Détermination de la valeur locative en général

La valeur locative est déterminée, soit au moyen de baux authentiques ou de déclarations de locations verbales dûment enregistrées, soit par comparaison avec d'autres locaux dont le loyer a été régulièrement constaté ou est notoirement connu, et, à défaut de ces bases, par voie d'appréciation.

L'évaluation au moyen des baux est incontestablement la plus sure et c'est celle qui doit être employée de préférence. Toutefois l'administration n'est pas liée par les évaluations des baux même authentiques. La valeur locative qui doit servir de base au droit proportionnel est, en eifet, la valeur locative courante, celle qui représente le prix de location au moment de l'estimation et en supposant le bailleur chargé de l'impôt foncier et des frais d'entretien et de réparations. Aussi l'administration a-t-elle le devoir, lorsqu'un bail, par suite de circonstances exceptionnelles, présente une atténuation ou une exagération sensible, de l'écarter ou de n'en faire usage qu'après avoir apprécié, par une sorte de ventilation, l'inlluence des conditions exceptionnelles dans lesquelles il a été contracté.

S'il n'existe point de baux réguliers, la valeur locative est estimée par voie de comparaison. On recherche, à cet effet, des maisons ou des établissements affermés ayant de l'analogie avec ceux qu'il s'agit d'estimer et on attribue à ces derniers une valeur locative proportionnelle à celle des immeubles pris pour ternies de comparaison.

Lorsque ni l'un ni l'autre des moyens qui viennent d'être indiqués ne peut être employé, on procède à l'évaluation par voie «l'appréciation. On constate la situation, l'étendue, la destination des bâtiments à évaluer; on s'enquiert des prix de construction ; ou consulte les prix de vente et on

PATENTES (Contribution DES)

en déduit la valeur en capital de ces bâtiments ; on applique ensuite à la valeur vénale ainsi déterminée les taux d'intérêt les plus propres à donner la valeur locative habituelle eu égard à l'état des propriétés.

2. Détermination de la valeur locative des établissements industriels.

Les établissements industriels doivent être évalués dans leur ensemble et munis de tous leurs moyens matériels de production (L. ïbjuill. 1S80, a?'t. 12). Il y a donc lieu de comprendre dans l'estimation de ces établissements, non seulement la valeur locative des bâtiments dont ils se composent, mais encore la valeur locative de l'outillage qu'ils renferment et celle de la force motrice, c'est-à-dire des cours d'eau, des machines à vapeur, des manèges et de tous leurs accessoires.

C'est la loi du 25 avril 1844 qui, la première, a précisé dans les termes qui viennent d'être indiqués, le mode d'évaluation des établissements industriels ; jusque-là la question avait reçu, dans la pratique, les solutions les plus diverses.

Ici encore les baux sont le premier renseignement à consulter pour fixer la valeur locative.

Dans les départements où les établissements industriels sont nombreux, dit une circulaire de l'administration des contributions directes du 14 août 1844, il existe des baux qui comprennent à la fois la caee, le moteur et routillage et qui pourront servir de régulateur; d'un autre côté, la notoriété lait généralement connaître la valeur locative d'un établissement monté, d'après tel ou tel svstéme, pour tel ou tel genre de fabrication, et pour produire telle ou telle quantité de marchandises.

Quand des usines se présentent dans ces conditions, leur évaluation ne présente pas de dillicultés ; mais il faut recoimaitre que ces usines ne sont qu'à l'état d'exceptions et que la plupart du temps la valeur locative des établissements industriels doit être déterminée par voie d'appréciation.

On obtient généralement la valeur locative d'un établissement industriel en appliquant à sa valeur vénale un taux d'intérêt convenablement choisi ; on a reconnu, dans la pratique, que l'application du taux de ô p. 100 aux bâtiments et aux cours d'eau et du taux de 10 p. 100 à l'outillage et aux autres objets exposés à une destruction plus rapide que les bâtiments, amenait ordinairement les résultats les plus rapprochés d'une valeur locative normale.

Quoi qu'il en soit, l'évaluation des établissements industriels constitue une des principales difficultés de l'assiette de la contribution des patentes.

Il reste à noter qu'on n'estime pas le combustible qui alimente les machines à vapeur, ni les animaux qui mettent en mouvement les manèges dans les établissements oit ce genre de moteur est employé ; l'outillage de rechange ne doit pas non plus être évalué; enfin on n'impose, dans les établissements hydrauliques, que la force habituellement utilisée.