Indépendamment du loyer, le loca

taire est tenu, en principe, de supporter les frais du contrat de bail : frais de papier timbré, honoraires du notaire en cas de bail notarié, droits d'enregistrement, droits de transcription si le bail est fait pour plus de dix-huit ans.

§ 4. — Obligation de restituer la chose en l'état où le preneur l'a reçue (R. 340 et s.; S. 199 et s.).

114. Le preneur doit rendre les lieux en bon état, ou du moin3 dans l'état où ils étaient quand sa jouissance a commencé. Si donc des dégradations ont été faites, il doit les réparer, à moins qu'elles ne soient le résultat de la vétusté ou de la force majeure (Civ. 1732). Il n'est pas non plus tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui , malgré l'entretien convenable, a été détérioré par simple usage normal de la chose.

115. Comment les parties établiront-elles dans quel état se trouvaient les lieux quand le bail a commencé? Il faut sur ce point distinguer : 1° S'il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue d'après cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (Civ. 1730). L'état des lieux doit être fait en double; sa forme n'est pas fixée par la loi. Chacune des parties a, pour contraindre l'autre à le dresser, une action qui est de la compétence du tribunal civil. Il n'existe pas de délai fatal après l'expiration duquel le preneur serait privé du droit de faire un état des lieux (Paris, 18 mars 1895, D. P. 95. 2. 240). Les frais de l'état des lieux sont à la charge de celui qui l'a réclamé, c'est-à-dire, en général, du preneur. — 2° S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire (Civ. 1731), preuve que le preneur peut faire, même par témoins (Req. 27 juill. 1896, D. P. 97. 1. 421), ou par présomptions (Req. 25 mai 1897, D. P. 97. 1. 550), dans tous les cas et quelle que soit la valeur du litige. Quant aux réparations de gros entretien, le bailleur, s'il prétend les mettre à la charge du preneur, doit prouver que celui-ci, à son entrée en jouissance, a trouvé la chose en bon état en ce qui le concerne. Rien n'empêcherait, d'ailleurs, les parties de convenir que ces réparations de gros entretien seront à la charge du preneur.

116. Le preneur qui n'exécute pas son obligation de rendre les lieux dans l'état où il les a reçus peut être condamné à les remettre dans cet état, et, à défaut, à payer des dommages -intérêts. Le bailleur peut, d'ailleurs, renoncer à l'exécution de cette obligation, soit expressément, soit tacitement, par exemple, si, à la fin du bail, il reçoit, sciemment et sans protester, les lieux en mauvais état. Si, à la fin du bail, la chose avait péri, le preneur devrait en payer la valeur, sauf à prouver qu'elle a péri sans aucune faute de sa part.

117. Le preneur qui a amélioré et augmenté la valeur de la chose peut- il se faire rembourser ses impenses? V. infrà, nos 166 et s.

Art. 5. — Payement des contributions et autres charges publiques (r. 348 et s.; S. 207 et s.).

118. L'impôt foncier est à la charge du bailleur. Toutefois, le preneur peut être contraint d'en faire l'avance, sauf à s'en faire ensuite tenir compte par le propriétaire sur le prix du bail (L. 3 frim. an 7, art. 147; V. suprà, Impôts directs, n° 80). Le preneur peut, d'ailleurs, se charger de l'impôt foncier; il en a , par cela même, à sa charge ou à son profit, les augmentation ou diminution ultérieures. Et il peut être considéré comme ayant assumé cette charge

LOUAGE

lorsque, ayant toujours payé la contribution foncière il n'en a jamais déduit le montant •u prix du fermage (Req. 24 juin 1903,

119 L'impôt des portes et fenêtres est, en nrincipe et sauf convention contraire, a la char" P du locataire; mais l'Administration a le "droit d'en poursuivre le recouvrement directement contre le bailleur (L. 3 inm. an 7 art. 12). Celui-ci a, en cas de payement, un recours contre le preneur (V. supra, Impôts directs, n» 293).

120. La contribution personnelle et mobilière n'est due , en principe, que parle preneur et ne peut être exigée que de lui (Faris. 3 mars 1896, D. P. 96. 2. 416).

121. Les emprunts forces ou les contributions extraordinaires établis dans les temps de calamités publiques doivent être supportés exclusivement par le propriétaire, encore que le preneur se soit expressément engagé par le bail à payer les impôts estants" ou qui pourraient être établis a l'avenir. — Sur le logement des gens de «uerre, V. infrà, Réquisitions militaires. En ce qui concerne l'obligation de balayage, V. suprà, Commune, n» 234.

Akt. 6— De l'incendie et ^responsabilité QU'IL ENTRAÎNE (R. 362 et S., b. -21.S et s.).

122 Le preneur répondant des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins 'qu'il ne prouve qu elles ont eu lieu sans sa faute, doit repondre de la même manière de la perte causée par 1 incendie. C'est, en effet, ce qui resuite de 1 ait. 1733 c. civ., qui pose à cet égard les règles générales sûr la responsabilité des parties.

r 1er. Responsabilité des parties en cas d'incendie.

123. Lorsque l'immeuble loué est incendié, le preneur, qui devait le rendre te qu'il l'avait reçu , est présume en faute et répond de l'incendie. Il en répond comme de toute autre dégradation ou perte, même si l'incendie est causé par une personne de sa maison ou par son sous-locataire (Civ. 1 /do , V. suprà, n» 101). Il est de même responsable lorsque l'incendie a ete allume par la malveillance de son domestique ou de son sous-locataire.

124 Le preneur échappe a la responsabilité de l'incendie s'il prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine (Civ 1733). Le locataire serait cependant responsable si le vice de construction qui a causé l'incendie lui était imputable; il le serait aussi si, le feu ayant été communique par la maison voisine, c'était par sa taute nue cette communication avait eu heu. Le preneur ne pourrait pas non plus, pour échapper à la responsabilité de l'incendie, se prévaloir de ce qu'il a été communique par un bâtiment voisin , si ce bâtiment était occupé par lui (Besançon, 25 oct. 1899, D. P 1900. 2. 344). — Les faits constitutifs de cas fortuit ou de force majeure sont appréciés souverainement par les juges. Mais des difficultés se sont élevées sur la nature de la preuve à fournir parle preneur qui invoque à sa décharge le cas fortuit ou la force majeure Suivant une opinion admise par de nombreux auteurs et la plupart des arrêts, le preneur est libéré s'il prouve, d'une manière péremptoire, l'impossibilité d'admettre pour l'incendie une cause autre que le cas fortuit ou la force majeure, de telle sorte que de la preuve faite résulte nécessairement 1 existence d'un cas fortuit ou de force majeure, bien que la nature exacte en reste ignorée ou incomplètement reconnue (V. en ce sens, notamment : Douai, 28 mars 1901, D. P.

1901 2 233). Une autre opinion, qui semble plutôt admise dans le dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation, décide que le preneur, pour échapper a la responsabilité, doit établir, par une preuve directe et positive, le fait précis constitutif du cas fortuit ou de la force majeure. Notamment, l'absence du preneur au moment de l'incendie, à condition qu'elle soit exclusive de toute faute de sa part, serait, dans la première opinion, une cause suffisante d'exonération; elle ne le serait pas dans la seconde. D'ailleurs, l'appréciation des faits qui peuvent constituer de la part du locataire une faute ou de ceux qui peuvent mettre sa responsabilité à couvert doit dépendre dans une large mesure des circonstances et de l'intention présumée des parties. Enfin, alors même que le locataire justifierait être dans l'un des cas d'irresponsabilité de 1 art. 1733 c civ., il demeurerait responsable s il avait changé la destination des lieux et leur en avait donné une nouvelle les exposant a des dangers exceptionnels d'incendie.

125/Non seulement les circonstances indiquées dans l'art. 1733 affranchissent le locataire de toute responsabilité, mais encore, lorsqu'elles se produisent, le propriétaire peut être déclaré responsable envers le preneur des conséquences de l'incendie : il en est ainsi quand il est prouvé que 1 incendie a eu pour cause, soit un vice de construction imputable au propriétaire, soit l'maccomplissement par lui d'une obligation qu il aurait assumée.

126 Le preneur n'est responsable, ûans les termes de l'art. 1733, que de l'incendie, mais non des autres accidents, de 1 explosion de gaz, par exemple, pour lesquels on applique le droit commua (V. Civ. 1732, et supra n°100). Il répondrait cependant, comme de l'incendie lui-même, de l'explosion qui en serait la conséquence.

127. Les dispositions de la loi sur la responsabilité en matière d'incendie n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y K. -en,.., — .^...iiûnt mpmp convenir

déroger. Elles pourraient même convenir que le preneur ne sera pas responsable de F incendie; elles ne peuvent cependant 1 exonérer des conséquences de sa faute lourde ou de son dol.

S 2. — Cas où l'immeuble est occupé par

plusieurs locataires.

