CHAPITRE VII

Des restrictions apportées par la jurisprudence au privilège du bailleur d'immeubles avant les lois du 12 février 1872 et du 19 février 1889

Nous avons vu, dans le chapitre précédent, avec quelle défaveur la jurisprudence voyait la femme, lorsque celle-ci venait écarter les créanciers du mari pour exercer ses reprises mobilières, soit à titre de propriétaire, soit à titre de créancière, presque toujours nantie de son hypothèque légale. Or, il est un créancier très dangereux nanti, lui aussi, d’un privilège exorbitant, nous l’allons voir, dont la position par trop avantageuse se justifie beaucoup moins que celle de la femme, ce créancier, c’est le bailleur d'immeubles.

La jurisprudence, avant les lois du 12 février 1872 et du 19 février 1889, qui ont ramené à des proportions raisonnables les droits du bailleur en cas de faillite pour le bail fait à un commerçant en cas de déconfiture, pour le bail d’un fonds rural, s'efforçait, surtout dans l’hypcthèse de la faillite, de réduire à de plus justes proportions, les avantages que les textes lui accordaient alors. Les contestations s’élevaient surtout à propos de cette dernière hypothèse où le vice du système de la loi apparaissait plus flagrant, étant donnés les principes dominant la matière, et plus particulièrement gênants. Aussi ne possédons nous guère que des arrêts relatifs à la faillite. Nous examinerons cependant cette jurisprudence, bien que notre sujet traite particulièrement de la décontiture, parce que le système de certains arrêts aurait tout aussi bien pu être invoqué, dans l'esprit des juges qui les avaient rédigés, dans l'hypothèse de la déconfiture, si l’occasion s’en était présentée, et parce que cette jurisprudence a abouti à la loi du 12 février 1872, dont l'esprit a animé le législateur de 1889.

Plaçons-nous donc sous le régime antérieur aux lois précitées et voyons ce qui se produisait au cas de faillite ou de déconfiture du locataire.

D'après l’article 1188 du Code civil « le débiteur ne peut plus

réclamer le bénéfice du terme, lorsqu'il a fait faillite ou lorsque, par son fait, il a diminué les sûretés qu'il avait données par le contrat à son créancier ». Nous avons démontré dans un précédent chapitre ‘chap. V), que cet article comprend aussi le cas de déconfiture. Donc, lorsque le locataire est déconfit ou en faillite tous les loyers futurs stipulés au bail, qui sont d'ores et déjà dus en vertu de la convention, mais ne sont payables qu'à des époques successives fixées d'avance, deviennent de plein droit exigibles. L'article 444 du Code de commerce complète l’article 1188 du Code civil pour le cas de faillite en fixant la date de la déchéance au jour du jugement déclaratif de faillite. L’article 2102 du Code civil nous dit « les loyers et fermages des immeubles » sont privilégiés « sur les fruits de la récolte de l’année et sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme... savoir pour tout ce qui est échu et pour tout ce qui est à échoir si les baux sont authentiques, ou si étant sous signatures privées, ils ont une date certaine... et à défaut de baux authentiques, ou lorsque élant sous signatures privées, ils n’ont pas une date certaine, pour une année à partir de l'expiration de l’année courante. Le même privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail ». En vertu de cet article 2102 du Code civil, en cas de faillite ou de déconfiture et dans le cas où le bail aura date certaine, conformément à l’article 1328, ce qui arrive toujours, les baux sous seings privés devant être enregistrés dans les trois mois à peine d’une amende (1), le bailleur peut venir réclamer par privilège au détriment des autres créanciers, non seulement tous les loyers échus, mais encore tous ceux à échoir, et ce, à peine de résiliation immédiate du bail et de dommages et intérèts, eux aussi privilégiés. Or, la résiliation du bail est la mise à néant de l’espoir du concordat pour le débiteur failli ou déconfit, dans certains cas (cas de concordat amiable). Le bailleur peut profiter, à l’occasion, injustement des améliorations très importantes faites par le failli ou le déconfit dans l'immeuble et augmentant sensiblement la valeur de cet immeuble et bénéficie en tout cas de l’interusurium. Les dommages et intérêts de résiliation sont pour lui un bénéfice inespéré, une bonne affaire. Alors que d’autres créanciers tout aussi dignes d'intérêt que le bailleur, fournisseurs, prêteurs, ete., sont astreints à des sacrifices et ne sont pas intégralement désintéressés dans la faillite ou la déconfiture, celui-ci profite des plumes laissées par le failli et, après cette bonne

