I.OU

ment a son droit par le bail qu'il en a fail . Jacques, l.a raison est qu'un propriétaire n'est censé louer sa maison, que sous la conilition tacite, qu'en cas qu'il en ait besoin, le locataire sera tenu de la lui rendre : Nisi propriis usibus do min us eam necessariam esse probaverit, dit la loi 3, cod. de Locâto, etc.

— La loi dit moins que Pontas. Il faut qu'un locateur soit nécessité à occuper sa maison, et même qu'il n'ait pas prévu cette nécessité, quand il l'a louée. Ce qu'il peut faire pour se loger, il le peut faire pour loger son père, sa mère, ou ses enfants. S'il avait une autre maison qui lût libre , il semble qu'il n'aurait pas droit de congédier son locataire. Cependant on juge le contraire au Chàtelet. Voyez Domat.

Celte loi a été abrogée par le code civil; aujourd'hui le bailleur ne peut exercer un pareil droit que lorsqu'il a été formellement stipulé par le bail.

Cas XI. Arision ayant loué sa maison à Basile pour cinq ans, peu de mois après un voisin a fait bâtir tout proche une haute muraille, qui en diminue notablement les jours. Sur quoi Basile demande «à Arision la résolution de son bail, ou un dédommagement proportionné à l'incommodité qu'il en souffre. Ce locateur lui refuse l'un et l'autre, et dit pour raison que c'est un cas fortuit qui n'est pas de son fait. Lequel a raison des deux?

IL C'est le locataire ; car dès que l'usage d'une chose qu'on n'a louée que pour s'en servir vient à cesser par un cas imprévu, ce changement ne doit tomber que sur le propriétaire. Sivicino œdificante ohscurenlur lumina canaculi, dit la loi 23, ff. eod., tenerï locatorem inquilino. Certe quin liceat colono vel inquilino relinquerc conductionem, nulla dubitatio est.

Cas XII. Roch ayant loué sa maison pour huit ans à Pascal, l'a vendue à Julien trois ans après le bail commencé. Julien est-il tenu de laisser achever le bail, ou peut-il sans injustice en déloger le locataire?

IL Un bail ne finit pas seulement par l'expiration du temps pour lequel il a été fait, mais encore lorsque le fonds loué change de maître. Car le nouveau propriétaire n'est pas obligé à tenir le contrat passé enlre son vendeur et le locataire, ainsi que le décide la loi 9, cod. d? Lucato, etc., en ces termes : lïmyloremfundi neeesse non est stare colono, cui prier dominus locavit, nisi ea leqe émit. L'hérilier particulier du locateur n'y" est pas même obligé, parce qu'il ne représente pas la personne du défunt, comme fait l'héritier universel. Et c'est par celte raison que celui qui succède à un bénéfice vacant par mort ou par démission n'est pas obligé à continuer au fermier le bail des fruits du bénéfice fait par son prédécesseur. Néanmoins le locataire ou fermier expuisé par l'acheteur a son recours contre le locataire pour les dommages que l'interruption de son bail lui peut causer, leq. 14, ff. Locati, etc. ,

La jurisprudence n'est plus la même à cet égard. L'acquérrur ne peut expulser le lo-

cataire do maison, boutique ou appartement, qu'en l'avertissant au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés ; et le fermier des biens ruraux, qu'en l'avertissant au moins un an d'avance, s'il n'y a pas de bai! écrit; s'U y en a un, aux termes du bail.

Cas XIII. Ennius ayant loué une maison pour six ans, est mort un mois après le bail commencé. Son héritier peut-il sans injustice obliger le locataire à quitter la maison; ou bien ce locataire est-il tenu à continuer ce bail?

R. L'héritier n'étant qu'une même personne avec le défunt, il entre dans ses obligations comme flans ses droits. Il doit donc continuer !e bail fait par sou auteur: et le locataire par la même rai.-on est obligé de s'y tenir. C'est la disposition de la loi 10 cod. de Locuto, etc.

Cas XIV. Philémon a loué sa maison à Enguerrand pour cinq ans, sur le pied de 500 liv. par an, au lieu de 800 liv. qu'il eût pu la louer; mais à condition que. si la maison vient à périr par quelque cas fortuit, Enguerrand sera tenu de" la rétablir. Ce cas est arrivé. A quoi est tenu le locataire?

R. En général c'est au locateur à supporter les cas for lui s, quia res péril domino. Mais quand le locataire s'en est chargé par une convention juste comme dans l'exposé, il en est tenu. C'est aussi ce que dit la loi Si g is ff. locnti, etc., en ces termes : Julianus.... dicit : Si quis fundttm loi averti ca leqe nt si quid vi majore arcidisset, hoc li prœstaretur, pacto stand um es e.

