RENTES FONCIÈRES

(R. v» Rentes foncières; S. eod. v>).

1. La rente foncière est celle qui a été constituée moyennant l'aliénation d'un fonds ou la concession d'un droit immobilier/La constitution de rente foncière, usitée dans l'ancien droit sous le nom de bail à rente, créait une charge réelle sur le fonds affecté à la rente. Il n'en est pas de même dans le droit actuel ; l'obligation de servir ia rente i est personnelle au constituant et passe à ses héritiers. Le tiers acquéreur de l'immeuble n'en est tenu que s'il s'y est engagé spécialement; à défaut de convention à cet égard, il ne peut être considéré comme le débiteur de la rente par le seul effet de la détention de l'héritage et ne peut être contraint de payer ou de déguerpir. Le crédirentier jouit du privilège du vendeur, mais à charge de se conformer aux règles prescrites pour

la conservation de ce privilège (V. suprà, Privilèges et Itypothèques, nos 117 et s.).

2. La rente foncière a aujourd'hui le caractère d'un droit purement mobilier. Il en résulte, notamment : qu'elle n'est pas susceptible d'hypothèque; que, acquise par un des époux communs en biens, elle tombe dans l'actif de la communauté (V. suprà, Communauté entre épotix, nos 13 et s.).

3. Les rentes foncières sont essentiellement rachetables. Mais cette règle ne s'applique qu'aux rentes constituées à perpétuité (Civ. 530, § 1"). Doivent être réputées perpétuelles les rentes créées pour une durée de plus de quatre-vingt-dix-neuf ans, ou sur plus de trois tètes. — Les rentes perpétuelles constituées à titre gratuit sont rachetables comme les rentes perpétuelles à titre onéreux.

4. Il est permis au créancier de régler, dans l'acte même de constitution, les clauses et conditions, notamment le taux du rachat (Civ. 530, § 2). La fixation de ce taux ne peut, en principe, être attaquée comme usuraire ; toutefois, si le capital à rembourser avait été porté à un chiffre tel qu'il en résultat un sérieux obstacle au rachat, elle devrait être réputée non avenue.

5. Lorsque le contrat ne contient aucune stipulation relative aux conditions du remboursement, on applique, en général, le' taux déterminé par l'art. 2 du titre 3 de la loi des 18-21 déc. 1790, c'est-à-dire le denier vingt ; mais cetle taxe n'est pas obligatoire, et les tribunaux sont libres de s'en écarter.

6. En principe, le rachat peut avoir lieu quand il plait au débiteur. Mais il est permis au créancier de stipuler que la rente ne pourra lui être remboursée qu'après un certain temps, lequel ne peut jamais excéder trente ans. — Toute stipulation contraire est nulle (Civ. 530, § 3). Cette dernière disposition ne doit pas être entendue en ce sens que, si le rachat avait été interdit pour plus de trente ans, une telle clause aurait pour effet d'annuler le contrat ; il y aurait lieu seulement de réduire le délai a trente ans.

7. Les modes d'extinction dont les rentes constituées sont susceptibles ne sont pas tous indistinctement applicables aux rentes foncières. Ainsi l'on décide que le débiteur d'une rente foncière ne peut, comme le débiteur d'une rente constituée, être contraint au rachat pour défaut de payement des arrérages pendant deux ans (Civ. 1912); on ne peut demander contre lui que la résolution de la vente, aux termes des art. 1184 et 1654. De même, les causes spéciales de résolution établies par l'art. 1913 (faillite ou déconfiture du débiteur) ne doivent pas être étendues aux rentes foncières.

8. Enregistrement et timbre. — La constitution d'une rente moyennant l'aliénation d'un immeuble, produisant tous les effets d'une vente, est soumise au droit proportionnel de 7 pour cent, sans décimes (L.

22 frim. an 7, art. 69, § 7, n» 2, R. v» Enregistrement, t. 21 , p. 26; 28 avr. 1816, art. 52 et 54, ibid., p. 39; 22 avr. 1905, art. 2, D. P. 1905. 4. 129).

9. Le droit est liquidé, lorsque la rente ainsi créée est perpétuelle, sur un capital formé de vingt fois la rente , sans distinction entre les rentes constituées moyennant l'aliénation d'un immeuble urbain et celles qui forment le prix d'un immeuble rural (L. 22 frim. an 7, art. 14, n° 9; Sol. admin. Enreg. 13 janv. 1880 et 9 nov. 1891); lorsque la rente est viagère, sur le capital évalué dans l'acte par les parties, et, à défaut d'indication de capital, sur la déclaration estimative de ce capital faite par les parties , conformément à l'art. 16 de la loi du 22 frim. an 7 (Civ. r. 31 déc. 1872, D. P. 73. 1. 429; Instr. admin. Enreg.

23 févr. 1873, n» 2465, §8).

RENTES VIAGÈRES

(R. v» Rentes viagères; S. eod. v).

