LOUAGE

Le louage est un contrat par lequel on donne pour un certain temps les fruits ou l'usage de quelque chose à quelqu'un pour une somme d'argent, ou. pour quelque autre profit. Nous disons, 1* pour un certain temps, parce que si ce contrat était perpétuel, ce serait une vente ; 2° ou l'usage, par où il diffère encore, et de la vente où l'on cède la propriété avec l'usage, et du prêt qu'on appelle mutuum; 3° ou de quelque autre chose : car outre les biens immeubles, on peut louer un cheval, des bœufs, et même une personne pour en retirer le service nécessaire. Mais il y a des choses qu'on ne peut louer, comme une maison à un usurier public ; ni une servitude d'un champ, tel qu'est le droit qu'on a de passer par la terre de son voisin pour aller à la sienne.

Pour rendre juste le louage de la pari du locateur, il faut; 1° qu'il demeure chargé du péril de la chose qu'il loue, comme en étant le propriétaire, excepté le cas où la chose viendrait à périr par la faute du locataire, ou lorsque le locateur s'en serait chargé ; 2* que le locateur fasse toutes les réparations nécessaires à l'entretien de la chose louée, à moins que le locataire ne l'en ait déchargé ; 3° que le locateur avertisse le locataire des défauts nuisibles qui peuvent se rencontrer dans la chose louée , tel qu'est le vice d'un cheval ombrageux ; autrement, il serait tenu du dommage causé au locataire par ce défaut, soit qu'il l'ail connu ou qu'il ait négligé de le connaître; car, comme le dit saint Antonin , In hoc eliam contractu venit culpa levis, cum gralia utriusque celebretur ; et il y a même quelques cas où ce contrat admet une cause très-légère ; 4° que le locateur fasse jouir lo locataire de la chose louée pendant tout le temps convenu, faute de quoi il doit l'indemniser. Néanmoins cette dernière règle n'a pas lieu, quand le locataire ne paye pas ïe prix convenu, et quand il fait un mauvais usage de la chose qu'if tient à louage; comme s'il s'en sert pour des causes réprouvées par les lois.

Le locataire a aussi ses engagements envers le locateur. Car 1° il ne lui est permis de se servir de la chose louée, que pour l'usage dont il est convenu avec le locateur ; et s'il en agit autrement, il est tenu de tout le dommage qui en peut arriver ; 2* il ne peut quitter la chose qu'il lient à louage, qu'à la fin du terme convenu, à moins qu'il n'y soit contraint par quelque cause juste-, auquel cas il doit en avertir le locateur, s'il lui esl possible; 3* il doit user de la chose en bon père de famille, c'est-à-dire, la conserver, et faire les réparations

portées par le bail on par la coulume ; h? il est oblige de payer exactement, cl dans le temps convenu le prix du louage au locateur; 5° il doit aussi répondre et de ses faits, et de ceux de ses sous-locataires, domestiques, enfants et semblables.

Ouo que plusieurs des règles précédentes puissent s'appliquer aux baux à ferme, il est bon d'e^i traiter un peu plus en détail. On appelle Bail à ferme, le louage d'un fonds de lerrequi produit des fruits en le cultivant, comme un vignoble; ou sans qu'on le cultive, comme un bois taillis, un pré, un étang, en quoi ces sortes de fonds diffèrent des maisons et des autres choses qu'on donne à loyer, et qui ne produisent aucuns fruits. Comme les fruits d'une terre affermée sont incertains, on ne fait un bail que sur la considération de l'espérance qu'à le fermier d'une abondante récolle, et du péril où il s'expose de n'en avoir qu'une très-médiocre: et c'e^t pour cela que le bailleur peut stipuler avec le preneur, qu'il ne pourra prétendre aucune diminulion en cas d'une mauvaise récolle.