(1) Loi du 22 frimaire an VII, art. 22 et du 23 août 1871, art. 14. Cf. Répertoire des Pandectes françaises, au mot Bail (timbre et enregistrement), n°* 364 et suiv.

aubaine, s'empresse de relouer convenablement son immeuble, Si la masse paye, c’est le plus clair de l'actif qui diminue et il faut savoir où trouver les fonds disponibles pour payer immédiatement, ce qui est parfois très difficile. Et si le locateur devient insolvable et qu’il ne puisse plus, pour une raison ou pour une autre, fournir la jouissance, sans doute, en vertu de l’article 1184 qui pose le principe de la condition résolutoire tacite pour tous les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne salisfail pas à son engagement, le bail est résilié de plano et le bailleur doit restituer les sommes indûment perçues, mais il ne peut le faire en cas d’insolvabilité et le locataire failli ou déconfit, qui est, peut-être, en train de faire tous ses efforts pour se relever subit les conséquences de l'insolvabilité du bailleur et peutêtre se trouve ruiné à tout jamais.

Avant l'intervention du législateur, la jurisprudence avait bien vu tous ces inconvénients. Elle avait essayé dy parer de son mieux pour le cas où ils étaient par trop gènants, le cas de faillite, nous l’avons dit. Différents systèmes avaient été construits pour empêcher le bailleur de réclamer par privilège tous les loyers à échoir.

Dans un premier système, applicable à la déconfiture aussi bien qu'à la faillite, on soutenait que la créance du bailleur prend naissance non par le seul fait du contrat, mais par le fait de la jouissance du preneur. Cette créance ne naît qu'autant que le bailleur exécute sa promesse de faire jouir le preneur des lieux loués. Le bail ne serait, selon cette théorie, qu'une série d'obligations successives du preneur naissant seulement au fur et à mesure de la prestation de l'obligation de laisser jouir du bailleur. A une obligation successive correspond une dette successive. D’après ce système, la faillite, la déconfiture, l’insolvabilité survenant, le bailleur ne peut donc réclamer la dette des loyers à échoir qui n’est qu'éventuelle et, actuellement, dépourvue de toute existence. Puisqu’il ne peut pas réclamer ladite somme, il n'y a pas lieu d’examiner la question de savoir comment il exercera son privilège. « En droit, dit M. Thiercelin (1), la créance à terme, qui est la corrélation de l'obligation à terme, existe actuellement, seulement l'exécution de l'obligation est ajournée. Le terme ne suspend pas l’engagement, il en retarde seulement l’accomplissement (art. 1185). Or, peut-on dire que la créance du bailleur naisse du seul fait du bail et qu'il n’y ait de retard que pour l’exécution? S'il en était ainsi, l'effet précéderait la cause. La nature du contrat de louage répugne à ce que l’on reconnaisse

(1) Note au Dalloz sous Paris, 12 décembre 1861 (D, 62, 2,1),

au droit éventuel du bailleur le caractère d'une créance née actuellement. Pour que le bailleur eût contre le locataire une créance actuelle, mais à terme, il faudrait que le bailleur eût accompli toutes ses obligalions en délivrant au locataire les lieux qu'il lui a loués, comme cela a lieu après la vente d'un usufruit. Le prix du bail devrait être alors considéré comme un prix unique et les termes du bail seraient des annuités. Mais, loin qu'il en soit ainsi, nous voyons que le bailleur est obligé pendant toute la durée du bail à faire jouir le locataire (art. 1709 et 4719); son obligation personnelle renaît chaque jour ou plutôt est permanente. Dès lors, il est impossible de considérer le prix du bail comme un prix unique acquis immédiatement au bailleur et dont les termes ne seraient que des fractionnements... » Nous ne connaissons pas d’arrèts qui aient appliqué ce système.

