VALIDITÉ DU BAIL

10 Tout bail suppose la réunion des cinq conditions suivantes : 4» une chose qui en soit l'objet; 2» deux ou plusieurs personnes ayant la capacité nécessaire pour former le contrat; 3» le consentement de ces personnes; 4° une certaine durée assignée au bail; 5» un prix payé au bailleur pour rémunérer la jouissance concédée au preneur.

S 1er Choses qui peuvent être l'objet

d'un 6a«(R. 35 et s.; S. 23 et s.).

11 Malgré la généralité des termes de l'art' 4743° c. civ., suivant lequel « on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles » , certaines choses ne sauraient faire l'objet d'un contrat de louage. Ainsi en est- il d'abord des choses hors du commerce (églises, cimetières, chemins publics, places, marchés, etc.). Toutefois, quant aux choses qui ne sont hors du commerce qu a raison de l'usage auquel elles sont destinées le louage en est possible en tout ou en partie lorsqu'il est compatible avec leur obstination. Ainsi, les communes peuvent louer des places dans les marchés ( V. supra, Commune, n° 249); ... les emplacements sur les rivières, ports et quais fluviaux ( V. suprà , eod. v°, n° 245). De même, peuvent être louées les chaises et baucs dans fes églises (V. suprà, Culte n» 206) et es terrains dépendant des fortifications. Sur les concessions de terrains dans les cimetières, V infrà, Sépulture. — Les choses qui se consomment par l'usage ne peuvent non plus, en principe, être louées isolement; mais elles peuvent se trouver accessoirement cornprises dans le bail d'un fonds rural au service duquel elles sont affectées , ou dans le bail d'un établissement industriel a 1 exploitation duquel elles sont nécessaires. - Nul ne peut, en principe, prendre à bail sa propre cLsè; mais on peut prendre a loyer une chose dont on a la nue propriété, le bail

d'un immeuble indivis peut même valablement être consenti par les copropriétaires à l'un d'eux. - Le droit de vaine pâture dans les cas où les lois des 9 juill. 4889 (DP. 90. 4. 20) et 22 juill. 1890 (D. P. 90. 4. 445) en autorisent le maintien, ne saurait davantage être donné à bail. Il en faut dire autant des offices ministériels. Enfin, une prohibition temporaire de location frappe pendant cinq ans les terrains dépendant des cimetières désaffectés (Décr. 23 prair. an 42, art. 8 et 9; Av. Gons. d'Et. 43 mv. an 43; V infrà, Sépulture). Au contraire, les biens dotaux peuvent incontestablement être loués malgré l'inaliénabilitéqui les frappe. — Les choses incorporelles peuvent pareillement être louées , pourvu qu'elles soient susceptibles de jouissance : une rente peut, par exemple , être donnée à bail , mais non une créance; de même, l'usufruitier peut louer son droit. Mais on ne peut louer un droit de servitude séparément de l'immeuble pour l'utilité duquel il a été établi. - Les bois peuvent être affermés lorsqu'ils ont ete mis en coupe réglée , ou du moins lorsque le bail les soumet à un aménagement. — Le droit d'exploiter une mine ou une carrière peut èlre l'objet d'un bail; cependant, suivant la jurisprudence de la Cour de cassation , l'amodiation partielle d'une mine est, en principe prohibée comme sa vente partielle , « sauf autorisation préalable du Gouvernement dans les mêmes formes que la concession » (L. 24 avr. 4840, art. 7 ). - Le droit de chasse peut faire l'objet d'un louage distinct de l'affermage du fonds (V. supra, Chasselouveterie, n<* 89 et s.). Sur la location du droit de pêche, V. infrà, Pèche fluviale. Sur la location des biens du domaine de l'Etat, V. suprà, Domaine de l'Etat, n°s 4b

° 12. Il ne suffit pas que l'usage de la chose qu'on veut louer soit possible, il faut encore qu'il n'ait rien de contraire aux bonnes moeurs; la jurisprudence en a conclu , notamment, que la location de locaux destines à servir de maisons de tolérance est nulle. (Alger 15 nov. 4893, D. P. 94. 2. 258)

13. Pour que le bail soit possible, il faut naturellement que la chose existe ; si , au moment du contrat, elle avait péri, le contrat serait nul faute d'objet; mais une chose future peut être l'objet d'un bail, le ban étant seulement subordonné alors a une condition suspensive.

14. Suivant l'opinion générale, le bail de la chose d'autrui est nul , en principe , au regard du véritable propriétaire. Ainsi, on considère très généralement qu'en cas de propriété indivise l'un des copropriétaires ne peut valablement louer la chose indivise sans le consentement des autres copropriétaires. Mais, d'autre part, le bail de la chose d'autrui serait opposable au propriétaire pour toute sa durée (même supérieure a neut ans) si le bailleur avait un titre apparent de nature à induire en erreur le preneur.

D'autre part, le bail de la chose d autrui crée entre le bailleur et le preneur un lien d'obligation en vertu duquel le bailleur est tenu d'exécuter ses engagements ou de payer des dommages -intérêts, et le preneur n est pas obligé d'attendre, pour agir contre son bailleur, d'avoir été troublé dans sa jouissance.

8 2. — Capacité des personnes (R. 56 et s.; 8 r S. 41 et s.).

15. Les règles concernant la capacité des perso'nnes procèdent de cette idée que le louage n'est qu'un acte d'administration soit de la part du locateur, soit de la part du

Pri6 1° Capacité pour donner à bail. — Les personnes qui, frappées d'une incapacité absolue de contracter, ne peuvent faire même des actes d'administration (mineur, inter-

LOUAGE

dit), ne peuvent passer de baux. Inversement, les personnes qui, sans avoir la plénitude de capacité, ont cependant le pouvoir de faire des actes d'administration, peuvent donner leurs biens à bail i femme séparée de biens ou ayant l'administration de ses biens en vertu de son contrat de mariage , mineur émancipé, personne pourvue d'un conseil judiciaire); de même , l'administrateur du bien d'autrui, le tuteur, le mari suivant le régime matrimonial, l'envoyé en possession provisoire des biens de l'absent, peuvent donner à bail les biens des mineurs, 3e l'interdit, de la femme mariée, de l'absent.

17. Mais les incapables investis du pouvoir d'administrer leurs biens et qui peuvent passer des baux n'ont pas, en général, pleine liberté pour fixer la durée de ces baux. Ainsi , la femme mariée ayant l'administration de ses biens en vertu de son contrat de mariage ou à la suite de séparation de biens, le mineur émancipé (Civ. 481), et, suivant une opinion consacrée par la jurisprudence , la personne pourvue d'un conseil judiciaiie, ne peuvent passer de baux pour plus de neuf ans sans l'autorisation au mari ou l'assistance du curateur ou conseil judiciaire.

18. D'antre part, la loi limite, au point de vue de la durée des baux, les pouvoirs des administrateurs du bien d'autrui. Ainsi le mari , sous le régime de la communauté légale, ne peut consentir, quant aux biens personnels de la femme, des baux qui soient obligatoires pour celle-ci après la dissolution de la communauté pour plus de neuf ans (Civ. 4429); et les renouvellements de baux, consentis plus de trois ans avant l'expiration du bail courant, s'il s'agit de biens rjraux, ou plus de deux ans avant l'expiration du bail courant, s'il s'agit de maisons, ne sont point opposables à la femme après la dissolution de la communauté, à moins que l'exécution du nouveau bail n'ait commencé avant la dissolution de la communauté (Civ. 1430). Ces règles s'appliquent aux autres régimes dans lesquels le mari a l'administration des biens de sa femme (régime sans communauté et régime dotal quant aux biens dotaux). Elles s'appliquent aussi à la durée et au renouvellement des baux des biens des mineurs et des interdits, et, suivant l'opinion générale, à la durée et au renouvellement des baux des biens de l'absent par l'envoyé en possession provisoire, mais non aux baux passés par l'envoyé en possession définitive, lesquels sont toujours opposables à l'absent, en cas de retour, quelle qne soit leur durée. D'ailleurs , les limitations apportées par les art. 1429 et 1430 c. civ. à la capacité de certaines personnes, quant à la passation des baux, ne s'appliquent pas, suivant l'opinion générale , à la résiliation des baux. Quant aux administrateurs provisoires de personnes non interdites placées dans les asiles d'aliénés, ils ne peuvent passer pour ces personnes de baux excédant trois ans (L. 30 juin 1838, art. 31).

19. L'usufruitier peut passer des baux obligatoires pour le propriétaire lors de l'extinction de l'usufruit, a la condition de se conformer, pour leur durée et les époques de leur renouvellement , aux règles établies pour le mari à l'égard des biens de la femme (Civ. 595), et de ne pas les consentir frauduleusement, à vil prix, pour avantager le preneur au détriment du propriétaire. Le propriétaire sous condition résolutoire peut aussi consentir, avant l'événement de la condition , des baux valables et opposables au nouveau propriétaire, pourvu qu'il le fasse sans fraude et de bonne foi. Ainsi , le grevé de substitution peut passer dans ces conditions des baux opposables à l'appelé ; l'acquéreur d'un bien peut , de même , en •consentir une location opposable, en cas de

surenchère , au second acquéreur, pourvu cependant que la location n'ait pas une durée qui rende illusoire l'exercice du droit de surenchère. Au contraire , le propriétaire saisi immobilièrement ne peut plus louer l'immeuble saisi à dater du commandement (Pr. 684). — Sur le droit pour les créanciers de louer les immeubles de leur débiteur (Civ. 1166), ou d'attaquer les baux frauduleux consentis par ce dernier (Civ. 1167), V. infrà, Obligations.

