EXIGÉ PAR L'ARTICLE

Voyons maintenant les difficultés. Dans le cas où le poursuivant se borne à faire au vendeur inscrit sommation de prendre communication du cahier des charges sans ajouter l’avertissement spécial, ce vendeur sera-t-il déchu de son droit à intenter une action en résolution de

la vente consommée par adjudication sur saisie immobilière ?

Pour soutenir la négative (1), il a été prétendu que la déchéance n’est opposable au vendeur, qu’à la condition de lui avoir donné l’avertissement spécial. La sommation seule n’a purgé que le privilège du vendeur et l'immeuble passera ainsi à l’adjudicataire franc de toute hypothèqne. Mais l’action résolutoire subsiste toujours, puisqu'il n’a pas été donné au vendeur inscrit l’avertissement spécial en vue de la purge de l’action résolutoire.

Ces motifs ont eu une valeur sérieuse avant la loi du 23 mars 1855 sur la transcription. Maïs, depuis cette loi, l’action résolutoire ne nous paraît plus admissible contre l'adjudicataire qui aura fait transcrire le jugement d’adjudication. L’article 7 dispose en effet «que l’action résolutoire étabile par l’article 1654 du Code civil ne peut être exercée après l’extinction du privilège du vendeur au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour les conserver >». D’où il suit que, si le jugement d’adjudication éteint le privilège du vendeur, celui-ci ne peut plus exercer son droit de résolution au préjudice de l’adjudicataire après la transcription de ce jugement.

La question ne s’est pas encore présentée, à notre connaissance, en jurisprudence. Il ne saurait être invo-

(1) RoDIÈRE, p. 59. — CHAUvEAU, Journal des Avoués, t. LXXV, p. 318.

Near

qué, en faveur du maintien du droit de résolution du vendeur, un arrêt de la Cour de Cassation du 11 janvier 1881 (S. 1883.1.468). Voici, en effet, dans quelles circonstances a été rendu cet arrêt. L’acquéreur d’un immeuble aliéné volontairement a rempli les formalités de purge prévues par les articles 2183 et 2184 du Code civil. Le prix n'ayant été l’objet ni d’un paiement effectif, ni d’une consignation, le précédent vendeur, qui arrive en rang utile, intente l’action résolutoire. La Cour de Cassation juge que le privilège du vendeur n’a pas été éteint par le seul effet des notifications à fin de purge et que dès lors le vendeur est recevable à exercer son action résolutoire. Cette décision est à l’abri de toute critique. En effet, laccomplissment des formalités des articles 2183 et 2184, en matière d’aliénation volontaire, ne consomme pas l'extinction des privilèges et hypothèques. Ceux-ci continuent à frapper l’immeuble grevé qui n’en est affranchi que par le paiement effectif ou la consignation du prix.

Mais, comme nous l’avons déjà dit, la purge virtuelle résultant du jugement d’adjudication sur saisie immobilière, a des effets plus étendus que ceux produits par les notifications des articles 2183 et 2184. Le vendeur n’a plus le droit réglé par les articles 2166 et suivants et 2185 du Code civil. Son privilège, considéré en tant que droit réel, est définitivement effacé de l’immeuble. Il ne lui reste plus qu’un droit de préférence sur le prix d’adjudication.

Il s’ensuit donc que, lorsque le vendeur de l'immeuble exproprié a reçu la sommation de prendre communication du cahier des charges, le jugement d’adjudication a pour effet d’affranchir définitivement l'immeuble de son privilège. L'article 7 de la loi du 23 mars 1855 s’oppose, dès lors, à ce que le vendeur, alors même que la sommation ne porte pas l’avertissement spécial, puisse exercer l’action résolutoire au préjudice de l’adjudicataire après la transcription du jugement d’adjudication.