Application de Tact Torrens

Ad Torreni cl projet pour l'Algérie. — Le régime hypothécaire et celui de la propriété foncière, qui lui est iulimement lié, sont, sans contredit, la plus importante matière dont la législatiou civile d'uu État doive se préoccuper. « Elle intéresse, a dit Real, la fortune mobilière et immobilière de tous les citoyens. Elle est celle à laquelle toutes les transactions sociales se rattachent. Suivant la manière dont elle sera traitée, elle donnera la vie et le mouvement au crédit public et particulier, ou elle en sera le tombeau. »

Notre Code civil présentait, au sujet de la consolidation de la propriété à l'égard des tiers et des hypothèques légales, des lacunes considérables, constamment signalées depuis l'origine par les jurisconsultes et qui n'ont été comblées en partie que par la loi du 23 mars 185.^. Mais on s'est demandé de nos jours si, même ainsi amendée, la législation actuelle sauvegardait sulïisamment tous les intérêts. Déjà, les renonciations à l'hypothèque légale de la femme viennent, après de lonL'ues discussions, de faire l'objet d'une loi nouvelle dont l'application donne toute garantie aux acquéreurs. \L. X^Jècrier 1889.) Mais la question générale du régime hypothécaire et de la constitution de la propriété foncière n'en reste pas moins agitée de divers cotés. Des ouvrages remarquables Tiennent d'être publiésàce sujet (E. Woruis, De la Propriété consolidée ; Flour de Saint-Genis, te Crédit territorial en France et la réjornie hypothécaire).

Ce mouvement d'opinion a été en grande partie provoqué par une loi australienne, appelée Act Torrens, du nom de sir Robert Torrens. son principal promoteur, qui en avait puisé l'idée dans le régime adopte par l'Angleterre, en 1804, pour l'hypothèque maritime >in/rà, n° 17). Cette loi a été étendue à presque toutes les colonies anglaises de l'extrême Orient. L'Autriche et plusieurs États de l'Allemagne possédaient déjà un système similaire qui reposait, comme l'act Torrens, sur des livres fonciers où les immeubles sont immatriculés. La publicité donnée à l'act Torrens et a son fonctionnement a plus particulièrement attiré l'attention sur ce régime. Divers États européens, notamment la Prusse, la Suéde, l'Allemagne presque entière, en ont accepté le principe, et l'Angleterre elle-même cherche actuellement à l'adapter aux coutumes de la métropole, (l'rojct de loi déposé au l'arlement le 23 février 1888.)

La France a fait introduire le système Torrens

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en Tunisie, dans ses parties essentielles, par un décret boylical du 1"' juillet KS8â.

L'e.\leusion de ce régime à l'Algérie a été mise à l'étude, lue commission instituée par le gouverneur général de l'Algérie a élaboré, en ISSG, un projet de loi qui tend non seulement à l'application du système Torrens, mais encore à une véritable mobilisation du crédit immobilier par ia création de bons fonciers, aussi facilement transmissibles ([ue les valeurs fiduciaires. Certains économistes ont enlin exprimé l'avis que l'expérience du nouveau système pouvait être tentée en France, sauf à le mettre eu harmonie avec les règles de notre droit civil. En présence de ces diverses tenilances, il est nécessaire de donner (luelques courts détails sur le régime de l'act Torrens et sur son mode de fonctionnement.

Le système Terrons supprime tous l^^s litres de propriété et les remplace par un titre uni(iue, le certificat de titre, délivré par le bureau des titres. Un double de ce certiilcat est conservé au bureau où il forme un feuillet du livre foncier ai)pelé registre-matrice. Le certiilcat de titre présente tout ce qui concerne un immeuble déterminé, son plan, ses limites et en môme temps son état juridi((ue. Les conventions dont l'immeuble ainsi inuuatriculô devient plus tard l'objet (ventes, atrectations hypothécaires, baux, etc.) n'ont de valeur ([u'autant qu'elles ont été mentionnées par les agents du bureau des titres, tant sur le cerlilicat (|ue sur son duplicata; les mutations par décès y sont également inscrites. Tout ce qui se trouve porté sur ce document fait foi complète ; tout ce qui n'y ligure pas est inexistant. On a ainsi un titre faisant connaître la situation exacte de chaque immeuble au point de vue du droit de propriété et des charges de toute nature dont il peut être grevé.

Le régime de l'act Torrens, dans la plupart des colonies anglaises où il a été adopté, n'est pas obligatoire. La demande d'immatriculation doit être faite directement au bureau des titres par le propriétaire ou par des courtiers autorisés. Le re(iuérant dépose à cet eflet, avec une description de l'immeuble et de ses limites, ses titres de proj)riété et toutes les pièces qu'il possède au sujet de cet immeuble. Un sommaire en forme de tableau, indiquant la nature de ces actes, est déposé en même temps ; un plan peut, en outre, être exigé. Le dossier ainsi formé est examiné d'abord, au point de vue de l'exactitude matérielle des contenances et des limites, par le géomètre en chef, qui en dresse un plan. Les propriétaires limitrophes sont mis en demeure de fouriùr leurs observations. Les pièces passent ensuite entre les mains d'agents chargés d'en faire le rapprochement dans les archives des bureaux où les transactions énoncées dans le tableau des titres avaient été antérieurement enregistrées ; ces agents examinent en outre la régularité et la valeurjuridique des pièces produites. Après Cette double enquête, laconnnission des titres statue sur la demande d'immatriculation. Si elle est accueillie, on procède aux publications légales qui consistent dans des insertions au Journal du Gouvernement et dans des avis personnels, par la voie de la poste, tant aux propriétaires voisins qu'à toutes les personnes (ju'on suppose intéressées à connaître la procédure. Ces publications ont pour but de mettre toutes les personnes intéressées en demeure de former opposition à la demande d'immatriculation ou de faire connaître leurs droits. Quand