20. 2° Capacité pour prendre à bail. — Les incapables (mineur, interdit) ne peuvent prendre à bail. La femme mariée, même non séparée de biens, a qualité, en l'absence du mari , pour prendre en location le logement nécessaire à la famille. Quant à la femme séparée de biens, elle peut prendre à bail sans autorisation. Le mineur émancipé a le droit de prendre à bail sans l'assistance de son curateur, et le prodigue pourvu d'un conseil judiciaire sans l'assistance de son conseil , pourvu que la location n'excède pas ses ressources ou ses besoins. Le tuteur ne peut prendre à ferme les biens du mineur, sauf autorisation du conseil de famille (Civ. 450). Mais la prohibition d'acheter, établie par l'art. 1596 c. civ. contre certaines personnes à l'égard de certains biens, ne s'étend pas , suivant l'opinion générale, à la prise en location de ces biens.

§ 3. — Consentement (R. 78 et s.; S. 57 et s.).

21. Le consentement mutuel des parties doit porter sur la nature du contrat et sur ses éléments : l'objet, le prix et la durée. Il doit être exempt de vices. La violence par laquelle il aurait été extorqué, ou le dol par lequel il aurait été surpris entraîneraient la nullité du contrat; il en serait de même de l'erreur si elle était substantielle , par exemple si elle portait sur la nature et l'objet du contrat. — Le louage peut être pur et simple, ou subordonné à une condition suspensive ou résolutoire.

22. La promesse de bail , quand elle est bilatérale, est assimilée en principe à un véritable bail et soumise aux mêmes règles que celui-ci, notamment au point de vue de la preuve ; il en serait différemment , toutefois, s'il apparaissait que les parties ont voulu faire un simple projet provisoire, dont l'exécution reste subordonnée à la passation d'un acte de bail régulier. Quant à la promesse unilatérale de bail, elle n'oblige celui qui l'a faite qu'une fois acceptée par l'autre partie.

23. La dation A' arrhes à l'occasion d'un louage ou d'une promesse de louage peut avoir une triple signification : elle peut constituer un moyen de dédit, un acompte ou une preuve de la perfection du contrat. On n'est pas d'accord sur celle de ces significations qu'il faut en principe lui attribuer; suivant l'opinion qui parait préférable, les arrhes ont pour effet, dans tous les cas, de donner à chacune des parties le droit de se désister en les abandonnant ou en les restituant au double, à moins que le contrat n'ait reçu un commencement d'exécution , auquel cas les arrhes doivent être considérées comme un acompte.

24. Le denier à Dieu , qui consiste dans une légère gratification donnée au concierge, est le signe que l'engagement a été contracté , sauf pour les parties la faculté , reconnue par l'usage de Paris, de se dédire dans les vingt-quatre heures. Toutefois, suivant une opinion , la remise du denier à Dieu faite par le futur locataire au concierge ne crée pas un lien juridique entre les parties et ne prouve pas l'existence du bail, mais seulement un projet; en conséquence, cette remise ne peut servir de base, au profit du propriétaire, à une action en payement d'un premier terme de loyer payable

d'avance (Trib. de paix de Paris, XV» arrond. , 7 févr. 1902, D. P. 1903. 2. 499).

§ 4. — Durée du bail (R. SS et s.; S. 62 et 63).

25. Le louage ne peut être fait à perpétuité; il est essentiellement temporaire. Mais il peut être valablement conclu pour toute la vie des preneurs ou pour celle de plusieurs personnes successivement, pourvu que le nombre de ces personnes n'excède pas ' trois (L. 18 déc. 1790, art. i"; Comp. infrà, Louage emphytéotique, n° 2). Les parties peuvent même stipuler que la durée du bail dépendra de la volonté soit du bailleur, soit du preneur, soit de l'un et l'autre à la fois.

26. Le consentement réciproque des parties sur la durée du bail est une condition essentielle de la validité du contrat. Mais il n'est pas nécessaire que cette durée soit expressément stipulée dans l'acte; il suffit qu'elle puisse s'induire du rapprochement des diverses clauses et conditions stipulées.

§ 5. — Prix du bail (R. 93 et s.; S. 64 et s.).

27. En principe, il n'y a pas de bail sans un prix convenu pour la jouissance de la chose louée; à défaut de prix, il pourrait y avoir prêt -à usage, coinmodat ou mandat, mais il n'y aurait pas bail. — Le prix doit être sérieux, c'est-à-dire stipulé par le bailleur avec l'intention de l'exiger et n'avoir pas une vileté telle qu'il puisse être considéré comme n'existant pas. Mais il n'est pas nécessaire que le prix soit égal ou à peu près à la valeur de la jouissance; la rescision pour cause de lésion n'est même pas admise, en principe, en matière de louage.

28. En général, le prix du bail doit être certain et déterminé. Il peut cependant être laissé à l'arbitrage d'un tiers; si le tiers ainsi désigné ne peut ou ne veut fixer le montant o!u loyer, le bail doit être réputé non avenu, à moins que l'intention des parties n'apparaisse comme ayant été de maintenir néanmoins le contrat , auquel cas elles doivent désigner un autre arbitre ou le faire nommer par justice. — Le prix du bail peut, d'ailleurs, consister en autre chose qu'en numéraire, et notamment en denrées.

Art. 2. — Forme, preuve et interprétation DU BAIL.

§le,

Forme et preuve du bail (R. 113

29. Le louage n'est soumis à aucune forme particulière; ainsi, on peut louer soit par acte authentique ou sous seing privé, soit verbalement (Civ. 1714), soit par lettres missives (Req. 26 juin 1901 , D. P. 1901. 1. 501 ) , soit même tacitement ( Paris , 6 août 1900, D. P. 1901. 2. 321). Lorsque le bail est fait par acte sous seing privé, l'écrit doit être rédigé en double original.

30. La preuve du bail peut être rapportée, suivant les principes généraux du droit, par la production d'un acte écrit ou par la voie du serment déféré à celui qui nie le bail (Civ. 1715). L'aveu judiciaire est aussi toujours admissible comme preuve complète du bail; l'aveu extrajudiciaire n'est, au contraire, admis, lorsqu'il est purement verbal, que dans les cas où la preuve testimoniale est elle-même recevable.

31. La preuve par témoins n'est admise qu'avec de grandes restrictions, du moins en ce qui concerne les immeubles. Il importe, à cet égard, de distinguer suivant que le bail a ou non reçu un commencement d'exécution : 1° Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie , la preuve ne peut être reçue par témoins, ni par présomptions, quelque minime qu'en soit le prix et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données (Civ. 1715; Civ. c. 25 janv. 1905, D. P. 1905. 1. 135). Suivant une opinion consacrée par la juris-

LOUAGE

prudence , l'existence même d'un commencement de preuve par écrit ne rendrait pas en ce cas la preuve testimoniale admissible. Ce n'est d'ailleurs pas seulement l'existence du bail, mais encore les conditions de prix, de durée, d'entrée en jouissance, que 1 art. 1715 interdit de prouver par témoins. Cette prohibition de la preuve testimoniale , applicable au congé verbal comme au bail luimême, ne s'applique pas, au contraire, aux modifications apportées à un bail déjà en cours d'exécution. Ces modifications peuvent toujours être prouvées par témoins ou par présomptions avec un commencement de preuve par écrit, conformément a 1 art. Id4/ c civ — Sur la question de savoir si la prohibition de la preuve testimoniale s'applique à la résiliation , V. infrà , n° 15S.

32. 2° Lorsque le bail verbal a reçu un commencement d'exécution, le prix se prouve, d'après l'art. 1716 c. civ., par les quittances; s'il n'existe pas de quittances, le propriétaire est cru sur son serment, à moins que le locataire ne préfère demander l'estimation par expert, auquel cas les frais d'expertise restent à la charge du preneur lorsque 1 estimation excède le prix qu'il a déclare. La preuve testimoniale ne saurait donc être admise pour établir le prix du bail dans le cas prévu par l'art. 1716. En ce qui concerne les autres conditions du bail, la preuve peut en être rapportée d'après les règles du âroit commun (Civ. 1346 et s.). Ainsi, la preuve testimoniale pure et simple doit être admise si la valeur du bail n'excède pas 150 francs; si, au contraire, la valeur du bail est supérieure à cette somme, la preuve testimoniale n'est admissible qu'autant qu il existe un commencement de preuve par écrit. Toutefois, en ce qui concerne la durée des baux non écrits, la tendance de la jurisprudence est de la fixer uniquement d après les usageslocaux, parapplication des art. 1/db, 1758 et 1774 c. civ.

33. Le commencement d exécution du bail, prévu par l'art. 1716, peut être établi par l'aveu; mais, suivant la doctrine la plus récente consacrée par la jurisprudence, il ne peut être prouvé par témoins; le bailleur peut seulement établir par témoins que les lieux ont été occupés par usurpation violente ou voie de fait, à l'effet d'obtenir une indemnité, conformément à l'art. 549 c. civ.

34 Les règles spéciales établies par les art. 1715 et 1716, sur la preuve des baux des maisons et des biens ruraux, ayant un caractère exceptionnel, ne doivent pas être étendues au louage des meubles, qui reste sous l'empire du droit commun. Ainsi, 1 existence d'un bail de meubles, si le prix de location excède 150 francs, ne peut être prouvée par témoins ou par présomptions nue s'il y a un commencement de preuve par écrit (Bordeaux, 30 juin 1896, D. P. 97. 2. 200).

R 2 — Interprétation des clauses du bail S (Rf 87 et 147; S. 82).

