SOI
i^ Les associations de crédit foncier établies dans les diverses provinces de la Prusse (nous suivons l'ordre chronologique), c'est-à-dire en Silésie, dans la Marche électorale et nouvelle Marche (de Brandebourg), la Poméranle, la Prusse occidentale, la Prusse orientale, le grand-duché de Poseu;
2^* Les établissements de crédit du royaume de Hanovre, qui sont : l'Institution du crédit hypothécaire de Hambourg, établie à Zelle,les établissements de crédit foncier pour les principautés de Calenberg, Grubenhagen et Hildesheim ; ceux institués pour le duché de Brème et la principauté de Verden, établis à Stade ; ceux Institués pour la prin* cipauté de la Frise orientale ;
3» En Autriche, l'institut de crédit de la GaU licie;
4^ L'association de crédit du Wurtemberg ;
&^ En Saxe, l'association des pays héréditaires du royaume de Saxe et la banque hypothécaire des états provinciaux de 1a haute Lusace ;
6o L'association de crédit foncier du Mecklembourg;
70 La caisse de crédit de Hambourg;
80 A Brème, une institution de crédit garantissant l'émission pour les propriétaires des bons hypothécaires ;
9<> En Danemark, la loi du 20 Juin 1850 vient d'autoriser les établissements de crédit foncier basés sur l'association des emprunteurs ;
10** En Russie, l'association du crédit-système dans les provinces baltiques (Llvonie, Estiionie, Courlande), et la banque des paysans dans les mêmes provinces ;
1 1» La société du crédit territorial du royaume de Pologne.
Tous les établissements que nous venons de mentionner opèrent sous la haute surveillanoe, et quelques-uns avec le concours de l'État.
Parmi les établissements fondés et régis par des compagnies financières, ayant en vue un intérêt de spéculation, nous pouvons citer :
\^ La banque hypothécaire de Bavière, qui réunit aux prêts sur hypothèque des opérations d'escompte et d'assurance ;
2° L'établissement de rentes (Renten-Anstalt), de Hesse-Darmstadt, faisant des prêts hypothécaires;
Z^ La caisse de crédit du duché de Nassau ;
4** Les banques conununales du Wurtemberg;
S^ Les banques hypothécaires de Berne et de Bàle-Campagne;
60 La caisse des propriétaires et la caisse hypothécaire de Belgique.
Enfin les institutions fondées et dirigées par l'État sont celles :
10 De Hesse-Cassel. La caisse de crédit territorial (Landes-Credit-Casse) a été instituée principalement dans le but d'aider au rachat des dîmes, servitudes et autres redevances féodales; elle fait aussi des prêts hypothécaires, même à la petite propriété ;
2<> L'institution du crédit territorial de Hanovre;
30 Différentes caisses fondées en Westphalie dans le but de faciliter le rachat dea charges i foncières;
CRÉDIT FONCIER
4« Une eaitse instituée dam la dœhé de Bade, avee un but analogue ;
b^ La caisse de crédit fondée en 1786» pour le Danemaric;
^0 La banque d'emprunt de Tempire de Russie ;
70 Les chambres viennent d'adopter en Belgique le projet de banque foncière ; elles ont décidé la fondation d'une caisse eentrale , unique , régie par rËtat. Tout l'agencement de cette grande machine financière se trouve confié à une administration distincte, mais régie par l'État lui-même.
Cette question du mode d'intervention de l'État daps les établissements de crédit fonder est celle qui a soulevé les plus vives diseussions.
Il faut distinguer entre un sacrifice pécuniaire fait aux dépens de tous les contribuables en faveur d'une certaine catégorie de propriétaires, et la simple application d'un mécanisme financier, lAus aucune contribution de la part du trésor.
Nous partageons pleinement les vues de M. Passy quand il condamne toute disposition qui tendrait à troubler le cours naturel des choses, en appelant l'État à concourir aux prêts consentis à la propriété foncière.
Mais nous pourrions peut-être nous appuyer sur l'opinion du savant économiste que nous venons de nommer quand il ne s'agit que d'une question d'administration,
M. Passy reconnaît que des raisons nombreuses se réunissent pour que les propriétaires puissent emprunter à dei conditions particulièrement bonnes» Le gage qu'ils offrent est d'une valeur tellement réelle, que tout préteur bien avisé a Intérêt à se contenter d'une rétribution qui , dans toute autre espèce de placement, ne suffirait pas pour couvrir ses risques. D'un autre côté, dit M. Passy, comme il est aisé de centraliser les créances territoriales, de les diviser en petits coupons portant intérêt, et de les mettre dans la circulation, il est certain que ces créances, exemptes de chances de dépréciation , réalisables au moyen d'un transfert au jour du besoin, seraient accueillies avec faveur, et se placeraient à un intérêt plus modique que les valeurs mobilières d'une autre origine, auxquelles elles feraient concurrence.