128. Dans ce cas, les règles générales de responsabilité posées par l'art. 1733 continuent à s'appliquer. Ainsi , si 1 un ou plusieurs des locataires démontrent que 1 incendie est dû à l'une des causes exclusives de responsabilité énumérées par cet article (cas fortuit, etc.), aucun des locataires n en est responsable. Mais, à défaut de cette preuve, la situation respective des locataires et du bailleur est réglée par 1 art. 1734 c civ modifié par la loi du 5 janv. lobd (D P 83 4. 17). H faut alors distinguer trois hypothèses : 1° on ignore chez quel locataire l'incendie a pris naissance. Les divers locataires sont alors tous responsables et tenus de réparer la totalité du dommage , non pas solidairement (comme ils l'étaient avant la loi précitée du 5 janv. 1S83), mais chacun à proportion de la valeur locative des locaux qu'il occupe; - 2» il est prouve nue l'incendie a commence chez 1 un des locataires. Dans ce cas , ce locataire seul est responsable; et, selon l'opinion qui a triomphé en jurisprudence, il est tenu alors de la valeur intégrale de l'immeuble. Suivant une autre opinion, au contraire, il ne devrait qu'une indemnité proportionnelle a la valeur Locative de la portion de maison qu il occupe, à moins, bien entendu , qu'il ne soit prouve que l'incendie s'est produit par sa faute auquel cas, même dans cette opinion, il sen.it tenu 'pour la totalité; - 3»; certains locataires prouvent que 1 incendie n a pas pu

commencer chez eux. Alors ces locataires n'en sont pas tenus, et la jurisprudence décide, conformément à l'opinion admise par elle dans la 2» hypothèse, que la part de responsabilité dont ces locataires se trouvent affranchis se reporte sur les autres colocataires, proportionnellement à la valeur locative respective des locaux qu'ils occupent. Ainsi , s'il est prouvé que le feu a pris à tel étage, les locataires de cet étage sont tenus de la totalité du dommage, dans la proportion ci -dessus indiquée.

§ 3. — Cas où le bailleur occupe une partie de l'immeuble.

129. Dans ce cas, on applique encore, en principe, les art. 1733 et 1734. Mais, bien que le bailleur habite une partie de l'immeuble, il ne doit pas être assimile complètement à un locataire. Il faut, pour préciser la position des parties , distinguer plusieurs hypothèses : 1° s'il est prouve que le feu a pris chez le bailleur, celui-ci n'a aucun recours à exercer contre son ou ses locataires; — 2° si le bailleur prouve que le feu a pris dans la partie des lieux occupée par son ou ses locataires, ou du moins que l'incendie n'a pu commencer dans la partie des locaux qu'il occupait lui-même, il peut invoquer la disposition des art. 1 làà et 1 734 contre son ou ses locataires, lesquels seront tenus de la totalité de la perte , proportionnellement à la partie occupée par chacun d'eux, s'ils sont plusieurs. Il faut remarquer toutefois que la responsabilité des locataires ne s'applique qu'à l'immeuble incendié, et ne peut être étendue au mobilier du bailleur qu'autant que celui-ci prouverait la faute des locataires ; — 3» si 1 on ignore le point où l'incendie a commence et si le bailleur ne prouve pas que le feu n a pu prendre dans la partie qu'il occupait, il ne peut, suivant l'opinion admise par la iurisprudence, invoquer contre ses locataires la présomption de l'art. 1733 et est sans action contre eux, même pour la part du dommage proportionnelle à la partie de la maison occupée par ces derniers (Req. 13 janv. 1903, D. P. 1903. 1. 244; Civ. r. 10 mai 1904, D. P. 1905. 1. 98).

130. Les règles précédentes s appliquent dès que le bailleur occupe par lui-même ou par son concierge une partie de la maison louée; il importerait peu qu'en lait illut absent au moment de l'incendie, et même qu'il n'habitât pas d'ordinaire les pièces qu'il s'était réservées, si en fait il y venait souvent et y tenait des objets a son usage. Mais il ne serait pas considéré comme occupant une partie de la maison s'il avait dans celle-ci la disposition d'un appartement vacant dont il aurait les clefs, qu'il ferait visiter et dans lequel, pour divers motits, il introduirait des ouvriers , ou s'il s était réservé d'entrer dans la maison louée pour y exercer sa surveillance. — Si le feu avait oris dans une partie de la maison restée commune entre le propriétaire et le locataire, l'art. 1733 c. civ. ne serait pas applicable, car il suppose que le feu a pris naissance dans un local dont le locataire avait la jouissance exclusive; le propriétaire devrait alors prouver que l'incendie est provenu du fait du locataire , s'il voulait rendre celui-ci responsable.

Entre quelles personnes s'appliquent

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les dépositions des art. 1733 et 1 /3*. 131. Les présomptions des art. 1733 et 1734 c. civ. s'appliquent, en principe, au profit de tout bailleur contre ses locataires. Ainsi, elles peuvent être invoquées par 1 usufruitier contre ses locataires, par les copropriétaires d'un immeuble contre celui d entre eux a qui ils en ont cédé la jouissance sous forme de bail, par le locataire principal contre son sous-locataire.

LOUAGE

132. Au contraire, lorsque l'occupant de subie n'est pas locataire de celui qui

prétend le rendre respi abl à ■ l'incendie, les présomptions des art. 1733 et 1734 ne peuvent être invoquées. En pareil cas, celui qui veut rendre 1 occupant responsable doit néraeot au droit commun, que l'incendie est du à sa faute or.

imprudence. Il en est ainsi du nu propriétaire à l'égard des locataires de l'usufruitier; ... du copropriétaire d'nn immeuble à '• son copropriétaire ; ...

du bailleur à l'égard du simple occupant , habitant l'immeuble, par exemple, comme membre de la famille ou comme hôte du locataire; ...du locataire lui-même à l'égard soit ici i icataire , soit du bailleur qui habite une partie de la maison louée; ... du propriétaire voisin , dont la maison a été atteinte par l'incendie, à l'égard de l'habitant, locataire ou propriétaire de la maison où le feu .est déclaré (Req. 13 juill. 1903, D. P. 1903. 1. 507). Peu importe que le propriétaire voisin, dont l'immeuble a été atteint par l'incendie, soit le même que celui de la maison où le feu s'est déclaré. Ainsi , la responsabilité imposée au locataire par l'art. 1733 ne s'applique qu'aux dommages causés par l'incendie à l'immeuble loué et non aux dégâts subis, en conséquence de l'incendie, par une maison distincte contiguë à cet immeuble, quoique appartenant au même propriétaire (Req. 11 févr. 1902, D. P. 1902. 1. lo7). — Suivant une opinion très répandue en doctrine , il en est encore de même du bailleur primitif à l'égard de ses sous -locataires : il ne peut pas, en d'autres termes, exercer directement contre eux l'action des art. 1733 et 1734; il ne peut agir que du chef de son locataire principal, leur bailleur direct, en vertu de l'art. 1166 c. civ., et celte action oblique est moins avantageuse que ne serait l'action directe; car, d'une part, elle permet au sous-locataire d'opposer au bailleur primitif les exceptions qu'il aurait pu faire valoir contre le sous-bailleur, et, d'autre part, elle expose le bailleur primitif à subir sur l'indemnité à obtenir le concours des autres créanciers du sous-bailleur. Au contraire, suivant une autre opinion qui, sauf de nombreuses divergences, paraît être admise par la jurisprudence, le bailleur primitif pourrait exercer directement contre les sous-locataires l'action des art. 1733 et 1734 (Civ. c. 13 janv. 1892, D. P. 92. 1. 509).

133. Quant aux personnes qui , en dehors du contrat de bail, seraient, en vertu d'un contrat ou quasi - contrat , détenteurs d'un immeuble avec obligation de le restituer, les art. 1733 et 1734 ne leur sont pas applicables; mais elles seraient néanmoins tenues de prouver que l'incendie est dû à un cas fortuit, en vertu de la règle générale qui oblige le débiteur, en cas de perte de la chose due, à prouver le cas fortuit qu'il allègue. Il en est ainsi de celui à qui a été contiée la garde d'une maison; de celui qui la détient à titre pignoratif. Il en est de même de l'usufruitier.

§ 5. — Etendue de la responsabilité du preneur.

134. Le preneur déclaré responsable de l'incendie doit réparer intégralement le préjudice éprouvé par le bailleur. Sa responsabilité ne s'applique pas seulement à la portion du bâtiment qui était comprise dans la location, mais à toutes les autres portions de l'immeuble qui ont été endommagées par le feu (V. suprà, n° 128). Il ne peut être condamné à la reconstruction, mais il doit une indemnité représentative de ce qui a été détruit. Cette indemnité doit être calculée d'après l'état du bâtiment lors de l'incendie, et non d'après sa valeur à l'état de réfection complète. Si quelques parties de la

chose incendié.- subsistent, le, juges doivent en apprécier la valeur et en tenir compte dans le calcul de l'indemnité. — A l'indemnité de reconstruction doit s'ajouter une indemnité représentative de la perte de loyers pendant le temps nécessaire à la reconstruction et à la relocation de l'immeuble. Mais le recours du bailleur contre le preneur ne peut s'exercer qu'à raison des ! dommages éprouvés par l'immeuble, et ne ' peut s'étendre aux objets mobiliers qui le garnissent, à moins que le preneur n'ait commis une faute le rendant responsable d'après l'art. 1383 c. civ.