35. Le bail, s'il est obscur, s'interprète, suivant une opinion, contre le bailleur et en faveur du preneur (Paris, 10 nov. 1896, D. P. 97. 2. 188); suivant une autre opinion, les clauses obscures du bail s'interprètent en faveur de celle des parties à la charge de laquelle elles constituent une obligation, conformément à l'art. 1162 c. civ. (Req. 15 déç. 1902, D. P. 1903. 1. 448). Les juges du fait jouissent d'ailleurs, pour l'interprétation des clauses des baux, d'un pouvoir souverain d'interprétation qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, sauf le cas où, sous prétexte d'interpréter la convention, ils en auraient dénaturé le texte et le sens évident. Art. 3. — Obligations du bailleur.

36. Aux termes de l'art. 1719 c. civ., le bailleur est tenu , par la nature du contrat

de bail , de trois obligations : 1» de délivrer au preneur la chose louée; 2» d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3» d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

s 1er Délivrance de la chose au preneur (R. 149 et s.; S. 84 et s.).

37. L'obligation de livrer la chose au preneur, c'est-à-dire de la mettre sous sa puissance, est de l'essence du contrat. Le bailleur est tenu de délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce » (Civ. 1720) , ce qui comprend les réparations même simplement locatives. Mais le locataire peut, soit expressément, soit tacitement, dispenser le bailleur de remettre la chose en état. — L'obligation de livrer la chose louée s'étend à ses accessoires, par exemple aux dépendances d'une maison, aux pailles et fumiers d'une métairie. La question de savoir si l'installation du service des eaux de la ville dans l'appartement loué constitue un accessoire, dont la délivrance incombe au bailleur, a été diversement résolue (Comp. Caen , 21 mars 1900, D. P. 1900. 2. 415; Trib. civ. de Nevers, 24 mai 1894, ibid., sous-

note a)' , , .„ , J -V

38. C'est aux frais du bailleur que la délivrance doit se faire. Quant au délai de la délivrance, il est déterminé soit par la convention, soit, à défaut de celle-ci, par l'usage; à défaut d'usage, le bailleur n'est tenu de délivrer la chose que lorsqu'il en a été mis en demeure.

39. Si le bailleur n'exécute pas son obligation de délivrer la chose louée, le preneur a le choix entre une action pour contraindre le bailleur à lui faire la délivrance de la chose ( action ex conducto ) et une action en résolution du contrat avec dommages-intérêts. L'opinion aujourd'hui dominante en

jurisprudence est que, dans tous les cas, l'action ex conducto, qu'elle ait pour objet la délivrance de la chose, l'exécution, par le bailleur, de réparations, ou la garantie du trouble apporté par lui à la jouissance du preneur, a les caractères d'une action personnelle et mobilière. Elle doit donc, en principe, être portée devant le tribunal du domicile du défendeur, conformément à l'art. 59 c. pr. civ. Cette action est, le plus souvent, à raison de la nature de la chose louée, indivisible; par conséquent, lorsque le bailleur est décédé, l'un de ses héritiers ne serait pas admis à offrir la délivrance de sa part indivise de la chose ou même de la part qu'il aurait reçue en partage; il pourrait être poursuivi pour le tout, sauf son recours contre ses cohéritiers. Le bailleur qui résisterait à l'exécution du jugement ordonnant la délivrance pourrait être contraint manu militari à l'exécution. — Lorsque, à défaut de délivrance, le preneur poursuit la résolution du contrat avec dommages -intérêts, la quotité de ces dommages est fixée conformément aux art. 1150, 1151 c. civ.

40. Lorsque le bailleur apporte un retard à la délivrance de la chose, et lorsque ce retard lui est imputable, le preneur, après l'avoir mis en demeure, peut lui demander des dommages-intérêts , et même , dans certains cas, poursuivre la résolution du bail. Si des obstacles étaient opposés par des tiers à la mise en possession du preneur, même par simple voie de fait, le bailleur serait tenu de les faire disparaître.

41. Si la chose louée n'est pas en bon état de réparations au moment de la livraison, le preneur a, en principe, une action pour faire condamner le bailleur à remettre la chose en état. Il pourrait aussi être autorisé à faire lui-même les réparations aux frais du bailleur, et même, suivant certains arrêts, il aurait le droit , sans mise en demeure préalable , de retenir une partie des loyers cor-

respondant à la moins-value locative résultant du défaut de réparations.

42. Dans le cas où le locateur a loue la même chose à deux personnes différentes, le conflit des deux preneurs doit , dans l'opinion dominante, être réglé de la manière suivante : la préférence est donnée à celui qui a été mis en possession , alors même que le titre de l'autre serait antérieur. Si aucun des deux n'a été mis en possession, celui-là doit être préféré, dont le titre est le plus ancien.

S 2. — Entretien de la chose louée, de pionnière que le preneur puisse en jouir (R. 169 et s. ; S. 98 et s.).

43. Cette obligation consiste , aux termes de l'art. 1720 c. civ., à faire à la chose louée, pendant la durée du bail , toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Elle ne comprend ni les travaux de reconstruction, même partielle, ni les travaux d'amélioration ou d'entretien qui ne tendraient qu'à rendre l'usage de la chose plus agréable ou plus commode. Mais la charge des réparations nécessaires incombe au bailleur, qu'elles soient nécessitées par un cas fortuit ou par la vétusté.

44. En cas de refus du bailleur de faire les réparations nécessaires, le preneur peut le faire condamner à les exécuter dans un délai fixé; faute d'exécution dans le délai, le locataire est autorisé à faire lui-même les réparations, et à en retenir le montant sur les loyers par lui dus. Il ne pourrait, en principe, se passer de l'autorisation de justice. Toutefois, s'il avait agi sans autorisation, il pourrait se faire rembourser les sommes qu'il aurait dépensées, mais à la charge de prouver que les travaux étaient nécessaires et que la dépense n'est pas excessive. Si le bailleur tarde ou se refuse à faire les réparations nécessaires, le preneur peut obtenir contre lui des dommages -intérêts (Pans, 29 nov. 1892, D. P. 93. 2. 473) et même, suivant les cas, la résolution du bail. Mais les dommages-intérêts ne peuvent être dus qu'a partir du moment où le bailleur a été mis en demeure (Civ. r. 11 janv. 1892, D. P. 92. 1 257). D'ailleurs, les parties peuvent valablement mettre à la charge du preneur l'obligation de faire les réparations, soit pour le tout soit dans une mesure déterminée (Req. 14 janv. 1895, D. P. 95. 1. 341).

45. Le bailleur , tenu de faire les réparations nécessaires quand le preneur l'exige, pourrait -il les faire contre la volonté du preneur, lorsque ce dernier aime mieux jouir de la chose en mauvais état que subir la cène résultant des réparations? La loi ?Civ. 1724) fait sur ce point une distinction. Si lés réparations, quoique nécessaires, ne sont pas urgentes, c'est-à-dire si elles peuvent être différées jusqu'à la fin du bail , le preneur n'est pas obligé de les subir contre sa volonté. Si, au contraire, les réparations sont urgentes, le preneur doit les subir; mais, si elles durent plus de quarante jours, le preneur a droit à une diminution de lovers proportionnelle au temps et a la partie de la chose louée dont il a été privé. Et, dans ce cas, la diminution de loyer doit être calculée à partir du commencement des travaux. Quand les réparations durent moins de quarante jours, le preneur n'a droit a aucune indemnité, à moins que le bailleur naît commis une faute caractérisée qui ait augmenté soit la durée, soit les inconvénients de ces réparations. Le preneur a , d ailleurs, en tous cas, le droit de demander la résiliation lorsque les travaux, quelle qu en doive être la durée , ont pour effet de rendre les lieux loués inhabitables. L'urgence des réparations et le point de savoir si elles rendent les lieux loués inhabitables sont des questions de fait laissées à l'appréciation des tribunaux. Enfin, l'obligation de supporter

LOUAGE

les réparations n'incombe au preneur qu'en ce qui concerne les réparations exigées par la chose louée et dans son intérêt, et non en ce qui concerne les réparations nécessitées par les travaux du voisin; en ce cas, le bailleur doit garantie à son locataire (V. infrà, n° 83).

§ 3. — Obligation de faire jouir paisibleliirnt le preneur.

46. Cotte obligation (Civ. 1719) impose au bailleur une triple garantie : 1° garantie des vices de la chose louée qui en empêchent l'usage ; "2" garantie de la perte totale ou partielle delà chose; 3° garantie de tout trouble, soit de la part du bailleur, soit de la part des tiers. ,

A. — Garantie des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage (R. 186 et s.; S. 105 st s.).

47. 11 est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage (Civ. 1721). Mais le bailleur ne serait pas garant des vices qui en rendraient seulement l'usage moins commode. — L'impossibilité d'usage doit, d'ailleurs, s'entendre d'une manière assez large. Ainsi , la présence des punaises dans une maison (Trib. civ. de la Seine, 30 avr. 1903, £). P. 1903. 5. 458), ou l'existence d'une cheminée de cuisine qui fume au point d'en rendre l'usage impossible et n'est pas réparable sans danger d'incendie, donnent lieu à garantie. Jugé également qu'il est dû garantie à la personne qui a pris en location une loge dans un théâtre, s'il est établi que la loge, louée pour quatre personnes, ne permet qu'à trois personnes d'être assises commodément (Trib. civ. de la Seine, 23 janv. 1901, D. P. 1901. 2. 391).

