DES VUES PROPREMENT DITES

Nous n'avons pas à nous préoccuper ici du

cas où le mur dans lequel on veut établir des ouvertures serait mitoyen, car on ne pourrait, d’après l’article 675, y établir que des jours. Lorsqu'au contraire le mur appartient à un seul propriétaire, ce sont les articles 678 à 680 qui tracent les règles qu’il faut suivre pour déterminer dans quels cas et sous quelles conditions il lui sera permis d’y pratiquer des vues soit droites, soit obliques, Nous allons diviser cette matière en trois paragraphes correspondant aux trois points suivants:

1° Des vues droites et obliques ;

2 De la distance requise pour établir les vues, comment elle se compte et dans quels cas elle doit être observée ;

9° Du cas où la distance requise n’a pas été observée,

$ 1. = Des vues droîtes et obliques,

« La vue droite, dit M. Demolombe, est celle qui s'exerce dans un mur parallèle à la ligne de séparation des deux héritages et qui permet à l'observateur de voir le fonds voisin en face et sans faire aucun mouvement de côté, »

« La vue oblique, au contraire, l’oblige à se tourner de côté et à porter ses regards à droite et à gauche, pour voir le fonds voisins; c’est

celle qui s’exerce dans un mur perpendiculaire ou à peu près, à la ligne séparative des deux héritages, »

« Il est évident, d’après cela, que c’est la position respective des héritages voisins qui détermine si la vue qui s'exerce sur eux est droite ou oblique ; et la même vue peut être tout à la fois, ainsi qu’il arrive souvent, droite pour l’un et oblique pour l’autre. C’est ainsi, par exemple, qu'une fenêtre qui procure une vue droite sur le fonds sitaé au midi, ne procure qu’une vue de côté sur un autre fonds situé au levant, et réciproquement. »

Ce qui vient d’être dit au sujet des vues est toujours vrai, mais il ne faut pas croire que ce soit le seul cas où l’on puisse en avoir ; en effet, il n’est pas toujours nécessaire que les fonds soient parallèles ; ainsi doit-on, croyons-nous, admettre que celle qui s'exerce par le côté d’un balcon ou d’un ouvrage quelconque situé sur la façade de la maison parallèle à l'héritage voisin est néanmoins droite ; car l’article 679 considère comme telle toute vue qui permet d’apercevoir de face le fonds du voisin; et c’est ce qui arrive lorsqu'on est sorti sur le balcon,

Pour les vues obliques, il faut qu’il y ait un angle quelconque formé par le mur et la ligne séparative des héritages, de telle sorte que si le mur est

situé sur la même ligne que l’autre héritage, nous ne croyons pas qu’il puisse y avoir aucune espèce de vue, à moins toutefois qu’un balcon n’existât, auquel cas une vue oblique pourrait exister, puisqu’alors, au moyen du balcon, les fonds n'étant plus sur la même ligne, forment un retour d’équerre l’un sur l’autre. Il y a donc vue oblique quand le mur forme un angle aigu ou-obtus avec la ligne séparative des héritages. Dans le premier cas, on doit observer à la fois la distance requise pour la vue droite et pour la vue oblique ; dans le second, il suffit de se conformer aux prescriptions obligatoires pour les vues obliques.

Les vues dont nous venons de parler s’exer-.

cent par des fenêtres ouvrantes, par des balcons ou autres sailliess mais on s’est demandé si une porte devait être considérée comme donnant naissance à une vue, dans le sens de nos articles. Nous le croyons, lorsqu'elle est vitrée, auquel cas il n’y a pas de raison de la distinguer des fenêtres véritables,

$2 — De Ia distance requise pour établir les vues, commenté elle se compte et dans quels cas on doit l’observer,

Tout l'espace dont se compose la distance requise doit être pris sur le terrain de

celui qui possède la vue, de telle façon qu'elle pv’atteigne aucun point du fonds voisin, avant d’avoir parcouru toute cette distance.

S'il s’agit d’une vue droite, l'application ne sera pas difficile, etla distance se comptera depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est pratiquée, lorsqu'il n’y aura ni balcons ni terrasses, ni autres ouvrages semblables destinés à faciliter l’exercice de la vue: si au contraire il en existe, la distance se comptera depuis leur bord extérieur jusqu’à la ligne séparative des héritages. Quant aux vues obliques, la distance doit se calculer depuis l’arête du jambage le plus rapproché de la ligne séparative et jusqu'à cette même ligne: en un mot, et c’est ce qu’aurait dû dire l’article 680 , dont ia rédaction telle qu’elle existe n’est pas exacte et ne peut s'appliquer qu'aux vues droites, la distance doit se calculer à partir de: l'endroit le plus rapproché de la ligne séparative des propriétés d’où la vue peut s'étendre sur le fonds voisin jusqu’à cette ligne; car, en calculant autrement, on en arriverait à interdire presque toutes les vues de côté.

