ART. 3. - OBLIGATIONS DIVERSES DES PROPRIÉTAIRES

§ 1. — Mode de construction des maisons. 208. On s’est préoccupé depuis longtemps des moyens d’obvier, dans Paris, aux inconvénients qui pouvaient résulter de la trop grande élévation des maisons. Divers actes émanés de l’autorité souveraine, notamment la déclaration royale du

10 avril 1783 [art. 5) et les lettres patentes du 25 août 1784, avaient déterminé la hauteur des bâtiments et des combles en raison de la largeur des rues.

Le décret législatif du 26 mars 1852 avait décidé, par son art. 7, qu’il serait statué par un décret ultérieur, rendu dans la forme des règlements d’administration publique, sur tout ce qui concerne, dans la ville de Paris, la hauteur des maisons, les combles et les lucarnes. Ce règlement intervenu le 27 juillet 1859 avait été modifié, dans certaines de ses dispositions, par un décret postérieur du 18 juin 1872. Enfin, un décret du 23 juillet 1884 a réglé la hauteur des maisons, les combles et les lucarnes dans la ville de Paris. 11 contient trois titres principaux : le premier, statuant sur la hauteur des bâtiments, le second sur les combles au-dessus des façades, et le troisième sur les cours et courettes.

Nous allons faire connaître les dispositions importantes de chacun de ces titres.

lo Hauteur dos maisons.

209. Aux termes de Part, l®*", la hauteur des bâtiments bordant les voies publiques dans la ville de Paris est déterminée par la largeur légale de ces voies publiques pour les bâtiments alignés, et par la largeur effective pour les bâtiments retranchables. Cette hauteur, mesurée du trottoir ou du revers pavé au pied de la façade du bâtiment, et prise au point le plus élevé du sol, ne peut excéder, y compris les entablements, attiques et toutes les constructions à plomb des murs de face, savoir: douze mètres (12 m.) pour les voies publiques au-dessous de sept mètres quatre-vingts centimètres (7"', 80) de largeur ; quinze mètres (15 m.) pour les voies publiques de 7™, 80 à neuf m^res soixante-quatorze centimètres (9“, 74) de largeur ; dix-huit mètres (18 m.) pour les voies publiques de 9“, 74 à vingt mètres (20 m.) de largeur; vingt mètres (20 m.) pour les voies publiques (places , carrefours, rues, quais, boulevards, etc.) de vingt mètres (20 m.) de largeur et au-dessus. Le mode de mesurage précédemment indiqué n’est applicable aux constructions en bordure des voies en pente que pour les bâtiments dont la longueur n’excède pas trente mètres ; au delà de cette longueur, les bâtiments doivent être abaissés suivant la déclivité du sol. Si le constructeur établit plusieurs maisons distinctes, la hauteur doit être mesurée séparément pour chacune de ces maisons suivant les règles énoncées ci-dessus. D’après l’art. 2, les bâtiments dont les façades seront construites, partie à l’alignement, partie en arrière de l’alignement, soit par suite du retrait à n’importe quel niveau d’une partie du mur de face, soit à fruit ou de toute autre manière, devront être renfermés dans le même périmètre que les bâtiments construits entièrement à l’alignement. Suivant l’art. 3, tout bâtiment situé à l’angle de voies publiques d’inégale largeur peut être élevé sur les voies les plus étroites jusqu’à la hauteur fixée pour la plus large, sans que toutefois la longueur de la partie de la façade ainsi élevée sur les voies les plus étroites puisse excéder deux fois et demie la largeur légale de ces voies. Cette dispositionne peut être invoquée que

VOIlilE, 210, 211.

pour les bâtiments construits à ralignement déterminé par ces voies publiques. Si ces voies communiquant entre elles sont placées à des niveaux dift'érents, la cote qui servira à déterminer la hauteur de la construction sera la moyenne des cotes prises au point le plus élevé sur chaque voie, à la condition qu’en aucun point la hauteur réelle de la façade ne dépasse de plus de 2 mètres la hauteur légale. L’art. 4 ajoute que pour les bâtiments autres que ceux dont il est parlé en l’art. 3 et qui occupent tout l’espace compris entre des voies d’inégales largeurs ou de niveaux différents, chacune des façades ne peut dépasser la hauteur fixée en raison de la largeur ou du niveau de la voie publique sur laquelle elle est située. Toutefois, lorsque la plus grande distance entre les deux façades d’un même bâtiment n’excède pas 15 mètres, la façade bordant la voie publique la moins large ou du niveau le plus bas peut être élevée à la hauteur fixée pour la voie la plus large ou du niveau le plus élevé.

210. Hauteur des bâtiments ne bordant pas la voie publique. L’art. 5 du décret du 23 juillet 1884 porte que les bâtiments dont toute la façade est établie en retraite des voies publiques peuvent être élevés, soit à la hauteur de 15 mètres, soit à celle de 18 mètres, soit à celle de 20 mètres, mesurée du pied de la construction, à la condition que le retrait sur l’alignement, ajouté à la largeur de la voie, donne au moins une largeur de 7“,80 dans le premier cas, de 9™, 74 dans le second cas et de 20 mètres dans le troisième cas. Les bâtiments situés en retraite de l’alignement dans les voies publiques de 20 mètres ne peuvent pas être élevés à une hauteur supérieure à 20 mètres. La disposition de l’art. G, d’après laquelle les hauteurs des bâtiments établis en bordure des voies privées, des passages, impasses, cités et autres espaces intérieurs , sont déterminées d’après la largeur de ces voies ou espaces, conformément aux règles fixées à l’art, l®*" pour les bâtiments en bordure des voies publiques, ne paraît pas suffisamment complète et explicite. Il peut arriver, en eflet, qu’un propriétaire élève une construction en bordure d’une voie privée ne présentant pas les largeurs de 7™, 80 et au-dessus prévues à l’art, l®*", mais dont la façade soit établie sur une cour intérieure dont la superficie serait double, triple ou supérieure encore à la surface de la voie privée que longerait le bâtiment projeté. Serait-ce, dans ce cas, la largeur de la voie privée ou celle de la cour intérieure qui déterminerait la hauteur à laquelle la construction pourrait être élevée ? En appliquant rigoureusement la lettre de l’art. 6 du décret du 23 juillet 1884, ce serait la largeur de la voie privée 5 mais il est improbable, en fait, que l’administration impose une interprétation aussi défavorable et le propriétaire obtiendra le plus souvent un adoucissement à cette règle. Il n’en est pas moins fâcheux qu’un règlement présente une lacune qui risque de froisser les intérêts privés sans bénéfice pour l’intérêt général. 11 y a là un point obscur qui donnera lieu à des difficultés que la jurisprudence sera peut-être appelée à résoudre.