Cas XV. il suit de cette décision que l'auteur se trompe, cas Fou'ques, quand il dit qu'un homme n'a pu louer à 20 sous par jour un cheval qu'il Lue ordinairement 40, à condition que le locataire lui répondrait du cheval, de quelque manière qu'il vint à périr. Et en effet cette sorte d'assurance, quand elle est bien payée, n'est pas contre la rature du louage : Esl prœler, non autem contra naturam locaHonis.

Cas XVI. François a une maison qu'il n'a pu louer depuis plus de dix-huit mois, quoiqu'il n'ait aucun aulre revenu pour subsister. Peut-il, uniquement pour vivre, la louer à I.uciuc, qu'il connaît et qui est connue pour femme de mauvaise vie?

H. Cet homme ne peut sans un grief péché louer sa maison à Lucine, ni à toute autre personne qui ne la prendrait que pour s'en servir à des usages criminels. Car il en est de lui comme d'un homme qui vendrait ou qui prêterait une épée à celui qu'il croit probablement s'en devoir servir pour se ba'tre en duel. Or ce dernier pé» lierait mortellement, quoiqu'il n'eût aucune aulre intention en la vendant, que d'en n tirer de quoi vivre. C'est pourquoi saint Charles ne veut pas qu'un confesseur donne l'absolution à ceux qui tiennent des maisons préparées pour jouer aux caries ou aux dés, qu'ils

(I) Si ceit'- maison n'est pas située de manière ;'» fournir une plus grande occasion de pé. lié cl qu'elle ne p"i>>c pas èirc lou e à d'autres, François peut la lyucr à co Qllei de mauvaise «vie, pourvu qu'elles

ne renoncent auparavant à cette mauvaise pratique. Or le péché de ceux qui tiennent des académies de jeu, n'est pas si odieux que celui d'une femme qui fait un commerce public de débauche. Disons donc avec sa ni Jérôme. I. ni, in Mallh. ftlclius est ut emolumenlis cainalibus careas, quam dum vis lucrifacere, causam habeas rainarum. Cependant, dit Sylvius, in 2-2, q. 77, a. 4, si le prince ou ses magistrats permettaient aux femmes débauchées de se retirer dans un certain quai lier de la ville, comme le permit Charles VI par son ordonnance du 14 septembre 1420, les proprié ares des maisons, qui en ce cas ne pourraient le^ louer à d'autres personnes, pourraient les leur louer , afin de pourvoir à leurs besoins par le prix du lover qu'ils en retireraient, pourvu qu'ils délestassent sincèrement la mauvaise vie de ces femmes perdues. Voyez le cas suivant (1).

Cas XVII. Clément a loué un appartement à une femme qu'il croyait sape, mais qu il a reconnue pour débauchée. Est-il tenu de l'en faire déloger, quoique sa débauche soit secrète.

R. Oui ; parce que c'est favoriser le vice, que de retenir chez soi ceux qu'on sait être dans la débauche; et un véritable chré ien n'oserait, sans rougir, soutenir qu'il peut protéger les personnes dont la vie est si honteuse et si criminelle. Cette décision doit ère modifiée par ce que nous avons ajouté au cas précéd-nl.

Cas XVIII. Hilaire qui n'a que l'usufruit d'une maison, l'a louée à Ju'ien, qui y a fait des dépenses considérables en réparations. Hilaire étant mon avant la fin du bail, Julien a-t il droit de répéter sur le propiiétaire de celle maison les dépenses qu'il a laites?

R. Quand le loca'eur n'est qu'usufri i:ier de la maison qu'il loue, s'il vient à mourir avant que d'avoir dédommagé le locataire, celui-ci ne peut pas répéter le prix des réparations qu'il y a faites, parce qu'il devait juger que l'usu fruitier, son locateur, | ou va il mourir avant l'expiration de son bail, e: que son droit de répétition cesserait par celle mort. C'est pourquoi, puisqu'il a bien voulu subir le danger de celle per e, il n'a pas lieu de s'en plaindre. C'esl la décision de Domnt.

Cas XIX. Damase a loué sa maison à Baudouin pour un an, moyennant 300 liv. liaudouin craignant qu'une maladie contagieuse ne se communiquât dans le lieu où est celle maison, s'en est relire six mois après le bail commencé, et a cmojé 150 liv. à Damase sans l'avoir averti de sa retraite. Damase prétend qu'il lui doit payer les .100 liv. en entier, parce que ne l'ayant pas averti qu'il abandonnait sa maison, il est cause qu'il ne l'a pas louée à un aulre. Quid juris ?

