V. suprà. Cautionnement de fonctionnaires, nM 10 et s

Aiit. 3. — Privilèges sur CERTAINS IMMEUBLES.

57. Les privilèges qui peuvent exister sur certains immeubles sont : 1° celui du vendeur; 2° ce' i des copartageants; 3° celui des architectes et ouvriers; 4° celui des préleurs de fonds pour l'acquisition d'un immeuble ou pour le payement des architectes ou des ouvriers.

§ 1". — Privilège du vendeur (Civ. 2103-1°) (R. 411 et s.; S. 196 et s.).

58. 1° Qui a droit au privilège. — Tout vendeur d'immeubie jouit, en prinripe, du privilège établi par l'art. '2103-1", sans qu'il y ait à distinguer si l'acte de vente est authentique ou sous seing privé, s'il s'agit

vente volontaire ou d'une vente judiciaire. — Pour que le vendeur ait droit au privilège, il faut que le prix de vente soit dû en totalité ou en partie, et que le nonpayement de ce prix résulte de l'acte de vente. Si l'acte portait purement et simplement quittance du prix, le vendeur ne pourrait exercer le privilège, bien que, dans la réalité, l'acheteur n'eût donné en payement que des billets ou qu'il résultât d'une contre-lettre que la quittance du prix est simulée. Mais s'il ressortait des termes de l'acte que le prix a été converti en billets ou effets de commerce, le privilège subsisterait pour la garantie du payement de ces billets ou effets : le vendeur, en pareil cas, ne serait pas censé avoir consenti une novation de sa créance.

59. H importe peu que le prix consiste en une somme principale ou en une rente perpétuelle ou viagère : le privilège du vendeur existe dans l'un et l'autre cas. Il résulte d'une vente sur licitation quand l'immeuble est adjugé à un tiers. Si l'adjudicataire est un des copropriétaires, il y a lieu au privilège du copartageant (V. infrà, n»68). La cession des droits de mitoyenneté, qu'elle soit volontaire ou imposée parla loi, qu'elle ait lieu moyennant une somme convenue entre les parties ou déterminée parle tribunal après expertise, a les caractères d'une vente et, dès lors, le cédant a un privilège de vendeur qui, en cas de vente de l'immeuble du propriétaire acquéreur de la mitoyenneté, peut s'exercer, non sur la totalité du prix de cet immeuble, mais sur la partie de ce prix correspondante la mitoyenneté. — Les servitudes ne pouvant être l'objet d'un privilège, pas plus qu'elles ne sont susceptibles d'être hypothéquées, le propriétaire qui a constitué à prix d'argent une servitude sur son fonds ne peut exercer le privilège du vendeur sur le prix de l'immeuble auquel la servitude vendue par lui se trouve attachée (Paris ,10 mai 1898, D. P. 98. 2. 497).

60. Dans le cas d'échange d'immeubles fait avec soulte, l'échangiste créancier de la soulte a le privilège du vendeur sur l'immeuble qu'il a donné en échange. Mais, à part le cas de soulte , l'échangiste n'a pas de privilège pour la garantie qui lui est due, soit au cas d'éviction proprement dite, soit au cas où, pour conserver l'immeuble qu il a reçu en échange , il est obligé de payer les créanciers inscrits sur cet immeuble. — Le privilège du vendeur ne peut être étendu par analogie au cas où le donateur poursuit l'exécution des charges qu'il a imposées au donataire.

61. Le procès-verbal constatant l'adjudication d'immeubles différents à des acquéreurs distincts, donne naissance, pour le vendeur, à autant de privilèges qu'il y a d'adjudicataires; et, en cas d'adjudication à un même acquéreur de plusieurs lots appartenant au même vendeur, avec prix distincts pour chaque lot, le vendeur jouit d'un privilège distinct sur chacun des lots.

62. 2" Créances garanties par le privilège. — Le privilège du vendeur garantit le prix porté au contrat, mais non les suppléments ou augmentations de prix qui seraient convenus entre les parties sans être énoncés dans l'acte de vente. Il garantit aussi les accessoires du prix, tels que pots de vin, épingles, quand l'acte en fait mention, ainsi que les autres charges imposées à l'acheteur. La charge qui a été stipulée par le vendeur au profit d'un tiers est également garantie par le privilège, et le tiers peut invoquer le privilège en son nom personnel (Caen, 24 avr. ^902, D. P. 1904. 2. 425). — Le privilège s'étend aux intérêts du prix , dans la mesure où ces intérêts sont conservés, soit par l'inscription ou la transcription du titre, soit par les inscriptions particulières dont ils ont été l'objet (Civ. 2151; V. infrà, n°* 369 et s.).