1. La rente viagère consiste dans des prestations périodiques qui sont dues pendant la durée de la vie d'une personne déterminée. Elle peut être constituée sott à titre onéreux, soit à titre gratuit. Dans le premier cas, le constituant s'oblige à payer la rente moyennant un certain capital, mobilier ou immobilier, qu'il reçoit pour le prix de sa constitution (Civ. 1968). C'est celui que prévoit le Code civil dans le chapitre 2 du litre 2 du livre 2, intitulé : Du contrat de rente viagère (art. 1968 à 1983).

Art. 1er. — Nature et caractère de la

CONSTITUTION DE RENTE VIAGÈRE (R. 6 et S. ;

S. 10 et s.).

2. 1° Constitution à titre onéreux. — Le contrat de rente viagère est essentiellement aléatoire. Ainsi, lorsque le créancier de la rente meurt peu de temps après sa constitution, le constituant n'est tenu de rien restituer, parce qu'il a couru le risque de servir plus ou inoins longtemps la rente ; réciproquement, le constituant qui paye en arrérages au delà du principal et des intérêts de la somme qu'il a reçue pour la constitution de la rente, ne peut se plaindre, parce qu'il a eu la chance de payer beaucoup moins dans le cas où le rentier serait mort plus tôt. Par là, le contrat de rente viagère se distingue non seulement du prêt, mais encore de la rente constituée.

3. Le contrat de rente viagère est tantôt unilatéral , tantôt synallagmatique. Lorsque le crédirentier a fourni une somme d'argent, il est unilatéral, le constituant étant seul obligé. En conséquence, si la constitution a eu lieu par acte sous seing privé, il suffit que l'acte soit signé du constituant, et il n'est pas nécessaire qu'il soit fait double. D'autre part, le contrat est réel, en ce sens qu'il ne devient parfait que par le payement du capital , et ce n'est que du jour de ce payement que les arrérages commencent à courir. — La constitution de rente viagère moyennant le payement d'une somme d'argent ne saurait être assimilée à une vente ; c'est en quelque sorte une variété du prêt, et elle ne peut devenir un contrat consensuel qu'au cas où les parties en sont expressément convenues, où elles ont stipule que le versement du capital par le crédirentier serait différé, sans que l'accord définitif sur la constitution de rente lui demeurât subordonné (Paris, 11 avr. 1899, D. P. 1902. 2. 373).

4. Lorsque le crédirentier aliène des objets mobiliers ou immobiliers pour acquérir le droit à une prestation périodique, le contrat a le caractère d'une vente (à fonds perdu); il est donc consensuel, c'est-à-dire parfait par le seul consentement des parties (Paris, 11 avr. 1899, précité), et synallagmatique, d'où la conséquence que l'acte sous seing privé qui le constate doit être rédigé en double original.

5. La constitution d'une rente viagère peut avoir lieu en échange de services appréciables en argent ; elle a, en pareil cas, les caractères et est soumise aux règles des conventions à titre onéreux. Ainsi jugé qu'une rente viagère qui est destinée à récompenser les longs et bons services d'une domestique est valablement constituée par acte sous seing privé (Paris, S nov. 1892, D. P. 94. 2. 191).

6. 2° Constitution à titre gratuit (Civ. 1969). — Elle peut avoir lieu par donation entre vifs ou par testament; elle doit alors être revêtue des formes requises pour les actes de cette nature. Toutefois, si elle est déguisée sous la forme d'un acte à titre onéreux, elle est valable pourvu que le contrat

1254 RENTES, V-I^ÇÈRES.

dont elle emprunte la forme, soit passé suivant les prescriptions de'la roi: (V. s»prâ, Donation entre vifs, nM 32 et s.). — Elle est soumise aux règles de fond posées par le Code civil au titre Des. dona,tion$ ■ ut ce vifs et des testaments. C'est ainsi, notamment , que la rente viagère est réductible", si elle de la quotité disponible: qu'elle est nulle, si elle est constituée au profit d'une personne incapable de recevoir (Çiv. I'.1. De : même, la constitution de rente viagère est révoquée par la survenance d'un enfant légitime au donateur.

7. En principe, on peut considérer comme rentrant dans la catégorie des actes à titre onéreux plutôt que dans celle des actes de pure libéralité l'engagement qui a pour mobile le désir de réparer un dommage, alors même que le bénéliciaire de cet engagement serait sans action d'après le droit civil.

8. Lorsqu'une rente a été acquise à frais communs par deux personnes, sous la condition qu'elle continuera sans diminution sur la tête du survivant, cette clause purement accessoire du contrat ne doit pas être considérée comme renfermant une donation réciproque éventuelle de la moitié de la rente, par chacun des stipulants au profit de l'autre; telle est du moins l'opinion qui parait avoir prévalu en jurisprudence.

ART 2. — Conditions de validité de la