CHAPITRE VIII
DE LÀ PURGE DES HYPOTHÈQUES APPLIQUÉS A L'HTPOTHÈQUE LÉGALE DE LA FEMME MARIÉE
Les charges hypothécaires qui grèvent les immeubles étant un obstacle à leur circulation, le législateur s'est préoccupé défaire disparaître cette entrave dans la mesure du possible en organisant, au profit du tiers acquéreur, une procédure qui lui permet d*obtenir le dégrèvement de l'immeuble qu'il a acquis des hypothèques existantes du chef des précédents propriétaires. La loi du 1 1 brumaire an VII, ayant soumis toutes les hypothèques à l'inscription, contenait une procédure uniforme de la purge de toutes les hypothèques, mais le Gode ayant admis le principe que certaines hypothèques légales produisent leurs effets indépendamment de toute inscription a dû introduire deux séries de formalités : une pour les hypothèques soumises à la publicité, et l'autre pour les hypothèques occultes. Avant d'exposer les règles concernant la purge des hypothèques accordées aux femmes mariées, il est nécessaire de résumer les principes de la purge en général, et de signaler en quelques mots les formalités applicables à la purge des hypothèques inscrites.
La purge consiste dans le droit qui est accordé au tiers détenteur d'obliger les créanciers privilégiés ou hypothécaire s à se contenter du prix qui leur est offert, à moins qu'ils ne préfèrent requérir la mise de l'immeuble aux enchères publiques, à la charge de porter ou de faire porter le prix à un
dixième en sus (art. 2184 et 2185 C. Civ.) (1). La purge constitue donc une sorte d'atteinte aux droits des créanciers ; cependant le législateur n'a pas hésité à l'admettre, à raison de ses avantages économiques tout en prenant les mesures nécessaires pour que les créanciers ne subissent pas de préjudice appréciable.
Le droit d'affranchir les immeubles des privilèges et hypothèques n'appartient qu'aux tiers détenteurs à titre onéreux ou gratuit (2). (Art. 2181 C. Giv.). Par conséquent, ne peuvent pas purger les personnes suivantes :
a). Le débiteur principal, car la purge n'a été introduite que pour faciliter la circulation des biens, et non pour permettre aux débiteurs de diminuer les droits qu'ils ont conférés à leurs créanciers.
b) . L'héritier du débiteur, même s'il a payé sa part de la dette ; car il est obligé comme son auteur de ne pas diminuer les droits des créanciers. La même solution est admise pour rhéritier bénéficiaire. Cependant dans le cas ob il se serait porté adjudicataire d'un immeuble de la succession, la Cour de Cassation (3) le considère comme un tiers détenteur ayant le droit de purger (4).
1 . Tous les droits réels immobiliers, susceptibles d'expropriation for« cée peuvent être purgés des privilèges et hypothèques (Art. 2181). Au contraire, la procédure de la purge ne peut pas se comprendre pour les droits réels immobiliers non susceptibles d'expropriation forcée.
2. La question de savoir si le légataire à titre particulier a le droit de purger est controversée. Ceux qui le lui refusent s'appuient notamment sur ce que Tarticle 2181 ne s'occupe de la purge qu'à loccasion des acquisitions résultant de contrat.
c^. Voir l'arrêt des Chambres réunies le 42 janvier 4876 Sir 76.4. 84, 4. Dans le même sens Aubry et Rau T. III p. 506, et dans le sens contraire M. Golmet de Santerre op. eit, p. 400 et suiv.
