est exposée dans ces lieux. Aussi, concluons-nous de là, que cette disposition, contrairement à celle de l’article 661, est d’ordre public et n’admettons-nous pas, comme l'ont fait certaines Cours, que les particuliers puissent y contrevenir. Les voisins ne pourraient non plus s'engager in fulurum à ne pas demander

l'exécution de cette obligation ; car cet engagement serait nul et non-avenu, cette disposition étant une véritable loi de police et de sûreté à laquelle il n’est pas permis aux particuliers de porter atteinte et cela, par application de l’article 6, Code civil. Il faut adopter la même décision en ce qui concerne la hauteur äu mur; ni l'un ni l’autre des voisins ne pourrait s’engager à ne pas demander plus tard que lé mur qui, actuellement , n’a que 20 décimètres, soit élevé à la hauteur légale, à 26 décimètres par exemple.

Supposons maintenant qu'il n'existe aucun mur entre deux héritages et que l’un des propriétaires éprouve le besoin dese clore. Il est clair que, par application de l’article 663, il pourra forcer son voisin à contribuer à la construction qui est présumée utile à tous les deux; mais le voisin pourra-t-il se décharger de cette obligation en abandonnant la moitié du sol nécessaire à l’emplacement du mur? La question est très-controversée, nous croyons, malgré l'opinion de la Cour de Cassation, de certaines Cours d’appel et de quelques auteurs, que le voisin n’a pas la faculté de choisir entre la participation à la construction et l'abandon de son terrain; mais qu'il est, au contraire, toujours forcé de supporter pour moitié les travaux; car chacun peut con-

traindre son voisin, dit l’article 663, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture. Ce n’est pas un choix qu'offre cet article, mais une obligation qu’il impose. Ainsi, quoiqu'il n’y ait pas encore de mur et par suite pas de mitoyenneté, l’un des voisins pourra forcer l’autre à lui aider à construire un mur, et il ne pourra, pour échapper à cette obligation, se prévaloir de l’article 656, puisque la mitoyenneté n’existant pas, comme nous venons de le dire, ne saurait être abandonnée, Or, s’il est tenu de construire un mur lorsqu'il n’en existe pas, à plus forte raison sera-t-il tenu de le réparer lorsqu'il sera debout; c’est le sens du mot:

« réparations de l’article 663. : Donc cette disposition est spéciale et fait exception à l’article 656; donc aussi, contribuer aux constructions de la clôture, c’est bâtir et non pas abandonner le terrain seulement. Selon nous, l’article 656, comme les articles 658, 1. 4 et 5, contient une règle générale par rapport aux conditions et aux effets de la mitoyenneté; l’article 663 contient une disposition spéciale aux villes et aux faubourgs, qui paraît être plutôt une obligation de voisinage qu’une charge de mitoyenneté, obligation naissant de la contiguité des héritages et qui subsistera tant qu’il y aura deux fonds contigus ; telle elle la raison pour laquelle lar-

ticle 699 n’est pas applicable. L'opinion contraire objecte que ce sera peut-être une charge lourde pour le voisin d’être forcé de contribuer ainsi à la clôture ; mais cet argument nous semble sans valeur, car la dépense sera presque toujours compensée par la plus-value qu’acquerra le fonds entouré. Aussi, concluons-nous à ce qu’il ne soit jamais permis à un voisin d'abandonner son terrain, dans le but de se libérer de l’obligation de contribuer à l'édification d'un mur mitoyen. L

Ici surgit la question de savoir comment on pourra distinguer si tel héritage fait partie d’une ville ou d’une campagne , si le faubourg finit ici ou là. Est-ce l'autorité judiciaire ou l’autorité administrative qui sera saisie de la question? Nous sommes porté à croire que les magistrats seront compétents pour statuer, dans tous les cas, sur cette difficulté; car ce n’est pas une délimitation matérielle, passant par un point donné qu’il nous faut ici, mais une appréciation morale, qui sera souvent assez difficile à donner. Aussi, les juges feront-ils bien de se laisser guider soit par les arrêts rendus précédemment pour le même lieu, s’il y en a, et par les circonstances de fait, s’il ne s’en trouve pas.

