FERME ET FERMIERS

La convention qui règle les obligations réciproques des propriétaires et des fermiers est le bail à ferme que le propriétaire donne pour un certain temps et un certain prix, et que i'autre accepte ; c'est ce qu'on appelle en droit le contrat de louage : lacatio, conductio.

Ce contrat a ses principes fondés sur la nature même des choses. Pour les connaître, il ne faut que faire attention à ce que c'est qu'un fermier et un propriétaire. Un propriétaire est le maître du fonds, et tonséquemment les fruits qu'il produit lui appartiennent. Mais ces fruits ne naissent que de la culture, et cette partie le fermier la prend sur lui. De là naît le premier devoir du propriétaire, d'établir son fermier dans la puissance du fonds que sans cela celui-ci ne pourrait cultiver, de l'y soutenir, de l'y maintenir durant tout le temps convenu. Comme il le charge de tous les soins et de toute la dépense de la culture, il lui doit en second lieu dans le produit une récompense proportionnée; et c'est d'après cela qu'on doit juger du prix juste et légitime de la ferme, qui ne peut aller au delà du produit net de la terre; c'est-à-dire toutes les dépenses de la culture prélevées, ainsi que le proût dû au fermier pour ses avances, ses travaux et ses soins.

11 est aussi de l'équité que le prix de la ferme ne soit pas étroitement fixé au produit des années abondantes, qu'on n'ait aucun égard aux années qui le sont le moins. Des unes et des autres, il faut former une année commune et mesurer tout avec tant d'égalité qu'on laisse au cultivateur le moyen de supporter les accidents ordinaires, les sécheresses, les grêles. Nous disons donc conséquemmenl qu'il n'est point permis aux propriétaires d'affermer leurs héritages à volonté, et d'en tirer au delà de leur valeur. Cependant, si le propriétaire était de bonne foi et qu'il ignorât la véritable valeur de son bien, on ne pourrait lui faire un crime d'avoir affermé trop cher. Mais lorsqu'il s'aperçoit, dans le courant du' bail, que le fermier y perd, précisément parce que la terre n'est pas d'un produit proportionné au prix que ce fermier en paie, il est de l'équité qu'il lui fasse une remise convenable.

Quant aux pertes que le fermier ne souffre que par sa faute ou par des cas fortuits dont il s'est chargé ou dont il est dédommagé par les autres années de sa jouissance, nous dirons avec Douaal que si le bail n'était que d'une année, quoique la charge des cas fortuits y fût imposée au fermier, elle ne devrait pas néanmoins avoir son exécution dans la circonstance d'une stérilité absolue ou d'une force majeure qui enlèverait la récolte entière; elle blesserait alors l'équité naturelle. Lorsque le bail est de plusieurs années, cela peut se stipuler dans l'espérance d'un dédommagement dans les années abondantes; mais cette espérance ne peut avoir lieu dans le bail d'une année.

En général, lorsque le fermier ne s'est point chargé des cas fortuits, ou lors même qu'il s'en est chargé, ceux qui arrivent sont des cas extraordinaires et auxquels on ne pouvait naturellement s'attendre, il est de l'équité du propriétaire d'y avoir égard. Lorsque le fermier recueille moius qu'il n'espérait, lorsque les fruits sont de moindre qualité, d'une qualité même au-dessous de la médiocre, on n'est pas étroitement tenu à lui donner une diminution, parce que, d'un autre côté, une abondance joiule à une cherté extraordinaire des denrées tombe entièrement à son profit; ce qui forme une espèce de compensation de risques et d'espérances et maintient l'égalité.

C'est donc à la conscience du propriétaire, sans attendre la sentence ûu juge, à faire co que les lois de l'équité prescrivent. Que les fruits périssent avant la récolte par un cas fortuit ou dans la grange lorsqu'ils sont serrés, avant que le fermier ait pu s'en défaire, les mêmes lois d'équité et d'humanité viennent à son secours. Vouloir le charger sep! de la perle, parce que les fruits lui appartiennent, c'est prendre le change.

911 DICTIONNAIRE DE CAS DE CONSCIENCE. Si?

La conduite des fermiers n'est pas toujours innocente lors môme qu'ils se plaignent de i excès du prix qu'ils en payent; il faut examiner si ce n'est point par jalousie ou par ressentiment contre un ancien fermier et pour l'expulser de sa ferme qu'ils ont poussé les choses si loin ; et si par là ils lui avaient fait quelque tort, ils seraient tenus de le réparer. Il faut encore examiner si, en prenant la ferme à un si haut prix, ils n'ont point prévu qu'ils seraient hors d'état de payer, et qu'il faudrait bien qu'à la fiu le propriétaire se résolût à perdre. Fermiers, examinez aussi si vous avez employé des voies illicites pour vous faire adjuger la ferme, soit en écartant les enchérisseurs , soit en leur faisant des promesses à cet effet. Avez-vous abattu des arbres Jans les terres qui vous étaient données à ferme? avez-vous mal cultivé les fonds? avez-vous pris à location des fermes au-dessus de vos forces, et dont vous prévoyiez bien que vous ne pourriez vous tirer, les faisant par là tomber en discrédit? les avez-vous laissées se détériorer, faute d'engrais ou de travail? les âvez-vous ruinées à force de les ensemencer contre la coutume des lieux? ce qui arrive surtout à la fin des baux. Avez-vous trompe sur le nombre des gerbes? avez-vous usé du bois de la ferme au delà de ce que portent l'usage et les conventions? avez-vous employé la fraude et le mensonge, pour ôter au propriétaire la connaissance du vrai produit de sa terre? avez-vous éloigné le payement de la ferme sous prétexte de réparations que le propriétaire n'a pas faites ou de dédommagements prétendus? Ce serait dans ce dernier cas vous faire justice à vous-mêmes. Si vos prétentions sont légitimes, vous avez action contre le propriétaire. Dans les autres cas vous êtes tenus du dommage causé à votre propriétaire.

Propriétaires, avez-vous refusé de tenir compte à votre fermier des réparations nécessaires qui ne sont point à sa charge? en avez-vous exigé des servitudes indues, comme journées, voilures? avez-vous profité de la nécessité d'un misérable pour lui louer des terres à un prix exorbitant, pour le charger de mille petites redevances outre que la ferme était déjà trop chère? Injustice! inhumanité! ce serait lui faire acheter le droit de vivre, ou plutôt de se ruiner et de mourir de faim. Voyez Colons, Louage.