Du moment où la propriété foncière peut mettre à profit les avantages résultant des garanties spé* claies qu'elle présente , il n'est que juste de lui permettre d'user du bénéfice de sa situation; l'Eut ne peuUU pas l'aider à le faire, alors qu'il n'Interviendrait que pour centraliser les opérations , et sans compromettre aucune portion de la fortune publique? Ne peut-il pas recevoir les Intérêts de la dette hypothécaire, comme il perçoit l'impôt, et servir les arrérages des lettres dé gages ou obligations, comme 11 sert les arrérages dé la rente! Telle a toujours été notre opinion personnelle, et nous y persistons sans dissimuler qu'elle n'est point partagée par la plupart des économistes. Pourtant un des hommes qui ont laissé un nom glorieux dans la science, M. Rossi, ne s'est pas montré éloigné de notre idée, en rendant compte du Mémoire que nous avons soumis à l'Académie des Sciences morales et politiques.
« C'est une grave question, a-t-il dit, que de aavoir ai ce vaste système de crédit agricole» ay
CRÉDIT FONGIKR.
lien d'être abandonné à rinléfél petkalicr, u devrait pas être placé sons la main m en ^BMà sous la haute direction du gonverofeint. C-^ ici que le système d'association et de ctatni*k4> tion, imaginé par M. Wolovski, et qui est n :«i* en harmonie avec le système politique <lr 1 France, s'applique à roerveille. a Et il i^\ « L'auteur du Mémoire, toot cb profitant de» u»> nées fournies par rexpérientt, a égataDtat tai compte du fait Inuneiise de notre eeatnliHM administrative, appliquée à la pcreeptMHk ées * pots. Ce fait permet de donner ttn cacbct tMt ^ ticulier de force et de grandeur aax ioMiisiMi étrangères acclimatées en France. »
Mais hitons-noos d'^outer qne rinterretfa directe de l'État en cetta matiète n'est pss mm pensable ; il peut se borner à one haute »• veillance, en laissant fonetioDiMf aeit Is prsc^i de l'assurance mutiwlle entre les propr«tt.M associés, soit le principe de Vauisnaict è frm fixe, payée à une agrégatioa de c^ttaiiiia» chargée des risques de Tentrepriae.
La solidarité des dMieurs eal l'Ania en j» titutions de la Pologne et de la plopart de »m de l'Allemagne. Dans quelques États, cils te tm>i remplacée par la formation d'un fnds camma, au moyen d'une contribntion perçoe sur \t& }r^ priétairea-associés, ou au moyen d'one proiM» tion de la durée des redevances, jusqu'à i>iu^> tion complète de la dette de la aociété.
Ce ne sont là, d'ailleurs, que des dUréraco » condaires; l'idée mère de l'inatitutlon, k^e qui la fait fonctionner, e'est toiUours la cne 4 d'un intermédiaire solide, prévoyant, iot^rm pleine confiance, entre le propriétaire et le of» taliste; d'un intermédiaire qui eontrèle k^ti» ment la valeur du gage offert, qui per^vt d <m serve régulièrement les arrérages, et qui rcbourse les obligations aux époques déts^DiB^>.
Le crédit de la propriété, U Craaslonns:/ * d'une dette à échéance fixe et rai^rochre, es ^ dette moins onéreuse, et remboursable pii à voie de l'amortissement, telle est U pensé» y'> cipale des institutions de cette nature. Il #>' importe d'^outer que rémission des obll|ï>-^ de crédit territorial peut ne pas êtie csa*er run emprunt, et ne point exiger de néfoc^c immédiate. Ce régime facilite aingnUèremut 1 liquidation des droits successifs, en empédtas! i morcellement de l'héritage. Il permet au$£iAw-« pères de famille prévoyants de eonstitorr « ^t profit une sorte de caisse d'épargne lemia-Lf, qui assure l'avenir de leurs enfants en aidui. ■ moyen d'un versement annuel peu con^itisnâ'. à la formation d'un capital disponible.