Le bailleur est lenu, comme dans un autre louage, de faire jouir le preneur, sous peine de lui payer ce qui sera convenu, ou ordonné, pour ses dommages et intérêts ; comme il y est tenu sous la même peine, en cas que le preneur soit évincé de la possession. Quand un bail à ferme est fini, et que le fermier continue, du consentement du bailleur, à explorer la ferme, le bail est censé renouvelé pour un certain temps ; c'est ce qu'on appelle tacite reconduction ; et elle doit durer au moins une année ou plus, selon la volonté des contractants, cl l'usage communément observé. Mais alors si le fermier a donné une caution au bailleur pour sûreté du prix convenu, la caution n'esl pas censée renouvelée, non plus que l'hypothèque du propriétaire sur les biens du fermier ; ainsi il ne reste alors au bailleur que l'hypothèque naturelle qu'il a sur les fruits provenant de son fonds; à moins qu'elle ne soit faite par-devant notaires, auquel cas même l'hypothèque n'a lieu que du jour de sa date, comme l'observe Domat.

Le fermier a aussi plusieurs engagements envers le bailleur. Car, 1° il doit jouir du fonds qu'il tient à ferme en bon père de famille, sans le détériorer, et observer toutes les clauses de son bail. Ainsi, si ce sont des terres labourables, il ne peut ensemencer celles qui doivent demeurer en guéret, ni semer du froment quand on n'y doit semer que de menus grains; 2° quand le bail, fait pour plusieurs années, porte que le propriétaire aura une certaine portion des fruits pour le prix de son bail, au lieu d'argent, le fermier doit fournir de sa part les frais des semences et de la culture ; et comme un tel bail tient de la nature d'une société, où chacun luisarde de son côté, il doit porter les cas fortuits à cet égard, sans pré endre aucun dédommagement contre le propriétaire, quand même le fonds n'aurait produit aucuns fruits ; mais quand le bail est fait pour un an à prix, d'argent, le fermier est exempt de payer le prix convenu, quand il ne recueille point de fruits par un cas fortuit , comme d'une grêle ou d'une irruption de gens de guerre, à moins qu'il ne se fut obligé par son bail à porter ces sortes de cas; 3° quand le fermier dont le bail n'est que pour une année, ne souffre que de légères pertes , soit par la petite quantité ou par la mauvaise qualité des fruits, il ne peut prétendre aucune diminution du prix qu'il s'est obligé de payer au propriétaire. Si néanmoins le dommage était considérable, il serait juste que le propriétaire accordât au fermier quelque diminution, dont l'un et l'autre peuvent convenir , ou qui doit être réglée par le juge ou par un arbitre équitable, quand même le bail serait de plusieurs années. Si le fermier abandonne la culture de sa ferme, le propriétaire a droit de le poursuivre pour ses dommages et intérêts. Le propriétaire est tenu de rembourser au fermier les améliorations que celui-ci a faites, sur le fonds affermé, quand il les a faites sans y être obligé par son bail ; comme s'il a planté un bois taillis, ou une vigne dans quelque terrain infei tile, etc.

On appelle bail à loyer celui des maisons et celui des meubles ; loyer le louage du travail ou du service. Les devis, marchés, prix faits pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait. On peut louer toutes sortes de biens, meubles et immeubles ; sont exceptées les choses qui se consomment par l'usage; elles ne se louent pas. On peut louer ou par écrit, ou verbalement. Voyez Bail. La promesse de bail vaut bail lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose cl sur le prix. Le preneur a le droit de souslouer et même de céder son bail à un aulre, si celle facullé ne lui a pas été interdite pour le tout ou partie : celle clause est toujours de rigueur. Si le locataire sous-louc malgré la défense qui lui en est faite, par une clause de son bail, il s'expose à la résiliation. Si la location est verbale , comme il n'y a pas d'interdiction prononcée, le locataire conserve son droit de sous-louer. Le propriétaire no doit connaître que le principal locataire qui est toujours garant , non-sr-ulemenl du prix du loyer de la chose qu'il a sous-louée , mais encore des dégradations que pourraient faire les sous-locataires. Le locataire ne peut, à moins d'autorisation écrite du propriétaire, sous-louer à des personnes exerçant une profession prohibée, ou qui ne pourrait convenir à l'usage auquel la maison aurait servi jusque-là. Les obligations, droits et privilèges du principal locataire envers les sous-locataires sont les mêmes que ceux du propriétaire envers le principal locataire. Le locataire principal est le m ul que doive connaître le sous-locataire, à moins que le propriétaire n'établisse envers lui sa qualité par une signification d'acte. Lorsque le principal locataire ne paye point au propriétaire le prix de la location, les sous-locataires ne sont tonus de payer le propriétaire que s'il lait entre leurs mains des saisies-arrêts, et f-'il fa 1 1 ordonner par justice qu'ils se-