135. L'incendie ne met fin au bail que s'il a détruit la chose en totalité ou dans une partie essentielle. Si la destruction n'a été que partielle, le preneur peut, en faisant les réparations nécessaires, continuer à habiter l'immeuble jusqu'à la fin du bail, à moins que l'incendie n'ait eu pour cause un grave abus de jouissance de sa part , auquel cas le bailleur pourrait faire résilier le bail,

136. Lorsque le preneur est assuré, les indemnités d'assurance relatives au risque locatif et au recours du voisin sont attribuées respectivement et de plein droit, par la loi du 19 févr. 1S89 (D. P. 89. 4. 29), au bailleur et au voisin, ou aux tiers qui leur sont subrogés (V. suprà, Assurances, n°94).

Art. 7. — Dd droit de céder le bail ou de sous-louer (Pi. 422 et s.; S. 248 et s.).

§ 1er. — Distinction entre la cession de bail et la sous- location.

137. La cession de bail et la sous -location sont des contrats différents : le premier met exactement le cessionnaire aux lieu et place du cédant; c'est une vente, et on doit lui appliquer les règles de ce contrat; la sous -location est un nouveau bail consenti par le preneur au sous- locataire : on doit donc lui appliquer les règles du louage. De cette différence de nature résultent des conséquences importantes : notamment, le cessionnaire doit prendre la chose dans l'état où elle se trouve, tandis que le sous-locataire peut exiger qu'elle lui soit délivrée en bon état; le sous -fermier peut invoquer l'art. 1769 c. civ., tandis que le cessionnaire d'un bail à ferme ne le peut pas; le sous- bailleur jouit du privilège du ! bailleur, le cédant du bail n'en jouit pas; I les clauses dérogatoires au droit commun i insérées dans le bail du preneur primitif I peuvent être de plein droit opposées par lui I au cessionnaire de son bail , mais non à un j sous- locataire; la cession de bail, à la diffé- I rence de la sous-location , doit, pour être

I opposable aux tiers, être signifiée au bailleur i primitif. — Suivant une opinion, par cession de bail il faudrait entendre la sous- i I location totale des lieux, et par sous-loca- I

tion proprement dite la sous -location par- I tielle. D'ailleurs, il est certain que pour ; i savoir quel contrat les parties ont voulu | j faire , il faut se référer à leur intention véritable plutôt qu'à l'expression employée.

§ 2. — Dans quels cas et à quelles conditions le preneur peut-il céder son bail ou sous - louer.

138. Aux termes de l'art. 1717 c. civ., le preneur a le droit de sous-louer ou de céder son bail, si cette faculté ne lui a été interdite. Cette faculté s'applique, quelle que soit la chose louée , et existe au profit de tout locataire, à l'exception, cependant, du colon partiaire, qui ne peut en user que si elle lui a été expressément accordée par le bail (Civ. 1763).

139. Si le locataire peut céder son bail ou sous-louer, c'est à la condition de ne pas empirer par là la situation du bailleur. Il ne peut, par exemple, se substituer des

sous -!oea*r ires qui changeraient la destination de ls chose. Et il en serait ainsi , alors même que son bail lui permettrait de souslouer « à qui il lui plaira ».

§ 3. — Effets de la cession de bail et de la sous- location.

140. Il faut distinguer à cet égard les rapports respectifs des parties : 1" Rapports du bailleur originaire et du preneur primitif. — La cession de bail et la souslocation laissent subsister entre ces personnes les droits et obligations nées du bail primitif. Ainsi, le preneur primitif reste personnellement obligé au payement du prix et responsable des dégradations, et il demeure grevé du privilège du bailleur; mais il peut exiger de lui les réparations que la loi met à la charge du bailleur. Il n'en serait autrement que s'il était établi qu'il y a eu une novation entre les parties.

141. 2° Rapports du preneur primitif et du cessionnaire ou sous -locataire. — S'il s'agit d'une cession de bail, les rapports du preneur primitif et du cessionnaire sont ceux d'un vendeur avec son acquéreur. S'il s'agit d'une sous -location, les rapports du preneur primitif avec son sous -locataire sont ceux qui existent entre un bailleur et un preneur ordinaires. Ainsi, le preneur primitif, devenu sous- bailleur, doit assurer la paisible jouissance du sous- locataire ; et si celui-ci est évincé par la faute du premier, il a le droit de lui demander des dommages-intérêts.

142. 3° Rapports du bailleur originaire et du cessionnaire ou sous -locataire. — Le cessionnaire a contre le bailleur originaire tous les droits qui appartenaient à son cédant. Réciproquement, d'après l'opinion dominante , le cessionnaire est directement tenu envers le bailleur primitif des obligations résultant du bail. — Quant au souslocataire, suivant la doctrine qui a prévalu, il n'a pas d'action directe contre le bailleur originaire à raison des obligations contractées par celui-ci envers le preneur primitif; il ne peut agir contre lui que du chef du sous-bailleur, en vertu de l'art. 1166 c. civ. Cependant le sous- locataire doit intenter directement contre le bailleur originaire, et contre lui seul , les actions dérivant d'un fait personnel à ce bailleur, et auquel le sous -bailleur est resté étranger. En ce qui concerne les obligations du sous -locataire, la question de savoir quels sont contre lui les droits du bailleur originaire est très controversée. Suivant l'opinion dominante, le bailleur originaire a contre lui une action personnelle et directe pour le payement du prix de la sous -location dont il peut être débiteur au moment de la saisie -gagerie pratiquée par le bailleur pour avoir payement des loyers et fermages ( Civ. 1753 ; Civ. c. 19 janv. 1892, D. P. 92. 1. 509); mais, pour toutes les autres obligations nées du contrat de sous -location, le bailleur originaire n'a contre le sous- locataire que l'action indirecte de l'art. 1166 à exercer du chef du sous-bailleur. Quant au privilège de l'art. 2102 c. civ., le bailleur originaire peut l'exercer sur les meubles du sous-locataire pour tout ce dont celui-ci est tenu envers lui.

143. Le sous - locataire, n'étant tenu à l'égard du propriétaire que jusqu'à concurrence des loyers qu'il doit au sous-bailleur, peut, lorsqu'il est poursuivi par le bailleur originaire, lui opposer les payements qu'il a faits au sous- bailleur pour ses loyers échus; il n'en serait autrement que si le bailleur démontrait que ces payements ont eu lieu par fraude. Le sous-locataire ne peut, au contraire, lui opposer les payements faits par anticipation. Si le sous -locataire avait l'ait un payement anticipé, il devrait payer une seconde fois au bailleur, sauf à le

LOUAGE

répéter contre le sous-bailleur. Les payements anticipés faits par le sous -locataire soit en vertu d'une stipulation de son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne sont, d'ailleurs, pas réputés faits par anticipation (Civ. '1 753 ; Pr. 820).

S 4. — Cas de cessions ou sous -locations successives.

144. La question qui se pose en ce cas est de savoir si le bailleur originaire peut exercer des poursuites contre chacun des cêssionnaires ou sous -locataires qui se sont succédé. Elle est très controversée ; la solution qui prévaut en jurisprudence accorde au bailleur une action directe contre le preneur originaire et contre le cessionnaire ou sous -locataire en jouissance au moment ou il a^it; mais elle la lui refuse contre les cêssionnaires ou sous -locataires intermédiaires. D'après la plupart des arrêts, il n a même pas contre eux l'action indirecte de l'art. 1 166 c. civ., excepté contre le premier cessionnaire ou sous -locataire.

§ 5. — Interdiction de céder le bail ou de sous - louer.

145. La faculté de sous-louerou de céder son bail peut être interdite au preneur en tout ou en partie. L'interdiction peut être expresse; mais le juge peut aussi la déduire des circonstances ou des termes du bail. Ainsi, on considère généralement que la clause portant que le preneur ne pourra sous -louer ou céder son bail qu'avec le consentement écrit du bailleur équivaut a une interdiction. De même, la clause portant que le preneur ne pourra sous -louer qu'a des personnes agréées par le bailleur est considérée par certains arrêts comme valant interdiction ; d'autres arrêts permettent cependant aux tribunaux d'imposer dans ce cas au bailleur un sous -locataire qu'il refuserait sans motifs légitimes. L'interdiction de sous -louer emporte prohibition de céder le bail; réciproquement, l'interdiction de céder le bail entraîne interdiction de souslouer en totalité, et même en partie; toutefois, ce dernier point est controversé. L'interdiction de sous-louer, formulée en termes généraux, met obstacle à la sous - location partielle. Au surplus, l'interprétation de ces clauses est une question de fait dépendant avant tout de l'intention des parties.

146. Aux termes de l'art. 1717 c. civ., la clause interdisant de céder le bail ou de sous-louer « est toujours de rigueur », c'està-dire que rien ne peut dispenser le preneur de s'y soumettre. Toutefois, si le bailleur s'était fait payer des loyers à échoir en vertu de l'art. 2102 c. civ. (V. infra, Privilèges et hypothèques), il ne pourrait, malgré la clause, empêcher les créanciers du preneur de relouer pour la période dont il a touché par avance les loyers.

147. Pour savoir si la prohibition de céder ou de sous-louer a été violée, il faut interpréter l'interdiction strictement, c'està-dire la restreindre aux hypothèses comprises dans les ternies où elle a été formulée. Ainsi, le preneur peut sans violer la prohibition faire occuper les lieux loués par un homme à gages pour les garder , ou y loger gratuitement un ami; mais il ne peut y tenir des pensionnaires ou se substituer une société, alors même qu'il en ferait partie. .