48. Le bailleur est garant, non seulement des vices antérieurs au commencement du bail, mais encore des vices ou défauts survenus postérieurement, à moins qu'ils ne proviennent de travaux et modifications faits sans sa participation par le preneur. Mais le bailleur n'est pas garant des vices qui étaient apparents lors du contrat et que le preneur a connus ou qu'il a pu apercevoir par l'inspection qu'il a faile de la chose louée. Il en est de même des défauts naturels de la chose louée, pourvu qu'ils soient notoires, lors même qu'ils ne seraient pas apparents. Ainsi, le locataire ne peut obtenir la résiliation du bail à raison de l'inondation de la cave de la maison louée, alors que cet inconvénient est le résultat de la situation de l'immeuble, et qu'il avait dû être prévu par le locataire lui-même qui, dans l'acte de bail, avait déclaré avoir visité le logement et le bien connaître (P>eq. 11 iuill. 1900. £>. P. 1900. 1. 507).

49. Le bailleur est garant des vices de la chose louée, quand même il ne les aurait pas connus lors du bail (Civ. 1721). Qu'il les ait connus ou non, il est admis aujourd'hui par la jurisprudence que sa responsabilité a la même étendue dans les deux cas : il doit indemniser le preneur des pertes et dommages que les vices de la chose lui ont causés. Toutefois, s'il ignorait les vices, il ne serait tenu (Civ. 1150; que des dommagesintérêts prévus ou qui ont pu être prévus lors du contrat. — La résiliation du bail peut, d'ailleurs, toujours être prononcée si les vices de la chose la rendent complètement impropre à l'usage auquel elle était destinée.

50. L'obligation pour le bailleur de garantir le preneur contre les vices de la chose peut être écartée par une clause du contrat.

B. — Garantie de la perte totale ou partielle de la chose louée (R. 198 et s.; S. 109 et s.).

51. Lorsque, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite, soit en totalité, soit en partie, par suite d'un événement fortuit ou de force majeure, le bailleur doit garantie

au preneur (Civ. 1722). — L'événement qui détruit la chose en tout ou en partie constitue un cas fortuit ou de force majeure lorsqu'il est indépendant de la volonté des parties et ne peut, dès lors, être imputé à aucune d'elles, comme, par exemple, un incendie, un tremblement de terre , des faits de guerre. De même , la démolition d'une maison ordonnée par l'Administration en exécution d'un plan d'alignement constitue un cas de force majeure. 52. La destruction totale ou partielle s'entend avant tout de la perte matérielle. Si la chose louée était un droit incorporel, tel qu'un droit d'octroi ou de péage, la destruction consisterait dans la suppression de ce droit. Mais l'application de l'art. 1722 n'est pas restreinte au seul cas de destruction matérielle de la chose : il faut, en effet, assimiler au cas de destruction soit totale, soit partielle , le cas où le preneur est privé en tout ou en partie de la chose louée, bien que cette chose subsiste matériellement. 11 en est ainsi, par exemple, lorsque le locataire ne peut jouir de tout ou partie de la chose par suite soit des ravages de guerre, soit d'un acte de l'Administration : tel serait le refus ou le retrait de l'autorisation administrative nécessaire pour l'exploitation des locaux loués (une usine, par exemple); toutefois, la garantie ne serait pas due si les circonstances indiquaient que le preneur a entendu assumer les risques résultant des prescriptions administratives relatives à ces sortes d'établissements (Civ. r. 20 déc. 1898, D. P. 99. 1. 318). — Il faut même assimiler au cas de perte totale le cas où , la chose subsistant encore , au moins partiellement, le preneur ne peut en jouir suivant la destination qu'elle avait reçue d'après le contrat. Ainsi, la destruction des vignobles par le phylloxéra constitue une perte totale de la vigne louée (Req. 14 nov. 1900, D. P. 1900. 1. 597). Mais si la chose devenait seulement impropre à la destination que lui avait donnée le locataire seul, il n'y aurait pas lieu à garantie; par exemple, le preneur qui, après avoir loué une maison située sur une route fréquentée, y a établi une auberge, ne peut, si la route vient à être supprimée, invoquer l'art. 1722, bien que l'achalandage soit anéanti.

53. D'ailleurs, pour que l'impossibilité de jouissance soit assimilée à la perte et donne lieu à garantie, il faut que cette impossibilité constitue un obstacle absolu. Ainsi, l'abstention volontaire du preneur en raison des dangers auxquels il pourrait être exposé dans sa jouissance, par exemple à raison de l'état de guerre, ne donne pas lieu à garantie. II n'en serait autrement que si l'abstention était motivée par un danger imminent provenant de la chose elle-même. De même, si la jouissance du preneur se trouve empêchée par une cause quelconque qui lui est personnelle, il n'y a pas lieu à garantie; la force majeure suppose, en effet, une impossibilité de jouissance qui résulte oVtine cause d'un caractère général. Ainsi, l'acte du Gouvernement qui change un fonctionnaire de résidence et l'oblige a quitter l'appartement qu'il avait loué n'est pas un cas de force majeure.

54. Pour qu'il y ait lieu à garantie, il faut que la perte porte sur la chose ellemême. Le bailleur, notamment, ne serait pas garant si un cas fortuit avait détruit , non la chose, mais seulement les aménagements faits par le preneur de son plein gré et dans son intérêt exclusif, ou si, par un cas de force majeure, il y avait diminution dans les produits ou l'agrément de la chose louée.

55. Les effets de l'obligation de garantie sont déterminés par l'art. 1722 c. civ. Si la perte est totale, le bail est résilié de plein droit; si elle est partielle, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution de loyer ou la résiliation même du bail. Mais, dans l'un et l'autre cas, s'agis-

sant de cas fortuits, le bailleur ne doit pas de dommares- intérêts. En cas de perte totale, la résiliation du bail est forcée : le preneur ne pourrait pas plus obliger le bailleur à rétablir la chose que le bailleur ne pourrait, en la rétablissant, obliger le preneur au maintien du bail. En cas de perte partielle, le preneur ne peut demander la résiliation du bail que si la chose, par l'effet de la diminution qu'elle a subie, ne peut plus remplir la destination pour laquelle elle a été louéesinon, il n'a droit qu'à une diminution de loyer. Les tribunaux apprécient souverainement si la perte partielle est assez grave pour entraîner la résiliation. — Lorsque la perte est assez importante pour entraîner la résolution du bail, le preneur peut, s'il le préfère, ne demander qu'une diminution de loyer. C'est à lui seul qu'appartient cette option : s'il réclamait seulement une diminution de prix, le bailleur n'aurait pas le droit de demander la résolution du bail , et les juges excéderaient leur pouvoir en la prononçant. Mais lorsque le preneur a opté pour la résolution du bail, il n'a plus le droit, alors même que sa déclaration n'a pas été l'objet d'une acceptation du bailleur, de revenir sur son option et de rester preneur de la chose, si le propriétaire s'y refuse. — Lorsque le preneur opte pour la continuation du bail, peut- il exiger que le bailleur fasse à l'immeuble les réparations nécessaires pour remettre les lieux en état? La question se pose, notamment, lorsque, la perte partielle provenant d'un incendie ou de l'expropriation, le bailleur a touché soit une indemnité d'assurance soit une indemnité d'expropriation. La question est controversée; mais la jurisprudence la plus récente admet que le bailleur peut être, en pareil cas, obligé de faire les réparations (Req. 18 nov. 1892, D. P. 92. 1. 81). Lorsque le preneur obtient une diminution de loyers, celle-ci a son point de départ du jour où la jouissance a été diminuée; mais les juges du fait peuvent décider qu'elle ne courra qu'à partir du jour de la demande, s'il n'est pas démontré que les causes motivant la diminution de loyer aient existé auparavant.

56. Lorsque la perte totale ou partielle de la chose louée arrive par le fait du bailleur, le preneur peut obtenir soit la résiliation du bail, soit une diminution de loyers, de la même manière que dans le cas de perte fortuite; mais il peut en outre, s'il y échet, faire condamner le bailleur à des dommagesintérêts (Civ. 1382). Tel est le cas, par exemple, où la démolition de la maison louée est ordonnée par l'autorité pour cause de vétusté ou de dégradation compromettant la sécurité publique.

57. Si la perte était imputable au preneur, il n'y aurait évidemment plus lieu à aucune garantie de la part du bailleur; mais si cette perte portait sur la totalité ou sur la partie principale de la chose louée, le bail serait résolu comme en cas de perte fortuite, et le locataire serait tenu de payer au bailleur une indemnité pour la privation de loyers subie pendant le temps nécessaire à la reconstruction de la chose et à sa relocation.

58. Les parties pourraient, par des clauses expresses du bail, déroger aux dispositions de l'art. 1722 c. civ.

C. — Garantie de tout trouble , soit de la part du bailleur, soit de la part des tiers (R. 223 et s.: S. 124 et s.).

59. Le bailleur doit garantir le preneur contre les troubles apportés à sa jouissance, ce qui comporte de sa part la double obligation : 1° de n'apporter lui-même aucun trouble à cette jouissance ; 2° d'intervenir et de défendre le preneur contre les troubles qui proviendraient de tiers.

60. 1° Troubles provenant du bailleur. — Le bailleur doit s'abstenir de troubler lui-

LOUAGE

même la jouissance du preneur. Il y aurait rouble, par exemple, si le bailleur jsavoyait ses bes iaux paitre%ur les lieux loues, ou si il concierge d'une maison usait de procédés vexatoires%nvers le preneur et envers les personnes qui lui rendent visite.

