S84,6SI

1846 «COyi?!,?*»

1848 ISO,081.4t*

1,011, 764,SSi

Le mouvement des prêts hypothécaires, pendant les neuf années de 1840 à 1848, a été comme il suit :

MoyeBiie pow OB an. ii7,f78,i4T

Le montant des créances bypotbécaim in^*^ était de 11,233,265,778 fr. en 1832 ; ilSf^^'J en 1840 A 12,564,098,600. Mais beaiiODi> Ir créances figurent pour mémoire; 11 eùstf ui nombre de doubles emplois et de dettes n^.tuelles. Toujours est-il qu'en réduisant !e t« aux deux tiers de la dette hypothécaire , ^4 l'inscription réelle a été constatée en 1840; ^« supposant Tintérêtde 7 p. 100, nous demn? :i au-dessous des évaluations du gomrenieDnt è plus grand nombre des conseils généraoi, fi 1 la plupart des témoins entendus dans Yea^i^ ouverte par le conseil d'Étal.

D'après ce qui précède, nous nous crornt^ droit de dire que l'impôt et l'Intérêt de la ^'i absorbent ensemble au moins la moitié do r^'S des immeubles. Telle n'est pas , sans doov. ^ situation de tous les propriétaires, un graod r «bre d'entre eux sont au-dessus et an onesr i leurs affaires. Mais un trop grand nombrese tp*.-**. d'un autre côté, dans cette situation déplin.-',j de ne retirer de la propriété qu'un rêvera i:^ rent, qui ne fait que traverser lem« main* ^\ aller s'absorber dans le payement de llœpi <l dans le payement des inténîts de la detif l! ^ superflu de le dire, une telle sitoation iimt> n plus haut degré d'exciter la sollicitude H le- ^> sérieuses préoccupations des pouvoirs pabli^.

« On s'est habitué en France, dit aver n^ M. Chégaray , à considérer ladivbton de la proff- > et le grand nombre des propriétaires cooi' • plus ferme et la plus inébranlable des fanat^sociales; mais n'est-il pas trop ëvideoC qv *' propriétaires obérés, sans cesse aux priâei a^f^ * besoin, hors d'état de faire régalièremntt»" leurs obligations, constamment exposés a ok '•*' possession légale, doivent être, plus que d'ius^ accessibles aux théories subversives qoi.dfgi^'*' la spoliation ou la banqueroute sousdeiivsti^'> apparences, leur promettent par le pa|H«r-c^ naie , par le cours forcé , par l'absorptioc i f dettes privées dans une monstrueuse detu f^ blique, une libération facile mais déloyale. 4^'°' serait que le prélude d'une perturbation uk^ ^ ble et ruineuse de toutes les fortunes et de kc» les situations ! »

Cette considération mérite que l'on y reTvn^ • c'est le côté politique d'une question ni ^^' rence simplement économique , mais qoi ^'f' ^' aux besoins les plus pressants de la »nf(( *' tuelle.

Qu'il nous suffise pour le moment d'aro^r f^ staté que la propriété a toujours beaiiroQp<^ prunté, et qu'il s'agit non d'ouvrir pour t\'>t •' nouveau péril, mais de la préserver de oeis f< la menace.

CRÉDIT FONCIER

La eonstitotion de la propriété foncière en PhiDce, la division considérable du sol, a servi iii£6i d'argument contre rimitation des institutions de crédit qui fonctionnent au dehors.

NoDs pourrions nous borner à citer les nombreux semples d'établissements qui fonctionnent aileun au bénéfice de la petite propriété, et nous ^payersur l'exemple récent de la Belgique^ dont e soi est plus divisé encore que le nôtre. Nous (jouterons que la constitution démocratique de la in^riété fournit un motif péremptoire en faveur l'ooe organisation à la fois hardie et prudente du redit territorial.

Qoe se passe-t-il en effet ? Les redierches faites

0 Belgique comme en France s'accordent à le lônontrer, c'est la petite propriété surtout qui oulTre de l'absenoe du crédit et qui se trouve menée à subir les charges les plus lourdes. Elle tye on intérêt plus élevé et supporte les frais dans me proportion beaucoup plus forte que la grande Topriété. En laissant de côté , pour le moment, i grave question dn mode de libération, nous iTons constaté que les emprunts considérables se ODtractent à des conditions de loyer assez modèles, do moment où la garantie hypothécaire est olide; mais il en est tout autrement pour les emmnts de plus faible importance : à mesure que

1 quotité des sommes prêtées diminue, le taux de 'intérêt augmente, et il ne saurait en être autrement, tant que le crédit foncier sera abandonné WL transactions privées, au lien d'être élevé au iDg d'une institution publique. Les soins de uneiilaDce et de poursuite sont les mêmes à peu i^, qoei qoe soit le montant de la créance ; aussi a prôteors préfèrent-ils ne pas éparpiller leurs 'lacements; ils ne manquent pas de traduire en ^ aggravation du taux de l'intérêt l'accroisse- Dent relatif de soucis et de démarches qu'ils doivent subir.