Nous devons nous bornera indiquer lapiêMwrt ces divers aspects de la grande qnestic» du cm:t foncier. Rappelons cependant une obeerrstioe •* sentielle faite par M. Royer ;
9 11 n'y aurait pas (dît-il dana son iol^r«^'^ rapport sur les institutions de crédit loocus^ l'Allemagne) de concurrence possible dans li i**' duction des matières premières, entre ua i^' dont le sol serait grevé de dettes bjpetiih^JA* considérables, absorbant le crédit des propr ri/>r« et toute la partie de leur revenu qn'iU poum i^ consacrer à des améliorations foncièrsi. et ^
CRÉDIT FONCIER
itre titit perpétoellement libre de tes dettes , mhani d'un crédit foncier florissant, et s'en r\aDt pour exécuter chaque année de nouvelles lélioratlons capitales. Le revenu perpétuel et Dsidérable de ces améliorations, en augmentant isance de toutes les classes de la population, Doerait aux arta le plus puissant encourageant, et faciliterait le recouvrement et l'augmention des impôts, de manière à favoriser les enéprises les plua gigantesques de la part de ^ut, qui proAterait exeloitvemeot dé si grands lotages. »
M. Royer a signalé ainsi à la France l'écuell Telle devait éviter; le crédit foncier permet à kliemagne d'employer» dans le cours d'un siècle, f ie soi , plna que le capital qu'il représente^ I remboursant oe capital sans effort. Pouvous- MJ8 renoncer plna longtemps à parcourir la même frtèreF
Ce D'est point de la périlleuse chimère de la oMiiso/ûm du soi qu'il s'agit; tout au contraire, w bonne organisation du crédit foncier rend la ropriété plus stable, en même temps qu'elle perlet de l'améliorer ^ ; cette organisation repose tout itière sur la transformation du contrat hypothélire en un titre au moins aussi solide et plus déigé dans son allure , fedlement négociable et arqué au eoln d'une valeur notoire.
L'institution de crédit territorial n'est, en réa* té, que l'étude du notaire élevée à une plus tote puissance» sans rien perdre de la garantie "on contrôle sérieux et efficace ; au titre privé, cnonnel » isolé, ac aubstltue un titre généralisé, aoni d'un caractère public, accepté par la cou- ■aoee des capitalistes. Le propriétaire échappe | U à la si^étion des relations locales; au lieu le céder à des ealgeaces excessives, il est mis en ii9t*ortavec ia maaae disponible des capitaux du ptyi tout entier.
Ui institutions de crédit foncier» ainsi conçues, oe uni pas des banqueig elles ne prêtent nul- '<o>ent de l'argent et n'émettent aucune monnaie ^^ papier. Aussi avons-nous soigneusement évité d'employer une dénomination qui aurait pu condoire 4 une apprédation inexacte du système de cfs étabiiisemAnta. Ils régularisent simplement le ^it dont chaque propriétaire peut faire usage *^i première hypothèque ^ et Jusqu'à concurrence <i(! moitié de la valeur de l'immeuble; pour y ^iîer, ces établisaements délivrent au propriétaire, après examen préalable, des reconnaUsan- <^<*« de ce crédit éprouvé, conUôié, et lui facilitent ooe iibénUoo successive , au moyen d'une an- ^lé, uns l'exposer à la menace d'im rem-
oour«ement intégral, à échéance ilxe et rappro-
ciiée.
J^nr qne ce rôle actif de l'institution de crédit l«rritorial s'accomplisse sans obstacle, pour que i^ien ne puine faire révoquer en doute la solidité d«8 coMrad mobUUéi qu'elle couvre d'une gafanUe matérielle et morale» il est indispensable fl" ellearrtTc adresser avec une exactitude mathé- ^^%e le bilan de chaque immeuble. Cette con- ^uon tient à l'améUoraUon du régime hypothé-
luL!'^^' P*** ** ** ■«»▼• de notre ouvrage anr VOrga- '«•«ion iu crédit ronctir.
QilEDIT FONCIËh.
caire , ou au moins à la faculté ouverte , aux établissements spéciaux, de faire apparaître tous les droits qui peuvent grever l'inuneuble.
Il nous reste à examiner les principales objections dirigées contre l'établissement d'institutions de crédit foncier en France*
La première de toutes, celle qu'on entend le plus faire valoir , c'est le danger de faciliter les prêts à la propriété foncière. Dana ce cas, il fau* drait être logique et fermer le registre des hypothèques; la vârité est que, sans se trouver trop surdiargée en masse, la terre doit beaucoup en France et paye de très gros intérêts » en étant sans cesse sous le coup de l'expropriation forcée. Est-ce un tort que de vouloir l'affranchir de cet impôt et de ce danger, tout en lui ouvrant l'accès plus facile du créditP
Dans son excellent rapporté l'assemblée législative , M. Ghégaray a tracé un tableau fidèle de la situation actuelle. Rappelons-en les traits principaux.