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tous les délais sont expirés ou qu'il a été statué sur les oppositions, on rédige, sur parchemin, les deux doubles du certificat de titre avec plan colorié de l'immeuble. Le regislrar gênerai ne signe enfin ce document que huit jours après une dernière publication faite par voie d'affiches. Les anciens titres de propriété sont alors annulés et conservés au bureau. Si ces titres concernent en même temps d'autres propriétés, ils sont restitués au propriétaire, après que chaque pièce a été revêtue d'une mention qui l'annule en ce qui concerne l'immeuble soumis à la nouvelle loi.

Le certificat de titre remis au propriétaire après l'accomplissement de ces formalités emporte en quelque sorte la garantie de l'État de la perfection du, titre: il est inattaquable et irrévocable. Aussi, l'État est-il responsable des erreurs qui auraient pu être commises par ses agents ; mais la loi, pour couvrir cette responsabilité, a créé une caisse d'assurance susceptible de faire face à toutes les réclamations et alimentée par une taxe établie sur la valeur de tout immeuble placé sous le régime de la loi.

Les transactions ultérieures dont les immeubles immatriculés peuvent devenir l'objet sont rédigées soit par des officiers ministériels, soit par les parties sur des formules imprimées mises à leur disposition par l'administration. Ces actes (ventes, airectations hypothécaires, baux, etc.) sont ensuite présentés en double au bureau des titres qui, après examen, en fait mention tant sur le certificat de titre qui a été déposé avec l'acte, que sur le duplicata de cette pièce, formant un feuillet du registre-matrice. Une annotation rappelle cette mention sur les deux doubles de la convention ; l'un de ces doubles est conservé au bureau, l'autre est rendu à la partie.

Lorsque le créancier a été désintéressé, une quittance écrite au dos de l'acte conservé par celui-ci est présentée au bureau et mention du remboursement est faite sur le ceriiflcat de titre et sur le registre-matrice.

En cas de vente d'une partie seulement de l'immeuble immatriculé, la mutation est annotée sur les deux doubles du certificat original; un nouveau certificat est délivré à l'acquéreur pour la partie vendue et le certificat original est revêtu d'une mention annulative en ce qui concerne la même partie. Si l'immeuble entier a été aliéné, c'est le certificat existant qui est remis au nouveau propriétaire avec la mention de transfert, à moins que ce dernier n'en préfère un nouveau à son nom.

(Jucstioa d'application pour la France. — Les limites forcément restreintes de cet article ne permettent pas (l'examiner si un régime hypothécaire plus ou moins inspiré de l'act Torrens pourrait être utilement appli(iuè en France. On peut se demander cependant s'il ne vaudrait pas mieux améliorer ce qui existe que de bouleverser de fond en comble le système actuel dont le fonctionnement, ancien déjà de près d'un siècle, est connu de tous et dans lequel le public a pleine confiance. Les surprises des particuliers, en matière hypothécaire et immobilière, proviennent gènéralemeut, non des défauts du système lui-même, mais de ce que ce système n'a été qu'incomplètement utilisé. Les améliorations à y introduire devraient surtout avoir pour but d'empêcher les confusions dans les noms des individus et dans les désignations des biens, car l'accroissement incessant des noms nouveaux

sur les tables et des transcriptions d'actes de mutation sur les registres augmente tous les jours pour les conservateurs les dangers d'erreur; c'est là une question de manutention plutôt que de principe , qui pourrait être facilement résolue.

Un congrès international réuni à l'occasion de l'Exposition universelle de 1S89 a admis à l'unanimité le principe d'une réforme hypothécaire, qui aurait lieu sur les bases suivantes :

1° Adoption du principe absolu delà publicité et de la spécialité, c'est-à-dire, transcription ou mention de tout contrat (actes notariés seuls; et de tout fait (succession) ayant pour objet un transfert, un démembrement ou un engagement de propriété immobilière ;

2" Suppression des hypothèques occultes et de l'hypothèque judiciaire;

3" Création de livres fonciers tenus par immeuble et basés sur le cadastre;

4° Délivrance, après immatriculation, d'un titre déOnitif garanti par l'État.

Ce serait, on le voit, l'application à peu près complète du système Torrens, système qu'on pourrait rendre d'ailleurs compatible avec l'existence en France des hypothèques légales et judiciaires, à la condition qu'elles fussent inscrites, car l'inscription peut toujours en être faite sur les immeubles portés au registre-matrice ou livre foncier. Toutefois, comme cette inscription ne pourrait avoir lieu en même temps sur le certificat de titre, qui est entre les mains du débiteur, un léger changement devrait être apporté au système Torrens.

Le projet -de loi rédigé pour l'Algérie a prévu ce cas : au moment d'une vente, d'un emprunt hypothécaire ou de tout autre contrat immobilier le certificat de titre est communiqué au conservateur qui le compare au registre, le complète, s'il y a lieu, et en certifie ensuite la conformité. De cette mauière, les hypothèques légales ou judiciaires, s'il eu a été inscrit, se trouvent connues de celui qui a l'intention de prêter ou d'acquérir.