Ce n'est pas tout ; les grands capitalistes désereot ce mode de placement et la concurrence des apitaux offerts diminue. Trop souvent les petits iropriétaires se trouvent livrés à des exigences '^es, à des exactions usuraires, qui s'effaceraient la moment où un mécanisme ingénieux les metnit librement en contact avec la masse des capiaoi disponibles.

L'organisation da crédit foncier peut seule conlojre à ce résultat désirable; elle peut seule niveler, au profit de la moyenne et de la petite 'n>pnété, les conditions du prêt.

les associations du crédit territorial ont été, l't-on dit, créées dans l'intérêt exclusif des grandes •ropriétés, des biensnolbles. Ce n'est pas une conidératlon financière , mais une vue politique qui A avait exclu les biens roturiers et les possesions des paysans, c'est-à-dire la petite propriété. fais ceux qui ont vouln s'appuyer sur ce précélent pour en inférer que la petite propriété ne se ^te point à des combinaisons analogues ont KHnmis une étrange erreur.

M. le ministre des finances de la Belgique ne 'y est point mépris. Il a prouvé combien il était Dexact de dire que l'exclusion de la petite propriété aurait été, dans l'esprit des fondateurs,

ioe condition de succès pour l'institution dont il

l'agiU

CRÉDIT FONCIER

■ Sans doute, ajoute-t-il, un prêt de 100 fr. sur un inmieubie de 200 fr. ne possède, au point de vue de l'expropriation, aucune garantie réelle ; un prêt de 500 fr. sur un immeuble de mille fr. ne possède pas la même garantie qu'un prêt de 10,000 fr. sur un Immeuble de 20,000 fr. Mais en remplaçant l'expropriation forcée par une simple adjudication devant notaire, autorisée par Ju^ gement sur requête, comme l'aliénation des biens de mineurs, on peut certainement considérer un immeuble de mille francs conmie donnant des sûretés suffisantes , si le prêt est en rapport avec cette valeur et avec sa variation possible. »

Tel est le fmnmium de valeur auquel le gouvernement belge a cru devoir s'arrêter. Comme il s'agit d'organiser le crédit foncier, non dans un esprit d'exclusion et de privilège, mais au profit de tous ceux qui offlrent un gage suffisant, le minimum de ce gage, dirons-nous avec M. Frère- Orbon , doit être uniquement mesuré à la nécessité absolue d'assurer le recouvrement des annuités.

Ce grand fait de la division des héritages impose des devoirs nouveaux sous le rapport du crédit; au lieu d'abandonner à leur isolement ces forces morcelées, il faut les réunhr en un faisceau commun.

On a souvent blâmé la passion qui pousse nos populations à racquisition de parcelles de terre, on a craint que le crédit foncier ne servit à l'alimenter encore davantage; nous serions loin de nous en plaindre; l'iimour avec lequel le paysan a épousé la terre présente la meilleure ga« rantie de l'ordre social. Il paye déjà pension , conune nous l'avons constaté plus haut, pour se libérer du prix d'achat ; cette pension deviendra moins lourde, et l'expropriation cessera de soulever des ferments de discorde.

En outre , les petites économies , détournées aujourd'hui du placement hypothécaire, par l'attrait d'autres institutions, reviendront au secours de la terre.

On prétend que les capitaux manqueront : il s'en trouve de considérables pour les placements hypothécaires incommodes et onéreux; il s'en ofiTrira beaucoup plus en présence d'une bonne organisation de ce genre de crédit, surtout lorsque le fractionnement des titres fonciers permettra aux plus modestes économies de les aborder.

Aujourd'hui beaucoup de petits capitaux, qui ne veulent pas courir les chances des rentes sur l'État, sont privés de la faculté du placement hypothécaire, à cause des frais et des embarras du contrat et de la difficulté de faire cadrer la quotité du capital demandé avec la quotité du capital offert. Ils rechercheront les lettres de gage, dont les coupures leur offriront un placement commode et assuré.