M. le ministre de l'agriculture et du conunerce, dans l'exposé des motifs de son projet de loi, avait évalué au taux exorbitant de 9 à 10 p. 100 du capital emprunté» la charge annuelle que supporte, en France, le propriétaire, emprunteur sur hypothèque. Cette évaluation doit être considérée comme excessive» si on la considère comme une moyenne. U faut néanmoins reconnaître que les réponses faites» en 184&» par soixante-un conseils généraux aux questions posées à cet égard par le gouvernement, autorisaient, et au delà, un si affligeant aveu du triste état du crédit immobilier en France. De ces soixante -un conseils généraux, en effet, cinquante- sept ont déclaré que toujours les propriétaires d'immeubles payent au delà de 6 p. 100 pour les emprunta sur hypothèque. Dix-sept conseils généraux ont évalué ^ 6 ou 7 p. 100 , frais compris » le taux de l'intérêt habituellement supporté ; douse l'ont évalué à 7,8, 9 et 10 p. 100 ; quelquea-uns parlent de 12, de 16, de 20, et même de 32 p. 100» lorsque les prêts sont à de courts termes et pour de petites sommes. Quoique ces graves déclarations ne soient pas généralement appuyées sur des faits précis, il est impossible de n'y pas attacher une sérieuse importance.
Dans l'enquête ouverte par le conseil d'État » M. de la Chaume, notaire à Paris» évalue le taux de l'intérêt des prêts sur hypothèque» à Paris, à 6 p. 100, outre les frais. M. de Momay » inspecteur général de l'agriculture» indique 7 p. 100 cooome moyenne générale. M. Benoist-d'Axy» l'un des vice - présidents de l'assemblée législative» parle de 6 à 7 p. 100, et de 8 à 10 p. 100 » frais compris, comme taux moyen» dans les meilleurs temps et lesconditiouslesplus favorables. M. Silvy, directeur de la caisse hy])Othécaire , affirme que, dans certains départements très voisins de Paris» on emprunte sur hypothèque à 9 p. 100. Quelques hommes d'affaires » entendus par le conseil d'État, déclarent d'un autre côté qu'à Paris » du moins, on emprunte couramment sur hypothèque à 6 p. 100 , et même quelquefois au-dessous de ce taux ; ils assurent que ce loyer du capital n'est accru que dans une proportion assez faible par les frais» qui se répartiraient diseut-lLs» suc
CRÉDIT FONCIER
CRÉDIT FONCIER
cinq ans, durée moyenne des prêts, et quelquefois sur vne période de temps beaucoup plus longue.
De ces déclarations diverses, il est permis d'induire qu'à Paris et dans quelques grandes villes, pour les prêts hypothécaires d'une certaine importance et d'une certaine durée , il est possible de trouver à emprunter sur hypothèque, à 5 p. 1 00, mais que partout ailleurs ce taux est habituellement dépassé de 1 et de 2 p. lOOj même dans les conditions les plus favorables ; et il faut bien se résigner à reconnaître encore que dans bien des lieux et bien des circonstances l'intérêt s'élève an double et même au triple de Yiniérét légal , nouvelle preuve de l'impuissance des lois contre Vuiure.
11 est à observer : i^ que l'exagération de l'intérêt porte principalement sur les prêts d'une faible importance ; 2^ que si le plus grand nombre des opérations de prêt porte sur de faibles capitaux, la somme des prêts d'une certaine importance l'emporte néanmoins sur la soinme des petits prêts , en telle sorte que le nombre des prêts de moins de 400 fr. est égal à la moitié du nombre total des prêts, tandis que la somme des capitaux auxquels ils se rapportent n'est égale qu'au treizième de la somme des capitaux prêtés ; en telle sorte , encore , que le nombre des prêts hypothécaires de moins de l ,000 fr. est égal aux 3/4 du nombre des opérations de prêt , tandis que la somme des capitaux auxquels se rapporte cette catégorie de prêts hypothécaires n'est que le 1/4 du montant général des capitaux prêtés hypothécairement. Il doit résulter de là une importante modification dans la moyenne du taux de l'intérêt telle qu'elle semble établie par les observations précédentes. Cette moyenne, très défavorable, si l'on considère le nombre des opérations, doit l'être beaucoup moins, si l'on considère l'importance des sommes prêtées.
L'évaluation à 9 ou 10 p. 100 de la moyenne générale du taux de l'intérêt des prêts sur hypothèque en France est donc exagérée. Mais , d'un autre côté, en présence des déclarations des conseils généraux, des aveux du gouvernement, et des graves témoignages recueillis dans l'enquête du conseil d'État , il est impossible de ne pas reconnaître que le taux légal de 5 p. 100 est généralement dépassé, et difllcile de porter à moins de 7 p. 100, frais compris, la moyenne du loyer des capitaux prêtés sur hypothèque.
Un autre élément, essentiel à connaître, c'est le mouvement de la dette foncière. Or voici le nombre et le montant des prêts hypothécaires en 1841 :
PréU hypothéctiraê âe 400 fr.
et «oAlcssous 1 Si, ISO
PréU hypothécaires de 400 fr.
1,000 fr 89,803
PrêU hypoth^ircs en-dessiis
de 1,000 fr 84, Ris
Totaui. . • . 810,876
dri préM.
IS40 8tO,078,180lr.
1841 800,61l,tM