P 61 Le bailleur troublerait la jouissance du preneur si, pendant la durée du bail , il chargeait la forme de la chose louée (Civ. ■1 723 i Un changement partiel lui est, d ailleurs',' interdit aussi bien qu'un changement total. Ainsi, il ne peut boucher une fenêtre ou sunprkner une%orle. Mais le preneur ne pourrait se plaindre du changement s celui-ci ne lui causait aucun préjudice et si sa jouissance n'en devenait ni moins complète, ni moins commode En tout cas, il ne pourrait s'en plaindre s'il y avait consenti. L'interdiction faite au bailleur de chan-er la forme des lieux s applique, d ail- S 'non seulement aux objets énonces dans le bail, mais aux accessoires ou avances qui s'y rattachent, et sur lesque s le preneur a du compter comme utilité ou S agrément de la location, tels notamment," que l'entrée de la maison la cour oui y donne accès, etc. (Keq. ioau. 1S93 D P. 93. 1. 287). Quant aux réparations que le bailleur ferait à la chose louée eÏÏls constitueraient un trouble si elles ne rentraient pas dans la catégorie des réparation" nécessaires que doit subir le preneur. 62 Le bailleur peut troubler la jouissance du preneur indépendamment de toute modification matérielle de la chose ouee Ainsi, "introduction dans l'immeuble loue d indusrie™ncommodes, insalubres, dangereuses ou immorales, constitue un trouble entraînantGarantie. Cela a été jugé, notamment, pour 1 installation d'un hôtel garni, d un cercle d'un café, d'une école dans une partie d'une maison dont l'autre partie est Torée bourgeoisement.

63 Dans le même ordre d'idées se pose la question de savoir si le propriétaire qui a donné à bail une partie de sa maison cour l'exploitation d'un commerce ou d une industrie déterminée conserve en > cas de silence du bail sur ce point le droit d en louer ou d'en occuper lui-même une autre partie pour une exploitation similaire. La jurisprudence parait aujourd'hui fixée en ce sens que le propriétaire qui a loue une partie de sa maison pour l'exercice d une industrie déterminée conserve le droit d'en louer une autre partie pour une exploitation similaire, à moins qu'il ne résulte des termes du bail ou des circonstances qu'il a renoncé a ce droit et sauf aussi le cas où l'exploitation rivale serait le résultat d'une fraude concertée dans un but de concurrence déloyale. Ouant à savoir dans quels cas il résulte des termes du bail que le propriétaire a renonce à son droit d'introduire dans sa maison une industrie similaire, c'est là une question d'interprétation du bail pour la solution de laquelle les tribunaux ont un pouvoir d appréciation souverain, à la condition toutefois Se ne pas dénaturer le sens d'une clause claire et précise. - Il est souvent difficile également de savoir si l'industrie introduite dans la maison est ou non similaire de celle exercée par le locataire qui se plaint. C'est là une question de fait que les tribunaux ju»ent souverainement. De leurs décisions , il résulte qu'il n'est pas nécessaire, pour que les deux industries soient similaires, qu'elles soient identiques; mais qu'il ne suffit pas non plus qu'elles aient entre elles quelques similitudes , si néanmoins elles sont distinctes- il faut que les deux établissements se fassent vraiment concurrence l'un à l'autre. Ainsi, il a été jugé qu'il y a similitude sulnsante entre le commerce d'épicier et le commerce de thés, cafés, chocolats; entre le commerce de bonneterie, chemises, gams et l'industrie de la confection comprenant

la vente de chemises, cravates, galerie, mais qu'il n'y a pas similitude suffisante entre le débit de tabac avec estaminet et le commerce de marchand de vins traiteur; entre le commerce de marchand de vins loueur en garni et celui de cafetier restaurateur. - Le bailleur qui s'est engage envers son preneur à ne point admettre dans la même maison un locataire exerçant la même industrie que lui doit, d'ailleurs, répondre de la concurrence résultant, non seulement du fait d'un nouveau locataire, mais de 1 extension du commerce d'un locataire plus ancien. - Lorsque le bailleur a troublé la jouissance du preneur par l'introduction dans la maison louée d'un locataire exerçant une industrie rivale, le preneur peut agir en garantie contre son bailleur dans la mesure qui vient d'être précisée. Mais pourrait -il aussi agir directement contre le locataire? La solution dépend du point de savoir si le droit du preneur est réel ou personnel. Si 1 on admet, comme il est dit infrà, n° loi, que le preneur n'a qu'un droit personnel, il faut en conclure qu'il ne peut agir contre le : locataire U faut enfin observer que le bailleur n'a pas à répondre d'une concurrence qui existait déjà notoirement avant le bail (Lyon, idée. 190-2, D. P. 1904. 2. 128), et qu'il serait également dégagé de toute responsabilité si le preneur avait expressément ou tacitement renoncé au bénéfice de la clause de son bail interdisant au bailleur toute location à un commerce concurrent.

64 Le bailleur peut troubler la jouissance du preneur par suite d'actes accomplis par lui non plus dans la maison louée, mais dans une maison voisine. Ainsi, il est responsable du trouble qui proviendrait de travaux ou modifications exécutés par lui dans Ja maison voisine. De même, le changement de destination d'un bâtiment attenant a la maison louée peut constituer un trouble a la 1 jouissance du preneur, pourvu que cette destination ait fait l'objet d'une stipulation expresse et spéciale du bail. Le bailleur pourrait même, suivant les circonstances, être considéré comme troublant la jouissance du preneur si, après lui avoir loué sa maison pour une industrie déterminée il ouvrait dans une maison voisine un établissement concurrent, ou si, dans une maison contiguë lui appartenant, il établissait un autre locataire exerçant une industrie simi-

3 65. L'obligation pour le bailleur de n'ap-

porter aucun trouble à la jouissance de son ùre incombe à l'Etat, a raison des

locataire

baux qu'il a consentis, aussi bien qu a tout

autre bailleur. .

66. Si pendant le bail l'usage et la jouissance de la chose appartiennent exclusivement au preneur, le bailleur a, dans certains cas le droit d'entrer dans les locaux loues ou d'v envover d'autres personnes : par exemple, pour vérifier s'il y a des réparations a y faire ou pour les faire visiter en vue d une nouvelle location. .

67. Lorsque le bailleur a, par son fait personnel, troublé indûment la jouissance Su preneur, celui-ci a le droit de lui réclamer des dommages -intérêts ou réparation du préjudice causé.

68. Le bailleur pourrait- il, par une clause du bail , s'affranchir de la responsabilité de ses faits personnels? U ne pourrait stipuler d'une manière générale qu il ne sera tenu à aucune garantie à raison de ses faits mais il pourrait valablement limiter, al égard de certains actes déterminés, 1 étendue de la oarantie et se réserver certaines facultés quf, dans le silence du bail, lui seraient interdites. .

69 2» Troubles provenant de tte>s. — Il importe, relativement à ces troubles, de distinguer les troubles de fait, les troubles de droit, ceux qui proviennent du proprié-

taire voisin et ceux qui proviennent d'actes de l'Administration.

70. A. Troubles de fait. — Ces troubles consistent essentiellement dans les voies de fait exercées contre la paisible jouissance due au preneur par des tiers ne prétendant aucun droit sur la chose louée. Et l'on doit considérer à cet égard comme tiers seulement les personnes étrangères au bailleur, c'està-dire celles qui , en commettant les voies de fait ne sauraient être considérées comme exerçant un prétendu droit qu'il leur aurait conféré. Ainsi, le locataire qui .prétendant agir conformément à son bail , trouble par une voie de fait la jouissance d un de ses colocataires, n'est pas un tiers.

71'. Le bailleur n'est pas garant des troubles de fait émanés de tiers ( Uv. WE>h Le preneur ne peut donc lui demander de ce chef aucuns dommages -intérêts. 11 ne pourrait même lui demander une diminution de loyer proportionnelle à sa privation de jouissance. Le preneur doit donc, pour obtenir la réparation qui lui est due, poursuivre l'auteur du trouble devant les tribunaux civils ou même devant la justice criminelle, si la voie de fait constitue une infraction à une loi pénale. Sur le point de savoir s'il peut défendre sa jouissance par les actions possessoires, V. suprà, Action possessoire, n° 27.

72 B. Troubles de droit. — Ces troubles se produisent lorsqu'un tiers prétend un droit sur la chose louée, que cette prétention soit ou ne soit pas accompagnée de voies de tait. Il en est ainsi, par exemple, lorsqu un tiers se prétend propriétaire et réclame du preneur le délaissement de tout ou partie de la chose louée; ... lorsqu'il prétend exercer sur elle une servitude, ou interdire 1 exercice d'une servitude établie au proht de cette

° 73! Le trouble de droit peut se manifester de plusieurs manières : il peut arriver que le tiers qui prétend un droit sur la chose intente contre le preneur une action ayant pour objet soit la propriété, soit un de ses démembrements; il peut arriver que le tiers exerce des voies de fait sur la chose, et nue ce soit seulement lorsque le preneur exerce des poursuites contre lui qu il manifeste ses prétentions; il peut se faire enfin qu'il ait intenté son action directement contre le bailleur, et qu'ayant triomphe en justice contre lui, il procède a 1 exécution vis-à-vis du preneur. .