La ligne séparative des héritages est, en général, facile à déterminer, surtout lorsqu'il n’y a pas de clôture entre eux; mais il n’en est pas toujours ainsi quand la séparation est faite au

moyen de murs, haies ou fossés, auquel cas il faut distinguer entre les clôtures appartenant pour le tout à l’un des voisins et celles qui sont mitoyennes.

Lorsque la clôture appartient exclusivement à l’un des propriétaires, la ligne de séparation se trouve, soit en dehors, soit en dedans de la clôture, par rapport à la maison qui exerce les vues, suivant qu’elle appartient ou non à celui qui possède la vue. Est-elle, au contraire, mitoyenne, la ligne séparative se placera fictivement au point milieu du mur, de la haie ou du fossé; c’est le seul moyen de concilier les droits des deux parties.

Ajoutons que c’est au moment même où l’ouverture est pratiquée qu’il faut calculer la distance et voir si elle a été observée; d’où il suit que plus tard, le voisin, en achetant la mitoyenneté du mur ou même tout l’espace qui sépare la fenêtre de la limite des héritages, ne pourra faire boucher cette vue. Remarquons toutefois que si le mur venait à être démoli, puis reconstruit, Îles vues devraient être reportées à la distance légale calculée d’après les règles que nous venons d'indiquer, et cela aurait lieu lors même que la mitoyenneté aurait été achetée depuis plus de trente ans ; car, par la démolition, l'acquéreur rentrera dans le droit commun et

pourra, par conséquent, demander que la distance soit observée; c'était, en effet, en vertu de la tolérance de la loi elle-même que la vue existait, non en vertu d’une servitude. De même aussi aucune prescription ne pouvait courir contre le voisin, puisque toute action tendant à la rectification de la distance lui était interdite tant que le mur était debout,

Examinons maintenant dans quels cas les articles 678 et 679 doivent être appliqués, et remarquons tout d’abord qu'il importe peu ou point que l'héritage sur lequel s'exerce la vue soit clos où pas clos, situé à la compagne ou à la ville, dans un lieu soumis ou non à la clôture forcée, bien que dans cette dernière hypothèse on ait voulu le soutenir dans certains cas ; mais le texte de nos articles est absolu et ne donne prise à aucune distinction ; nous allons même jusqu’à croire, sans toutefois prétendre que ce soit là l'hypothèse que le législateur a eue le plus en vue en rédigeant ces articles, nous croyons dis-je , que les vues ménagées dans les murs d’un parcæt donnant sur la campagne, doivent être établies, d’après les mêmes règles, à la distance voulue des fonds voisins, et que s’il n’en est pas toujours ainsi, c’est grâce seulement à la tolérance des voisins, qui pourraient l’exiger si tel était leur bon plaisir.

ia Cn (Het) sos

Nous venons de passer en revue ce qui a lieu lorsque les fonds sont contigus ; recherchons maintenant quelles règles sont applicables lorsqu’il existe entre eux un espace intermédiaire, et pour cela distinguons trois hypothèses.

PREMIÈRE HYPOTHÈSE, — Le fonds intermédiaire appartient à un tiers. Il n’y a dans ce cas aucuie difficulté, les articles 678 et 679 exigeant simplement que la distance prescrite soit observée, sans distinguer si les propriétés sont contigues ou s’il existe entre elles un fonds appartenant à un tiers, nous croyons qu'il faut admettre la même solution que tout à l'heure et dire que la distance doit toujours être observée ; car il importe peu à celui sur le fonds duquel les vues pénétreraient à une distance moindre que celle prescrite par la loi, que l’espace intermédiaire appartienne au maître du mur ou à tout autre, le désagrément sera toujours le même.

DEUXIÈME HYPOTHÈSE,— Lorsque l’espace intermédiaire est un terrain commun aux propriétaires de chaque côté, la question demande une sousdistinction. Ou bien le terrain intermédiaire est affecté à l'usage commun des deux fonds, comme une cour où une allée , et alors nous pensons que les vues pourront s'exercer dessus sans qu’il soit

nécessaire d'observer les distances prescrites, puisque la destination du terrain sur lequel elles portent est de servir le plus possible à l’utilité des fonds qui le possèdent ; ou bien, au contraire , le terrain intermédiaire n’est pas affecié à cet usage, et alors la distance doit se compter à partir du fonds jusqu’au milieu de la

chose commune.