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roui tenus de le payer. Au surplus, les obligations et droits des sous-locataires vis-à-vis du principal locataire sont 1rs mômes que ceux du locataire \ is-à-vis du propriétaire.

Dans tous les cas, le locataire peut emporter les meubles et les ouvrages de menuiserie qu'il aurait fait sceller dans les murs, sauf à remettre ces murs dans leur état primitif. H ne peut dégrader ni ji'iicr les peintures qu'il a fait faire sur les murs ; de même il ne peut arracher les papiers qu'il a colles sur le mur ni les dégrader , quand môme le propriétaire 08 voudrai! pas lui en payer la valeur. Si pendant la durée du bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes, et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le locataire doit les souffrir , quelque incommodité qu'elles causent el quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée ; mais si ces réparations durent plus de quarante j >urs, le prix du bai! sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il BUia été prive; si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Si le locataire a été irouhlé dans sa jouissance par suite d'une aciion concernant la propriété du fonds , il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu qi;c le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. Le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance , à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 11 répond de l'incendie. Voyez Incendie.

Le locataire à qui le propriétaire demanderait payement de plusieurs termes et qui ne pourrait produire de quittance ne serait pas admis à prouver par témoins qu'il a payé, cl le propriétaire serait cru sur serment.

Avant le code civil, le bai leur pouvait faire résilier le bail, s'il voulait occuper lui-même sa maison ou cultiver lui-même ses terres ; aujourd'hui, le bailleur ne peut exercer un pareil droit que lorsqu'il a été formcllcm ni stipulé par le bail. Le preneur ne peut, à raison de la vente, demander la résiliation; seulement il peut exiger que l'acquéreur déclare de 6iiite s'il entend ou non entretenir le bail. Que le bail soit ou non authentique, qu il ail ou n'ait pas date cet laine, l'acquéreur ne peul expulse! le locataire de maison, boutique ou appartement qu'en l'avertissant au temps d'avance usité daus le lieu pour les congés; el le fermier des biens ruraux qu'en l'ave lissant au moins un an d'avance. Voyez Bail.

Les obligations de ceux qui sous-louent en g>rni leurs appartements sont les mêmes que celles des maîtres d'hôtels garnis, aubergistes, logeurs de profession.

Cas I. Laurent a loué 20 arpents de terre entendre d'un louage fait à prix d'argent;

labour, ble à Janvier, pour cinq années: à la troisième année ces terres sont entièrement ravagées par une inondation, ou devenues inutiles par une grande stérili é. Laurent esl-il obligé à porter ce dommage?

R. 11 doit le porter, selon (irégoire IX, c.3, de Locaio, et selon la jurisprudence de ce royaume. Au fond, un pauvre fermier est assez a plaindre quand il perd ses semences et le fruit de ses travaux, sans être encore obligé à payer le prix des fruits qu'il n'a pas perçus, et sur la récolte disquels ce prix est néanmoins foi. dé. On convient pourtant avec Papon qu'ordinair. meut on n'accorde pas de diminution au (êimier, quand son bail e^t de Irois ans, et à plus forle raison quand il est de cinq ou plus; parce qu'on suppose a^ec raison que l'année qui ne lui est pas avantageuse est assez compensée par l'abondance des précédentes et des suivantes; m.is on en doit juger autrement, lorsque le bail n'est que pour une année, ou quelquefois même pour deux.

