NON SOMMÉS

Nous avons déjà examiné les difficultés que peut rencontrer le poursuivant lorsqu'il est dans l’impossibilité de connaître les noms des créanciers inscrits sur les précédents propriétaires. Faut-il admettre que les hy-

(1) Cf. Cass., 25 avril 1888 (S. 1889.1.49).

(2) GLasson et COLMET-DAAGE, t. 2, p. 466 et 467. (3) Cass., 24 mai 1894 (S. 1895.1.22).

pothèques de ces créanciers, dont l’existence est restée inconnue, sont également purgées ? Il semble résulter de l'arrêt du 25 mai 1897 déjà cité que, si le saisissant n’a commis aucune faute dans la recherche des créanciers inscrits, la procédure est valable. Les hypothèques sont purgées sans distinction, à l’égard de tous les créanciers sommés où non.

Cette solution semble être inique. Il est difficile d'admettre qu’un créancier, ayant régulièrement conservé son droit, puisse en être privé sans avoir été prévenu des poursuites exercées contre le propriétaire de l’inmeuble. La Cour de Cassation, par son arrêt du 25 avril 1888, a posé ce principe essentiel : «La purge ne saurait préjudicier au créancier qui n’a pas été mis en demeure régulièrement d’exercer ses droits ». Et Labbé, dans les observations qui accompagnent cet arrêt au Recueil Sirey, fait observer que ce principe se justifie par son propre énoncé : « C’est à l’adjudicataire de vérifier si tous les créanciers inscrits ont été appelés à la procédure et si la purge est complète ; il est exposé aux poursuites de ceux qui n’ont pas été avertis. C’est à lui, comme à tout acquéreur, à rechercher l’origine de propriété de l'immeuble qu’il acquiert... ».

Si une telle opinion était admise, les immeubles vendus sur saisie ne trouveraient plus d'amateurs, en raison de l’insécurité qui s’attacherait à de telles ventes. Or, quels sont les buts de la loi ? — Elle veut assurer la

sécurité de l’adjudicataire. Si la procédure est régulière, elle purge toutes les hypothèques. Elle l’est lorsque le poursuivant a sommé tous les créanciers qu’il a pu connaître. Il ne peut être question de lui demander l'impossible. La vente sur saisie est d’ailleurs entourée d’une certaine publicité. Si, par exception, le créancier n’a pas été sommé par suite des lacunes de notre système de publicité immobilière, c’est une injustice qu’il faut accepter pour la stabilité et la protection des droits des acquéreurs dans les adjudications sur saisie (1). Le décret-loi de 1938, art. 717 $ 3, a fait d’ailleurs un pas en ce sens en décidant que les hypothèques inscrites postérieurement à la délivrance des états sont également purgées.

L'arrêt du 25 mai 1897 doit donc être entièrement approuvé. Le bon sens le veut d’ailleurs. L’adjudicataire peut-il connaître les anciens vendeurs lorsque le saisi n’a pas fait transcrire son contrat ? Evidemment non, puisque la vente est faite au nom de la loi. Aussi l’article 717 dit-il que le jugement d’adjudication dûment transcrit purge toutes les hypothèques. C’est en tenant compte de la publicité, des formalités d’expropriation forcée, de l’impossibilité pour l’adjudicataire de connaître les précédents propriétaires, de la sécurité qu’il est nécessaire de donner aux ventes faites au nom de

(1) Caen, 14 nov. 1849 (S. 1850.2.646). — Bourges, 13 décembre 1851 (S. 1853.2,150),

la justice, que cette règle est inscrite dans l’article 717. L’adjudicataire ne craindra plus de payer son prix puisqu’il est assuré de conserver son immeuble. Le public, achetant avec plus de confiance, se rendra plus librement aux adjudications judiciaires, et les biens, vendus de cette manière, atteindront plus exactement leur valeur réelle.

Il faut se placer à un dernier point de vue pour examiner la situation du créancier hypothécaire omis par le poursuivant lors de la procédure de saisie. A-t-il perdu tous ses droits sur le prix ? Il semble bien qu’il ne puisse agir contre l’adjudicataire qui a payé son prix aux créanciers régulièrement colloqués (1). Maïs n’a-t-il pas un recours contre les autres créanciers n’ayant que des droits postérieurs aux siens et ayant été aïnsi colloqués à tort ? Cette question est controversée. Plusieurs arrêts ont admis que le créancier régulièrement inscrit, qui n’a pas été sommé de produire à un ordre où il serait venu en rang utile, est en droit de répéter à l’encontre des créanciers colloqués, dont l’hypothèque est postérieure à la sienne, les sommes par eux touchées jusqu’à concurrence du montant intégral de sa créance (2). Plusieurs auteurs enseignent, au contraire, que la loi a voulu, dès qu’il a été procédé régulièrement à l’ordre,

(1) Liége, 13 mars 1833 (S. 1834.2.850).

(2) Cass., 18 janv. 1853 (S. 1853.1.5). — Aix, 21 juillet 1874 (S. 1877.2.235).

que les opérations ainsi faites aient un caractère stable et ne soient pas susceptibles d’être troublées ultérieurement (1).

La purge virtuelle, résultant du jugement d’adjudication sur saisie immobilière, a des effets plus étendus que ceux produits par les notifications des articles 2183 et 2184. Réalisant tout naturellement le but de l’hypothèque, qui est la vente forcée de l’immeuble pour arriver au paiement de la créance à défaut de l’exécution de l'obligation principale, cette adjudication épuise complètement les effets des inscriptions, et dessaisit le débiteur de l’immeuble exproprié pour le transmettre à ladjudicataire affranchi de tous privilèges et hypothèques, les créanciers n’ayant plus d’action que sur le prix (2).