LA FOLLE ENCHÈRE

La sommation doit-elle, en outre, dans le cas où le privilège du vendeur résulte d’une adjudication sur saisie, mettre ce vendeur en demeure d’exercer la folle enchère existant à son profit ?

Sous le régime de l’article 692 ancien, nous pensons que cette notification était inutile. En effet, la folle enchère est une voie d’exécution contre l’acquéreur ne remplissant pas les clauses de la vente et ne payant pas son prix. Elle a pour but, non pas, comme l’action résolutoire d’anéantir la vente pour faire rentrer l’immeuble entre les mains du vendeur, mais, au contraire, d'obtenir par une revente judiciaire le paiement du prix d’adjudication ou l'exécution des clauses du cahier des charges. Cette vente sur folle enchère résout bien l’adjudication primitive, mais ce n’est pas au profit du ven-

deur qui, en exerçant cette poursuite, désire uniquement être payé de son prix de vente. L’adjudication sur saisie immobilière, c'est-à-dire sur expropriation forcée avec toute sa publicité, est le moyen le plus sûr pour faire porter le prix de l’immeuble à sa juste valeur. Lorsque le vendeur a laissé consommer l’adjudication sur saisie sans s’y opposer, il a renoncé tacitement à la folle enchère. L’exécution par la voie de la saisie réelle a rempli son but. Par conséquent, il serait inutile de le mettre en demeure d’exercer la folle enchère qui ne peut arriver qu'au même résultat. Ainsi, le vendeur perdrait le droit de dépouiller l’adjudicataire sur saisie de sa propriété acquise en justice, sauf son recours contre l’adjudicataire primitif, sans qu'il soit besoin de l’avertir spécialement d’exercer la folle enchère pendant la saisie immobilière. Garsonnet, dans son traité de procédure (1), estime que la folle enchère n’est pas purgée par ladjudication. Il n’est pas possible, d’après lui, d'étendre à la folle enchère ce que la loi prévoit explicitement pour l’action résolutoire. En droit strict, son raisonnement semble inattaquable. En pratique, il est beaucoup plus discutable. La folle enchère produit les mêmes résultats que la saisie immobilière. Toutefois, une différence doit être notée. L’adjudicataire sur folle enchère ne paie les droits de mutation que sur la partie de prix supérieure

() Op. cit., t. 5, n° 495 bis.

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au résultat de la première adjudication. En cas de saisie, il les paie sur la totalité.

Quoiqu'il en soit, la difficulté est résolue par le décretloi. L’alinéa deuxième de l’article 692 nouveau indique : « La même déchéance sera encourue en ce qui concerne la folle enchère, par ceux qui, ayant le droit de l’exercer, ne la poursuivraient pas et ne la feraient pas mentionner au cahier des charges dans le même délai ». Ainsi si, trois jours au moins avant l’audience éventuelle, le vendeur n’exerce pas la folle enchère, celle-ci se trouve en quelque sorte purgée. Par conséquent, lorsque le poursuivant se trouvera en face d’un saisi ayant acquis son immeuble judiciairement, la sommation qu’il adressera au vendeur portera un double avertissement, l’un relatif à l’action résolutoire, l’autre à la folle enchère. Cette réforme nous semble heureuse. L’adjudicataire sur saisie se trouve désormais propriétaire en dehors de toute incertitude, et est assuré de n’être troublé en aucune façon dans sa propriété.

Ajoutons que la disposition est applicable. dans tous les cas où la créance inscrite est en réalité un prix de vente, quelle que soit la qualification donnée à l’acte d’où procède le droit du créancier. Comme le dit Pont, dans son Commentaire des Privilèges et Hypothèques (1), « Ce que la loi protège essentiellement, ce qu’elle

met sous la sauvegarde du privilège, c’est la transmission de la propriété, ce qu’elle veut assurer, c’est l’exécution, dans toutes ses parties, dans toutes ses conséquences, du contrat par lequel Le propriétaire abandonne sa chose et la livre sous la condition de recevoir en retour les sommes ou les valeurs qui sont le prix en vue duquel il s’est dessaisi. Donc la faveur du privilège s’attachera aux conventions de l’espèce dès que la transmission aura le caractère et les effets de la vente bien que l’acte qui la constate n’en porte pas la qualification ».

La créance du vendeur à réméré, d’après Pont (1), donne droit au privilège, mais seulement dans le cas où le pacte de rachat n’est intervenu qu'après la vente consommée et dans celui où la remise de l’immeuble par l'acquéreur ou vendeur n’a eu lieu qu'après l'expiration du délai de réméré.

Antérieurement au décret-loi, il était admis que le vendeur n’était pas le seul créancier inscrit devant être averti que son action résolutoire serait purgée par l’adjudication. Il en était ainsi notamment du co-échangiste, créancier inscrit à raison d’une soulte qui constitue un véritable prix de vente (2). L'article 692 nouveau est venu confirmer cette doctrine : « Si parmi les créanciers,

(1) Ibid., n° 189.

(2) CARRÉ et CHAUVEAU, t. 5, quest. 2333 quater. — GLASSON et Coz- MET-DAAGE, t. 2, n° 1363.

se trouve le vendeur de l'immeuble saisi ou un co-échangiste. »

Mais les personnes munies seulement d’un privilège ou d’une action non spécialement visée à l’article 717 sont sommées simplement de prendre communication du cahier des charges. En vertu de ce principe, Garsonnet estime à juste raison, que le donateur avec charges ne reçoit qu’une sommation ordinaire ; l’action en révocation des donations ne tombant pas sous l’application de l’article 717 (1).