La hauteur du mur est déterminée soit par

Ye

des règlements locaux, soit par le Code; mais l’article 663 ne s'applique qu’à ceux qui ont été construits après sa promulgation et dont la hauteur est inférieure à celle qu’il exige : il ne s'applique donc pas à l'égard de ceux déjà construits dans des lieux qui n’étaient d’abord ni villes ni faubourgs. Les voisins peuvent aussi, ou laisser d’un commun accord le mur moins élevé, ou l’exhausser plus que ne le veut le Code, et dans ce dernier cas, l’un des voisins ne peut plus l’abaisser; car l’état de ce mur est, en résumé, le résultat d’une convention valable; mais il peut l’exhausser, car la servitude non altius tollendi ne se présume pas.

Enfin, il nous reste à dire que, lorsque deux terrains contigus sont de hauteur inégale, chacun des voisins peut exiger, pour être clos , que le mur ait la hauteur légale à partir du sol le plus élevé (art. 663) ; or, il pourrait bien arriver que l’un ou l’autre ne le serait pas s’il ne pouvait exiger la hauteur légale, qu’à partir de son sol. Quant à la proportion dans laquelle chacun des propriétaires doit contribuer aux frais, elle n'a cessé de diviser les jurisconsultes de l’ancien droit et ceux du droit moderne. Voici quelle est, croyons-nous, la meilleure opinion et celle qui applique le mieux l’article 663, Chacun

des propriétaires doit contribuer à la construction du mur jusqu’à la hauteur légale à partir du fond le plus élevé; le reste inférieur du mur qui soutient les terres sera construit aux frais de celui dans l'intérêt duquel il sera bâti ou bien tous les deux y contribueront dans la proportion de leur intérêt, si tous les deux en retirent quelque avantage. Lors même qu’un seul propriétaire l’aurait construit, l’autre ne sérait obligé à aucune indemnité vis-à-vis de lui pour la charge qu’éprouverait le mur de terrasse sur lequel serait construit le mur de clôture; ce serait-là en effet, une conséquence de la situation naturelle des lieux et du fait personnel du propriétaire qui a édifié un mur, pour soutenir ses terres. Il est bien évident que les deux propriétaires doivent fournir chacun la moitié du sol, sur lequel repose ce mur.

$ 4. — Effets de la mitoyenneté d’un mur,

Ces effets peuvent, comme ceux de la non-mitoyenneté, être envisagés à un double point de vue, d’abord quant aux droits auxquels ils donnent naissance, ensuite quant aux obligations qu'ils engendrent.

À Droits. — Sur le premier point, le Code,

dans les articles 657 et 658 nous indique que les voisins peuvent: 4° bâtir contre le mur mitoyen ; 2° l’exhausser ; 8° enfin y adosser ou appliquer des ouvrages quelconques et s’en servir pour les différents usages non prévus par la loi et auxquels le mur serait propre , sous la double condition , bien entendu, de ne pas nuire à leur copropriétaire ni empêcher l'exercice de son droit réciproque, el de faire les ouvrages nécessaires pour ne pas dégrader le mur ni en compromettre la solidité. En un mot, on peut se servir du mur comme l’on veut, en se conformant à la loi avec ou sans le consentement du voisin.

1° Reprenons successivement ces différents droits, et d’abord occupons-nous de celui que reconnaît, en ces termes aux propriétaires, larticle 657 : + Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute lépaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. » Cet article est facile à comprendre, il permet, ce qui devait-être, d’édifier n'importe quelle construction contre le mur à destination de maison, grange ou autre

TE

et répond ainsi à l'usage le plus fréquent que lon fait du mar mitoyen, En n’imitant pas les dispositions de certaines contumes anciennes, le Code a évité les inconvénients dans lesquels on pouvait craindre de le voir tomber ; aussi ne permet-il pas de compromettre la solidité du mur mitoyen, en le prenant d’outre en outre, comme l'autorisait la coutume d'Orléans, mais il autorise à passer les poutres dans presque toute l’épaisseur du mur, ce qui permet de donner beaucoup plus de solidité à la construction nouvelle que si elles ne pouvait aller que jusqu’au milieu, comme le voulait la Coutume de Paris.

