Immeubles

L'article 15, n° 7, de la loi du 22 frimaire an VII dispose que « la valeur de la propriété des immeubles, pour la liquidation et le paiement du droit proportionnel, est déterminé.... pour les transmissions de propriété qui s'effectuent par décès, par l'évaluation qui sera faite et portée à vingt fois le produit des biens ou le prix des baux courants, sans distraction des charges ».

La loi du 21 juin 1875, article 2, ajoute : « Dans tous les cas où, conformément à l'article 15 de la loi du 22 frimaire an VU, le revenu droit être multiplié par 20, il sera à l'avenir multiplié par 25. Cette disposition ne s'appliquera qu'aux immeubles ruraux. »

SUCCESSION

Le caractère d'un immeuble se détermine par sa principale destination. Est urbain l'immeuble principalement affecté à l'habitation ou à un usage soit industriel, soit commercial ; est rural l'immeuble principalement affecté à la prodactton des récoltes agricoles, a la production des fruits naturels ou artificiels, prairie, terre labourable ou \ ignoble.

C'est la nature et non la situation d'un fonds, qui doit être considéré pour savoir s'il est rural ou urbain.

Ainsi, dans le sens de la loi de l'enregistrement, Texpression d'immeuble rural n'est nullement sjnonyme de celle d'immeubles non bâtis ; à l'inverse, l'expression d'immeubles bâtis n'équivaut pas d'une manière absolue à celle d'immeubles urbains. Quand il s'agit de la perception du droit de mutation par décès, le caractère de l'immeuble sujet à l'impôt résulte uniquement de sa « principale destination », abstraction faite de sa situation, de sa nature de propriété bâtie ou non bâtie.

Les carrières, mines et minières sont incontestablement des immeubles urbains dans le sens de la loi du 21 juin 1875, puisqu'ils sont affectés à l'industrie extractive et non pas à la culture. Il en est de même des moulins à eau, à vent ou à vapeur, véritables immeubles industriels.

En ce qui concerne les biens loués, c'est le prix du bail en cours au décès du de cujus, qui doit servir de base à la détermination de la valeur imposable.

11 est bien entendu, d'ailleurs, que si le prix flxé par le bail avait été réduit d'un commun accord entre le bailleur et le preneur, il y aurait à tenir compte de cette réduction, observation faite qu'il incomberait aux liéritiers d'en administrer la preuve.

Le revenu imposable d'un immeuble loué pour plusieurs périodes, par exemple pour 3, G ou 9 ans, moyennant un prix annuel variable suivant les périodes, ne doit être déterminé, pour la perception du droit de mutation par décès, d'après la moyenne des loyers pour toute la durée du bail, que dans le cas où la fixation du prix de chaque période, combinée avec les engagements réciproques du bailleur et du preneur, suppose de leur part une opération de compensation entre les différents prix. Dans tout autre cas, c'est le prix de la période courante au moment du décès qui doit seul servir à l'évaluation du revenu imposable. [Sol. du 9 mars 1888; Journ. Enreg., art. 23005.)

Lorsqu'un bail comprend à la fois des meubles et des immeubles loués pour un prix unique, il appartient aux parties de déclarer la portion du loyer ou fermage aiférente aux immeubles, sauf contrôle de l'administration.

L'impôt devant être liquidé d'après le prix des baux courants sans distraction des charges, les charges incombant de droit au propriétaire et que le preneur se serait engagé à supporter personnellement doivent par suite être ajoutées au prix payable directement au bailleur. A l'inverse, les charges imposées au bailleur, au lieu et place du preneur, viennent en diminution du prix et d(jivent se déduire du loyer.

En résumé, toutes les sommes, toutes les prestations que le bailleur stipule, sous une forme ou sous une autre, soit a son profit, soit an pnilit d'un tiers, en échange de la jouissance qu'il abandonne au preneur, concourent à constituer le pri.v du bail au sens de la loi fiscale. Quand l'importance fies prestations n'est pas déterminée dans le contrat de

location, les héritiers ont le devoir de l'évaluer dans leur déclaration.

Lorsque le prix du bail consiste en une quantité déterminée de denrées, il y a lieu de recourir aux mercuriales pour l'évaluation de la redevance.

Quand le bail est à colonage ou à portion de fruits, comme la quantité de récoltes revenant annuellement au propriétaire est essentiellement variable, il appartient aux héritiers de déclarer euxmêmes le revenu des immeubles loués de cette façon.

Il semble superflu de faire observer que le revenu des 7-éseroes doit être ajouté au prix du bail pour la liquidation de l'impôt. C'est ainsi qu'il convient de déclarer, outre le montant du fermage, notamment le produit moyen de la croissance annuelle des arbres épars ou en bordure, s'ils sont réservés.