63. La jurisprudence considère aussi comme garantis par le privilège les frais et loyaux coûts du contrat lorsqu'ils ont été avancés par le vendeur à la décharge de l'acheteur (Civ. c. 9 mars 1898, D. P. 98. 1. 349). — Quant aux dommages-intérêts qui peuvent être dus par l'acheteur pour inexécution de ses obligations, on décide généralement qu'ils ne sont pas compris dans le privilège, et cela dans le cas même où ils auraient été fixés d'avance et à forfait par une clause pénale insérée au contrat de vente.

64. 3° Objet sur lequel porte le privilège. — Le privilège porte sur l'immeuble même qui a été vendu. Lorsque la vente n'a eu pour objet qu'une part indivise de l'immeuble, le privilège porte exclusivement sur cette portion , et ne saurait s'étendre au surplus de l'immeuble, alors même que l'acheteur deviendrait, par adjudication notamment, acquéreur de la totalité. — Le privilège du vendeur s'étend, comme l'hypothèque (V. infrà, n»215), aux améliorations apportées au terrain grevé , notamment aux constructions élevées sur ce terrain (Trib. civ. de la Seine, 21 janv. 1902, D. P. 1905. 2. 145). — Sur l'application du privilège aux indemnités d'assurance ou d'expropriation, V. infrà, nos 217 et s.

§ 2. — Privilège des cohéritiers ou autres copartageants ( Civ. 2103-3») ( R. 440 et s. ; S. 219 et s.).

65. 1° Qui a droit au privilège. — Le privilège que la loi (Civ. 2103-3°) accorde expressément aux cohéritiers appartient également à tout copartageant ou colicitant d un ou de plusieurs immeubles indivis. Il a lieu dans les partages d'ascendants aussi bien que dans les partages faits après décès entre cohéritiers. — Il résulte de toute opération équivalent à partage; ainsi, une cession de droits successifs, si elle a fait cesser l'indivision d'une manière absolue, engendre le privilège du partageant. Il en est autrement lorsque la cession faite par un des cohéritiers à un ou plusieurs autres laisse subsister l'indivision entre quelques-uns des ayants droit; elle constitue alors une vente et donne lieu au privilège du vendeur. Cette dernière solution ne concerne d'ailleurs, d'après un arrêt de la Cour de cassation, que le cas où il s'agit d'une cession proprement dite moyennant un prix en argent; si l'un des copropriétaires de biens indivis sort de l'indivision, non par une cession, mais par l'attribution de sa part par voie d'allo-

tissement, il a droit au privilège du copar-

mt, encore que l'indivision subsiste

entre les autres communistes (Civ. c. 26 juin

66. Si le copartageant auquel un immeuble indivis a été adjugé en licitation avait l'usufruit de cet immeuble et s'il a droit, par suite, à l'usufruit du prix, comme dans le cas où un époux survivant, donataire ou légataire de l'usufruit de son conjoint, s'est porté adjudicataire d'un immeuble dépendant de la communauté ayant existé entre les deux époux, la question's'est posée de savoir si l'immeuble reste grevé du privilège du copartageant au pro'iit des colicitants nus propriétaires pour la garantie de leur part dans le prix jusqu'à 'la cessation de l'usufruit. La jurisprudence s'est prononcée pour la négative; elle a décidé que l'attribution faite sans réserve à l'adjudicataire(spécialernent à l'époux survivant), dans la liquidation qui intervient entre lui et des copartageants, de l'usufruit du prix dont il est débiteur, entraîne novation et. par suite, extinction du privilège.

67. 2° Créances garanties. — Le privilège est d'abord attaché à l'action en garantie que le cohéritier ou copartageant peu;, exercer contre chacun de ses cohéritiers en proportion de sa part héréditaire , pour troubles ou évictions procédant d'une cause antérieure au partage. Il s'applique à la garantie des créances mises au lot d'un des copartageants comme à la garantie de tous autres biens partagés. Mais il ne peut être invoqué en cas d'insolvabilité du débiteur que si cette insolvabilité est antérieure au partage, les copartageants n'étant pas garants, à moins de convention spéciale, de l'insolvabilité survenue postérieurement au partage (V. infrà, Succession). — Le privilège s'applique aussi à la garantie de toutes les prestations que les copartageants peuvent se devoir en vertu du partage, et sans lesquelles l'égalité voulue par la loi serait rompue. Si, par exemple, un cohéritier soumis au rapport est redevable des fruits ou intérêts de la chose rapportable, la créance qui appartient de ce chef à ses cohéritiers est garantie par le privilège (Civ. r. 15 janv.

1896, D. P. 96. 1. 441). - Le privilège s'étend encore au recours de l'héritier qui , pour une cause quelconque, a été obligé de payer une dette héréditaire au delà de la part qui lui incombait, ou qui a été poursuivi à raison d'une dette qui avait été mise à la charge exclusive d'un autre copartageant.