2% Le droit d’exhaussement, dont nous avons à nous occuper en second lieu, est ainsi réglé par les articles 658 et 659, Article 658 : « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, mais il doit payer seul la dépense de l’'exhaussement, les réparations d’entretien audessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge en raison de lexhaussement et suivant la valeur » ; et 659: « Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais et l’excédant d'épaisseur doit se prendre de son côté. » Remarquons tout d’abord qu’il résulte des expressions employées par ces arti-

me

cles que le droit qu’ils consacrent est absolu et illimité; par suite, l’un des voisins pourra, sans donner de motifs et pour son plaisir même, élever le mur jusqu’à la hauteur que bon lui semblera, en temps toutefois qu’elle ne sera pas dangereuse et que son copropriétaire n’en éprouvera pas de préjudice, car il faut admettre, croyons-nous, un tempérament aux termes absolus de l'article 658, et dire que si le voisin exhausse le mur uniquement dans le but de nuire à son copropriétaire, sans en retirer lui-même aucune utilité, il pourra être cité devant les tribunaux, qui seront appelés à se prononcer sur l’opportunité de la mesure prise. La propriété de cet exhaussement appartient à celui qui l’a construit, tant que le voisin n’en acquiert pas la mitoyenneté; aussi peut-il faire dessus tous les actes de propriété qu'il jugera convenables, sauf toutefois les restrictions dont nous aurons plus tard à nous occuper, relativement aux droits de vue.

Occupons-nous de rechercher maintenant de quelle façon devront être réglées les dépenses de l’exhaussement et pour cela, faisons une distinction : de deux choses l’une, ou le mur n’a pas besoin , pour supporter l’exhaussement, d’être reconstruit, ou il est nécessaire qu’il le soit. Dans le premier cas, tous les travaux de l’exhaussement

seront à la charge de celui qui le fait et de plus il devra à son copropriétaire l'indemnité de la charge, en raison de l’exhaussement et suivant la valeur, dit l’article 658, valeur proportionnée à la surcharge imposée, qui diminue la solidité en même temps que la- durée du mur mitoyen.

Cette solution est parfaitement juste et infiniment Supérieure, en ce qu’elle permet de prendre en considération la pesanteur du mur , à celle de la Coutume de Paris, qui admettait une règle fixe et invariable qui était de la sixième partie de la valeur de l’exhaussement. Il va sans dire que les réparations et reconstructions du mur exhaussé sont entièrement à la charge du con- Structeur ; car celui auquel n'appartient pas le mur ne saurait être forcé d'y contribuer, Mais comme l'indemnité a pour but de réparer le préjudice causé au propriétaire, en ce qu’il sera forcé de participer, plutôt par suite de la surcharge, à la réparation du mur mitoyen, il faut tenir compte des travaux de consolidation, il arrive en effet souvent qu’ils compensent largement le tort fait par l’exhaussement.

Dans le second cas, c’est-à-dire lorsqu'il sera nécessaire de reconstruire le mur en entier, il nous faut de nouveau faire une sous-distinclion. Ou bien l’état du mur demande qu'il soit reconstruit, indépendamment même de tout projet

d’exhaussement, ou bien il est solide et pourrait durer longtemps encore.

Lorsque le mur ne vaut plus rien, celui qui veut exhausser peut dire à son voisin, en s’appuyant sur l’article 655, vous devez contribuer à la reconstruction du mur; or, que je l’exhausse ou non, cette reconstruction étant nécessaire vous devez m'aider à la faire. Ce raisonnement est très-juste et aussi le copropriétaire sera forcé de contribuer à la reconstruction, remarquons seulement que ce ne sera que pour moilié du mur, tel qu’il était avant que le projet d’exhaussement n’eût rendu sa construction nécessaire et que si, par suite de l’exhaussement ,, il est besoin d’un mur plus épais, celui-là seul qui fait exhausser, devra payer le surplus des frais et fournir lexcédant d’épaisseur ; d’où on peut conclure qu’il devra aussi être laissé maître de diriger la construction, Si, au contraire, le mur est encore en bon état, eu égard à sa destination , quoique trop faible pour supporter l’exhaussement, celui qui fait exhausser devra payer en entier les frais de construction, et, comme dans le cas précédent, prendre l’excédant d'épaisseur sur son propre sol. S'il était reconnu que ce surcroît d'épaisseur fût insuffisant pour rendre les réparations moins fréquentes , le copropriétaire devyrait-il indemniser