11 faut néanmoins observer, !" que si le locateur el le locataire avaient fait une convention coniraire, ou que les tenes affermées fus eni sujettes à la slérilié, comme sont celles qui sont situées le long d'une rivière qui les inonde souvent, le locataire n'aurait pas droit de demander une diminution, parce qu'avant pu et dû prévoir la stérilité ordinaire d'un lei fonds, il est censé avoir bien voulu en courir les risques, et que par celte raison il a moins loué les terres qu'il ne les eût louées, si elles avaient été exemples du danger de cet accident ; 2° que ce que nous venons de dire se doit seulement Dictionnaire de Cas oe conscience.

car , si le locateur et le locataire étaient convenus qu'ils partageraient le profil ou la perte, le locataire n'aurait alors aucun droit d'exiger aucune indemnilédulocalcur.Leg.5, ff. Locali, etc., lib. xix, tit. 2.

Cas H. Vundel a donné à ferme pour 5 ans une métairie à Aquidan. Après que les blés ont éle engrangés, ils ont élé consumes par le feu du ciel. Aquidan demande à Vandel une diminution de la moitié du prix annuel de son bail. Vandel est-il oblige d'entrer dans cette perle?

R. Pendant que les blés sont encore sur pied, le maître du fonds doit suppoilcrunc partie du dommage qui leur arrive, parce qu'alors ils sonl censés faire partie du fonds, et qu'un fermier ne contracte l'obligation de paierie prix convenu au maître du fonds, qu'enconséquencede la perception des fruits. Mais quand les blés sont enlevés, c'est le fermier seul qui en devi ni le maître, sous la condition de payer ce qu'il a promis â celui qui est propiiétaire du fonds: d'où il suit que la père des blés que le fermier a recueillis, arrivée par un cas purement fortuit, doit tomber uniquement sur lui, cl non sur le propriétaire de la terre; quoique la charité veuille que le maître entre alors dans une partie ne la perte que le fermier a soufferte, un tel accident élant capable de le ruiner de fond en comble.

Nota. La loi et la coutume n'accordent au fermier le privilège d'exiger une diminution, en cas d'accidents lortuits, qu'à l'égard des fruits industriels, c'esl-à-dire de ceux qui ne sont produits que par la culture et les peines des hommes. Car si les fruits naturels, tels II. 3

que sonl les foins et les bois, viennent à périr par l'incursion des ennemis, ou autrement, le fermier seul en doit porter toute la perte, et ne peut avoir d'autre recours qu'à la seule charité de son maître.

Cas III. Euslnse a loué pour sis ans une métairie à Bernard, et est convenu avec lui, dans le bail, qu'il serait payé de cette somme entière, nonobstant les cas fortuits qui pourraient arriver pendant le cours de six années. Quatre ans après, la guerre venant à être déclarée, lorsqu'on y pensait le moins, les armées ont consommé tous les grains et autres fruits de cette métairie. Bernard prétend s'excnupler de payer l'année à Eustase; celui-ci veut élre payé, puisqu'il est porté par le bail que les cas fortuits tomberont sur Bernard, et que sans cela il lui aurait affermé bien plus cher sa métairie, d'où il a tiré un profit considérable les trois premières années. Qui a raison?

B. Une règle en toutes sortes de conventions est que les clauses qu'on y met ne doivent jamais être étendues à des choses qui vraisemblablement ne devaient pas venir dans la pensée des contractants. Jniquumest, dit la loi 9, ff. de Transact., perimi paclo id de quo cogitatum non docetur. Or, les cas fortuits, mentionnés dans le bail dont il s'agit, ne se doivent naturellement entendre que de ce à quoi l'on peut s'attendre, tels que sont la grêle, la gelée, la pluie continuelle et autres pareils accidents, et non pas de ce qui peut arriver par le fait des hommes, comme par une guerreou par une violence, qui sont des choses où les contractants ne sont pas présumés avoir dû s'attendre. Donc Bernard a raison de vouloir s'exempter de la perle causée par le cas fortuit dont il s'agit ici. C'est la décision de Fcrrière, de Domat et de Ménard qui le prouve par arrêt.