De cette manière, une partie des fonds qui alimentent la caisse d'épargne trouvera un emploi direct et profitable , et les éléments de sécurité sociale se multiplieront, car le détenteur de cAaque obligation territoriale sera comme le possesseur du sol lui-même, un défenseur né du droit sacré de la propriété,

La création d'un grand-livre de la dette foncière, analogue au grand-livre de la dette publi-

CRÉDIT FONCIEIU

que, n'aurait pas seulement pour r^uUat de donner à chaque titre hypothécaire une valeur pour ainsi dire tangible, et de restituer aux capitaux, emprisonnes aujourd'hui dans les placements sur immeubles , la liberté de leurs allures ; elle préserverait, nous ne pouvons trop le redire, la propriété du danger de l'expropriation , car elle lui permettrait de se libérer par fractions successives. Là se rencontre le point le plus essentiel : 11 faut transformer en dette consolidée la dette flottante, qui met en péril la base la pins solide de la richesse publique. La terre ne saurait emprunter à courte échéance ; elle ne restitue que lentement les avances qu'on lui confie; elle demande donc, avant tout, une forme de crédit qui concilie, avec la sécurité et la commodité du capitaliste, la durée de l'opération.

Avant la révolution , ce besoUi compris d'une manière instinctive avait donné naissance à la constitution de rente. Le crédit foncier n'est pas autre rliose que la constitution de rente, dotée de la facilité de circulation qui lui manquait sous cette forme rudlmentaire, et accompagnée d'un moyen de libération qui cadre à merveille aveo les exigences de la propriété fondëre : noue voulons parler de ramortissement obligatoire on facultatif.

Ce point a été traité d'nne manière fort remarquable, dans l'enquête du conseil d'État, par un •avant genevois, M. Cherbuliei, qui a fourni en même temps les renseignements les plus curieux sur les Institutions analogues , éclosee spontanément en Suisse depuis des siècles.

M. Gherbuliez croit que le crédit foncier a deux utilités très grandes : une utilité économique Incontestable et une utilité politique.

Sous le rapport économique. Il a été reconnu partout que l'agriculture ne pouvait pas emprunter aux mêmes conditions que le commerce ; on peut regarder cette vérité comme acquise à la discussion.

Non -seulement M. Gbeihulies admet la nécessité d'un placement à longue échéance, mais Il va beaucoup plus loin. Il regarde comme un fait constant que la terre ne peut emprunter qu'à fonds perdu ou avec amortissement , et qu'elle se ruine quand elle emprunte autrement.

En Suisse , II n'y a qu'un seul exemple d'une banque hypothécaire créée récemment j mais on y a pratiqué dès longtemps divers contrats extrêmement favorables à l'agriculture, et parfaitement appropriés à la nature et aux ressources de cette branche de production.

En particulier dans le canton de Berne, et surtout dans le canton de Vaud (cela remonte au temps où le canton de Vaud était encore savoyard), Il existe une institution devenue nationale : ce sont les lettres de rente. L'emprunteur qui souscrit ces lettres s'oblige au payement d'arrérages, nuUs le capital n'est jamais exiFcible. Gela est si bien entré dans les idées et les usages, que, dans le canton de Vaud , les cultivateurs n'imaginent pas qu'on puisse emprunter autrement des sommes un peu considérables, qu'en demeurant maître de ne jamais rembourser le capital. Ces lettres se créent par actes notariés ; elles se transmettent par une simple cession sous

CRÉDIT FONCIER

seing privé, qui constitue on véritable endeos ment. Elles sont extrêmement répanêne»; ftSi forment une partie de la fortune des (amïl'ji C'est une institution tellement nationale, qv, quand on a voulo toucher ao système h'-^ thécaire pour y introduire certains pfffft!-'«nements , on a été obligé de reculer devant r « lettres de rente, auxquelles il eAt falln if^jfin quelques modifications, et que la faveur et ItT-- Jugé publies entouraient de la protectiOD U /e* Inquiète et la plus Jalouse. Gela a fourni '«t grande facilité aux paysans et les a rradmissc cessibles aux idées sodalistes qui ont exercé qottqne empire en France et dans d'autres partiel a la Suisse , mais qui sa aont littsées eostn i** habitudes du canton de Yaod. Tous les boa»i qui amchent des idées de oe genre y aoat liin«diatement dépopularisés i eela tient en pnk partie à ce que le cultlvateor m sent heurvin ^ trouve facilement do crédit, tans être obllit't s'occuper du remboursement.