Lorsque les biens ne sont ni loués ni affermés, le revenu doit en être déclaré par les héritiers, donataires ou légataires. 11 est essentiel de ne pas perdre de vue que c'est le revenu brut qui doit servir de base à la fixation de la valeur imposable. La déclaration doit, en un mot, faire connaître le montant du loyer ou du fermage annuel que le propriétaire aurait pu normalement retirer d'un bail étant donné l'état des biens au décès, en conservant bien entendu pour lui, sans les transférer au preneur, toutes les charges lui incombant de droit, comme par exemple celle de l'impôt foncier ou des grosses réparations.

Les règles à suivre pour l'évaluation des bois ont été tracées en ces termes par l'administration : « Des doutes ont été élevés sur le mode d'évaluation du revenu des bois transmis à titre gratuit, par donation entre vifs ou par décès. Ces difficultés ne peuvent porter sur des bois affermés ou aménagés en coupes réglées, lorsque les baux ou les ventes annuelles ne contiennent aucune réserve. Dans ces deux hypothèses, la connaissance du revenu est donnée par les baux existants, ou s'obtient en cumulant les produits de toutes les coupes exploitées pendant une révoluliou d'aménagement, et, en divisant le total, pour former un produit moyen, par le chiffre qui indique le nombre d'années de cette révolution.

" Quand il s'agit d'un bois non affermé ni aménagé, on avait pensé qu'il conviendrait d'avoir égard à l'âge et à l'état de croissance des bois au moment de la transmission, de manière que l'évaluation aurait varié selon qu'on aurait été plus ou moins éloigné de l'époque où la coupe devrait être faite. Cette opinion n'a pas pu être adoptée, i)arce qu'elle tendrait a asseoir la perception des droits sur la valeur capitale au moment où la Iraiisniission s'opère, tandis que les articles 15, '0, 7 et S, et 19 de la loi du 22 frimaire an VII n'admettent d'autre base d'évaluation que le produit des biens ou le revenu multiplié par 10 (12 '/j) ou par 20 (25), selon qu'il s'agit d'usufruit ou de propriété. An reste, la connaissance du revenu ou du produit moyen s'acquiert aussi facilement dans ce cas que pour les bois aménagés : il suffit de diviser le prix de la coupe des bois qui ont été exploités en une seule fois par le nombre d'années pendant lesquelles a duré leur croissance. Cette opération est la même (jne celle qui a lieu pour l'élagaiio des saules, des peu[)liors, et môme pour la pèche des étangs ou I)our tout autre objet susceptible de revenu, mais (jui n'a point un produit annuel. » {liistr. 1229, § 2.)

SUCCESSION

Pour les élan?::, il convient de procéder comme pour les bois, c'est-à-dire, à défaut de bail, d'en évaluer le produit moyen annuel suivant la périodicité de la pèche'.

(gluant au produit de la chasse, il ne doit entrer eu ligne de compte qu'autant qno le droit de chasse était alïermé par un bail courant au décès. Il ou est de même du produit de la pèche dans les cours d'eau.

Les mines concédées forment une propriété distincte de celle de la snperlicie ; il convient donc d'en déclarer le revenu indépendamment du revenu de la surface. Entin, si la mine est à un propriétaire et la supcrlicie à un autre, il y a lieu, en cas do mutation de la supcrticie, d'ajouter au revenu du sol, la redevance payée par l'exploitant de la mine.

Lorsqu'un immeuble comprend des minières ou des carrières en exploitation à l'époque du décès, il est évident que le revenu moyen annuel de ces minières ou carrières doit être déclaré, outre le revenu du sol.

La mutation peut avoir pour objet une propriété temporaire, comme l'est notamment celle du locataire sur les constructions par lui édiliées, qui ne saurait s'étendre au delà du terme lixé pour la durée du bail, à moins de convention contraire. En pareille hypothèse, le droit de succession se liquide sur le revenu des constructions (abstraction laite du revenu du sol quand le sol n'appartient pas au constucteur), multiplié par le temps pendant lequel la propriété doit durer après le décès, sans que le taux de capitalisation puisse toutefois dépasser 20, s'il s'agit d'immeubles urbains, et 25, s'il s'agit d'immeubles ruraux, la valeur imposable d'une propriété temporaire ne pouvant évidemment être supérieure à celle de la propriété perpétuelle.

Les actions immobilisées de la Banque de France sont considérées comme immeubles et comme telles sujettes à l'impôt sur le capital au denier 20 de leur revenu moyen déclaré par les parties.

Les immeubles par destination font partie intégrante de l'immeuble par nature auquel ils sont attachés: il n'est donc pas nécessaire de les déclarer séparément. Il n'est pas non plus nécessaire de leur assigner un revenu distinct. Le revenu de l'immeuble par nature doit être évalué en bloc avec l'accroissement de valeur qu'il reçoit de l'existence des immeubles par destination.