Dans un deuxième système, applicable, lui aussi, à la déconfiture comme à la faillite, on considérait la dette du locataire comme une dette sous condition suspensive, celle de la prestation de la jouissance par le locateur. Nos articles 4188 du Code civil et 44% du Code de commerce, ne concernant que les dettes à terme, ne s'appliquent donc pas, pensaiton, à ce genre de dettes (dettes conditionnelles) (4). Un arrêt de la Cour de Paris, en date du 12 décembre 1861 (2), semble faire — très vaguement à la vérité, — allusion à ce système. sans d’ailleurs se baser sur lui : « Attendu, dit cet arrêt, qu'à supposer que les articles ci dessus indiqués (1188 et 2102 C. civ. et 444 C. com.), aient entendu assimiler la dette résultant d’un bail, payable à des époques périodiques généralement déterminées par l'usage et qui implique, en échange du paiement de ces termes, l’accomplissement corrélatif des obligations imposées aux bailleurs avec des dettes certaines, définitives, au moment même où elles sont contractées et soumises seulement à l'observation des délais de faveur stipulés au profit des débiteurs, ces articles, ete... »

Ni le premier système (système de l’exéculion successive) ni le second système (système de la dette sous coudition suspensive) ne nous paraissent admissibles. La créance du locateur n'est pas fictive et éventuelle. « La créance future n'a pas d'existence actuelle. Elle est soumise à la volonté des parties, qui ne sont mème pas obligées à être obligées si tel événement arrive comme elles le seraient dans l'obligation conditionnelle. La créance du locateur, au contraire, existe actuellement, le

(1) CF. MourLon. Note sous Cass, civ., 28 mars 1865 (D. 65, 1.202) et Bertin dans le Droit, numéros des 14, 16 et 17 décembre 1861.

(2) D, 1862, 2.1. Notes de M. Thiercelin.

bailleur est obligé, dès le jour du contrat, à fournir jusqu’à la fin du bail la jouissance et le preneur à payer le prix, l’exécution seule de ces Obligations est retardée (1). Autrement, au cas habituel où il est payé des loyers d'avance, ce qui est courant, il y aurait là réception de l’indû, ce que personne n’a jamais essayé de soutenir et ce qu'aucun arrêt n’a jamais dit. En outre les mots résiliation, résolution employés à l’envi par les arrêts et la pratique vont à l’encontre de ce système, car on ne résilie pas ce qui n'existe pas encore. « La créance du locateur n’est pas davantage une créance sous condition suspensive: son existence ne dépend pas d’un événement futur et incertain (art. 1168). Soutenir le contraire, c'est confondre la cause avec la modalité d’une obligation. La prestation de jouissance à laquelle est obligé le bailleur est la cause de l'obligation du preneur, c’est un des éléments essentiels du contrat de louage, mais elle n’en est pas la condition, elle n’est pas une modalité du contrat, un de ses éléments accidentels. Sinon, il faudrait dire que toute obligation née d’un contrat synallagmatique à titre onéreux, est sous condition suspensive » (2). La créance résultant du bail est une créance à terme soumise à la condition résolutoire tacite de l’article 1184 du Code civil, propre à tous les contrats synallagmatiques.

Enfin, dans un troisième système propre à la faillite, admis par quelques arrêts qui ont eu à statuer sur cette situation, sans discuter d’une façon précise sur le caractère de la dette de loyers, il était admis que le bailleur, en vertu de l’article 444 du Code de commerce, ne pouvait pas se prévaloir de l'exigibilité, née de la faillite pour exiger par privilège, à peine de résiliation immédiate du baïl, tous les loyers à échoir. Mais si la sûreté qui servait de gage à sa créance privilégiée, c’est-à-dire le mobilier, était vendue, il pouvait alors exiger, par privilège, à l'encontre de la faillite à peine de résiliation, tous les loyers à échoir en vertu de l’article 2102 du Code civil. Dans ce système, le bailleur n’avait aucune initiative personnelle, il ne pouvait agir lui-même comme créancier privilégié, l’article 444 ne lui permettait pas de venir réclaner de son chef, en cette qualité, quoi que ce soit à la faillite, à moins qu’il n’y ait eu vente ou enlèvement de meubles, cas prévu par l’article 2102 du Code civil (3), il ne pouvait en vertu de l’article 444

(1 et 2) CnespeL : Garanties accordées au locateur d'immeubles; privilège du bailleur, 239-240. Thèse, Paris 1891.