Le remboursement est cependant eilgiMe dm certains cas : par exemple, el on reste tfw» sans payer l'inû^réti alors le remboonerarat !'<.<> tient par on moyen asses fadle. Il cona^ifl rentrer dans la propriété, ao moyen d'iac h^^ thèque spéciale, sans passer |>ar tentes lei i'steurs de l'expropriation. On appelle eela IrM ifotage.

Dans le canton de Vaod, nn bien êêa§é est a bien donné par une hypothèque ipèeSale lo moeler, qui acquiert ainsi le droit de le w^ ft d'entrer en possession par une simple orà»nanee do Joge. C'est alors an dMteor ^netff. s'il le veut, ce qu'on appelle la réemptim,'* désintéressant le créancier otagiila.

Ce moyen de procédure, pratiqué tossi^ rente noms dans plusieurs parties de la 8»» . donne une grande sécurité aux créanciers; il ^ plique en grande partie comment le crédit kicler a pu prendre en Suisse beaucoup d'atastf'. sans une institution spéciale semblable à er''^ de l'Allemagne , et avec des systèmes hyiMi^ calres essentiellement vicieux^

A ces curieux renseignements » M. Cbeibul^ a ajouté des considérations d'une grande viirv* Outre l'intérêt économique. Il croit qu'il v i ** France un très grand Intérêt politique à ee f la propriété foncière soit dégrevée autant qw pi*sibie. Citons ses paroles x

« J'ai souvent entendn dire qoe les sttifoet < la propriété n'avalent aocone ebaoee de rMffr en France, A caose du grand nombre de fropc^ taires.

« Conmient la propriété poomit-eUe sorr d'être respectée et défendue dans un lepi^ compte 5 millions et peut-être 7 mllUoos df pf»* priétaires? Cette opinion, qoe M. Rasdattivment a plusieurs fols exprimée , me psnH ^ juste s'il s'agit d'nne propriété libre, réelle; ani je ne crois pas que ce motif de eonfiance soit tes fondé A l'égard de la propriété obérée.

« Je n'ai pas beaucoup l'expérienes de os ^ se passe en France ; cependant J'ai véeii diu ^ département de la Loire , dont une partir tM agricole. On avait souvent dit qoe l'antAdL^ae meut de Monlbrison n'éUit pss aoœssaiie m

CRÉDIT FONCIËIU

loctrines aodalUtes, parce que la propriété y était rès diYïséa { cela ne s'est pas trouvé juste : Saintitienne a beaucoup pesé dans la balance ; mais léanmoios ce eont en gnmde partie ies paysans (e l'arrondissement de Montbrison qui ont fait les nauraises élections de ce département. Or, Je me iois assuré , par des Informations prises auprès In conserTateur des hypothèques, que la plupart iss biens y sont grevée de plus de la moitié de eur faleor. L'Idée de la gratuité du prêt avait 'ait beaucoup de chemin aies ces gens-là. Cette ampagne da aociallsme fut très adroitement coniuite. On disait que les capitalistes prélevaient un mpôt Inique en se faisant payer, chaque année , ine redevance pour un capital que le cultivateur ferait obligé de rembourser un jour.

« Le cultivateur français est dans une position différente de celle du cultivateur allemand ou suisse. Uivérité,celui-cipaye un intérét»mais il sait bien iue c'est parce que ses aieux ont emprunté pour raire des améliorations, par exemple pour planter ies vignes dont aujourd'hui il recueille les fruits : il sait aussi qu'on ne le contraindra pas , sauf dans certaines hypothèses exceptionnelles, à rembourser le capital , et par conséquent la doctrine wdaJi&te ne lui est pas applicable. Mais le propriétaire français, grevé d'intérêts considérables, est encore sous le coup du remboursement. £h bien I ce fait, habilement présenté par des hommes habitués à manier l'erreur, a fait beaucoup es mal.

« Je crois donc qu'il y aurait un immense Intérêt politique à dégrever, dans un espace de temps quelconque, la petite propriété foncière en France; il en résulterait précisément que la garantie que donne au maintien de l'ordre social la division des propriétés deviendrait complète. Il est certain qu'en Suisse c'est la division des propriétés qui a empêché nos sociétés de tomber plos bas qu'ellea ae sont tombées.