74. Dans toutes les hypothèses ou il y a trouble de droit, le preneur doit le dénoncer à son bailleur et appeler celui-ci en garantie. 11 neut exiger d'être mis hors de cause en nommant leg bailleur pour lequel U possède fcîv 1726, 1727); mais il est préférable, en Général pour le preneur de rester dans nnstance'ce qui lui permet, soit de faire tatu^r contreqson bailleur sur la garage à laquelle il peut avoir droit, soit de taire va oir les moyens par lesquels il Prendrait établir que, quelle que soit l'issue du procès sonlai devra subsister, soit même d empêcher entre le réclamant et son bailleur une collusion frauduleuse. Dans tous les cas le preneur n'a aucune qualité, soit pour intente? contre le tiers 1>^°" Pf**1^ soit pour y défendre ; ce qui serait juge sur ce point entre lui et le tiers sera. ; pour ; le bailleur res inter alios acte. S. 1 action d ou résulte le trouble de droit était exercée par une personne devant la garantie. , e preneur n aurait pour se défendre, qu'a opposer

"Ts^Lrba'rne^ou' garantie au preneur à rafson des roubles de" droit. Il faut, pour Préciser les effets de cette obligation distinguer diverses situations : si le trouble. confiste uniquement en une instance judiciaire «ans voie de fait, le Preneur ne souffre, en général aucun préjudice tant que 1 instance

LOUAGE

est en cours; il ne peut donc prétendre à aucun dédommagement. Il n'en serait autrement que si la jouissance était entravée, par exemple si ie tribunal ordonnait le séquestre de la chose louée; le preneur aurait alors droit à une indemnité dans la mesure qui va être précisée. Si la prétention du tiers est accompagnée dévoies de fait, se trouve finalement repoussée par le tribunal, le preneur n'a souffert alors que d'un pur trouble de fait, et, de même que dans le cas précédent, il n'y a pas lieu, en priBcipe, à garantie du bailleur. Si enfin la prétention du tiers, accompagnée ou non de voies de fait, est admise, le preneur est privé de sa jouissance en totalité ou en partie, et cette éviction donne lieu à gaie. En résumé, toutes les fois que, par l'effet d'une prétention portant sur le droit, le preneur est évincé de tout ou partie de sa jouissance, il peut, s'il a dénoncé le trouble au bailleur, invoquer la garantie de celui-ci. 76. Que peut réclamer le preneur par l'action en garantie? En cas d'éviction totale, le bail sera résolu de plein droit. Si, au contraire, l'éviction ne porte que sur une partie de la jouissance, le preneur a druit à une diminution proportionnée sur le prix du bail (Civ. 1726). Il pourrait même obtenir la résiliation du contrat si la partie dont il est privé est de telle importance que sans elle il n'eût pas pris la chose a bail. De plus, dans les deux cas, le preneur pourra obtenir des dommages- intérêts suffisants pour réparer complètement le dommage causé par l'éviction.

77. En cas d'éviction partielle, la diminution proportionnelle du prix doit être calculée suivant la fraction du loyer qui représentait au moment du bail la partie sur laquelle porte l'éviction, et non sur sa valeur locative actuelle; mais si cette valeur a augmenté, l'excédent peut être attribué au preneur à titre de dommages-intérêts dans le cas où le bailleur était de mauvaise foi au moment du bail. La diminution de loyer doit, d'ailleurs, être accordée au preneur, quelque modique que soit la privation de jouissance subie par lui, à moins qu'elle ne soit si insignifiante que le préjudice se réduise à presque rien.

78. Si le preneur n'avait pas dénoncé le trouble à son bailleur, il n'aurait plus contre lui son recours en garantie; et même il deviendrait passible de dommages-intérêts envers le bailleur, s'il en était résulté un préjudice pour ce dernier. Toutefois, malgré le défaut de dénonciation, il pourrait encore exercer son recours s'il établissait ou que le bailleur n'avait aucun moyen de faire cesser le trouble, ou bien qu'il l'a connu et en a obtenu la réparation.

79. Quelles sont les conditions nécessaires pour que l'action en garantie puisse être exercée ' 11 faut observer, en premier lieu, que le bailleur reste garant quand même, au moment du bail, il aurait ignoré la cause qui a donné heu à l'éviction. Il devra seulement être tenu compte de sa bonne foi pour la fixation des dommages-intérêts, qui seront alors moins considérables que dans le cas de mauvaise foi. Mais il faut, en principe, pour que l'action en garantie puisse être exercée, que 1 éviction procède d'une cause antérieure au contrat. Si cette cause était postérieure, par exemple en cas d'expropriation pour cause d utilité publique, le preneur n'aurait plus droit à garantie, en ce sens qu'il ne pourrait plus reclamer la réparation intégrale du préjudice souffert; mais , privé de tout ou partie de la jouissance, il aurait toujours droit, soit a la remise du prix, soit à une réduction proportionnelle. Il y a, d'ailleurs, un cas dans lequel l'éviction, bien qu'ayant une cause postérieure au contrat, donne lieu à garantie ■ c est celui où elle résulte du fait personnel du bailleur.

80. Le preneur peut renoncer à la garantie du bailleur, soit expressément, par uneelause du bail, soit même tacitement; ainsi, il serait censé y avoir renoncé si, au moment du bail, il avait connu la cause d'éviction. En pareil cas, s'il veut pouvoir invoquer la garantie du bailleur, il doit le stipuler formellement dans le contrat. Et même si, au moment du bail, la cause d'éviction, connue du preneur, était ignorée du bailleur, la garantie ne serait pas due, alors même qu'elle aurait été formellement stipulée. Dans tous ces cas où la garantie disparaît, le preneur évincé n'a plus droit à des dommages-intérêts; mais il pourrait toujours demander soit la remise entière, soit une diminution proportionnelle du prix, selon que l'éviction serait totale ou partielle, car le bailleur n'a droit aux loyers ou fermages qu'au fur et à mesure de la |ouissance du preneur. Les parties pourraient , d'ailleurs, par une clause expresse, supprimer absolument la garantie, de telle sorte que le preneur ne pût rien demander au bailleur en cas d'éviction.

81. L'action en garantie, quand elle existe, peut être intentée, soit contre le bailleur lui-même, soit contre ses héritiers ou autres successeurs universels, soit contre ses cautions, mais non contre son successeur à titre particulier, qui n'est pas garant des causes d'éviction antérieures à son acquisition.

82. Les régies précédentes sur la garantie des troubles s'appliquent aux baux a ferme comme aux baux à loyer. C'est ainsi qu'aux termes de l'art. 1768 c. civ., le preneur d'un bien rural est tenu , sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds. On est d'accord aujourd'hui pour admettre que , bien que fart. 1768 ne parle que des usurpations, c'est-à-dire des troubles de fait, le fermier est également tenu de dénoncer au bailleur •es troubles de droit. La forme de l'avertissement n'est pas réglée par la loi : il peut donc être fait soit verbalement, soit par écrit, soit mieux encore par exploit d'huissier. Il doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé en cas d'assignation, suivant la distance des lieux (Civ. 1768). Ce délai court du jour où le fermier a pu connaître le trouble.

83. C. Troubles causés par le fait du propriétaire voisin. — La question de savoir si le bailleur est garant de ces troubles se pose, soit lorsque des travaux effectués par le propriétaire voisin modifient pour l'avenir la situation de l'immeuble loué, par exemple en lui enlevant l'air ou la lumière soit quand les travaux, n'étant pas de nature à causer un trouble permanent de la jouissance, l'entravent cependant pendant leur durée, soit lorsque le propriétaire voisin reconstruit ou surélève dans son intérêt exclusif le mur mitoyen avec l'immeuble loué. Dans tous ces cas, on admet, en général, que le bailleur est tenu de garantir son preneur contre le trouble résultant des travaux faits par le voisin, soit que celui-ci ait abusé de son droit de propriétaire, soit qu'il en ait fait un exercice légitime. Mais il y a des divergences dans la jurisprudence sur l'étendue de cette garantie : certains arrêts déclarent que le preneur peut seulement obtenir une diminution de loyer proportionnelle à la privation de jouissance, ou, le cas échéant, la résolution du bail. D'autres arrêts lui accordent, en outre, des dommages-intérêts relatifs tantôt seulement au préjudice matériel souffert, tantôt à ce préjudice et à la perte subie par le preneur dans l'exercice de sa profession. — Le preneur a, en dehors de son action en garantie contre le bailleur, une action directe contre le propriétaire voisinmais son action, fondée sur l'art. 1382 c. civ., suppose nécessairement que ce voisin a commis un abus de son droit de propriété.

v . , • Troubles prov, tes de

l Administration. — Le bailleur est-il garant du trouble causé à la jouissance du preneur Par un acte de l'Administration? Il faut à cet égard fej-e une distinction : si l'acte administratif ust illégal, ou si, cet acte étant légal, 1 Administration s'est rendue coupable d'abus dans l'exécution, il n'y aurait pas lieu à garantie car l'acte constituerait une véritable voie de fait, dont ce répond pas le bailleur. M, au contraire, l'acte administratif est légal et régulièrement accompli, il y a lieu en principe, à garantie. Ainsi le bailleur est tenu de garantir le preneur contre les troubles résnhant soit de l'abaissement ou de l'exhaussement du sol d'une rue et qui rendent l'immeuble loué impropre à sa destination, soit de la pose de fils télégraphiques sur la maison louée. L'obligation de garantie cesserait, d'ailleurs, si l'acte de l'Administration d ou résulte ce trouble était motivé par un lait personnel du preneur.

85. Lorsqu'un immeuble a été loué en vue de la fondation d'un établissement dangereux, insalubre ou incommode, le refus ou le retrait de l'autorisation administrative donne ouverture à l'action en garantie du preneur, mais à une double condition :

1° qu'il résulte soit du bail, soit des circonstances, que l'obtention ou le maintien de l'autorisation a été une des conditions du bail; 2» que l'acte administratif rende impossible l'exercice de l'industrie pour laquelle l'immeuble était loué; s'il le rendait seulement plus difficile, il n'v aurait là r inconvénient dont le bailleur n'a pas à répondre (V. suprà, n» 54).