148. Lorsque le preneur a enfreint 1 interdiction de céder ou de sous-louer, le bailleur peut demander en justice la résolution du contrat. Mais les juges, avant de la prononcer, peuvent (Civ. 1184) accorder au preneur un délai pour rentrer en possession des lieux loués et se conformer aux prescriptions de son bail. Toutefois, cette faculté des tribunaux cesse si le bail stipule qu'en cas

d'infraction à la prohibition le contrat sera résolu de plein droit.

149. Le bailleur peut, au cours du bail, renoncer à l'interdiction de céder ou souslouer, soit d'une manière générale, soit en consentant à une cession ou sous- location déterminée. Dans ce dernier cas, son consentement peut être soit exprès, soit tacite, et cela même si le bail porte que le preneur ne pourra céder ou sous-louer qu'avec le consentement écrit du bailleur. D'ailleurs, le consentement donné par le bailleur à une sous-location n'emporte renonciation à la clause prohibitive que pour la sous-location approuvée.

§ 6. — Fin de la cession de bail et de la sous- location.

150. Indépendamment des causes ordinaires qui mettent fin à tout bail, la cession de bail et la sous -location finissent avec la location principale. Notamment, la résiliation du bail principal entraine la disparition des sous-locations (Lyon, 22 mai 1902, D. P. 1903. 2. 375). Toutefois, en cas de résiliation volontaire du bail principal, les sous-locations continuent s'il résulte des faits que le bailleur principal s'est engagé à entretenir les sous-locations. En cas de résiliation judiciaire, la résiliation s'impose au sous -locataire, bien qu'il n'ait pas été mis en cause.

Art. 8. — Effets de la vente de l'immeuble loué ou affermé (R. 482 et s. ; S. 282

151. Bien qu'il soit à peu près généralement admis aujourd'hui, en doctrine et en jurisprudence, que le preneur n'a qu'un droit personnel contre le bailleur, sans aucun droit réel sur la chose louée, cependant, aux termes de l'art. 1743 c. civ., si le bailleur vend à un tiers la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire. Pour qu'il en soit ainsi, toutefois, il faut que le bail ait une date certaine (par exemple, qu'il soit authentique) et, en outre, que le bailleur ne s'y soit pas réservé la faculté d'expulser le preneur en cas de vente.

152. Lorsque le bail est ainsi opposable à l'acquéreur, le preneur a le droit d'en exiger le maintien , alors même qu'il ne serait pas encore entré en possession des lieux à l'époque de la vente. De son côté, l'acquéreur doit respecter non seulement le bail, mais encore les conventions additionnelles, pourvu qu'elles se rattachent directement au bail et qu'elles aient aussi une date certaine. Non seulement il doit respecter le bail, mais même, dans l'opinion dominante, il doit l'entretenir , c'est-à-dire exécuter les obligations du bailleur, et ce, alors même qu'il ne voudrait ou ne pourrait exercer les droits de celui-ci, par exemple toucher les loyers (Req. 15 avr. 1893, D. P. 93. 1. 287). En obligeant l'acquéreur à respecter le bail, l'art. 1743 applique cette obligation à tout successeur à titre particulier du bailleur, donataire, légataire, échangiste, usufruitier. Si le bailleur avait loué à une seconde personne la chose déjà louée, le conflit se réglerait comme il a été dit suprà, n° 42.

153. Lorsque le bail n'a pas de date certaine, ou lorsque, dans un bail à date certaine, le bailleur s'est réservé la faculté d'expulsion en cas de vente, l'acquéreur a le droit d'expulser le preneur. Il en serait autrement , toutefois , si , dans son acte de vente , il avait renoncé à cette faculté, et le preneur aurait le droit d'invoquer cette clause renonciative. Mais, à défaut d'une pareille clause, l'acquéreur peut-il expulser immédiatement le preneur ou doit-il observer un délai de congé? Si le bail a date certaine et si la faculté d'expulsion a été réservée par ce bail, l'acquéreur doit donner congé savoir : s'il

s'agit de maisons, dans le délai fixé par l'usage des lieux, et, s'il s'agit de biens ruraux, un mois à l'avance (Civ. 1748). Si le bail n'a pas de date certaine, l'opinion qui paraît dominer en doctrine oblige l'acquéreur à donner congé savoir : suivant l'usage des lieux s'il s'agit de maisons, et, s'il s'agit de biens ruraux, en laissant au fermier le temps nécessaire pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé. La jurisprudence parait, au contraire, à défaut de date certaine, donner à l'acquéreur le droit d'expulsion immédiate. Dans tous les cas, si le congé avait été donné par le bailleur, il profiterait à l'acquéreur. Dans tous les cas également, la faculté de mettre fin au bail appartient à l'acquéreur seul et non au preneur, qui, à moins qu'il n'ait eu soin de stipuler qu'en cas de vente le bail serait résolu de plein droit, est obligé de continuer sa jouissance si l'acquéreur l'exige. Cependant, il pourrait faire sommation à celui-ci de dire s'il entend cesser ou continuer le bail; à défaut d'une prompte réponse, l'acquéreur serait considéré comme optant pour la continuation du bail, surtout s'il percevait les loyers.

154. Lorsque, dans un bail à date certaine, une clause a réservé la faculté d'expulser le preneur en cas de vente, cette faculté n'existe qu'en cas de vente proprement dite et ne saurait être étendue aux autres modes d'aliénation; mais elle existerait dans tous les cas de vente : vente sur expropriation, vente d'usufruit, etc. Et elle ne cesserait pas d'exister quoiqu'elle ne fut pas reproduite dans l'acte de vente. Lorsque l'acquéreur use de cette faculté, le bailleur doit une indemnité au preneur et est tenu de lui payer, a ce titre, une somme égale au prix du loyer pendant le délai de congé, s'il s'agit de baux de maisons, et au tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir, s'il s'agit de biens ruraux. S'il s'agit de manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances, l'indemnité est fixée par experts (Civ. 1744-1747). Pour les baux d'autres objets, l'indemnité est déterminée par les tribunaux d'après le droit commun. D'ailleurs, les parties peuvent toujours la fixer elles-mêmes par une clause du bail. Dans tous les cas, elle doit être payée au preneur préalablement à son expulsion (Civ. 1749).

155. Lorsque le bail n'a pas de date certaine , le preneur expulsé ne peut exiger aucune indemnité de l'acquéreur; mais il peut en demander une à son bailleur. Cette indemnité est fixée par les tribunaux selon le droit commun ; mais l'expulsion est subordonnée à son payement préalable.

156. L'acheteur à réméré ne peut expulser le preneur tant qu'il n'est pas devenu propriétaire incommutable par l'expiration du délai de réméré (Civ. 1751). Mais cette règle s'applique seulement au bail à date certaine contenant réserve d'expulsion en cas de vente, et non au bail sans date certaine.

Art. 9. — Fin du bail (R. 525 et s.; S. 299 et s.).

157. Le bail peut finir par des causes très diverses, notamment : la destruction de la chose louée ("V. suprà, n» 55), la consolidation (c'est-à-dire l'acquisition de la chose louée par le preneur), le consentement mutuel des parties, l'expiration du temps fixé, l'événement d'une condition résolutoire, 1 inexécution de ses engagements par l'une des parties. Les quatre dernières causes seules nécessitent quelques développements (V. les numéros suivants ). Quant à la mort soit du bailleur, soit du preneur, elle n'est pas, saut convention contraire, une cause de résiliation du bail. Il en est de même de la faillite du preneur (V. suprà, Faillite, n» il).

158. 1° Consentement mutuel des parties. — Il y a désaccord sur le point de savoir s'il peut être établi par témoins ou par pré-

LOUAGE

somptions conformément au droit commun.

ou si la prohibition édictée par l'art. 1715 ( V. suprà , n» 31 ) est applicable ici. La jurisprudence admet, d'ailleurs, que le consentement mutuel à la résiliation peut être tacite et que la preuve de ce consentement peut résulter suffisamment des circonstances qui révèlent avec certitude la volonté des parties.

159. 2° Expiration de la durée du bail. — Lorsque le bail a été fait pour une durée déterminée, il cesse de plein droit à l'expiration du temps fixé. S'il a été fait pour une durée indéterminée , il ne cesse que par un

: é donné par l'une des parties à Vautre dans les délais fixés par l'usaçe des lieux. Tel est le sens des articles 1736 et 1737 c. civ. Il faut observer que les baux à ferme sont toujours réputés faits pour un temps i miné , savoir celui qui est nécessaire au preneur pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé. Ils cessent donc de plein droit et sans congé à l'expiration de ce temps (Civ. 1774, 1775). — Sur le congé, V. infra, n»s 180 et s.

160. 3° Evénement de la condition résolutoire. — Le bail peut être soumis à une condition résolutoire expresse ou tacite. Ainsi, les baux à périodes conclus, par exemple, pour trois, six ou neuf ans, sont censés faits pour neuf ans avec faculté de résiliation à chaque période, faculté qui, en l'absence de stipulation contraire, appartient à chacune des parties.