son voisin de tous les dommages que pourra lui causer l’exhaussement ? Il est évident qu’il devra l’indemniser de ceux que l’on peut considérer comme faisant partie des frais de reconstruction, tels que frais d’expertises, d’alignements, d’étayage, etc. Nous pensons même que si le voisin avait sur son mur des peintures, des sculptures ou autres ouvrages de même nature, on lui en devra le prix réel, mais pas autre chose. Quant aux autres incommodités qui pourraient résulter indirectement de l’exhaussement pour le copropriétaire, nous croyons, contrairement à l’ancienne jurisprudence et à quelques auteurs modernes, qu’il n’y aura jamais d’indemaité de due; en effet, d’après le texte de larticle 659, le voisin qui exhausse est tenu seulement de reconstruire en entier, à ses frais et de prendre de son côté l’excédant d’épaisseur ; de plus, le principe, « Qui jure suo utitur, neminem lædit » , confirme encore notre opinion. Donc nous pensons qu’on ne devra jamais, dans ce cas, aucune indemnité, lors même que le voisin n’aurait pu se servir de sa maison ou aurait été obligé d’indemniser ses locataires. Si, bien entendu, on traînait les constructions en longueur, il devrait en être autrement,

Le mur, ainsi reconstruit avec de nouveaux matériaux plus forts et plus solides, devient mi-

toyen jusqu’à la hauteur de l’ancien, mais nous pe pensons pas que ce soit tout à fait aux mêmes conditions. Ainsi, par exemple, si le mur venant plus tard à crouler, par suite de la mauvaise construction, il y a lieu de le reconstruire, le propriétaire de la partie exhaussée devra supporter seul les frais nécessaires pour le rétablir tel qu’il l'avait fait. D’un autre côté, le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement devra une indemnité à son copropriétaire, s’il veut se servir du mur d’une façon possible maintenant depuis la reconstruction plus solide, mais qui était impossible auparavant. La ligne séparative des deux hérituges ne sera pas changée, de sorte qu’elle ne sera plus au milieu du mur s’il a été élargi, et que, s’il venait à être démoli, celui qui l’a élargi reprendrait le terrain qu’il y avait mis. L’exhaussement, avons-nous dit, appartient à celui qui l’a construit jusqu’au moment où son voisin lui en achète la mitoyenneté; c’est donc lui qui supporte les réparations au-dessus de la hauteur de la clôture commune , sur laquelle partie du mur il a, du reste, et peut exercer tous les droits d’un propriétaire, comme ouvrir des jours de tolérance ; le lui refuser serait aller à l’encontre du but de la loi.

De même qu’un mur mitoyen peut être exhaussé, de même aussi on peut en rendre les fondements

plus profonds et plus solides, afin de permettre de construire une caÿe, par exemple ; il est évident que cela ne pourra se faire qu’en prenant les précautions nécessaires et en se soumettant aux conditions requises pour l’exhaussement, Celui qui fait ainsi de nouvelles fondations ne serait pas fondé à demander à son voisin une indemnité, parce que son mur soutient le mur mitoyen ; car, s’il en est ainsi, c’est uniquement par sa faute, personne ne lui demandant de faire de nouvelles constructions.

3° Un troisième point nous reste à examiner ; il a trait aux travaux que les propriétaires peuvent faire sur le mur mitoyen et que la loi n’a pas réglementés. Nous savons déjà que chaque voisin, pourvu qu’il ne nuise ni à son copropriétaire, ni au mur, peut s’en servir comme il l’entend, le charger, par exemple, de peintures, de plantes grimpantes, etc.; mais en est-il encore ainsi lorsque les actes de propriété qu’il veut faire attaquent la substance même du mur : comme de pratiquer des enfoncements, de construire des placards, etc. ? Nous croyons que oui, bien que certains auteurs prétendent le contraire. L'article 662 s’exprime, en effet, ainsi: « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de

l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre. » Il permet donc de pratiquer des enfoncements avec le consentement du voisin ou à dire d’experts, dans le cas où ce dernier ne voudrait pas y consentir, en temps toutefois que la solidité du mur ne sera pas ébranlée, Gette solution rentre, du reste, parfaitement dans les vues du législateur, qui veut que le mur mitoyen serve non-seulement de séparation entre les héritages, mais encore contribue au bien-être de ses propriétaires. Quel inconvénient y a-t-il, en effet, à adopter cette solution; toutes les garanties ne sont-elles pas prises, puisque les experts jugeront si la solidité du mur permet d’y construire un enfoncement et ne l'autoriseront qu’à cette condition? N’est-elle pas également dans l'intérêt des propriétaires, auxquels elle fournit toutes sortes de commodités que l’autre leur enlève sans raison, ’

Cette règle une fois énoncée, l'application semble être plutôt du domaine de l'architecture que de celui du droit. Nous la laissons, dès lors, aux hommes de lart.