« Eq vérité, Je ne connais rien dans les cantons de Yaud , d'Argovie et quelques autres qui puisse empêcher les attaques à la propriété , si elles étaient dans l'intérêt du plus grand nombre; car on y a détruit, chez la masse qui forme ce plus grand nombre , toutes les barrières morales auxquelles Jusqu'ici l'ordre social avait paru <ieioir sa conservation et sa solidité. »

Ces paroles méritent d'être méditées. Elles Justifient pleinement ce que nous disions au sujet de l'intérêt plus pressant, qui dérive pour les établissements de crédit foncier, du morcellement ée la propriété.

On s'est inquiété d'une concurrence qui serait l^^e à la Banque de France par de nouvelles valeurs de circulation. Le gouverneur de ce grand établissement, bien qu'opposé à l'insliluUon du <^r)dit foncier, a reconnu qu'il s'agissait là de l'^res (U placement analogues aux renies consti- »u<fes , usitées avant la révolution. Ce sont des valeurs qui s'^oteront à toutes celles qui existent sur la place. Depuis trente ans les valeurs négo- *"»bles se sont accrues d'une manière prodigieuse : actions d'entreprises Industrielles, de chemins de '«f » négociation de nouvelles renies , etc. C'est ^^conséquence du développement de la pros- ^^ générale, et il n'y a de mai que lorsque

CREDIT FONCIER

les valeurs créées et négociées sont mauvaises.

En bissant de côté les objections secondaires, nous terminerons par une considération dernière.

D'après le système que nous avons essayé d'eX" poser aussi clairement qu'il nous a été possible de le faire , l'heureuse Interposition de la société de crédit entre le propriétaire emprunteur et le capitaliste préteur améliore la condition faite à chacun d'eux.

Le propriétaire volt, par suite des garanties offertes, le taux de l'intérêt diminuer; 11 est mis en rapport, non plus avec tel ou tel préteur Isolé, qui lui fait la loi, mais avec le vaste marché des capitaux; 11 échappe donc à toute exaction. Au lieu d'être contraint de garder chaque année, d'une manière stérile, ou de conlier à on dépôt périlleux, les réserves destinées à reconstituer le capital et à faire face au remboursement, i l'échéance de l'obligation, il amortit chaque année. Insensiblement, une portion de sa dette, et profite de l'action intensive de l'intérêt composé, qui opère à son avantage et hâte le moment d'une libération complète. En outre , il conserve la faculté d'une libiération anticipée , partielle ou totale , suivant l'étendue des ressources acquises. Contribuable volontaire de la société de crédit. 11* s'habitue à la ponctualité dans l'acquittement do l'impôt qu'il verse dans cette caisse centrale.

Le créancier, de son côté, ne connaît que celte caisse, qui lui a délivré, au lieu d'un contrat hypothécaire d'une réalisation diflici le et onéreuse, une véritable inscription de rente territoriale, dotée d'un intérêt servi régulièrement, et assurée d'un remboursement an pair , avec la chance de primes considérables. Cette valeur nouvelle réunit donc tous les avantages disséminés aujourd'hui entre les divers genres de placement offerts aux capitaux.

Notre conviction est profonde : il est peu de créanciers hypothécaires qui ne consentiraient à subir une réduction sur l'intérêt de leurs titres , pour obtenir en échange des obligations de crédit territorial.

Les institutions de crédit foncier arriveraient donc, au moyen de la subrogation consentie par ies créanciers hypothécaires, inscrits en ordre utile, à convertir la plus grande partie de la dette territoriale actuelle, en une dette sous forme nonvelle, moins onéreuse à la propriété et mettant obstacle à la série funeste des expropriations, dont les immeubles se trouvent menacés.

L'intérêt de l'avenir est dans la possibilité de procurer au sol des capitaux à très long terme, qui seuls ont la faculté de créer des améiiorationa foncières, et de régénérer la production agricole ; nous n'avons rien à ajouter aux décisives démonstrations de M. Royer, sur ce point essentiel.

L'intérêt du présent est dans une facilité ou*verte à la conversion immédiate de la dette hypothécaire actuelle, trop lourde pour le propriétaire, trop embarrassante pour le créancier lui-même, en une dette nouvelle à la fols plus solide et plos dégagée dans ses mouvements.

De quelque manière qu'on l'envisage, le crédit foncier f du moment où 11 se trouve dégagé d'utopies irréalisables, et posé sur le terrain de la pra^

CRÉDIT FONCIER

tique, du moment où on ne Taccouple point avec la périlleuse chimère du papier-monnaie , mérite donc une étude sérieuse, et promet d'utiles résultats.

Telle a été la conviction de la commission de trente membres à laquelle l'assemblée législative a renvoyé l'examen des propositions relatives à rorganisation du crédit territorial en France.