(3) Sur les difficultés en cas de sous location et vente en bloc du fonds par le syndic, Cf. la note de M. Labbé (P. 1862, p. 12, col. 1).

que venir se joindre à la masse (1) en se soumettant par là même à toutes les délibérations de la majorité et à toutes les réductions résultant de la faillite. L'article 2102, qui consacre le privilège, ne statue, suivant les partisans de ce système, que sur l'emploi des sommes provenant des meubles, il suppose donc qu'ils ont été vendus. L'arrêt précilé de la Cour de Paris du 12 décembre 1861 (2) adopte trés neltement ce système : « Considérant... dit l'arrêt, que l'exigibilité résultant de la faillite ne produit pas les mêmes effets que l'échéance ordinaire: qu'elle a pour objet, non de donner au créancier à terme le moyen d'exercer individuellement une action contre le failli ou son syndic afin de se faire attribuer, à l'exclusion des autres créanciers el par préférence, la partie de l'actif nécessaire au paiement intégral de sa créance, mais uniquement de l'appeler à concourir aux opérations de la faillite, à Y produire, à s’y faire admettre et à prendre part aux repartilions comme si sa-créance Élait.échue. 4 atom Vds jets (OP RNIE IS AM

Qu'il n'aurait « le droit d'exiger par privilège tous les loyers à échoir que dans le cas de l’article 2102 du Code civil sur le prix des meubles qui forment son gage, s'ils avaient été vendus, ce qui n'a pas eu lieu dans l'espèce; mais qu'en vertu des articles 1188 et 44%, il ne peut user de l'exigihilité qu’ils déclarent et qui prend sa source dans la faillite, qu'en se soumettant à la loi commune à tous les créanciers ordinaires, c'est-à-dire par la voie du concours à la distribution, et en subissant le sort ei les réductions que subissent les autres créanciers; qu'ainsi, ces articles ne lui donnent pas le droit d'exiger de la faillite le payement actuel ou la consignation de tous les loyers à échoir, la résiliation du bail ne peut résulter de ce seul fait que ce paiement ou celte consignation n'aurait pas été effectuée. »

Quelques arrêts ont slatué en ce sens (3).

Ce système était très ingénieux, mais il dépendait de la solution adoptée dans la discussion de la question générale de savoir si les créanciers privilégiés où hypothécaires peuvent invoquer l'exigibilité

(1) Cette interprétation de l'article 444 du Code de commerce par certains arrêts peut venir à l'appui du système ingénieux de M, Planiol relatif à la déconfiture, permettant d'éviter les conséquences de la déchéance du terme de plein droit en matière de compensation. Nous en avons parlé plus haut chapitre Y.

(2) D. 1862, 2.1. Cf. en outre l'arrêt très clair de la Cour de Paris du 26 juin 1863 (S. 63, 2.247, 3° espèce).

th CF Paris, 16 mars 140 (D. 47, 2,170, 1re espèce); Caen, 25 août 1846 (D. 47, 2.170, 2° espèce); Paris, 27 novembre 1862 (S. 63, 2.247, 2e espèce); Paris, 26 juin 1863 (S. 63, 2,248, 3 espèce); Rouen, 23 décembre 1864 (D. 65, 2.162). CF. en outre Cass. req., 22 avril 1851 (S. 51, 1.646; D. 51, 2.488): Cass. civ. et req., 7 décembre 1858 et 28 décembre 1858 (S. 59, 1.423, Are et 2e espèces), maintenant deux arrêts

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anticipée résultant de la faillite pour se faire colloquer par préférence aux autres créanciers chirographaires. Cette question était et est encore très controversée en doctrine et la jurisprudence était assez flottante, nous n’examinerons pas les controverses, car cela nous entrainerait en dehors de notre sujet, la jurisprudence, à l'inverse de la doctrine, est, d’ailleurs, maintenant fixée dans le sens de l’affirmative (1).