Antonesco 10
c). La caution qui se trouverait en possession de Timmeuble affecté à la dette. Elle joint en effet au rôle de tiers détenteur, celui d^obligé personnel, qui l'engage à ne rien faire qui puisse diminuer les droits du créancier.
d). Le tiers qui sans s*obliger personnellement a hypothéqué son bien pour la dette d'autrui, parce que en consentant lui-même Thypothéque, il a contracté implicitement Tobligation de ne pas nuire au droit des créanciers ; ce qui implique qu'il n*a pas la faculté de purger. Cependant on a soutenu le contraire, en concluant par analogie du droit de délaissement qui lui est reconnu. Mais l'analogie n'est qu*apparente; le délaissement n'ayant d'influence que sur la procédure d*expropriation, n'altère en rien le droit du créancier, tandis que la purge lui porte une atteinte qui peut être quelquefois très sensible.
e). Les légataires et donataires universels ou à titre universels, parce qu'ils sont tenus des obligations de leur auteur.
La procédure de la purge tend à libérer l'immeuble d'hypothèques en portant le droit des créanciers sur le prix ; par conséquent, elle devient inutile si ce but a été réalisé par d'autres voies, qui présentent pour les créanciers la même sûreté. C'est ce qui a lieu dans les cas suivants :
a). Dans la procédure de la saisie immobilière, les créanciers hypothécaires sur les biens saisis sont mis en demeure d'en surveiller les opérations par des sommations qui leur sont faites, conformément à Tarticle 692 Code de procédure civile. Dès lors à quoi pourrait servir de commencer, après les enchères qui ont eu lieu, de nouvelles formalités qui n'aboutiraient qu'à des nouvelles enchères? Par suite de cette considération, l'article 717 Code de procédure civile, a décidé
qjaelejugemmt (Tadjudicntian dûment transcrit pargefoateâ les hypothèques et que les créanciers n*ont plus d'action que sur le prix.
b). Dans le cas d'adjuJicalion à la suite d'une surenchère, la procédure de la purge n'est plus admissible en vertu du principe : Surenchère sur surenclière ne vaut, qui a été consacré par le législateur dans plusieurs dispositions (I). Mais si les créanciers ne peuvent plus provoquer une nouvelle surenchère, xela ne veut pas dire que l'acquéreur fera un paiement libératoire s'il ne tenait pas compte de leurs droits. En effet, le droit de suite qui ne s'exerce plus sur l'immeuble se porte sur le prix; par conséquent, le tiers acquéreur, pour se mettre à Tabri des poursuites, devra ou consigner le montant ou le payer entre les mains des créan ciers suivant le rang qui leur sera assigné par une procédure d'ordre qu'il aura provoqué.
c). Lorsqu'une expropriation pour cause d'utilité publique a lieu, le jugement qui la prononce doit être transcrit (Art. 16 de la loi du 3 mai 1841). Dans la quinzaine de la transcription, les créanciers privilégiés ou hypothécaires sont tenus de se faire inscrire. Les créanciers qui se seront fait inscrire n'auront pas le droit de surenchérir ^ mais ils pourront exiger que l'indemnité soit fixée par le jury (Art. 17 de la même loi). Par conséquent, le jugement d'expropriation publique purge l'immeuble des privilèges et hypothèques, en
1. Voir les articles snÎYants du G. Pr. civ. : 7i0 al. 2 sur la saisie immobilière, 838 al. 7 pour la surenchère à fin de purge 965 al. 2 sur la vente des immeubles appartenant à des mineurs, 973 al. 6 sur les licitations, 988 al. 2 sur le bénéfice d'inventaire et l'article 573 al. dem. du G. com. sur l'aliénation des immeubles du failli.
reportant le droit des créanciers sur Tindemnité. Le même effet est accordé aux conventions amiables passées entre Tadroinistration et les propriétaires (Art. 19 de la même loi).
Voyons maintenant à grands traits la procédure de la purge relativement aux hypothèques rendues publiques.