Cas IV. Odon, ayant affermé à Landri une, métairie p >ur cinq années, moyennant 400 liv. par an, Landri est troublé dans la jouissance de cette ferme par Godcfroy. Ce fermier a-t-il son recours contre Odon, nonseulement pour élre déchargé du prix du bail, mais encore pour ses dommages et intérêts?

EL Si Odon peut empêcher ce trouble, et qu'il ne le fasse pas, la perte du prix du bail doit tomber sur lui, et il est en outre tenu de tous les dommage! et intérêts envers son locataire, cl de tout le profil que cet homme eût pu faire pendant le reste de son bail. Mais s'il ne le peul pas, il eu est quitte en remettant au locataire le pris du bail, à proportion de li non-jouissance, sans être tenu du profil qu'il aurait fait en jouissant. Leg. 23 et '±\, ff. Lornli, etc.

<1 s V. Vatroclc a loué sa maison à Sylvain. Celui-ci a ru querelle avec un voisin, qui a mis le feu à sa grange, laquelle a été consumée avec tous le,s grains dont elle était remplie. Palrorle veut obliger Sylvain à rebâtir sa grange. Sylvain prétend n'être p as même tenu de la perle des grains, parce que c'est un cas fortuit. Sur lequel des deux doit tombei- le dommage?

B. 11 doit tomber sur Sylvain, s'il s'est attiré cet orage par sa fauteet son imprudence; parce que, qui occasionem prœstat, damnum fecisse videtur. Mais si le voisin a été l'injuste agresseur, et qu'on ne puisse imputer aucun tort à Sylvain; si, v. g. dans un procès intenté par un autre contre ce voisin, Sylvain a été contraint de déposer contre lui, et que, pour s'en venger, il ait brûlé la grange de Sylvain, ce cas doit être considéré comme purement fortuit, et par conséquent il n'en serait pas responsable, mais le dommage du bâtiment de la grange tomberait uniquement sur le locateur. Voyez le cas Cyprien.

Cas VI. Prosper, ayant affermé vingt arpents de terre à Bénigne, pour neuf ans, à condition que Bénigne lui paiera 120 boisseaux de froment , la stérilité a été si grande la dernière année, que Bénigne n'a presque rien recueilli ; sur quoi il demande à Prosper un dédommagement, tant pour ses semences que pour son labourage, ce que Prosper lui refuse. Lequel des deux a raison ?

B. Quand un bail à ferme est fait pour un temps si long, non en argent, mais en certaine portion de fruits, et qu'il arrive dans quelques-unes de ces années des pertes causées par des cas fortuits qui ne sont pas extraordinaires, elles doivent tomber sur le locataire, et non sur le locateur. La raison est que, comme dans une année très-fer'ile le locataire ne doit rien de p us que ce dont il est convenu, de même, d ns une annép de stérilité, il ne doit rien de mùin^ Si n hil extra consuetudinem accident, drtnnvm colotù est. Leg. 15, Locali, etc

Cas VIL Geofroi, ayant loué } our sept an« 45arpcnls de terre à Vincent, ce lermier *eot ensemencer tous les ans ces terres de froment. Geofroi prétend qu'il n'en d-».t ensemencer que le tiers, et l'autre tiers de menus grains, et laisser le reste en guéret ou jachère, sans y rien semer. A-t-il raison?

B. Oui , pourvu que cela soit porté par les conventions du bail, ou réglé par l'usage général du pays; car, au défaut des conventions du bail, le locataire est obligé de s'y conformer comme à une loi qu'il doit suivre. Nam diuturni mores consensu utentium comprobati legem iniitantur, dit Juslinien, Jnslit. 1. i, lit. 2.