Remarquons, en outre, qu'au cas de vente la masse devait payer tous les loyers à échoir par privilège, c'était encore la plus grande partie de l'actif qu'il fallait distraire. Le système n'avait vraiment grande utilité qu'au cas de concordat.

Quant à l’article 2102 du Code civil, il indique l'étendue et l'assiette du privilège du bailleur, qu’il y ait vente ou non. Sans doute c’est au cas de vente du mobilier qu'il aura toute son utilité, mais il existe indépendamment de toute vente.

Un quatrième système applicable, le cas échéant, à la déconfilure, admettait bien l’exigibilité immédiate, par privilège, de tous les loyers à échoir à peine de résiliation, mais introduisait le palliatif de la consignation. Le bailleur ne pouvait toucher son loyer de la Caisse des dépôts et consignations qu'au fur et à mesure qu'ils Jui étaient dus et, si le bail venait à cesser et le bailleur à devenir insolvable, le locataire ne courait plus ainsi les risques d'insolvabilité, ce qui arrivait au cas de paiement. De plus le bailleur ne s'enrichissait pas de l’interusurium. Ce syslème a été consacré par un arrêt de la Cour de Paris du 2 janvier 1861 (2).

On ne saurait admettre ce tempérament d'équité. La consignation est considérée, dans notre cas surtout, par presque tout le monde comme aussi grave que le paiement à l’égard du débiteur et des autres créanciers, sans équivaloir à paiement, pour le créancier en faveur duquel elle est faite. Les arrêts parlent de paiement ou de consignation et mettent ces deux actes sur le même pied. Du moment que l’on admet que le bailleur a le droit d’exiger la consignation de tous les loyers à échoir, on doit admettre qu'il a le droit de se les faire payer par préfé-

dans le même sens, de Paris du 2 mars 1857 et de Dijon du 28 avril 1858; Rouen, 29 juin 1859 (D. 60, 2.21); Caen, 17 juillet 1862 (S. 63, 2.247, 1'e espèce); Poitiers, 4 mars 1863 (D. 63, 2.218). Ces arrêts sont moins probants, ils se sont, « fortiori, prononcés en faveur du bailleur puisqu'ils ont tous statué sur des hypothèses où il y avait vente du mobilier garnissant les lieux loués. Cf. aussi la note de M. Labbé en ce sens sous Cass. req., 13 novembre 1861 (P. 62, p.1j et les auteurs cités.

(4) C. LaBeé : Note précitée et les auteurs cités; Lxon-Cazn et RexauLT : Manuelde droit commercial, 1° édition, 1913, n° 1073 et les arrêts cités; TnaLLer : Trailé élémentaire de droit commercial, 4° édition, 1910, n°° 2004 et suiv.

@)J. P. 61, p. 17. Cf. Dijon, 21 janvier 1868, sur adoption de motifs d’un jugement du tribunal civil de Beaune du 18 juillet 1867 (S. 70, 1.318); Paris, 21 janvier 1868.

rence. En outre, remarquons-le, dans le langage juridique, exigibilité veut dire paiement; une dette est exigible quand elle est payable. Et puis, s’il est vrai que le locataire ne courra pas les risques d’insolvabilité du bailleur et que ce dernier ne s’enrichira pas de l'interusurium, il n'en est pas moins vrai, qu'à l'égard de ce locataire, la somme d'argent consignée sera soustraite à l’activité commerciale, comme s'il y avait paiement.

Enfin, un cinquième et dernier système, adopté par la Cour de cassation et presque toute la jurisprudence accordait au bailleur, en cas de faillite, le droit d'exiger par préférence, à peine de résiliation immédiate du bail et de dommages et intérêts, le paiement de tous les loyers à échoir en vertu des articles 444 du Code de commerce et 2102 du Code civil (4). Ce système s'appuyait sur la généralité des articles précités qui ne distinguent pas.