86. Le preneur troublé dans sa jouissance par un acte administratif peut, par son action en garantie, obtenir du bailleur , suivant les cas, soit la résiliation du bail, soit une diminution de loyer. Il a même été jugé qu'il peut exiger de lui les réparations nécessaires pour la remise en état des lieux loués, au moins quand le dommage est passager et réparable. Mais, en principe, le bailleur n'est pas tenu envers lui de dommages-intérêts, à moins qu'il n'ait, par sonfait ou sa négligence, provoqué l'acte administratif.

87. En dehors de l'action en garantie contre son bailleur, le preneur troublé par un acte administratif a contre l'Administration une action en réparation du dommase qui lui est causé personnellement. Cetl action, qui doit être exercée directement par lui, et non par le bailleur, ne se confond pas avec l'action en garantie et est de la compétence administrative.

88. Au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique (L. 3 mai 1841, art. 21 et 39), le propriétaire est tenu, dans la huitaine du jugement d'expropriation, d'appeler et de faire connaître à l'Administration ses fermiers et locataires, pour que chacun de ceuxci puisse recevoir une indemnité distincte; faute de remplir cette obligation, le propriétaire resterait seul chargé d'indemniser ses locataires (V. suprà, Expropriation pour cause d'utilité publique, n°s 52 et s.). En cas d'expropriation partielle, le preneur peut exiger de son bailleur une diminution de loyer proportionnelle.

Art. 4. — Obligations du preneur.

89. Le preneur est obligé : 1» de jouir de la chose suivant sa destination ; 2° d'en jouir en bon père de famille; 3° de payer le prix du bail; 4° de restituer la chose, à la fin du bail, dans l'état où il l'a reçue.

§ 1er. — Obligation d'user de la chose

suivant sa destination (R. 26S et s. ;

S. 161 et s.).

90. Le preneur est, suivant l'art. 1728 c. civ., tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,

852 LOUAGE

ou à défaut de convention, suivant celle qui i est présumée d'après les circonstances .Parmi ces circonstances, les principales sont la profession que le preneur exerçait au moproiessiuu h r connue du bail- .

leur' raUpPr pna'tion d6e la chose à tel ou tel mode deP&ui?sance ; le fait qu'elle a toujours | recT telle destination. Ainsi, par application de la règle de l'art. 1728, le preneur manque à ^obligation : s'il fait d une ma son bourgeoise une auberge; s il transforme «ne boutique dépicerie en boulangerie ; s il sonus-loue1C1un appartement loué bourgeoise; ment pour y établir un cercle ; si , locataire Se biens ruraux, il transforme les vigne» eu terres labourables, ou un terrain de culture

^îSccataire est tenu , même dans le silfnce du bail, de respecter la tranquil hta des autres locataires de la maison qu 11 occupe Mais cette obligation est relative et doit être entendue différemment suivant nul s'agit de maisons bourgeoises ou oe ?ocàtionsë industrielles. Dans ce dernier cas on ne peut reprocher au locataire comme une faute les travaux même bruyante et incommodes, de sa profession s il * ï »*« d'une façon normale et sans abus (Bordeaux, 1S ; iuill 1899 D. P. 1900. 2. Bol).

92 La question s'est posée souvent de savoir si le preneur change la destination des ieux louéF lorsqu'il y installe ^éclairage au .„ électrique ou a l'acetylene. Pour les ITux premiers modes d'éclairage, il est admis aujouKique leur installation est en principe nermise au preneur (Grenoble, là juin. 5s97 E MP. 98. 2. 117; Besançon, 14 nov. 900 D. P. 1903. 2. 82). Quant a 1 acétylène ' dont la fabrication pour l'éclairage parolier est considérée comme établissement insalubre (Décr. 24 juin 1897 13. F. ^ M-*-

A °e?n Î7 "déc 19039: D. P. 1905. 2,207). Llnstallation du téléphone est permise au Se Quant à l'établissement d'une mchine à vapeur dans les lieux loues, il est, d'après les arrêts et auteurs récents, permis au preneur, pourvu qu'il n'en résulte aucun oréfudfce ni pour le bailleur, m pour les Ss locataires, ni même pour les habitants

d693 1K matons où il y a un escalier de service, les domestiques et fournisseurs de. Scalaires doivent se servir exclusivement de cet escalier (Req. 2 juill. 1901, D 1 ^ 19134. !f iqm La question de savoir si et dans miplle mesure un propriétaire peut s opposeà la circulation,dans la cour de son hôtel ou de sa maison, de voitures, et spécialement d'automobiles, appartenant a un locataire dépend principalement de l'interprétation'dWctanles du bail. Spécialement le locataire qui, aux termes de son bail, a dro t àta circulation dans la cour de l'hôtel loue avec facilité d'y laisser stationner sa voiture personnelle, peut substituer a une voiture attelée de chevaux une automobile électrique, à vapeur ou à pétrole (Trib. civ de la Seine, 5 mars 1901, D. P. 1901. 2. 366).

94. Lorsque le preneur exerce dans la maison louée une profession commerciale ou Industrielle, manque-t-il a jonobtoM de conserver la destination de la chose ouee si avant la fin du bail , il ferme l'établissement et abandonne les lieux, soit pour aller s'établir ailleurs, soit pour cesser entièrement l'exercice de sa profession? La jurisprudence admet, en général, qu il manque a son obligation si l'achalandage préexistait à son entrée en jouissance (Besançon , 21 mai 1897, D. P. 98. 2. 127), mais qu il ne la viole pas si l'achalandage a ete crée et amené par lui. ,,

95. L'obligation pour le preneur d user de la chose suivant sa destination ne 1 empêche pas , à moins d'interdiction formelle

du bail , de faire dans les locaux loués de légers changements (suppression de cloisons etc.), pourvu qu'ils ne nuisent pas a la chose et àla charge de remettre les lieux en état à la fm du bail. Ainsi un locataire, à aue.que titre qu'il habite les lieux loues, n'est lamas obligé de tenir compte de la destination à laquelle une pièce ou une autre de son appartement peut être plus spécialement affectée par son emplacement son agencement intérieur ou le nom qui la désigne (Paris, 21 janv. 1899, D. P. 1901. i- 18?) Mais le preneur ne pourrait faire des changements qui modifieraient la chose dans ses parties essentielles, tels que le percement des gros murs d'une maison, ou qui causeraient" un dommage au propriétaire , comme ceux qui, dans une usine louée, aggraveraient les risques d incendie d un immeuble contigu appartenant egatement au bailleur (Civ. r. 3 avr. 1901, D. P. »'•

^96. La sanction de l'obligation du bailleur est formulée par l'art. 1/29 c. civ. si e preneur emploie la chose à un usage autre qinfSauquei elle est destinée : le , "U enr

iip relui auquel eue c^t u^"«~~; -- , ... „ ,ëut suivant les circonstances, faire résilier le bail Et il le peut alors même que le changement de destination ne lui causerait aucun Ire ud ce, et même s'il lui était plus avantageux par l'accroissement de valeur procure f Ta cnose. - Quand la résiliation du bail est Prononc". elle produit effet en principe a ni.tir du iour de la demande. 11 taut oûser "Valeurs, que les tribunaux, tout en reconnaissant qu'il y a eu changement dans [a destination Ses lieux loués, peuvent refuser de prononcer la résiliation du bail et se borner à ordonner le rétablissement des lieux

da9VeSi tfp^eTeur "a l'obligation de respecter la destination de la chose louée i ^ oar réciprocité, le droit de jouir de la chose conformément à sa destination et a l'usage. Ainsi il a été jugé que pour un immeuble occupé par des marchands, dans un endroit "fréquenté le soir, la fermeture de la porte dès huit heures, serait de la part du bailleur un fait vexatoire dont le preneur cpnit fondé à se plaindre.

98. Les parties sont, d'ailleurs, maîtresses de fTire dans le bail, en ce qui concerne les droits et obligations du preneur relativement à la destination de la chose, telles conventions qu'il leur convient, sous réserve des principes d'ordre public Et de même , le preneur peut, pendant la durée du bail Ranger la destination de la chose, pour u qu'il y soit autorisé par le consentement du bai leur. L'existence de ce consentement doit être prouvée suivant les règles du droit cornmun.

S 2 - Obligation de jouir en bon père de 8 famille (R. 284 et s. ; S. 1/5 et s.).

99. L'art. 1728 c. civ. oblige le preneur à kmir et user de la chose louée comme un bon père de famille userait de U .sienne propre. Ainsi, manquent à cette obligation et commettent un abus de jouissance le fermier qui n'entretient pas les terres en bon état de culture; celui qu. emploie des procédés d'exploitation de nature a multi- Stier actuellement les produits de la chose au préjudice du fonds; le locataire qui laisse inoccupés les lieux loués, sans prendre les mesures nécessaires pour en empêcher la détérioration; celui qui, par des tapages violents et prolongés, porte attente au repos des autres locataires. - Le preneur commerçant a le droit d'apposer des enseignes rf extérieur des biens loués; mais il commettra un abus de jouissance sll pro longeait les enseignes au-devant des locaux occupés par d'autres locataires sans leur confinent. Il ne pourrait non plus sauf convention contraire, apposer a lexteneur

des lieux loués des affiches-réclames étrangères à l'industrie qu'il exerce.