Cas VIII. Gratien a affermé pour cinq ans une métairie à Berlin, qui y a fait de son chef des améliorations considérables, ayant planté une vigne dans un lieu qui était auparavant inculte. Le bail étant fini, et Gratien ne voulant pas le lui continuer, lui a demandé le remboursement des dépenses qu'il y a faites, Gratien lui a répondu qu'il les avait laites sans son ordre, et qu'ainsi il ne devait pas lui en tenir compte. Ce propriétaire ( st-il bien fondé dans son refus?

B. Si ce locataire était obligé par son bail à l'aire ces améliorations, Gratien n'est tenu à lui en faire aucun remboursement ; mais s'il ne s'y est pas obligé par son bail, et qu'il ail augmenté par là le revenu de la métairie, (iratien est tenu de le désintéresser. C'est ainsi quolcdécide la loi 1r>, cod. de Eviction. t

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I. vin, lit. 13, qui «lit : Imprimas, quas ad mcli< randam rem vos crot/assc rcnstilcrit , habita fructuiim ra'iotir, restitui robis jubcbit (Prasel proviuri;r). Gfes paroles habita fructuum rationr marquent que ceci doit s'entendre comme dans l'estimation des dépenses qu'un acquéreur, évincé d'un héritage, aurait faites pour l'améliorer, < t qui en auraient augmenté.le revenu; de sorte que si les jouissauce- de ces fruits étaient suffisantes pour acquitter le principal et les inleièts légitimes les avances faites pour l'amélioration du fonds, il n'en serait point dû de remboursement, l'acheteur ne perdant rien en ce cas ; et si au contraire elles étaient moindres, le remboursement du surplus lui serait dû, parce qu'il ne doit rien perdre. C'est ainsi que Mi Domat décide la difficulté proposée, i, lit. 2, sect. 10, n. 17.

— Molina, Lugo, Lopez, etc., expliquent ces lois du cas ou le locateur consent tacitement à ces sortes d'amélioration-, ou bien de celui où elles ne lui sont pas fort onéreuses. S us cela un homme pourrait à force de dépenses utiles ruiner son maître, ou du moins rester malgré lui dans sa terre, quoiqu'il s'y lût rendu odieux à tout le canton.

Cas IX. Célcstin ayant loué sa maison a Martin pour cinq ans, moyennant 1000 liv. âc loyer par an, et Martin l'ayant sous-Iouée 1200 liv. à Jean; un an après, Célcstin la veut réparer et l'agrandir , et demande à Martin qu'il ia lui remette vide : Martin le refuse, à moins qu'il ne le dédommage du tort qu'il en souffrirait. Céleslin doit-il ce dédommagement?

R. S'il y a une véritable nécessité de réparer la maison, comne si elle menace une prochaine ruine , on doit regarder cela Comme un cas fortuit, que le locataire doit subir sans qu'il puisse prétendre aucun dédommagement de Céleslin, qui est seulement obligé à décharger son locataire du loyer qu'il était convenu de lui payer. Mais s'il n'y a point de vraie nécessité, Célcstin est obligé à dédommager Martin de tout le profit qu'il faisait, et même de faire cesser à ses Irais le trouble que le sous-ioca'.aire lui pourrait faire à cause de l'interruption du bail que Martin lui a fait. Tantum ei prœstabis, dit la loi 33, ff. Locati, etc., quanti ejus interfuerit fi ni, in quo ctiam lucrum ejus continebiiur. Néanmoins si dans le cas de nécessité, la réparation se peut faire en peu de temps et avec une légère incommodité du locataire, il est de l'équité qu'il la souffre, sans en prétendre de dédommagement, ainsi qu'il est porté par la loi 27, eod. til.

Cas X. Christophe a loué pour six ans sa maison cà Jacques. Un an après voulant occuper lui-même sa maison, il a demandé à Jacques la résolution du bail qu'il lui en avait fait. Jacques s'est par crainte désisté de son bail, quoiqu'il en souffre un dommage fort considérable. N'y a-t-il pas d'injustice dans le procédé du propriétaire?

R. 11 n'y en a point, pourvu que le locateur veuille de bonne foi habiter dans ;>a maison, et qu'il n'ait pas renoncé expressé-