I. DÉFINITION ET HISTORIQUE

L'hypothèque est le droit réel appartenant à un créancier sur les immeubles alVectés à racquiltcment de sa créance. Elle est de sa nature indivisible et subsiste en entier sur tous les biens affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces biens. Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent {C. CIO., art. 2111). A la différence de ce qui a lieu dans l'antichrèse, les immeubles affectés, tout en étant le gage du créancier, restent en la possession de l'affectant ou du débiteur.

Indépendamment des hypothèques, les immeubles peuvent être grevés de privilèges. Le privilège, porte l'article 2095 du Gode civil, est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires.

On distingue trois sortes d'hypothèques : l'hypothèque légale, l'hypothèque judiciaire et l'hypothèque conventiouneile.

L'hypothèque légale est celle des femmes mariées sur les biens de leur mari, des mineurs et interdits sur les biens de leur tuteur, et de l'Etat, des communes, des départements et établissements publics sur les biens des receveurs et comptables.

L'hypothèque judiciaire résulte des jugements ou actes judiciaires. Les décisions arbitrales emportent également hypothèque lorsqu'elles sont revêtues de l'ordonnance judiciaire d'exécution.

L'hypothèque conventionnelle est celle consentie, dans un acte authentique, par ceux qui ont la capacité d'aliéner les immeubles qu'ils y soumettent.

L'hypothèque légale et l'hypothèque judiciaire s'étendent sur tous les biens présents et à venir du débiteur ; l'hypothèque conventionnelle ne peut s'appliquer qu'aux biens présents.

Autrefois en France, comme à Rome, l'hypothèque était occulte de droit commun. Dans quelques provinces cependant, en Artois cl en Picardie notamment, il était de coutume (ju'une créance ne pouvait acquérir d'hypothèque que par le nantissement. Le nantissement s'effectuait en faisant inscrire la créance sur un registre public, alin d'avoir hypothèque sur les biens du débiteur du jour de l'inscription.

Dans le reste de la Franco, l'hypothèque était occulte et dépendait seulement de la date des contrats authentiques; le champ était ouvert à toutes les fraudes. Différentes tentatives furent faites pour remédier à ces graves inconvénients. Henri III, par

mPOTHÈQUES

un édit de 1581, voulut étendre à toute la France le système des coutumes de nantissement ; cet édlt fut révoqué sept ans après. Un nouvel essai en ce sens, inspiré par le génie de Colbert, fut tenté par un édit de 1673; mais cet édit, dans lequel ou trouve le germe d'un grand nombre de dispositions du Gode civil, rencontra de telles diffîcultés d'application que l'oa fut obligé de le rapporter l'année suivante.

Un édit de juin 1771 eut pour but de faire revivre eu partie l'édit de 1673. en ce qui concernait les moyens offerts aux acquéreurs de purger les immeubles des hypothèques dont ils pouvaient être grevés. 11 créa les lettres de ratification; genre de purge qui consistait à provoquer les oppositions des intéressés pur une certaine publicité donnée aux titres d'acquisition ; à défaut d'opposition dans le délai fixé, les lettres de ratilicatiou étaient délivrées par le conservateur des hypothèques et l'immeuble se trouvait purgé. Les créanciers étaient payes sur le prix dans l'ordre de leurs hypothèques.

Tel fut l'état de choses jusqu'à la Révolution. La loi du 9 messidor an 111 fut la première qui établit la publicité de l'hypothèque; elle voulut que tout titre conféraut hypothèque fût inscrit chez le conservateur. L'hypothèque était acquise du jour du contrat si, dans le délai d'un mois, celui-ci était soumis à l'inscription ; passé ce délai elle ne prenait plus rang que du jour où elle subissait elle-même la formalité de l'inscription'.

La loi du 11 brumaire an Vil vint enfin créer un excellent système hypothécaire qu'un grand nombre d'auteurs ont jugé supérieur à celui du Code civil, établi peu après, et auquel on est revenu en grande partie par la loi du 23 mars 1855 dont il va être bient('it question.

II. BÉGIME DES HYPOTHÈQUES ET DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE. 1. Publicité des hypothèques et des aliénations.

La publicité est en France le fondement du régime hy[)othécaire ; elle est, comme on vient de le voir, d'iustitutiou moderne.

Dès les premières années de la Uèvolution française on rechercha un système qui permit aux tiers de s'assurer de la véritable situation des immeubles sur lesquels s'engagent des transactions. Le mode de puJjlicité qui a été adopté consiste dans l'inscription des hypotlièques et des privilèges immobiliers sur des registres publics que tout le monde peut consulter et qui sont tenus, dans cliaque arrondissement, par un fonctionnaire api)elé conservateur des hypothèques. Toute alfectation hypothécaire, sauf ce qui sera dit plus loin relativement aux hypothèques légales, n'est opposable aux tiers que si elle a été inscrite sur ces registres. De môme, entre les créanciers, et à rexcc[)tioii de certains privilèges généraux (6'. civ., art. 2101), les privilèges sur les innneubles ne produisent d'ellét (ju'auîant qu'ils ont été rendus publics [lar la même inscription, dans les délais légaux.

L'inscription consiste dans la mention faite, sur un r.'gislre sj)écial, des créances garanties par un privilège ou une hypolliè(iue (V. art. 2116 et suivants du Code ciril). Elle assure la pui)licitè et le rang des hypothèques et privilèges.

Il ne suffisait pas, pour la sûreté des transactions, que l'existence des hypothèques pût être fa-

1. Celte loi roufurniait en outre un syslèmo de iiiojjiji- ?ation flu sol, au moyen rie cédules hypothécaires, sur lequel nous rcyienflroris plus loin.

HYPOTHÈQUES

cilement connue, il fallait encore que les aliénations immobilières fussent rendues publiques. Sans cette dernière publicité, un individu de mauvaise foi pourrait vendre deux fois le même immeuble, ou hypothéquer un immeuble en le présentant comme lui appartenant toujours, alors qu'il l'aurait précédemment vendu. La loi du 1.1 brumaire an Vil avait prévu ces sortes de fraudes, en exigeant la transcription, sur les registres publics des conservatioiis des hypothèques, de tous les actes translatifs de propriété immobilière, et en ajoutant que ces actes ne pourraient être opposés aux tiers, quand ils n'avaient pas été transcrits. De cette manière, un prêteur, avant de verser ses fonds, et un acquéreur, avant de payer son prix, pouvaient s'assurer que les immeubles donnés en gage ou vendus étaient bien la propriété de celui qui en disposait.

Le Code civil ne reproduisit pas cette sage prescription ; il se borna à maintenir la transcription des donations immobilières qui était en usage depuis des siècles sous le nom d'insinuation [art. 939 et suiv.) et il étendit cette mesure aux substitutions (art. 10G9 et suit).). La lacune pour les actes de vente et tous les autres actes qui peuvent être considérés comme entraînant un amoindrissement du droit de propriété n'a été comblée que par la loi du 23 mars 1855 qui en ordonna la transcription. (Y. infrà.)