100 Le preneur, étant tenu d user de la chose en bon père de famille, est responsable des dégradations ou des pertes qui, pendant la durée du bail , proviennent de son fait ou de sa négligence. Il n échappe a cette responsabilité qu en prouvant qu elles ont eu lieu sans sa faute (Civ. 1732), c'est-adire qu'elles proviennent soit de la vétusté , soit d'un cas fortuit. Et, dans ce dernier cas même, le preneur serait responsable si avait commis, antérieurement a arrivée du cas fortuit, une faute sans laquelle ce cas ne se serait pas réalisé. -Le bailleur qui invoque la responsabilité du preneur doit -il prouver que les dégradations ont eu heu pendant la jouissance de celui-ci, ou bien est-ce au i preneur qui dénie sa responsabilité a prouver que les dégradations sont antérieures a son entrée en Jouissance? (V. sur ce point vnfra, nos H4 et s.). - Sur la responsabilité du preneur en cas d'incendie, V. infra , n» 122 et s ) — Sur le point de savoir de quelle espèce de faute le preneur est tenu, V. wfrà, Obligations. .>■__

101. Le preneur est responsable des dégradations et pertes qui arrivent non seulement par son fait personnel, mais aussi par le tait des personnes de sa maison ou de ses souslocataires (Civ. 1735). Les Personnes de la maison du preneur comprennent sa femme, ses enfants, domestiques, ouvriers bote ion pensionnaires, etc. (Besançon, 28 dec 1898 D P 99 2 104), et même le voyageur qu il loge,' s'il' est hôtelier. D'ailleurs, si la dégradation est commise par une personne dont répond le preneur, le bailleur, au heu de poursuivre celui-ci, peut poursuivre directement l'auteur du dommage, mais en vertu de l'art. 1382 c. civ., à charge, par conséquent, de prouver sa faute; il n'y a S'exception que pour le sous -locataire, contre lequel existe la présomption de faute établie par 1 art. 1/32 r civ. à l'égard du preneur.

102. L'introduction de filles publiques dans un appartement d'une maison donnée a bail constitue, de la part du preneur, une infraction à l'obligation de jouir de la chose louée en bon père de famille, a moins que, antérieurement au bail , la maison ne fut mal famée et n'eût la destination que le preneur nia donnée. D'ailleurs, le fait, par un locale, d'avoir introduit dans.son appartement une femme de mœurs légères et d y ocohabité avec elle ne saurait, a lui seul, constituer un abus de jouissance autorisant le bailleur à demander la résiliation du h , il alors que le contrat ne renferme a ce su et aucune condition restrictive (Bourges, o mars 1S9S, D. P. 99. 2. 168). Mais le locataire peut encourir la résiliation de son bail si, par lui-même ou par a personne au il y a introduite, il a commis des actes Scandaleux de nature à troubler les autres Lcatahes dans leur dignité ou leur tran-

qU103VL'obligation de jouir de la chose louée suivant sa destination implique pour U preneur celle d'effectuer ou de pajer les tra\aux ^assainissement des locaux 'contamines .par

Sefa désinfection des lieux occupes par le

malarlp /Paris 1er feVT. Ib95, 13. f. DO. A.

3M> Mais cet' hôtelier n'a droit à aucuns dommages- intérêts à raison du préjudice

LOUAGE

en bon père de famille varie suivant la gravité de l'abus de jouissance commis par le preneur : le bailleur peut demander soit la réparation des dégradations, soit des dommages-intérêts, soit à la l'ois des réparations et des dommages-intérêts, ou la résiliation avec dommages-intérêts. La gravité de l'abus est appréciée souverainement par les tribunaux, qui ne prononceront la résiliation que si cet abus est important et difficilement réparable. Si l'abus de jouissance est matériellement réparable pendant la durée du bail, les juges ne doivent pas, en principe , prononcer immédiatement la résiliation . ni condamner immédiatement le preneur à des dommages-intérêts, à moins qu'il n'y ait préjudice actuel. Ils doivent se borner à ordonner qu'il soit mis fin à l'abus de jouissance , la condamnation à des dommages-intérêts ne devant intervenir, s'il a lieu, qu'à la fin du bail. Le bailleur peut, ailleurs, faire constater immédiatement les dégradations résultant de l'abus de jouissance, pour se créer un titre en vue de son action ultérieure. Si, au contraire, l'abus de jouissance cause un dommage définitif, le bailleur a le droit de demander immédiatement réparation; et le tribunal doit prononcer, suivant la gravité du cas, so't une condamnation à des dommages -intérêts, soit la résiliation. En cas d urgence, le bailleur peut se pourvoir en référé pour faire cesser l'abus de jouissance.

105. Le bailleur ne pourrait plus se plaindre des abus de jouissance du preneur s'il les avait approuvés expressément ou tacitement, ou s'il avait laissé prescrire son action en indemnité. Cette action se prescrit par trente ans.

106. Lorsque le preneur, par un abus de jouissance, cause un préjudice soit à ses colocataires, soit à des tiers, il en est responsable directement vis-à-vis d'eux. Mais le bailleur peut aussi en être responsable : il l'est vis-à-vis des colocataires de l'auteur de l'abus, sauf son recours contre lui; mais il ne l'est pas, en principe, vis-à-vis des tiers, à moins qu'il n'ait approuvé l'usage abusif que son locataire a fait de sa propriété (Req. 19 janv. 1898, D. P. 98. 1. 175). D'autre part, si le préjudice dont se plaint le tiers résultait, non d'un abus de jouissance du preneur, mais de l'usage de la chose conformément à sa destination, le locataire, condamné comme auteur direct du dommage, aurait un recours en garantie contre le bailleur (Paris, 21 janv. 1899, D. P. 1901. 2. 185).

§ 3. — Obligation de payer le prix.

(R. 304 et s.; S. 184 et s.).

107. Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus (Civ. 1729). Il doit le payer au bailleur ou à une personne ayant mandat de celui-ci et capable de le recevoir. Mais quand l'immeuble loué a été saisi, le preneur ne peut plus, à partir du jour où il a été fait opposition entre ses mains, payer directement au propriétaire; il ne peut se libérer qu'en exécution de mandements de collocation ou par le versement des loyers à la Caisse des dépôts et consignations (Pr. 685); de même, en cas de faillite du bailleur , le preneur doit verser ses loyers entre les mains du syndic (Com. 471 et 485). Au contraire, en cas de vente de l'immeuble, le preneur se libère valablement entre les mains de l'ancien propriétaire, s'il ignore la mutation survenue. — Sur la validité du payement fait au propriétaire apparent par le preneur de bonne foi, V. infrà, Obligations.

108. Le payement doit être fait exactement de la manière réglée par les parties dans le bail, c'est-à-dire soit en numéraire, soit en denrées, soit en toute autre chose convenue entre les parties : si, par exemple, le prix consiste en denrées, le fermier doit livrer

précisément ce qu'il a promis , et ne peut pas se libérer en argent contre le gré du propriétaire.

109. Le loyer ou fermage doit être payé aux époques fixées par le Dail et, à défaut de stipulation sur ce point, aux époques déterminées soit par la nature de la chose louée, soit par l'usage des lieux (V. infrà, n0! 175 et 191). Lorsque le bail a imposé au preneur l'obligation de payer une somme à titre de loyer d'avance, sans qu'aucune date d'exigibilité ait été fixée, le bailleur est libre de demander son payement à toute époque pendant la durée de la location (Civ. r. 1" déc. 1891, D. P. 92. 1. 66). - Le payement doit, en principe, et à défaut de convention spéciale, être payé au domicile du preneur; et si ce dernier, depuis la conclusion du contrat, a changé de domicile, c'est à son domicile actuel que le payement doit avoir lieu (Civ. 1247); le bail peut, d'ailleurs, stipuler que le loyer sera payable au domicile du bailleur; en ce cas, si ce dernier changeait de domicile, le locataire ne serait pas obligé de payer au nouveau domicile du bailleur.

110. La question de savoir si le preneur peut se refuser au payement du loyer ou fermage par le motif que le bailleur n'exécute pas lui-même ses obligations n'est guère susceptible d'une solution absolue. D'après la Cour de cassation, en effet, c'est aux juges du fait qu'il appartient de décider souverainement, d'après les circonstances de la cause, si l'inexécution des obligations du bailleur est assez grave pour affranchir le preneur de l'obligation de payer le prix.

111. Suivant les règles générales du droit, la preuve du payement des loyers doit se faire en principe par écrit, c'est-à-dire par la production de quittances , et elle peut exceptionnellement être faite par témoins ou par présomptions lorsque les sommes dues pour loyers n'excèdent pas 150 francs, ou lorsque, s'agissant de sommes supérieures à ce chiffre, il y a commencement de preuve par écrit, tel par exemple qu'une quittance constatant le payement des termes postérieurs au terme réclamé. Les actes ou jugements constatant quittance ou cession d'une somme équivalant à trois années de loyers ou fermages non échus sont, d'ailleurs, soumis à la formalité de la transcription , faute de laquelle les droits résultant desdits actes ou jugements ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois (L. 23 mars 1855 , art. 2 et 3 : V. infrà , Transcription hypothécaire). — Sur la prescription quinquennale des loyers et fermages, V. infrà, Prescription civile.

112. La loi met à la disposition du bailleur diverses garanties pour assurer le payement des loyers et fermages. Ainsi, le propriétaire ou principal locataire peut faire saisir-gager, pour les loyers échus, le mobilier du locataire (Pr. 819; V. infrà, Saisie-gagerie). La loi lui accorde aussi un privilège sur les fruits de la récolte de l'année, ainsi que sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme (Civ. 2102; V. infrà, Privilèges et hypothèques). Enfin, le défaut de payement des loyers ou fermages permet au bailleur de demander la résolution du bail, après une mise en demeure infructueuse du locataire; mais, en principe, cette résolution n'a pas lieu de plein droit; elle doit être demandée en justice, elle juge peut, suivant les circonstances, accorder au preneur un délai pour exécuter le contrat. — Sur la portée des clauses stipulant qu'à défaut de payement du loyer le bail sera résilié de plein droit, V. infrà, n° 163. — Sur la modification des droits du bailleur en cas de faillite, V. suprà, Faillite, n° 71.