16t. L'événement de la condition résolutoire fait cesser le bail , mais pour l'avenir seulement ; elle laisse subsister ses effets pour le passé. La résolution , sauf le cas où l'intention des parties est contraire, n'a pas lieu de plein droit. Elle doit être demandée en justice, et les tribunaux ont un pouvoir d'appréciation , conformément à l'art. 1184 c. civ. Lorsque le bail est ainsi résolu, le preneur peut, sauf convention contraire, continuer sa jouissance jusqu'à l'expiration du terme d'usage. Les parties peuvent, d'ailleurs, renoncer expressément ou tacitement au bénéfice de la clause résolutoire; il en est ainsi, par exemple, du bailleur qui reçoit les loyers afférents à une jouissance postérieure à l'événement de la condition.

162. 4° Inexécution des engagements respectifs. — Aux termes de l'art. 1741 c. civ., le bail se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Cette cause de résolution ne peut être invoquée que par la partie qui souffre de l'inexécution des engagements de l'autre ; mais la demande de résolution fondée sur une telle cause n'a pas besoin , d'après l'opinion dominante, d'être précédée d'une mise en demeure adressée à la partie qui est en faute. Lorsque le demandeur invoque de simples faits à l'appui de sa prétention, il peut les établir par tous les moyens de preuve , même par témoins et par présomptions.

163. Les juges ne sont pas tenus de prononcer immédiatement la résolution du bail; ils peuvent accorder au défendeur un délai pour remplir ses engagements; ils peuvent même apprécier si l'inexécution est ou non suffisamment grave pour entraîner la résolution , et se borner à condamner le défendeur à des dommages -intérêts. Il en est autrement toutefois 'lorsqu'il a été stipulé qu'en cas d'inexécution des conditions la résolution aurait lieu de plein droit : le pouvoir d'appréciation des tribunaux disparait alors, et la résolution doitêtre 'prononcée sans délai (Alger, 7 nov. 1892, D. P. 93. 2. 294). Le bailleur reste, d'ailleurs, toujours libre de ne pas se prévaloir de cette clause et de renoncer à son bénéfice (Req. 8 mai 1901, D. P. 1903. 1. 409). Il faut remarquer, à cet égard, que la faillite ou la déconfiture du preneur E2 sont pas par elles-mêmes des causes pé-

remptoires de résiliation du bail (V. suprà, Faillite, n» 71).

164. La résolution prononcée pour inexécution des engagements a pour effet de remettre les choses dans le même état que si le bail n'avait jamais existé, sauf à tenir compte toutefois de l'exécution qu'il a reçue en fait jusqu'à l'époque de la résiliation.

165. Enfin, les parties peuvent renoncer à se prévaloir de l'inexécution de telle ou telle clause du bail à l'effet de demander la résiliation; mais leur renonciation ne saurait se présumer.

Art. 10. — Impenses et améliorations faites par LE preneur (R. 556 et s.; S. 318 et s.).

166. Le preneur a droit au remboursement des impenses nécessaires, c'est-à-dire indispensables, qu'il a faites pour la conservation de la chose louée, et cela, même s'il les a faites sans en donner avis au bailleur.

167. Quant aux impenses simplement utiles ou de pur agrément, non seulement il ne peut se les faire rembourser, mais encore il n'a pas le droit d'exiger du bailleur une indemnité à raison de la plus-value qu'elles ont procurée à la chose louée. Le preneur a du moins le droit d'enlever ce qui, dans les améliorations qu'il a faites, peut être enlevé, à la charge toutefois de rétablir et de laisser la chose dans son état primitif. S'il s'agit d'améliorations ou embellissements non susceptibles d'être enlevés, par exemple des peintures murales, on admet, dans l'opinion la plus répandue , que le preneur ne peut les détruire et que le bailleur a le droit d'en profiter sans indemnité. La question est toutefois controversée. S'il s'agit au contraire d'améliorations susceptibles d'être enlevées, il y a controverse sur la question de savoir si le bailleur peut, soit au cours, soit à la fin du bail, empêcher leur enlèvement et les garder en payant leur valeur : suivant une opinion, le bailleur peut, au cours du bail, empêcher l'enlèvement de ces améliorations; et, à l'expiration du bail, il peut soit exiger leur enlèvement, soit les conserver en remboursant le prix des matériaux et de la main d'oeuvre. Suivant une seconde opinion , il ne peut exercer cette option qu'à la fin du bail; pendant la durée du bail, le preneur peut enlever les améliorations sans que le bailleur puisse s'y opposer. Enfin, une troisième opinion donne au preneur le droit le plus absolu de disposer des améliorations par lui faites, tant à l'époque où finit le bail que pendant sa durée. La jurisprudence est très divisée entre ces trois systèmes.

168. Les solutions précédentes ne s'appliquent pas lorsque les améliorations ou travaux faits par le preneur l'ont été en exécution d'une clause du bail ou d'un contrat postérieur, ni dans le cas où le bail ou la convention postérieure, sans rendre ces travaux obligatoires pour le preneur, a déterminé les droits qui appartiendraient aux parties sur les améliorations ou travaux effectués; dans ces cas, les droits respectifs des parties sont fixés par les termes de leurs conventions, que le juge interprétera s'il y a lieu.

Art. 11. — De la tacite reconduction (R. 564 et s.; S. 328 et s.).

169. Lorsque, à l'expiration du bail, la possession du preneur continue au su du bailleur, il se forme un nouveau bail qu'on appelle tacite reconduction (Civ. 1738).

170. A quelles conditions se produit la tacite reconduction? Il faut avant tout pour cela qu'il s'agisse d'un bail à durée déterminée. Dans le bail à durée indéterminée, lorsque le preneur reste en possession à l'expiration de chaque terme, il y a continuation du bail et non tacite reconduction

Il faut, en second lieu, que la possession du preneur se prolonge, dans l'intention des deux parties, au même titre de preneur. Le fait que la possession du preneur se prolonge suffit à faire présumer cette intention; mais cette présomption peut être écartée par une preuve ou par des présomptions contraires, c'est-à-dire par tout acte excluant chez l'une des parties l'intention de renouveler le bail. Il faut enfin que la possession se prolonge pendant un temps suffisant pour faire présumer chez les parties l'intention de renouveler la location. La loi n'a pas fixé ce délai, qui est apprécié par les juges du fait.

171. La tacite reconduction ne se produit pas, bien qu'à l'expiration du bail le preneur soit resté en possession : 1° lorsqu'une clause du bail déclare que dans ce cas il n'y aura pas lieu à tacite reconduction; 2° lorsqu'une des parties a donné congé à l'autre (Civ. 1739). Ce congé, à la différence du congé ordinaire , peut être donné même après l'expiration du bail, pourvu qu'il ne se soit pas écoulé un temps suffisant pour opérer la reconduction; mais, comme un congé ordinaire , il peut être donné sous n'importe quelle forme. Si la possession du preneur se continuait malgré le congé sans que les conditions de la tacite reconduction fussent réunies, le bailleur aurait droit, à raison de cette jouissance indue, à une indemnité calculée d'après le préjudice qu'il éprouverait. — L'obstacle mis par le bail lui-même ou par le congé à la tacite reconduction n'est cependant pas absolu : si, malgré la clause du bail ou le congé, le preneur reste en possession dans des conditions qui révèlent chez les parties l'intention de renouveler le bail, la tacite reconduction se produit.

172. L'effet de la tacite reconduction est de donner lieu à un bail nouveau, qui est censé fait aux mêmes conditions que l'ancien. Un bail nouveau : en conséquence, les parties doivent, au moment où elle se produit, avoir la capacité requise pour contracter ; de même, s'il y a plusieurs preneurs solidaires , et si un seul continue sa possession, la tacite reconduction ne se forme qu'avec lui. Un bail censé fait aux mêmes conditions que l'ancien : ainsi, le prix et les obligations respectives des parties sont les mêmes que dans l'ancien bail. Toutefois, cet effet n'est pas absolu : ainsi , le nouveau bail n'a pas la même durée que l'ancien ; il est toujours censé fait pour le temps des locations faites sans terme fixe (Civ. 1738). Les stipulations du bail expiré ne peuvent donc être prises en considération pour déterminer la durée du bail qui se continue par tacite reconduction (Req. 13 avr. 1899, D. P. 99. 1. 598). De même , les cautions et hypothèques qui garantissaient le bail primitif ne garantissent pas le bail nouveau (Civ. 1740). Au contraire, la solidarité, lorsqu'elle a été stipulée dans le bail primitif, subsiste, d'après la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. r. 26 oct. 1898, D. P. 99. 1. 129); toutefois, ce dernier point est controversé. Enfin, si le premier bail était en forme exécutoire, la force exécutoire ne passe pas au bail nouveau.

SECT. III. — Règles particulières aux baux à loyer (R. 596 et s.; S. 340 et s.).

