II. Règles particulières aux

BALTt DES MAISONS ET DES BIENS RU- RAUX. — §1®*’. des maisons ou baux à loyer. — 1 . — Le locataire d’une maison ou d’un appartement doit garnir les lieux (pi’il occupe de meubles suffisants pour répondre du loyer. Sinon, et faute de donner d’autres sûretés au bailleur, il peut êti'e expulsé.

2. — Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux àtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées; au recrépiemeut du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre; aux pavés et carreaux des chambres ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutique, gonds, targettes et serrures; aux vitres, k moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu.

Aucune des réparations réputées locatives n’est k la charge du locataire, quaud elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le curement des puits et celui des

fosses d'aisances sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire.

3. — Le bail d’un appariement meublé est censé fait ô l'année , quand il a été fait à tant par an ; — au mois, quand il a été fait k tant par mois; — au joury s’il a été fait à tant par jour. Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l’usage des lieux.

4. — Si le locataire d’une maison ou d’un appartement continue sa jouissance apres l’expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il est censé les occuper aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l’usage des lieux, et il ne peut plus en sortir ni en être expulsé aii’ay près un congé donné suivant le aélai fixé par cet usage.

5. — En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire kla relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

6. — Le bailleur ne iieut résoudre la location, encore qu’il déclare youioir occuper par lui-même la maison louée, s’il n’y a convention contraire.

Il en était autrement dans l’ancien droit.

S’il a été convenu, dans le contrat de louage, que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d’avance un congé aux époques déterminées par l’usage des lieux.

§ 2. Baux des biens ruraux ou baux à ferme. — 1. — Celui qui cultive sous la condition d’un partage de fruits avec le bailleur (on l’appelle colon partiaire), ne peut ni sous-/ouer ni céder y si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail. En cas de contravention, le propriétaire aurait le droit de demander la résiliation du bail, et le preneur serait passive des dommages -intérêts résultant de l’inexécution dudit bail.

2. __Si, dans un bail k ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu’ils ont

LOUA

réellement, il n’y a lieu à augmentation ou diminution du prix pour le ^fermier que dans les cas et suivant les règles exprimées au titre de la Vente.

(Cod. civ. art* 1617-1619.) — Voy. VENTE, II, § 1**’.

3. — Si le preneur d’un héritage niral ne le garnit pas des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas en bon père de famille, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un préjudice pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, sans préjudice de tous dommages-intérêts.

4. — Tout preneur de bien rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d’mirès le bail. Le propriétaire, en effet, ayant sur les fruits de la récolte’ de l’année un privilège pour le payement du loyer, il est important que le feimier ne les détourne pas du lieu convenu pour les soustraire au propriétaire.

5. — Sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, le preneur d’un bien rural est tenu d’avertir le propriétaire des usurpations, qui peuvent kre commises sur le fonds.

6. — Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits; le fermier est autorisé à demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S’il n’est pas indemnisé, l’estimation de la remise ne peut avoir lien qu’à la lin du bail, et il se fait alors une compensation de toutes les années de jouissance. Cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneiur de payer uno partie du prix, en raison de la perte soufferte.

Si le bail n’est que d’une année, et que la perte soit de la totalité des fruits ou au moins de la moitié, le preneur est déchargé d’une partie proportionnelle du prix de la location. 11

453 LOUA

ne peut réclamer aucune remise, si la perte est moindre de moitié.

7. — Le fermier ne peut obtenir de remise, lorsque la perte des fruits ar-^ rive après qu’ils sont séparés de la terre, a moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature; auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. — Le fermier ne peut également demander une remise , lorsque la cause du dommage était existante et connue à l’époque où le bail a été passé.

8. — Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse; mais cette stipulation ne s’entend que des cas fortuits ordinâires,kelsfque grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s’entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels q^ie les ravaces de là guerre, ou une inondation, a moins que le preneur n’ait été chargé de tous les cas fortuits prévus et imprévus.

9. — Le bail sans écrit d’un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé. Ainsi le bail à ferme d'un

ré, d’une vigne et de tout autre fonds ont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année, est censé fait pour un an. — Le bail des terres labourables, lorsqu’elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d’années qu’il y a de soles. ^

4 0.*— Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit a l’expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon ce qui a ké dit plus haut.

11. — Si, à l’expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère, par l’effet d’une tacite reconduction, un nouveau bail conforme au premier pour la durée, le prix et les conditions.

12. — Le fermier sorlanf doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et

autres facilités pour les travaux de l’aiiuée suivante, et, réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort, les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire. — Dans l’un et l'autre cas, ou doit se conformer à l’usage des lieux.

Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de l’année, s’il les a reçus lors de son’ entrée en jouissance; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire peut les retenir suivant l’estimation. Cette dérogation au drbit de propriété a été introduite dans l’intérêt de l’agriculture.

Si:CT. II. — DU LOUAGE D’OU- VRAGE. — (Cod. civ. art. 1779- 1799; loi 2 août 1868.) — Le louage d’ouvrage est le contrat par lequel l’une des parties s’engage k faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix que celle-ci s’oblige à lui payer. On appelle propriétaire ou viaitre celui qui fait travailler et paye le prix du travail ; — ouvrier ^ entrepreneur, architecte, domestique, voiiinier, celui qui travaille et reçoit le prix.

— Il y a trois espèces principales de louage d’ouvrage et d’industrie :

lo Le louage des gens de travail (domestiques et ouvriers) qui s’engagent au service de quelqu’un; — 2® Celui des voituriers, tant par terre que par eau, qui se chargent du transport des personnes et des marchandises;

— 3® Celui des entrepreneurs d’ouvrages par suite de devis ou marchés.