H. Un locataire doit ne quitter la chose louée qu'à la fin du terme convenu, à moins

ne, nuisent pas gravement aux voisins lionnèles. Tel psi le sentiment desainl Li^uori, de Suarès et d.beaucoup d'autres.

LOU

qu'il n'en ait un juste sujet de la part de la chose même qu'il a prise à louage; et en ce cas même, il est tenu d'avertir le locateur,

s'il lui est possible, pour ne lui pas oler le moyen de trouver un autre locataire. Ainsi Baudouin doit dédommager Damase, s'il n'a pu louer sa maison. Mais il n'y sera il pas tenu, s'il n'avait pu l'avertir de si retraite, comme il pourrait arriver ''ans une incursion subite d'ennemis, à la violence desquels il ne serait pas en état de ré ister. Tout cela est si connu par l'usage, qu'il serait inutile de le prouver par les lois.

Cas XX. Ci/prien ayant loué sa maison à Gilbert, le l'eu y a pris et en a consumé une partie. Qui des deux doit porter ce dommage?

It. Si le feu a pris à la maison par la faute du locataire ou de ceux dont il devait répondre, r. g. de ses enfants, domestiques et même sous-locataires, toute la perte doit tomber sur lui; mais si l'incendie est arrivé sans qu'il y ait eu de sa faute, comme si c'a été par le feu du ciel ou par la malice d'un incendiaire, c'est à Gyprien seul à en supporter tout le dommage, parce que res périt domino rei. Il en est de même de toutes I<s autres choses qu'on peut louer, à l'exception de celles qui ont été appréciées au temps qu'on les a loué°s, comme si, ayant loué un cheval, je suis convenu avec le locateur de l'estimation de ce cheval à 20 pi loles ; car en ce cas, s'il vient à périr, même par cas fortuit, je suis obligé à en payer la valeur, parce que celte estimation tient lieu de vente.

— Les lois qui rendent un maître responsable du fait de ses domestiques supposent, ou qu'il les a mal choisis, ou qu'il n'a pas veillé sur eux. /'lacet ut conductor culpam etiam eorum quos induxit, prœslet nomine suo... si tamen culpam in in<lucendis a'hnittit, quod taies habuerit tel suos, rel hospites. Leç. 11, ff. Locati, etc. Ainsi M. Domat va au delà des termes de la loi. Au surplus le Scalaire a son recours contre le sous-iocataire en cas d'incendie ou d'autres détérioraiions.

Cas XXI. Altin, s 'étant Joué à Démétrius pour lui bâtir une maison, en a déjà fait les fondements, après quoi il vient à mourir. Démétiius veut obliger les héritiers d'Altin d'exécuter le marche que le défunt avait fait avec lui. Le peut-il?

H. La loi 13, cod. de Contran... stipulât., 1. vin, lit. 38, veut que toutes les promesses qu'on a f.iites de donner ou d'exécuter quelque chose, ou tout ensemble de donner et de faire, passent aux héritiers, sans qu'il soit nécessaire que cela ait été expressément stipulé. Démétrius peut donc obliger les héritiers d'Altin à tenir le marché que le défunt avait fait avec lui; et de même, si Déméirius était venu à mourir avant qu'Altin eût achevé le bâtiment, celui-ci aurait action contre les héritiers de Démétrius, et pourrait les contraindre à tenir le marché qu'il aurait l'ait.

— Ainsi donc les enfants, les frères, les sœurs d'Altin, qui ne connaissent rien, ni

(1) D'après le code civil, le contrat de louage d'ouvrage est dissous par Va mort de l'ouvrier, de l'architecte ou de l'entrepreneur; mais le propriétaire

fur si

en architecture, ni en architectes, seront obligés de faire continuer ce bâtiment. Juge/ de la bonté de l'ouvrage (1).

Cas XXII. Ariste s'est loué à Pierre pour couper trois arpents de bois taillis, moyennant 18 livres seulement, parce qu'il croyait pouvoir achever ce travail en vingt-quatre jours , ce qui lui aurait produit 15 sous par jour, salaire ordinaire des bûcherons. Mais parce <iue ce bois était fort épais, il ne l'a pu couper qu'en trente-six j>urs. Pierre estil obligé à payer à Ariste ce qu'il aurait gagné en travaillant ailleurs s'il ne s'élail pas trompé dans son marché?