173. 1° Quels baux sont réputés baux à loyer? — Indépendammentdes règles précédentes, qui s'appliquent à tous les baux, les baux à loyer sont soumis aux règles spéciales qui vont être indiquées. Sous le nom de baux à loyer, on doit comprendre le louage des maisons, par opposition aux baux des biens ruraux, et le louage des meubles (Civ. 1711). On doit aussi considérer comme baux à loyer les baux des immeubles qui, n'étant ni des biens ruraux proprement dits, ni des mai-

LOUAGE

sons, produisent des fruits civils tels que îes terrains, chantiers, moulins, etc. !» un bail est relatif à un immeuble comprenant fia fois des biens soumis aux règles des baux à Ver et des biens soumis à celles des baux à ferme, il faut appliquer a chaque Men les règles qui lui sont propres: et lorsqu'à est nécessaire d'appliquer à l'immeuble une règle unique, on doit .suivre celle .qui est établie pour la partie principale de 1 im-

mi74e'2° Obligation de garnir de meubles les biens loués.- Le locataire doit garnir les biens loués de meubles suffisants pour garantir le payement des loyers (Civ. I/o-), e? l'on doit considérer comme garnissant les lieux "oués tous les meubles qui sont soumis » privilège du bailleur, mais seulement ceuxP-ïà - Il v a quelques difficultés sur le Sde savoir quelle doit être la valeur des nîèubles importés par rapport aux loyers a "arantir : l'opinion qui parait la plus gène ?ale noblise pas le locataire à apporter des mèuWes suffisants pour répondre des loyers pour toute la durée du bail; les tribus aux devront tenir compte a la fois de 1 usage fora? de la profession du locataire et de la dest nation de la chose louée. Le preneur n es a'àilleurs, pas obligé de garn.r les lieux loués s'il fournit des sûretés capables de répondre du lover (Civ. 1755), ou si la nature Te la chose ne comporte pas cette obligation nar exemple s'il s'agit d'un appartement P"ni - Le preneur devant garn.r les lieux ne peut enlever les meubles apportes a cette fin II peut cependant en enlever une partie, si ceu/ qu'il laisse constituent une garante suffisante (Lyon, 1" jmll. 1892, D. P. 9d. l. 881 fl peut même les enlever tous, a charge de les remplacer par d'autres également suffisants Si le preneur ne satisfait pas a son obl°a ion de garnir les lieux de meubles suffisait, le bailleur peut faire prononcer la résolution du bail et faire expulser le preneur; il peut même, le cas échéant, le faire épuiser sur un simple référé.

175 3» Obligation de payer le prix aux termes convenus. - Le payement du prix est une des conditions essentielles qui s imposent à tout preneur (V. supra, n- 107 et IT Dans les baux à loyer, le prix doit être pavé aux époques fixées , soit par la convention, soit, à défaut de celle-ci par l'usage local. D'après un usage constant a Paris et dans diverses autres loca htes le pavement des loyers, bien que fixé dans .les actes et quittances au l" du mois, a lieu en réalité le 15, lorsque le loyer est supérieur à 400 francs, et le 8, lorsque le prix ne dépasse pas ce chiffre. Il en est de même de Ventrée en jouissance du locataire (Tnb. civ. de la Seine, 13 nov. 1895, D. P. 9/. -.

18e* 1 ^176 4° Réparations locatives. — Le locataire est tenu de faire les réparations locatives c'est-à-dire de menu entretien. Sont locatives les réparations qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux. La loi a énuméré en outre certaines réparations qui sont toujours locatives ; ce sont, par exemple, celles qui sont relatives aux àtres, contrecoeurs , chambranles de cheminées , etc. (Civ 1754). Si une réparation n'est classée ni par la loi, ni par l'usage, elle doit être réputée locative lorsque la dégradation qu'elle fait disparaître doit être attribuée a la faute du locataire; il en est autrement si la dégradation n'est que l'effet naturel de l'usage de la chose.

177 Dans certains cas, les réparations locatives sont à la charge du bailleur. Il en est ainsi : 1° lorsqu'il en est charge par la convention; 2» lorsqu'elles ont pour cause la vétusté ou la force majeure (Civ. 1755), ou bien encore un vice de la matière ou un défaut de construction; mais c'est au locataire à faire la preuve du fait qu'il invoque

à sa décharge; 3» lorsque ces réparations sont à faire dans des lieux dont la jouissance est commune à plusieurs locataires. Toutefois, le bailleur peut, dans ce cas, s en exonérer s'il établit que tel des locataires est l'auteur de la dégradation. .

178 En principe, c'est seulement a la tin du bail que le bailleur peut vérifier si le preneur a fait les réparations locatives et peut l'obliger à les faire; il pourrait cependant les exiger au cours du bail, si leur inexécution nuisait à la chose louée.

179. Les réparations qui ne sont pas locatives incombent au bailleur; les parties pourraient cependant convenir qu elles seront à la charge du preneur. Toutefois, la stipulation que le preneur entretiendra de réparations les lieux loués ne doit s entendre que des réparations locatives.

180. 5» Durée du bail. - Congé. - Dans quels cas un congé est -il nécessaire? Dans tous les cas où le bail a une durée indéterminée. Il en est ainsi alors même qu un usa^e local considérerait comme faits pour une°durée fixe les baux dont les parties n auraient pas détermine cette durée. Dans les baux à périodes, le congé est nécessaire pour celle des parties qui veut faire cesser le bail à l'expiration d'une période, la dernière exceptée (V. supra, n° 159).

181 Le congé doit être donne au bailleur ou à son mandataire. S'il y a plusieurs propriétaires ou preneurs indivis, le congé doit être donné par tous ou a tous. Toutelms, s il y a plusieurs preneurs solidaires, U sumt de le signifier à l'un d'eux.

182. 'Le concierge de la maison na pas qualité pour recevoir le congé; il peut en être autrement, toutefois, s'il resuite des circonstances que le concierge était un véritable préposé du propriétaire (Pans, 3 mars 1896 D P 96 2. 416). - La faculté de donner con^'é des lieux loués est personnelle au locataire, et un créancier de celui-ci n aurait pas qualité pour user deee droit au lieu et place de son débiteur (Pans, 13 dec. 1900, D. P. 1901. 2. 402).

183 Le congé doit être donne dans le délai fixé par l'usage" des lieux. Et lorsque cet usage fixe les termes auxquels finissent les baux a durée indéterminée, le congé ne peut être donné que pour un de ces termes. Il appartient, d'ailleurs, aux juges du fond de constater souverainement les usages locaux en cette matière. Il y a désaccord sur le point de savoir si le congé donne tardivement vaut pour le terme suivant. . ,

184. Le congé n'est soumis a aucune forme- il peut être donné par huissier, par écrit ou verbalement : il suffit, pour sa validité qu'il soit incontestablement parvenu en temps utile à la connaissance de celui a qui il était destiné. Toutefois, s'il avait ete donne verbalement, et s'il était conteste, la preuve n'en pourrait être faite par témoins, quelque faible que soit le loyer, par application.de l'art. 1715 c. civ. : telle est du moins 1 opinion

oénérale (Trib. de paix de Bressuire, b nov •Î903, D. P. 1905. 5. 8). La preuve, testimo

niale du congé serait -elle admissible s il y avait un commencement de preuve par écrit / V. suprù, n» 31. - Lorsque le congé est donne par acte sous seing privé, il n'est pas indispensable qu'il soit en double, reserve taite, cependant, de la difficulté de preuve pour la partie qui n'a pas l'exemplaire unique dans ses mains. D'autre part, le congé, étant un acte unilatéral, n'est pas subordonne a l'acceptation de celui qui le reçoit.

185 Si la validité du congé est contestée, celui qui l'a donné peut assigner son adversaire en validité de cet acte. Lorsque le congé a été validé par jugement, il est exécutoire manu militari. S'il a été seulement accepte par la partie qui l'a reçu, celle-ci peut être citée en référé devant le juge de la situation du lieu , qui , sur le vu de l'acceptation , or-

donnera par provision l'exécution du congé. On reconnaît, en général, au propriétaire qui préfère ne pas aller en justice le droit d employer contre son locataire le moyen indirect consistant à enlever les portes et les fenêtres des lieux loués, en présence d un huissier requis ; mais le propriétaire ne doit en aucune manière toucher aux biens ou a la personne du locataire pour le contraindre à sortir des lieux loués.

186. Lorsque le prix d'un appartement meublé est fixé à tant par an, par mois ou par jour, le bail est censé fait pour un an, pour un mois ou pour un jour, et prend nn de plein droit à l'expiration de cette durée sans congé préalable. Si, au contraire, rien ne constate que le bail soit fait a tant par an, par mois ou par jour, la location est régie par l'usage des lieux (Civ. 17oS). Cependant, la présomption de l'art. 1758 peut être combattue par la preuve contraire.

187 6» Tacite reconduction. — La tacite reconduction dans les baux à loyer se produit dans les conditions et avec les etrets qui ont été indiqués suprà , n»' 165 et s. Lorsqu'il y a tacite reconduction, le preneur est censé occuper les lieux loués aux mêmes conditions que dans l'ancien bail, et pour la durée fixée par l'usage des lieux; il ne peut plus en être expulsé qu'après un congé Sonne suivant le délai fixé par 1 usage des lieux (Civ. 1759). Ce congé est nécessaire, alors même que d'après cet usage le bail dont la durée n'est pas fixée par les parties aurait une durée fixe , après laquelle il devrait cesser de plein droit.