TROISIÈME HYPOTHÈSE. — L'espace intermédiaire est une voie publique. Dans ce cas, croyonsnous, il n’est pas nécessaire d'observer la distance légale; car nous sommes en face du domaine public, ouvert à tous, où chacun passe et jette les yeux où il veut; dès lors, qu'importe que le fonds opposé subisse Ja vue de la maison d'en face, puisqu'il est obligé de supporter déjà celles de la rue, bien autrement désagréables ? Les rues, du reste, dans l'opinion contraire, ne rempliraient pas un des buts pour lesquels elles existent, et qui est de fournir de l’air aux maisons qui les bordent. La même solution doit être appliquée aux vues obliques, exercées comme celles dont nous venons de parler, sur une dépendance du domaine public ou municipal ; ce qui n’est pas le cas régi par Particle 675, qui n’a trait qu'aux vues qu’un héritage exerce sur un autre héritage,

Si, au lieu d’un fonds ouvert, il y avait en face de l'endroit d’où s’exercent les vues, un mur au-dessus duquel elles ne pourraient dominer, il faudrait dire, sans distinguer si le mur appartient ou non au propriétaire des vues ou est mitoyen, que celui qui possède une vue pourra toujours l'exercer ; car il l’exercera, ou sur sa chose, ce qu'on ne peut lui contester, ou sur celle d'autrui, sans lui causer de dommage , et alors il faudra appliquer cet axiome : « sans intérêt, pas d'action »; mais au cas où le mur, par une cause quelconque, viendrait à disparaître , le voisin pourrait demander la suppression des vues, et cela lors même qu’elles existeraient depuis plus de trente ans, la prescription, en effet, ne pouvant courir dans ce cas, puisqu’elles ne s’exercent pas sur le fonds voisin lui-même, mais sur le mur seulement.

Les vues dont nous avons parlé s’exercent au moyen de fenêtres, balcons, terrasses ou autres semblables saillies, dit l’article 678, et par ces derniers mots nous devons entendre tout endroit d’où on peut voir sur la propriété du voisin sans qu'il puisse y avoir de sa part réciprocité complète; ainsi le toit d’une maison sur lequel on pourrait se promener donnerait lieu à réclamation, s’il n’était pas à la distance voulue des héritages voisins, Cependant , il ne faudrait pas

pousser trop loin cette doctrine et dire que tout endroit élevé, même temporairement, et d’où on pourrait voir sur l'héritage voisin, comme un tas de bois de construction dans un chantier, devrait être supprimé. C’est aux magistrats qu’il appartiendra de distinguer les nuances, fort délicates parfois, qui existent entre les vues prohibées et celles qui ne le sont pas.

$ 5. — Du cas où Ia distance prescrite n’a pas été observée.

Si, au moment où les vues ont été pratiquées, les distances exigées par la loi n’ont pas été observées, le propriétaire voisin, dans les campagnes comme dans les villes, a le droit de demander qu’elles soient ou supprimées ou ramenées aux conditions légales, à moins que le voisin ne possède le droit de les conserver, droit qui peut découler d’un titre, de la destination du père de famille ou de la prescription, et qui constitue une véritable servitude.

Nous avons déjà vu plusieurs fois que le titre faisait toujours foi de ce qu’il contenait ; aussi lorsqu'il en existera un, sera-ce dans ses dispositions mêmes qu’il faudra chercher tous les caractères et effets de la servitude qui a été établie : voir, par exemple, si c'est une servitude de jours, de vue ou de prospect, et

déterminer la distance des ouvertures , leur hauteur, etc. Si le titre, cependant, ne s’occupait pas de tous ces détails, il faudrait suppléer à ceux qui manquent par les dispositions du Code. La même solution doit être admise lorsque la servitude résulte de la destination du père de famille, car cette destination vaut titre, dit l’article 692,

Le propriétaire voisin a le droit, avons-nous dit, de faire boucher les vues qui donnent sur son fonds sans être à la distance légale; mais lorsqu'il a différé trop longtemps et que cet état de choses dure depuis trente ans, la faculté qu’il avait est prescrite, et il doit désormais supporter les jours qui ouvrent sur son fonds. Ceci n’est contesté par personne; mais il n’en est pas de même de la question de savoir si, ennuyé de ces jours, il peut, afin de s’en débarrasser, bâtir sur son fonds ou acheter la mitoyenneté du mur.