R. Il en est de l'erreur, dans le louage comme de l'erreur dans la vente. Or il n'est jamais permis d'acheter une chose moins qu'elle ne vaut, quoique le vend ur se soit trompé ou qu'il en ait ignoré la ju4e va eur. On ne peul donc aussi se prévaloir de l'erreur ou de l'ignorance d'un manœuvrier qu'on loue, et l'on doit lui augmenter le prix de son travail à proportion du temps qu'il y emploie de plus : Si quis... pir (lolum oblirjatus est, compelit et exceptio... etsi nullus do~ lus in'ercessit stipulant is, sed ipsa re< in sa dolam habet. Leg. 36, ff. de Verd. oblig.}\. xlv, lit. 1.

11 faut pourtant observer, 1° que si Pierre, en concluant son marché avec Ariste, était absolument disposé à ne pas faire plus de dépense qu'il n'est convenu avec le bûcheron, et qu'autrement il n'eût pas fait laire l'ouvrage, il ne serait pas obligé, dans la rigueur, à un supplément de payement: 2* qu si l'ouvrier a été obligé par un cas fortuit, comme par un mauvais temps, à emploi er plus de journées qu'il ne croyait pour achever son travail, celui qui l'a loué n'est pas obligé non plus à augmenter le prix convenu, parce que si cet ouvrier en avait employé beaucoup moins, à cause que le temps lui aurait été très-favorable, il ne serait pas obligé de rien diminuer de la somme à lui promise.

— Un bûcheron ne peut-il pas et ne doit-il pas examiner l'ouvrage qu'on lui propose? Je vois le cas où ipsa tes in se dolum habet, dans une montagne qu'un homme entreprend de couper, et où lui ni personne ne soupçonnai' point de roche, mais je ne le vois point dans le cas du bûche on. J'avoue cependant qu'il est de l'équité d'avoir égard à son erreur.

Cas XX111. Fullon a loué d x hommes pour une semaine, à raison de 12 sous par jour, pour s'en servir à sa moisson; mais une affaire imprévue l'ayant obligé de partir pour un vovage sans leur avoir laissé ses ordres, ils ont passé le premier jour sans travailler, parce qu'ils l'a tendaient toujours. Fullon doit-il leur payer ce premier jour comme les autres?

R. Oui, à moins qu'ils n'aient travaillé pour eux-mêmes ou pour d'autres. Qui operas suus locavit, dit la loi 38, ff. Local., tottus

est tenu de payer en proportion du prix porté par lr. convention, à leur succession, la valeur des ouvrages laits.

lemporis merccdvm nccipere débet; si per eum Don stelit, qnominus opéras prœstaiet. Nota. Si ces dix hommes avaienl été payés d'avance et qu'ils n'eussent pas voulu travailler, ils seraient obligés de restituer au locateur l'argent reçu, et même de le dédommager du lort qu'ils lui auraient causé.

Cas XXIV. Matthieu, après avoir loué pour un an Oclavien, peintre, moyennant 200 livres, avec sa nourriture, à condition qu'il lui ferait un certain nombre de tableaux, s'est dégoûté de la peinture six mois après et a congédié sans autre raison Oclavien, en ne lui donnant que 100 livres pour les six mois. En est-il quitte pour cela?

R. Si Oclavien est demeuré sans travail pendant les six mois restants, Matthieu lui doit payer les 200 livres, parce que les contractants sont obligés à observer fidèlement ce dont ils sont convenus : c'est ce que dit formellement la loi 38, lî. Locali. C'est pourquoi aussi, s'il arrive par la faute de celui qui s'est loué qu'il ne rende pas le service qu'il a promis, il est tenu du dommage qu'en souffre celui qui l'a loué.

Cas XXV. Faron, voilurier par eau, s'élant chargé de transporter quatre colonnes de marbre moyennant la somme de 30 livres, en a brisé une en les déchargeait sur le port, lin doit-il porter la perle?

R. Oui, si la colonne s'e^t brisée par la faute de Faron ou de ceux dont il s'est servi pour la décharger; mais si lui el les autres ont apporté tout le soin qu'on doit attendre des personnes les plus prudentes el les plus entendues, le dommage n'en doit pas tomber sur lui. Qui columnam transportandam conduxit, si eu, dum tollitur, aut porlalur, aut reponitur, fracta sit; ita id pericuiu u prœstat, si qua ipsius, eorumque quorum opéra ulertlur, culpa acciderit. Culpa aulem abest, si omnia facta sunt quœ diligentissinai; quisque observaturus fuisset. Leg. 25, ff. Locat.