188. 7° Indemnité due au bailleur en cas de résiliation par la faute du locataire. — Lorsque le bail est résilié par la faute du locataire, celui-ci doit, aux termes de l'art. 1760 c. civ. , payer au bailleur une double indemnité : 1» le prix du bail pendant le temps nécessaire à la re ocation, c'est-à-dire, en principe, pendant le temps qui, d'après l'usage des lieux doit s écouler entre le congé et la fin du bail. Toutefois, les tribunaux peuvent, suivant les circonstances, condamner le preneur a payer le loyer pendant un temps plus ong ou plus court. Si, avant que l'indemnité soit fixée, le bailleur avait reloué les lieux, il ne pourrait obtenir le prix du loyer pour le temps postérieur à la relocation. Le bailleur ne pourrait pas davantage demander que le droit au bail soit vendu aux enchères publiques et le preneur condamné à lui payer la différence entre le prix de la vente et le montant du bail originaire; - 2» des dommages-intérêts s'il y a lieu; ces dommages sont fixes conformément au droit commun.

189 8» Droit qu'avait autrefois le propriétaire de résoudre le bail pour habiter lui-même sa maison. - Cette faculté n existe plus sous le Code civil (Civ. 1761). Toutefois le bailleur peut se la réserver par une clause du bail; il doit, dans ce cas, donne' «ronge au preneur dans le délai d usage (Civ. 17W), mais il ne lui doit aucuns dommages-intérêts pour cette expulsion.

SECT. IV. - Règles particulières aux baux à ferme (R. 732 et s. ; S. 381 et s.). 190. 1° Obligations du bailleur. — Indépendamment des obligations générales de tout bailleur, le bailleur d'un fonds rural doit garantir la contenance portée au contrat, bi îe fonds a une contenance moindre ou plus grande que celle qui lui a été attribuée, il y a lieu à diminution ou a augmentation du prix du bail dans les cas et suivant les règles suivies en matière de vente (Civ. 1765, V infrà, Vente). Les parties peuvent, d ailleurs, librement déroger à ces règles par une

clause du bail. T

191. 2» Obligations du fermier. — if fermier est tenu des obligations générales de tout preneur. La loi a énuméré certaines c s

LOUAGE

ces obligations, qui produisent des conséquences spéciales (Civ. 17(k;- IT(iS). Notamment, te fermier doit : 1° garnir l'héritage des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation. Cette obligation est remplie, en principe, dès que les bestiaux et uslen il -ut à assurer l'exploitation;

il n'est pas nécessaire qu'ils représentent une valeur suffisante pour garantir le payement des fermages. On doit, d'ailleurs, consulter avant tout les circonstances, l'usage des l'intention des parties ; — 2° entretenir - , sauf les cas de force majeure; — 3" cultiver en bon père de famille. L'usage local Qxe retendue de cette obligation. D'une mani raie, cependant, le fermier ne

doit divertir aucuns fumiers, pailles ou four- . à moins qu'ils n'excèdent les besoins de la ferme. Au contraire, il peut dessoler ou dessaisonner les terres, et cela, suivant une opinion, quand même le bail le lui interdirait, pourvu qu'à sa sortie il rende la terre dans l'état où il l'a reçue; — 4° employer la chose conformément à sa destination. Ainsi, il ne peut détruire les étangs, arracher les vignes; toutefois, il peut faire certaines modilications, pourvu qu'elles ne nuisent pas au bailleur; — 5° avertir le bailleur des usurpations commises sur le fonds. Cette obligation s'applique non seulement aux usurpations de fait, mais aussi aux troubles de droit (V. suprà, n" 78) ; — 6° faire les réparations locatives. Ces réparations sont déterminées par l'usage des lieux: elles comprennent notamment, en principe, le enraye des cours d'eau et l'entretien des digues; — 7° engranger dans les lieux à ce destinés ; — 8° exécuter les clauses du bail; — 9° payer les fermages ; — '10° restituer la chose en l'état où il l'a reçue.

192. L'inexécution par le preneur de l'une de ses obligations permet au bailleur de demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts. Mais les tribunaux ont un droit d'appréciation très étendu et ne doivent prononcer la résiliation que si cette inexécution est une cause de préjudice assez grave. Le bailleur peut, pendant' le bail, faireeons-

; inexécution des obligations du fermier; mais il ne peut demander des dommagesintérêts qu'à la fin du bail, à moins que le dommage causé ne soit d'ores et déjà irréparable. 11 ne saurait, d'ailleurs, être autorisé à sous-louer aux risques du preneur.

193. 3" Indemnité due au fermier en cas de perte île récolte. — Les art. 1769 et s. c. civ. accordent au fermier une remise dans certains cas de perte de récolte ; c'est une conséquence des principes du louage. — Dans le cas où le bail est fait pour une seule année, le fermier a droit à une remise proportionnelle de son fermage, mais à condition que la moitié au moins de la récolte ait péri par cas fortuit (Civ. 1770). On considère, en général, qu'il y a perte de moitié dès que la quantité récoltée ne dépasse pas la moitié d'une récolte ordinaire ; on ne tient pas compte de la valeur des choses récoltées. Si le bail comprend plusieurs espèces de fonds affermés pour un seul et même prix, la perte doit s'estimer eu égard à la totalité des produits du fonds. La remise de fermage est accordée au fermier pour toute la perte, et non pas seulement pour ce qui excède la perte de moitié de la récolte. Elle a lieu dans tous les cas où la perte s'est produite par cas fortuit, sans qu'il y ait à distinguer s'il s'agit d'un cas fortuit ordinaire, tel que la grêle, la gelée, l'excessive sécheresse (Limoges, 28 nov. 1894, D. P. 96. 2. 147), ou d'un cas fortuit extraordinaire, tel que la guerre, une inondation.

194. Lorsque le bail est fait pour plusieurs années, le droit du fermier à une réduction de prix ne s'ouvre que si la récolte d'une année est inférieure à la moitié de la récolte d'une année moyenne, et à la

condition que les récoltes précédentes n'aient pas indemnisé le preneur de cette perte (•Civ. 1769). S'il n'est pas indemnisé, la remise n'est fixée qu'à la fin du bail; et on la calcule alors en faisant compensation de toutes les années de jouissance. Dans ce calcul, on doit tenir compte de toutes les années, bonnes ou mauvaises, pour déter- ■;■ si finalement le fermier est ou non en perte ; et la remise est due si de la compensation ainsi faite ressort une perte définitive pour le fermier: peu importe qu'elle soit inférieure à la moitié d'une récolte moyenne. Dans le calcul, on tient compte de la quotité des récoltes et non de leur valeur; la preuve de cette quotité peut être faite par tous moyens. Bien que la remise ne soit fixée qu'à la fin du bail, le juge peut cependant dispenser provisoirement le fermier de payer son fermage (Civ. 1769). Si le fermier a contracté une assurance contre les cas fortuits, il conserve son droit à la remise des fermages dans les cas prévus par la loi. Lorsque le bail prend fin par la volonté des parties avant le terme fixé par le contrat, la réduction de fermage est réglée immédiatement en tenant compte seulement des années écoulées. Si le bail était résolu par la faute du fermier, celui-ci serait déchu de tout droit à remise de fermage.

195. Le fermier peut, à toute époque, recourir à tous les moyens de preuve pour établir la perte qu'il a subie (Trib. civ. de N'arbonne, 30 mars 1S97, D. P. 97. 2. 422). Mais, pour éviter des difficultés de preuve, il fera bien, s'il ne peut obtenir du bailleur un acte amiable, de recourir à un procèsverbal régulier ou à une expertise judiciaire.

1*>6. L'indemnité cesse d'être due :

1° lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre. Le droit à l'indemnité persisterait cependant s'il s'agissait d'un colon partiaire ou d'un fermier payant son prix en nature, à moins, dans ces cas, que le preneur fût déjà, au moment de la perte, en demeure de délivrer les récoltes dues au bailleur (Civ. 1771); — 2" lorsque la cause de la perte de la récolte était existante et connue à l'époque où le bail a été passé. Il suffit que la cause fût généralement connue, alors même que le fermier l'eût ignorée ; — 3° lorsque la perte a été causée par une faute du fermier; — 4° lorsque le fermier s'est chargé des cas fortuits. Il faut, pour cela, une stipulation expresse; stipulation qui ne s'entend, d'ailleurs, que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, gelée, etc., et non des cas fortuits extraordinaires , tels que ravages de la guerre, etc. La stipulation ne s'étendrait à ces derniers que si le fermier s'était chargé de tous les cas fortuits, prévus ou imprévus (Civ. 1772 et 1773!.

197. 4° Durée des baux à ferme. — Le bail à ferme dont les parties n'ont pas déterminé la durée est, sauf clause contrai. e, censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'immeuble loué (Civ. 1774). Lorsque des biens de nature diverse, terres, prés, nois, etc., sont affermés ensemble, la durée du bail est celle de la culture la plus longue, du moins lorsque ces biens forment l'objet principal du bail ; sinon, le bail a pour durée celle afférente au corps de biens principal. Le bail à ferme cesse toujours de plein droit, et sans congé, à l'expiration soit du temps pour lequel il était fait , soit du temps pour lequel il était censé fait, ainsi qu'il vient d'être dit, lorsque sa durée n'était pas déterminée par le contrat (Civ. 1775).

198. 5° Bail de tacite reconduction. — Tous les biens ruraux , que leur durée soit ou non déterminée par les parties , peuvent être l'objet d'une tacite reconduction. Le nouveau bail qui se forme ainsi est toujours censé fait pour le temps qui est nécessaire

au preneur pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé (Civ. 1 776). Il ne se forme, d'ailleurs, que si le preneur reste en possession et dans des conditions qui démontrent l'intention des parties de contracter un nouveau bail. Ce nouveau bail finit de plein droit, sans congé. Les autres règles générales de la tacite reconduction s'appliquent à celle des biens ruraux.