« Attendu, dit entre autres, l’arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation du 16 février 1870, que d’après l’article 1188 du Code Napoléon, le débiteur ne peut réclamer le bénéfice du terme lorsqu'il a fait faillite; que suivant l’article 444 du Code‘de commerce, le jugement qui déclare la faillite rend exigibles à l'égard du failli les dettes passives ou échues. Attendu que l’article 2102 du Code Napoléon, n° 1, qui se combine avec les dispositions précédentes, donne à la créance privilégiée du bailleur un effet anticipé pour tous les loyers à échoir jusqu'à la fin du bail, lorsque ce bail est authentique ou, lorsque étant sous signatures privées, il a acquis date certaine... Attendu qu’on ne saurait assimiler à un paiement une consignation faite avec la condition que les sommes consignées ne pourront être touchées que par quotités correspondantes aux échéances successives des termes du bail, condition contraire à la règle de l’exigibilité des loyers à échoir... Pour ces motifs .. casse... »

La jurisprudence de la Cour de cassation, suivie par la plupart des cours était donc très ferme. Elle se serait prononcée et se prononcerait encore 4 fortiori en ce sens au cas de déconfiture. On neXsaurait invoquer dans ce cas l’article 444 du Code de commerce et les principes égalitaires qui régissent la matière de la faillite, et l’article 1188 du Code civil ne distingue pas.

Cette restriction du privilège exorbitant du bailleur, que certaines

(1) CF. C. civ., 28 mars 1865 (S. 65,1.201, 1re et 2e espèces) ; Orléans, 20 novembre 1865 IS. 66, 2,120; J. P., 66,481); Cass. req., 15 juillet 1868 (S. 69, 1.13; J. P. G9, 1.18); Cass. req., 14 décembre 1868. (G. T., numéro du 18 décembre 1868); Cass, civ., 16 té vrier 1870 (S, 70, 1.18, D, 70, 1961),

cours poussées par l'équité vers certaines tendances égalitaires, avaient tant bien que mal réalisée, grâce aux différents systèmes plus ou moins conformes aux textes et, même, quelquefois contraires, le législateur, à qui il appartenait de le faire l’a réalisée pour les hypothèses les plus urgentes, celle de la faillite d’un commerçant et de la déconfiture ‘d’un fermier, par les lois du 12 février 1872 et du 19 février 1889. La loi du 12 février 1872, modifiant les articles 450 et 350 du Code de commerce a réduit le privilège du bailleur de l’article 2102 du Code civil de la façon suivante : Peu importe que le bail aït ou non date certaine; si le bail est résilié, le bailleur a privilège pour les deux dernières années de location échues avant le jugement déclaratif de faillite et pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts de résiliation. Au cas de non-résiliation, le bailleur, une fois payé de tous les loyers échus, ne peut réclamer rien de plus, si les sûretés données lors du contrat ou celles fournies depuis la faillite, sont maintenues ou jugées suffisantes. Mais s’il y a vente ou enlèvement de mobilier, le privilège du bailleur s’étend en outre à une année dans l'avenir à partir de l’année courante, ce qui fait que le bailleur peut réclamer deux années échues, l’année en cours et une année dans l'avenir (1).

En ce qui concerne le privilège du bailleur d’un fonds rural (2), l’article 4% de la loi du 19 février 1889 est ainsi conçu : « Le privilège accordé au bailleur d’un fonds rural par l’article 2102 du Code civil ne peut être exercé, même quand le bail a acquis date certaine, que pour les fermages des deux dernières années échues, de l’année courante et d’une année (dans l’avenir) à partir de l’année courante, ainsi que pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être accordés par les tribunaux. »

Laissons cette question relative à l'étendue du privilège du bailleur, dont l'intérêt a élé beaucoup amoindri par les deux lois précitées, bien qu'il y ait peut-être encore quelque chose à faire, en ce sens qu'il serait peut-être bon d’en étendre les restrictions à tous les baux de fonds urbains et examinons brièvement dans la deuxième partie de notre ouvrage l’état de la jurisprudence relative à la déconfiture révélée après décès; nous y relèverons encore plus d’une de ces tendances que nous avons qualifiées d’égalitaires et de collectivistes.

(1) Cf. l’article 550 actuel du Code de commerce.

(2) Pour le sens du mot « fonds rural », Cf. P. F., au mot Privilèges el hypothèques | 1484 et suiv.

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