Tout d'abord, le tiers acquéreur qui veut purger son immeuble des privilèges et hypothèques doit faire transcrire son acte d'acquisition (2181). Doit-il aussi faire transcrire les actes d'acquisition des précédents propriétaires? Le texte de l'article 2181 ne l'exige pas ; mais si Ton s'en réfère aux règles qui régissent la transcription on voit que les créanciers hypothécaires du chef d'un propriétaire peuvent rendre publiques leurs droits tant que Taliénation ne pas leur a été révélée par la transcription (Art. 6 de la loi du 23 mars 1855). Supposons par exemple que le propriétaire A, aliène son immeuble à B, lequel n'ayant pas fait transcrire son titre, consent une aliénation au profit de G. Celui-ci fait transcrire son acquisition, mais sans faire également transcrire celle de B. Dans celte espèce les hypothèques du chef de B ne pourront plus être inscrites; mais celles du chef de  seront valablement rendues publiques, parce que le passage de l'immeuble du patrimoine de  dans celui de B n'a pas été révélé par la transcription. Par conséquent, si G veut purger complètement rimmeuble d'hypothèques, il devra faire transcrire aussi le titre de son auteur. S'il ne Ta pas fait, la purge ne sera pas nulle, du moment qu'il s'est conformé à Tarticle 2181 ; mais elle ne sera pas opposable aux créanciers qui auraient pris des inscriptions valables sur les précédents propriétaires.
Une fois la transcription opérée, Tacquéreur, devra adresser aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans Tins-
cription, une notification qui doit contenir : un extrait de son titre, un certificat de la transcription de l'acte, et un tableau sur trois colonnes, dont la première contiendra la date des hypothèques et celles des inscriptions, la seconde le nom des créanciers, et la troisième le montant des créances inscrites (Art. 2183, C. civ.). Par la même notification, l'acquéreur fera la déclaration qu'il est prêt à acquitter les créances hypothécaires mais seulement jusqu'à concurrence du prix, s'il est acquéreur à titre onéreux, ou jusqu'à concurrence de révalualion qu'il a faite de la valeur de Timmeuble, s'il est donataire (Art. 2184 et 2185, C. civ.). Cette notification peut être faite à toute époque si l'acquéreur n'est pas poursuivi ; mais si la sommation de payer ou de délaisser lui a été faite par un créancier, il devra la faire dans le mois au plus tard à partir de la sommation (Art. 2183, C. civ.).
Une fois la notification faite les créanciers hypothécaires ont un délai de 40 jours pour examiner s'ils doivent accepter le prix ou l'évaluation qui leur a été offerte. Ce délai court pour chaque créancier à partir du jour de la notification ; il peut être augmenté à raison de la distance entre le domicile élu et le domicile réel. Pendant ce délai, chaque créancier a le droit de signifier à l'acquéreur la réquisition pour la mise de l'immeuble aux enchères publiques, en s'obligeant à porter ou à faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été stipulé dans le contrat ou à un dixième en sus de l'évaluation faite par le nouvel acquéreur et en offrant de donner caution (Art. 2185, C. civ.). Dans le cas ou une pareille réquisition aurait été faite, l'immeuble sera mis aux enchères et le droit des créanciers se portera sur le prix qui en résultera; par suite l'immeuble passera dans le patrimoine
de Tadjudicalaire libre des hypothèques. Si, au contraire aucun créancier ne s*est porté surenchérisseur dans le délai prescrit, la valeur de l'immeuble est défiaitivement fixée au prix stipulé dans le contrat ou à la somme offerte par l'acquéreur. Celui-ci n'aura qu'à payer dans cette mesure les créanciers suivant l'ordre des inscriptions, ou à consigner les deniers, et l'immeuble sera dégrevé de toutes les hypothèques (Art. 2186, G. civ.). Ces notions sommaires exposées, examinons quelle est la procédure de la purge par rapport à l'hypothèque de la femme mariée (I).
Tout d'abord, il importe de remarquer que si elle a été inscrite, avant l'aliénation toutes les règles sur la purge des hypothèques rendues publiques lui sont applicables. Les explications qui vont suivre ne concernent donc que les hypothèques occultes qui n'ont pas été inscrites avant l'aliénation.