B. Des obligations qu'impose la mitoyenneté.

— Si la mitoyenneté confère des droits aux

propriétaires voisins, elle leur impose également certaines obligations corrélatives qui sont au nombre de deux : 4° chaque copropriétaire est tenu, pour sa part, des réparations qu'exige le mur ; 2 chaque copropriétaire, lorsqu'il s’agit d'ouvrages qui pourraient altérer la solidité du mur Où en diminuer la durée, doit prendre l'avis de son voisin.

4° Contribution aux réparations. — De même que chaque copropriétaire jouit des avantages que procure le mur mitoyen, de même aussi il est juste qu’il soit tenu d’entretenir ce mur dans un état convenable de réparations. S'il en était autrement les murs seraient bientôt anéantis ; car chaque voisin rejetant sur son voisin la charge @e l'entretien, ni l’un ai l’autre ne le répareraient, aussi le législateur, prévoyant ce qui arriverait, a-t-il décrété fort sagement, dans l’article 655, que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen, seraient à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. Donc, en ce qui concerne la partie mitoyenne du mur, les copropriétaires supporteront chacun la moitié de la dépense occasionnée par les réparations et cela sans qu'il y ait à distinguer de quel côté elles ont été faites, comme ils doivent également et sans indemnité , supporter

les inconvénients qui pourraient résulter de la reconstruction, comme déménagements, passages d'ouvriers, etc. L'article 656 vient toutefois ajouter un palliatif à cet état de choses et permettre aux copropriétaires du mur de se libérer de la charge qui leur est imposée, lorsqu'elle leur semble trop onéreuse., « Cependant, dit-il, tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne, » Notons que cet abandon com- | prend, non-seulement le mur lui-même, mais encore le terrain sur lequel il repose. Celui qui délaisse ainsi les charges de la mitoyenneté ne saurait en conserver aucun des avantages, par suite, ses bâtiments ne devront plus reposer sur le mur. Notons encore que la faculté d'abandon est réciproque et qu’il peut parfaitement arriver, dès lors, que le mur soit délaissé par les deux voisius, et, nécessairement il tombera en ruines au bout d’un certain temps, les matériaux et le sol seront partagés et les propriétés décloses. Si, au contraire, l’un des voisins répare le mur abandonné par l’autre , il en devient, ainsi que du sol, propriétaire exclusif ; il sera sage toutelois, de sa part, d’en prendre titre et de faire disparaître les marques de mitoyenneté, Bien

que propriétaire , il l’est cependant avec une restriction : il ne pourra démolir ce mur qui lui appartient en propre, car cette propriété n’a pu lui être donnée que comme compensation des charges qu’il devra subir pour conserver ce mur, mais excepté la restriction au droit de le détruire, nous lui accordons tous les droits qu’un propriétaire peut avoir sur sa chose, d’après l’article 544.

Tout ce que nous venons de dire sur cette nécessité de réparer le mur mitoyen qui incombe aux deux voisins , ne saurait s'appliquer qu’au cas où le besoin de réparation provient de la force majeure et n’est pas imputable à l’un ou à l'autre des copropriétaires; car, évidemment, celui qui aurait été cause de la détérioration, serait seul obligé de la réparer en vertu de larticle 1382, sans pouvoir même s'affranchir de cette obligation par labandon de la mitoyenneté ; en effet, ejus est damnum redimere qui fecit.

Il nous faut enfin rechercher quand il y a lieu à réparation ou à reconstruction du mur mitoyen., C’est là une question de fait que les hommes de l’art seuls pourront résoudre; notons seulement que le voisin qui veut réparer, doit prendre l'avis de son copropriétaire ou du moins l’avertir, s’il ne veut s'exposer à payer

seul, les frais de réparation ou de reconstruction; ajoutons que, dans le cas dont nous nous occupons, le mur doit être rétabli tel qu’il était auparavant, à moins que dès l’origine, bâti avec de mauvais matériaux , il n'ait jamais été solide ou que par la suite des temps il ne fût devenu impropre à l'usage qu’on voulait en retirer.