68. Le privilège garantit, en outre, les soultes ou retours de lots, et le prix de la licitation lorsque l'immeuble a été adjugé à l'un des colicitants. Au prix de la licitation il faut assimiler le prix de la cession faite à l'un des copropriétaires, lorsqu'elle a mis fin à l'indivision. — Lorsque l'un des colicitants, devenu adjudicataire, ne satisfait pas aux conditions de l'adjudication, «t se trouve soumis à la folle enchère conformément à une clause du cahier des charges, on n'est pas d'accord sur le point de savoir si les colicitants peuvent exercer leur privilège pour leur part dans le prix, telle qu'elle était fixée par la première adjudication, ou seulement pour la part qui leur revient dans le prix de la seconde.

69. 3° Objet sur lequel porte le privilège. — En tant qu'il garantit l'égalité entre les copartageants, le privilège porte sur tous les immeubles qui étaient compris dans la masse à partager. 11 en est de même, en principe, lorsque le privilège garantit le payement d'une soulte; toutefois, on restreint généralement cette solution au cas où l'insolvabilité du débiteur de la soulte existait déjà lors du partage, et où l'on n'a pas mis dans son lot des immeubles suffisants pour assurer le payement de la soulte.

Lorsque , au contraire , l'insolvabilité du dé-

biteur n'est survenue qu'après le partage, | ou lorsque les immeubles compris dans son lot et qui garantissaient suflisamment la sou'lte, sont venus à périr par cas fortuit, le privilège ne peut être exercé sur les immeubles mis au lot des autres copartageants. . .

70. Les immeubles compris dans e lot de chaque copartageant ne sont, d'ailleurs, grevés du privilège, soit pour i rantie des lots, soit pour celle des soultes, que dans la mesure où chaque copartageant est tenu de l'obligation de garantie; chacun ne peut donc être poursuivi par privilège sur les immeubles mis dans son lot qu en proportion de sa part héréditaire. - Pour la garantie d'un prix de licitation ou d un prix de cession de droits indivis, le privilège des copartageants ne porte que sur l'immeuble qui a été licite ou qui a lait l'objet de la cession.

71. Le privilège du copartageant ne peut être exercé par l'avoué , distractionnaire des dépens, que contre les délenteurs des immeubles échus aux cohéritiers de son client; l'avoué ne saurait l'invoquer lorsque les deniers mis en distribution représentent la part de biens attribués à son client, qui seule a été saisie et vendue (Req. 19 mars 189a, 83 — Privilège des architectes, entrepre-

news et ouvriers (Civ. 2103-4») (R. 4o6 et s. ; S. 239 et s.).

72. 1° Qui a droit au privilège et quelles créances sont privilégiées. — Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments , canaux ou autres ouvrages analogues, sont privilégiés sur ces ouvrages. Le privilège n'appartient pas aux auteurs de travaux agricoles, défrichements, semis ou plantations, ni aux architectes, entrepreneurs, maçons ou autres employés à des travaux quelconques relatifs à la recherche, à l'établissement ou à l'exploitation des carrières. — En ce qui concerne les travaux de dessèchement des marais, ceux relatifs aux mines, au drainage, V. infrà, nos 85, 86, 88.

73. Le privilège de l'art. 2103-4° n est accordé qu'aux architectes, entrepreneurs, etc., qui ont fait les travaux à leur compte, par suite de conventions passées directement avec le propriétaire, à l'exclusion des ouvriers que l'architecte ou l'entrepreneur peut avoir employés lui-même pour l'exécution des travaux. Mais ces ouvriers ont une action directe contre le propriétaire jusqu'à concurrence de ce dont il se trouve débiteur envers l'entrepreneur au moment ou leur réclamation est intentée (Civ. 1798). Au moyen de cette action, ils peuvent se faire payer de préférence aux créanciers du propriétaire, de même qu'ils sont préférés a l'entrepreneur lui-même ainsi qu'à ses autres créanciers (V. suprà, Louage d'ouvrage et d'industrie, n° 79). — Le privilège de fart. 2103-4» ne peut être invoqué parle tiers détenteur d'un immeuble pour le recouvrement des dépenses, même nécessaires, qu'il a faites.

74. 2" Sur quoi porte le privilège. — Le privilège dont il s'agit ne porte que sur la plus-value procurée à l'immeuble par les travaux elfectués et encore constante au moment de l'aliénation volontaire ou forcée de cet immeuble. La plus-value reste, d ailleurs, allectée tout entière à la garantie de ce qui reste du, tant que la créance n'est pas entièrement éteinte ; il n'y a donc pas lieu d'imputer les acomptes antérieurement payés, soit sur la partie de la créance qui se trouve garantie par le privilège, soit proportionnellement sur cette partie et sur celle qui excrde le montant de la plus-value.