Une première opinion répond oui dans les deux cas; car, dit-elle, le propriétaire, loin d'acquérir une servitude, s’est seulement libéré des restrictions imposées à son fonds par les articles 676 et suivants, et lors même qu'il en serait autrement, cela ne signifierait rien encore; car il n’a acquis que le simple droit de continuer à exercer ses vues, comme il le fait actuellement,

sans treillages, par exemple, mais il n’a pu acquérir en même temps, au détriment du fonds voisin, la servitude non ædificandi, qui ne saurait s’acquérir par prescription, sans qu’un commencement d'ouvrage, permettant au voisin de manifester son droit, ne vienne le rendre possible. Nous ne pouvons, malgré les autorités qui la défendent, admettre cette opinion, et nous-proposons la solution opposée. Remarquons tout d’abord que, ainsi que nous l’avons établi au commencement de cet ouvrage , les différentes restrictions imposées aux différents fonds par le législateur, dans l'intérêt commun des voisins, constituent le droit commun des propriétés en France et ne sont pas dès lors des servitudes, « Et, en effet, dit M. Demolombe, si le propriétaire après trente ans n'avait fait que libérer son propre fonds d’une servitude passive, sans acquérir sur le fonds du voisin une servitude active, il faudrait dire que les jours et les vues qu'il à ouverts contrairement aux dispositions de la loi, il les a ouverts jure domini et non pas jure servitulis ; et c’est bien là qu’en est venu Merlin, qui disait devant la Cour de Cassation, que c’est véritablement jure proprietatlis qu’il a ouvert des fenêtres à une distance moindre que celle prescrite par la loi, et qu'il n’a point pu les ouvrir jure servitutis, parce que, en se libérant

par la prescription d’une servitude passive, il n’a point acquis de servitude aclive sur son voisin, »

« Or, il nous paraît de tous points impossible de soutenir que c’est jure proprielalis que le propriétaire a pu ouvrir d’abord et qu’il peut ensuite conserver , par l'effet de la prescription, des jours ou des vues à une distance prohibée ; car la règle générale est, au contraire, qu’en vertu de son droit de propriété tel que la loi le consacre et le reconnaît, il n’aurait pas pu ouvrir des jours ou des vues à cette distance, »

« Donc, c’est par exception à la règle générale du droit de propriété, donc c’est seulement jure servitulis que ces jours et ces vues peuvent désormais subsister. D'où il suit que le voisin ne peut pas les empêcher d'exister en édifiant un mur sur son fonds ou en achetant la mitoyenneté. »

Mais on nie encore cela en prétendant que si le propriétaire des jours et vues a, il est vrai, acquis une servitude, elle ne consiste pas dans le droit d'empêcher le voisin de faire ce qu’il voudra sur son fonds, sur lequel il peut faire tout ce qu'il veut, mais seulement dans le droit de conserver les ouvertures comme elles sont et où elles sont, peu importe jusqu'où la vue s'étendra.

Malgré ces arguments, nous ne sommes pas

convaincus ; nous croyons, au contraire, pouvoir les réfuter assez facilement, Et d’abord, le droit de vue étant une servitude continue et apparente (art. 688 et 689 ) peut s’acquérir par prescription, puisque, d’après l’article 690, les servitudes de cette classe s’acquièrent ainsi ; dès lors, la servitude existant, il ne peut dépendre du voisin de permettre qu’elle s'exerce ou ne s'exerce pas. C’est cependant là qu’en arrive le système contraire,

Et qu’on ne vienne pas dire que la vue sur le fonds voisin n’étant rien, ne peut être possédée; car voir chez le voisin, mais c’est presque être chez lui; et la preuve que cette vue est quelque chose, c’est qu’il veut s’en débarrasser,

Enfin, il est reconnu par tous que la servitude de vue établie, soit par titre, soit par destination du père de famille, ne peut être obstruée par un édifice élevé sur le fonds du voisin, quand même le titre ne dirait rien sur la distance à observer. Or, les mêmes servitudes s’établissant par prescription (qui suppose un titre égaré), que par titre ou destination du père de famille, la différence que l’on veut faire, quant aux effets, entre ces différentes manières d'acquérir, ne se conçoit pas. Peu importe, en effet, de quelle façon une chose est acquise,

du moment qu’elle l’est, elle produit toujours les mêmes effets. Donc le raisonnement du système contraire n’est pas juste ; nous en concluons que la solution qu’il admet est défectueuse, que par conséquent on doit la rejeter pour admettre la nôtre, qui enseigne que le voisin ne pourra faire de coustruction, même sur son fonds, dans le but d’obstruer les vues acquises.

La servitude, cela va sans dire, survit à la démolition du mur dans lequel se trouvent les ouvertures, et renaîtrait s’il venait à être reconstruit,