2 Obligation pour chaque, propriétaire de prendre parfois conseil de l’autre. — « L'un des voisins , dit l’article 662, ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir à son refus fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre. » Quoi de plus juste que les mesures prescrites par cet article? Il peut arriver, et il arrive en effet toujours, que le voisin a soit des réflexions à soumettre , soit des précautions à prendre , pour que les travaux projetés ne lui causent pas de dommage, et il eût été bien dur que le législateur permiît de commencer les travaux sans qu’il eût été au moins averti; aussi doit-on lui donner au moins trois jours pour considérer; passé ce délai, s’il n’acquiesce pas à la demande de son voisin, le Code fournit à ce dernier un moyen de passer outre, qui consiste en un règlement d’experts.

Lorsque ceux-ci ont donné leur avis, celui qui fait les travaux doit encore avertir le voisin du jour où ils commenceront, sous peine d’être tenu de dommages-intérêts, Ce ne sont plus toutefois les maçons qui les encoureraient, comme dans nos ancichnes coutumes , mais le propriétaire lui-même , qui seul, en effet, peut savoir si le mur est mitoyen. Lors même que toutes ces prescriptions ont été observées, il peut encore se faire que le voisin réclame des dommagesintérêts , quand le nouvel ouvrage lui aura causé quelque préjudice, et son droit lui permettra même d'exiger la destruction partielle ou totale des constructions nouvelles, sauf aux magistrats à apprécier la gravité du préjudice causé. Ce voisin n’a consenti, eu effet, à ce que les constructions fussent établies qu'à condition qu’elles ne lui seraient pas nuisibles, et, dans le cas contraire, l'expertise ne saurait décharger le propriétaire constructeur de la responsabilité des dommages que pourrait causer la construction. |

Nous venons de voir les conséquences de Ia règle posée par l’article 662, qui est, croyonsnous, applicable même aux espèces de travaux prévus par les articles 657, 658 et 659; et, en effet, d’après cet article, aucun enfoncement ne peut être pratiqué dans le mur mitoyen, aucun

ouvrage appuyé dessus, sans le consentement du voisin. Or, qu'est-ce qu'exhausser le mur, y placer une poutre, sinon y appuyer un ouvrage ou y créer un enfoncement; donc notre texte s'applique aux travaux prévus par les articles dont nous parlions tout à l'heure. C’est, du reste, la seule manière de concilier les dispositions de ces différents articles, dont l’un (larticle 662) soumet seulement l'exercice du droit à certaines précautions, en laissant intactes les facultés que confèrent les autres. La loi, du reste, serait en contradiction flagrante avec elle-même, si elle dispensait le voisin, précisément pour les ouvrages les plus graves, des précautions ordonnées par l’article 662.

Recherchons enfin, en quelques mots, si le droit de tour d'échelle, qui existait avant la promulgation du Code, est encore en vigueur aujourd'hui, et demandons-nous ce qui en reste. Si le mur est situé dans le ressort d’une ancienne coutume, qui reconnaissait ce droit à son propriétaire, nous pensons qu’il doit encore aujourd’hui être regardé comme existant, d’après l'article 6C5, à cette condition toutefois que, dans le cas où il aurait été acquis par prescription , elle eût été accomplie avant la promulgation du Code. La solution que nous venons de donner, ne saurait être étendue à l’époque

— Ali —

actuelle, Le tour d'échelle ne peut, en effet, exister ni comme provenant d’un droit de propriété réservé au-delà du mur par celui qui la construit, puisque la présomption du Code est que les murs sont construits à fin d’héritage, ni comme sefvitude légale, puisqu’aucun texte ne l’établit ; il ne pourrait donc être établi que par titre, il en résulte que celui qui ne s’est pas expressément réservé l’espace du côté du voisin, ne peut ni y déposer ses matériaux ni y faire passer ses ouvriers, même en payant une indemnité. Il ne pourra, par suite (c’est la conséquence logique) , réparer son mur qui bientôt tombant en ruines, permettra au voisin de lui demander des dommages-intérêts. Tel est le droit rigoureux. Il est toutefois désirable de ne pas voir exercer dans toute sa plénitude, ce qui n’arrivera évidemment que dans le cas où, manifestement, le voisin aurait une intention malveillante.