Cas XXVI. Michel s'est chargé de garder le cheval de Claude, à condition que Claude lui payerait^ livres par mois. Quelque temps après, le cheval, paissant dans une prairie un peu éloignée, a été volé. IiM-il tenu de payer le prix du cheval?

R. Oui ; car celui qui esl payé pour g irder une chose esl oblige à la conserver avec tout le soin dont les personnes les plus vigilantes sont capables; et si par le défaut d'un tel soin la chose vient à périr, même par un cas fortuit qu'il eût pu éviter, il en demeure responsable envers le propriétaire. Or Michel n'a pas apporté tout le soin qui étail possible aux plus vigilants, puisqu'il a mis ce cheval dans un pâturage éloigné, sans qu'il y eût personne à le garder : donc, etc. Cas XXVII. Sabinicn, pauvre garçon, ne pouvant trouver le moyen de gagner sa vie, prie instamment Gautier de le recevoir riiez lui en qualité de valet, lui promettant de lui rendre autant de service pour dix écus par an que lui en rendent les aulres, à qui il on donne vingt. Gautier peut-il le louer à si bas orix?

H. Il en est du louage comme de l'achat,

ainsi que le dil Juslinien, lib. m, !u>tit., tit. 2. O.i ne peut donc pas plus louer un domesrique qu'où ne peut acheter une chose au-dessous de son prix; cependant, comme on peut acheter une chose moins qu'elle ne vaut qu< nd on n'en a pas besoin el qu'on ne la prend que pour faire plaisir au vendeur, sic et in locaiione. C'est sur ce principe que Caulier doit se décider.

Cas XXV111. Saturnin, ayanl besoin de deux chevaux pour conduire de Paris à Bordeaux une charrette chargée de marchandi-» ses, s'adresse à Landri; el alin de les avoir à meilleur marché, il feint qu'il en a besoin pour lui el pour un valet, pour aller à petites journées à Lyon, où il dit qu'il séjournera huit jours, et de là à Toulouse, où il suppose qu'il séjournera quelques semaines; après quoi il reviendra à Paris et lui payera le louage des deux chevaux sur le pied de 3 livrer par jour pour les deux. Landri livre ses chevaux à Saturnin, qui s'en sert à l'usage qu'il avail projeté. On demande, 1° s il peut sans péché faire servir ces deux chevaux à tirer la charrette chargée, sans le consentement de Landri, qui, l'ayant su, les auraîl peul-être voulu louer davantage? 2° Si, en cas que cela ne lui soit pas permis, il est obligé à quelque restitution envers Landri?

R. Saturnin est un trompeur qui se sert du bien d'aulrui contre la volonté légitime du maîlre, el qui fait tort à Landri en fatiguant beaucoup plus ses chevaux qu'il ne loi a fait entendre ; par conséquent il lui doit un supplément, (el qu'il l'aurait pu exiger selon le jugement qu'en feraient des personnes sages et désintéressées.

Cas XXIX. Léovigil a loué pour quinze jours un cheval de Narcisse, pour aller de Paris à Orléans. Ce cheval s'étant déferré, Léovigil a négligé de le faire ferrer; d'où il est arrivé qu'il a eu le pied entièrement gâté, (jui des deux doit porter cette perle?

R. C'est Léovigil, puisqu'un locataire doit user de la chose louée en bon père de famille ; ce qu'il n'a pas fait, en négligeant une chose aussi essentielle que celle de faire terrer un cheval qui a besoin de l'être.

Cas XXX. Arislot a loué deux bœufs pour un mois à Marcel, à raison de 2,"> sous par jour, mais à condition que si Marcel ne les lui rendai: pas le lendein in du mois expiré, il serait obligé de les garder et de lui eu payer la valeur sur le pied de 00 livres. Marcel ne les a reuvoyés à Ari>tot que trois jours après le terme stipulé. Celui-ci veut que Marcel lui paye les 90 livres et qu'il garde les bœufs. Arisiol peut-il on conscience y obliger Marcel, prineipalemcnl s'il ne lui a pas redemandé ses bœufs?

H. H le peut; parce qua celte convention n'a rien d'injuste, et que le jour dont on est convenu dans le contrai esl censé sommer sutlisammenl le débiteur, sans que le créancier soit obligé de l'on avertir : 6"um in hoc rata die* ttatula pro domino inierpellet. Gregor. IX, cap. (in., <!c Conduct., etc., I. m, lit. IN.