On a vu que certaines aliénations ont pour effet de purger les hypothèques inscrites, sans qu'il soit besoin d'employer la procédure spéciale de la purge. Le même effet doit-il se produire, même en ce qui concerne les hypothèques occultes, et spécialement. en ce qui concerne Thypothèque de la femme mariée? La réponse n'est pas la même dans tous les cas. Le jugement d'adjudication sur saisie immobilière et le jugement d'expropriation pour cause d'utilité publique ont pour résultat de purger l'im neuble tout aussi bien des hypothèques occultes que des hypothèques inscrites. Cette solution résulte de l'article 714 C. Pr. Civ. pour les cas d'expropriation
i. Les mêmes principes régissent la parge des hypothèques légales d^s mineurs et interdits.
forcée, et de Tarticle 17 de la loi du 3 mai 1841 pour le cas d'expropriation pour cause d utilité publique. Lorsqu'il s'agit de l'adjudication à la suite de surenchère sur aliénation volontaire, une différence apparaît entre les hypothèques inscrites et les hypothèques occultes. Pour les premières la procédure de la purge ne se comprend plus, parce qu'elle aboutirait forcément à des nouvelles enchères, quoique les créanciers inscrits aient été associés à toutes les opérations qui ont précédé Tadjudication. Au contraire les créanciers à hypothèques occultes n'ayant pas été mis à même de surveiller la procédure, il serait injuste que l'adjudication purgeât leurs hypothèques. C'est pour cette raison que l'article 838 C. Pr. Civ. admet pour l'adjudicataire la faculté de recourir à la procédure spéciale de la purge des hypothèques occultes s'il veut se mettre a l'abri des poursuites. Seulement, tant que cette purge n'aura pas eu lieu, le droit de la femme se bornera à poursuivre l'adjudicataire jusqu'à concurence du prix d'adjudication. Elle ne pourra pas provoquer de nouvelles enchères par application de la règle : Surenchère sur surenchère ne vaut.
Dans les autres cas de surenchère, la loi prohibe une nouvelle surenchère ; mais elle ne prévoit pas la possibilité d'une procédure spéciale en ce qui concerne la purge des hypothèques occultes. Est-ce à dire que ces hypothèques seront purgées par le seul effet de l'adjudication, quoique les créanciers n'aient pas été associés aux opérations de procédure? Les intérêts des incapables seraient par trop méconnus dans un pareil système, pour que nous puissions croire qu'il ait été celui du législateur. 11 est donc préférable d'admettre que le principe posé par l'article 838 G. Pr. Giv., doit être
appliqué pour identité de motifs à toutes les hypothèses de surenchère (1).
Voyons maintenant quelle est la procédure à suivre par l'acquéreur d*un immeuble ayant appartenu à un homme marié pour purger, l'hypothèque de la femme. Elle est exposée en détail dans le C. civ. au chapitre IX du titre des Privilèges et Hypothèques.
L'acquéreur doit d'abord déposer une copie du contrat translatif de propriété au greffe du tribunal civil du lieu de la situation des biens. Le ministère d'un avoué n'est pas obligatoire pour cette opéra'.ion ; la partie peut Taccomplir elle-même, ou par un mandataire. La copie doit être certifiée conforme à Toriginal (collationée) ; mais la loi ne dit pas par qui sera faite cette attestation. Si l'acte translatif de propriété est notarié, il est évident que l'expédition conforme à la minute sera délivrée par le notaire ; pareillement, si la propriété a été transférée par l'effet d'un jugement, la copie sera certifiée par le greffier. Mais que faut-il décider si l'acte est sous-seing privé? Suivant quelques auteurs, les parties ont le choix de certifier elles-mêmes la copie conforme, ou de la faire collationer par un notaire ou par un avoué (2). D'autres exigent qu'elle soit toujours certifiée collationnée par un officier public (3). La première opinion paraît préférable, parce qu'elle n'ajoute rien au texte de la loi.
L'acte par lequel le greffier aura constaté le dépôt doit être notifié à la femme et au procureur de la République. Cette formalité est exigée pour que les personnes qui ont le
1. En ce sens M. Golmet de Santerre, op, cit., p. 460 et suiv.