SECTION II

DE LA MITOYENNETÉ.DANS LE CAS OU LES DIFFÉRENTS ÉTAGES D'UNE MAISON APPARTIENNENT A DIVERS PROPRIÉTAIRES.

Nous avons à examiner maintenant d’autres

EPP ( ps

espèces de mitoyennetés, qui, bien que différentes de la mitoyenneté véritable, participent cependant à quelques-uns de ses caractères , comme d’avoir trait à des choses communes et de n’être susceptibles ni de partage, ni de licitation , sauf lorsque tous les intéressés y consentent ; cela provient de ce qu’elles sont destinées à l’usage concurrent et indivis de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents. La règle de l’article 815, que nul n’est tenu de rester dans l’indivision, ne saurait, dès lors, être appliquée. Nous sommes donc en présence d’une exception désignée sous le nom de servitude d’indivision.

Nous allons avoir à examiner successivement plusieurs hypothèses, dont la plus importante et certainement la plus curieuse, qui était déjà conuue sous nos anciennes coutumes, est celle d’une maison divisée horizontalement entre plusieurs propriétaires qui possèdent en propre un ou plusieurs étages, et en commun les gros murs et le toit; possession d’où résultent de communes obligations , qu’il faut, si on veut les connaître, rechercher dans les titres qui les consacrent ou, à leur défaut, dans les règles posées par le Code

ou les inductions tirées de celles de la mitoyen- neté véritable, Cette question est assez difficile et nous allons, pour plus de clarté, l’examiner au

point de vue des obligations et des droits respectifs de chacun des propriétaires, daus deux hypothèses différentes : lorsque la maison existe ou bien quand elle a été détruite.

À, La maison existe, — 1° Obligations. — Les obligations des propriétaires sont réglées, dans ce cas, par l’article 664, Code civil, ainsi conçu : « Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit : — Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient. — Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche, — Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui, et ainsi de suite. » On peut en tirer cette règle générale, que les différents propriétaires de la maison sont tenus de contribuer aux travaux, chacun en proportion de la valeur de son étage considéré en raison de ses avantages absolus, et non en raison de l’ameublement, des peintures, etc., et cela sans indemnité des uns vis-à-vis des

— Ah —

autres. Les travaux visés par cette règle sont ceux qui se rapportent aux toits, aux gros murs, et généralement à toutes les parties qui sont indispensables à l'existence et à la solidité du bâtiment tout entier. Telles sont encore les voûtes des caves lorsqu'elles supportent l’édifice, autrement elles seraient à la charge du propriétaire de la cave ; on ne peut, en effet, les regarder comme le plancher du premier étage, qui peut parfaitement être établi sans elles. Tels sont aussi les puits, cours, lieux d'aisances, etc. Quant aux greniers, c'est une question de fait; tous doivent contribuer à leur entretien si tous en jouissent ; il est aussi bien évident que limpôt foncier est une charge commune, tandis que les autres ont le caractère de charges particulières.

Le propriétaire de chaque étage, dit larticle 664, fait le plancher sur lequel il marche; mais c’est le propriétaire du dessous qui met le plâtre du plafond ; ce qui est très-juste, puisque seul il en jouit, Enfin, la part contributive de chacun dans l'escalier est réglée par le Code d’une façon fort simple qui pourrait cependant, croyons-nous, être critiquée, en ce sens qu’elle met les uns beaucoup plus à contribution que les autres. Chaque propriétaire, en effet , devant faire l'escalier qui con-

duit à son élage et en supporter les réparations, celui du rez-de-chaussée au premier sera grevé beaucoup plus lourdement que celui du premier au second qui, à son tour le sera plus que celui du second au troisième; en effet, les personnes habitant le second et le troisième devront nécessairement passer , pour se rendre chez elles par l'escalier des étages inférieurs qui, par suite de ce passage plus fréquent, seront plus vite détériorés, Aussi l’usage de l’ancienne Coutume de Normandie , dans laquelle chacun contribuait aux travaux de l’escalier en proportion de sa part dans la maison, semblait-il plus rationnel, bien que le système du Code soit peut-être plus simple,

Le Code enfin qui a rejeté pour l'escalier la contribution de chacun, suivant sa portion, l’a admise quant au toit, règle beaucoup plus équitable que celle des coutumes qui en mettait la réparation à la charge du propriétaire du fonds supérieur,

Remarquons que si l’un des propriétaires ne voulait pas contribuer aux différentes charges que nous ayons énumérées, il pourrait s’en exouérer par l'abandon de son étage, mais pour l'avenir seulement, celles qui résultent de Ja jouissance passée étant toujours dues.

2 Droits, —- Aucun article ne règle cette ma-

tière, ce qui est fort regrettable, des difficultés assez graves pouvant en résulter. Chacun étant seul et unique propriétaire de son étage peut, croyons-nous, y faire tous les changements et même toutes les innovations qu’il jugera convenables, pourvu toutefois qu’il n’en résulte pas de dommage pour la maison ellemême ni de désagréments pour les autres propriétaires. Ainsi, le propriétaire du rez-dechaussée ne pourra y établir une machine à vapeur, dont le bruit et la fumée incommoderaient tous les habitants de la maison ; mais il pourra, ainsi que les autres, pratiquer dans les parties communes et mitoyennes des enfoncements ou autres travaux, en se conformant à l’article 662 ; il lui sera loisible encore de changer les fenêtres de sa maison en devanture de boutique. Mais le propriétaire de l'étage le plus élevé ne pourra, bien que le contraire ait été soutenu, exhausser la maison, car alors cet immeuble serait pour ainsi dire changé, et ne formerait plus le même tout qu'auparavant , qui avait une hauteur et une valeur déterminées. Ce serait, du reste , imposer des charges assez lourdes aux autres propriétaires, ne fût-ce qu’au point de vue du nombre plus considérable de personnes qui passeraient dans l’escalier, rendant ainsi les réparations plus fréquentes,

hi

B, La maison a été détruite par un cas foruit quelconque. — Si on la reconstruit, les servitudes actives et passives, dit l’article 665, se continuent à l’égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu’elles puissent être aggravées et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise. Il n’y a pas de difficulté dans ce cas, tous les propriétaires étant d'accord pour reconstruire ou non, s’arrangeront à l'amiable. La difficulté commence seulement lorsque le désaccord étant parmi les propriétaires, les uns veulent reconstruire et les autres pas. Une première opinion, qui nous paraît bien rigoureuse, se base sur les articles 656, 699 et 1184 pour dire : de deux choses l’une, ou bien reconstruisez, ou bien abandonnez. Il serait préférable, croyons-nous, de faire la licilation de ce qui reste et de partager le prix entre les divers propriétaires ; car il est exhorbitant d’en obliger un ou plusieurs d’entre eux à reconstruire ce qui leur appartient en toute propriété, et dont, par conséquent, ils peuvent faire ce qu’ils veulent.

Si, par suite de travaux d’alignement, la maison devait être ou avancée ou reculée, il est clair que tous les étages devraient en profiter ou en pâtir, et que le prix dû pour l’espace perdu ou l’excédant d’espace accordé par l’ad-

ministration devraient être partagés proportionnellement, entre les divers copropriétaires.

N'oublions pas, toutefois, que l’article 664 ne régit que les maisons qui ont été construites depuis la publication du Code. C’est l'application du principe général écrit dans Particle 2: « La loi ne dispose que pour l'avenir, elle n’a point d'effet rétroactif, »

Nous ne parlerons que pour mémoire d’une autre sorte de communauté , qui existe quelquefois dans les campagnes, la maison dans ce cas est divisée dans le sens de la largeur; il en résulte que l’un des copropriétaires ne pourrait démolir la partie qui lui appartient, s’il devait en résulter pour l’autre quelque préjudice.

D’autres choses, telles que des puits, des pressoirs , des cours, etc., peuvent aussi être à la disposition d’un certain nombre de personnes dont cette communauté augmente la jouissance. Hâtons-nous de dire que cette indivision ne doit avoir lieu que lorsque la nécessité absolue l'exige. Ces choses, qui participent à la nature des servitudes , sous ce rapport qu’elles existent, non dans l'intérêt d’une personne, mais dans celui d’un héritage auquel elles profitent, n’en sont pas moins des choses communes pour lesquelles les règles de la copropriété indivise doivent plutôt être suivies que celles des servitudes, Quant

aux questions de fait résultant de cet état de choses, nous les laissons à l'appréciation des magistrats qui feront supporter les charges de la chose, en proportion de la jouissance que

chacun en retire,

SECTION III