199. 6° Obligations respectives n/u propriétaire, du fermier sortant et du fermier entrant. — Les fermiers, sortant et entrant, ne doivent rien faire qui diminue leur jouissance respective. Le fermier sortant doit laisser à l'entrant les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante; et, réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les mêmes avantages pour la consommation du fourrage et pour les récoltes restant à faire. Dans tous les cas, on doit se conformer à l'usage des lieux (Civ. 1777). — Le fermier sortant doit laisser les pailles et engrais de l'année sans indemnité, lorsqu'il les a reçus lors de son entrée en jouissance; s'il ne les avait pas reçus à cette époque, le propriétaire pourrait quand même les retenir en en payant la valeur (Civ. 1778). L'obligation du fermier de laisser les pailles et engrais cesse lorsqu'ils ont été détruits par cas fortuit. Le fermier sortant n'est obligé de délivrer les pailles de l'année que sous déduction de celles qui étaient nécessaires à la consommation de ses bestiaux jusqu'au jour de sa sortie; mais, réciproquement, il ne doit pas convertir toutes ses pailles en fumier et enfouir tout le fumier dans le sol; il doit laisser des pailles pour les bestiaux et des engrais pour les cultures incombant au fermier entrant. Le fermier entrant pourrait exiger que le fermier sortant lui livre les pailles et engrais avant la fin du bail, dès le moment propice à leur emploi. — Les foins et semences sont soumis à des règles analogues à celles qui précèdent. Ces règles s'appliquent d'ailleurs, en principe, quelle que soit la cause qui met fin au bail. — Le fermier qui a droit à une indemnité pour ses pailles et fumiers peut invoquer à leur égard un droit de rétention. — En ce qui concerne les réparations locatives et les améliorations faites par le fermier, il y a lieu d'appliquer les règles ordinaires du louage.

SECT. V. — Du louage des meubles

200. Les règles générales applicables au louage des immeubles le sont également à celui des meubles, autant qu'elles sont compatibles avec la nature des choses. Il en est ainsi, par exemple, des obligations des parties , des effets de la destruction de la chose louée, de la responsabilité en cas d'incendie, du remboursement des impenses faites par le preneur. Mais les art. 1715 et 1716 c. civ. ne s'appliquent pas au louage de meubles, qui se prouve conformément au droit commun. De même, l'art. 1743 c. civ., qui règle les droits des parties en cas de vente de la chose louée, ne s'applique pas en matière de meubles.

201. Le louage de meubles finit à l'expiration du temps pour lequel il a été consenti. Si sa durée n'a pas été fixée par la convention, on considère, pour la déterminer, soit les circonstances de nature à révéler l'intention des parties, soit le laps de temps choisi pour mesurer le prix. Toutefois, aux termes de l'art. 1757 c. civ., lorsqu'il s'agit de meubles fournis pour garnir une maison entière, une boutique ou un appartement, le bail doit avoir la durée ordinaire des baux de maisons, boutiques ou appartements, suivant l'usage des lieux. Et il en est ainsi même si le bail de la maison, boutique ou appartement où sont apportés les meubles a une durée déterminée; il en

LOUAGE

est de même si les meubles ont été pris en location par le propriétaire habitant sa maison - Le bail de meubles à durée indéterminée finit sans qu'il soit nécessaire de donner congé dans un certain délai; il suint aue les parties se préviennent dans un délai raisonnable. — La reconduction s applique au louage des meubles; dans ce cas, chacune des parties peut, quand bon lui semble, faire cesser le nouveau bail.

SECT VI — De la compétence en matière de iouage de choses (L. 12 juill. 1905, art. 3 et 4, D. P. 1905. 4. 71).

202. Les juges de paix connaissent sans appel jusqu'à là valeur de 300 francs, et a charge d'appel à quelque valeur que la demande puisse s'élever : 1° des actions en payement de loyers ou fermages; ... 2° des congés- ... 3» des demandes en résiliation de baux , fondées soit sur le défaut de payement des loyers ou fermages, soit sur 1 insuffisance des meubles garnissant la maison, ou des bestiaux et ustensiles nécessaires a l'exploitation d'après les art. 1752 et 1766 c civ., soit enfin sur la destruction de la totalité de la chose louée prévue par 1 art. 17'''' c civ.; ... 4» des demandes en expulsion" dé lieux , à moins toutefois qu'elles ne soient fondées non sur un bail, mais sur un droit de propriété; — ou si le défendeur prétendait être lui-même propriétaire de f immeuble à titre d'achat ou par près cription (Civ. c. 1" déc. 1890, D. P. 91. 1. 98) j 5» des demandes en validité et en nullité ou mainlevée des saisies-gageries pratiquées en vertu des art. 815 et 820 c. pr. civ., ou des saisies -revendications portant sur des meubles déplacés sans le consentement du propriétaire, dans les cas prévus aux art. 2102 S 1er, c civ., et 819 c. pr. civ., a moins que ,' dans ce dernier cas , il n'y ait contestation de la part d'un tiers; - le tout lorsque les locations verbales ou écrites n excédent pas annuellement 600 fr.

203. On ne tient compte, d'ailleurs, que du prix déterminé eu égard seulement au prix principal de la location , en laissant de côté les charges de faible importance qui sont les accessoires habituels des baux , telles que celles qui consistent dans le payement de la taxe de balayage et l'impôt des ■aortes et fenêtres (Orléans, 23 mars 1892, D. P. 93. 2. 262). — Le prix principal de la location est lui-même évalué, s'il se compose, en totalité ou en partie, de denrées ou prestations en nature appréciables, d'après les mercuriales du jour de l'échéance Jorsqu'il s'agit du payement des fermages, et, dans tous les autres cas, suivant les mercuriales du mois qui a précédé la demande. S'il comprend des prestations non appréciables d'après ces mercuriales, ou s'il s'agit de baux à colons partiaires, le juge de paix détermine la compétence, en prenant pour base du revenu de la propriété le principal de la contribution foncière de l'année courante multiplié par cinq. — Dès que le montant annuel du bail ainsi calculé dépasse 600 fr., le tribunal d'arrondissement devient seul compétent, si modique que soit le montantde la demande en payement (Comp. Riom, 14 avr. 1894, D. P. 95. 2. 396). En outre, le juge de paix cesse d'être compétent, quel que soit le prix du loyer, si la difliculté porte non pas seulement sur le payement total ou partiel du loyer , mais sur l'existence même du bail : ainsi en est-il, par exemple, si le défendeur soutient que ta somme à lui réclamée pour loyers échus ne peut être due à titre de location, par le motif qu'il n'a pu devenir locataire de biens lui appartenant (Civ. c. 30 nov. 1898, D. P. 99. 1. 145).

204. Les juges de paix connaissent encore sans appel jusqu'à la valeur de 300 fr., et à charge d'appel à quelque chillre que la demande puisse s'élever : 1° des réparations

locatives des maisons ou fermes; - 2» des indemnités réclamées par le locataire ou fermier pour non-jouissance provenant du fait du bailleur, par exemple en cas de retard ou de refus de la chose louée, du défaut par le bailleur de faire les réparations à sa charge, etc. Il n'en est ainsi, toutefois, que si le droit à une indemnité n'est pas contesté. Il ne suffit pas, d'ailleurs, pour qu'il y ait contestation de cette nature, que le propriétaire auquel le fermier demande une indemnité pour non-jouissance réponde que cette jouissance n'a pas été troublée ou qu il ne doit pas cette indemnité; il faut que la défense du propriétaire constitue une tin de non-recevoir contre la demande du fermier. Au contraire, le juge de paix est incompétent lorsque la question soulevée est de savoir s'il y a eu tacite reconduction ; car, en pareil cas, le litige porte sur l'existence même du bail. — Ce n'est, en tous cas, que lorsque le trouble à la jouissance est imputable au propriétaire que cette compétence exceptionnelle du juge de paix est applicable : il n'est compétent que dans les limites du droit commun, lorsque le trouble vient du fait d'un tiers ou a pour cause la force majeure; — 3° des dégradations et pertes dans les cas prévus par les art. 1732 et 173o c. civ. Néanmoins, le juge de paix ne connaît des pertes causées par incendie ou inondation que dans les limites de sa compétence ordinaire : 600 fr. en premier ressort , 300 fr. en dernier ressort.

SECT. VII. — Enregistrement et timbre.

205. Les baux à ferme ou à loyer des biens meubles ou immeubles sont soumis au droit de 0 fr. 20 par cent francs , sur le prix cumulé de toutes les années (L. 16juin 1824, art. 1er, R. v° Enregistrement, t. 21, p. 42). Faits pour une durée illimitée ou pour la vie du bailleur ou du preneur, ils sont soumis au droit de 4 pour cent sur le prix multiplié par 10, s'ils sont immobiliers ( L 22 frim. an 7, art. 65 , n» 3 ; 69 , § 7 , n° 2; R. v° Enregistrement, t. 21, p. 26) et de 2' pour cent, s'ils sont mobiliers (Même loi, art. 69, § 5, n» 2). ,

206. Les baux d'immeubles rédiges par actes sous signatures privées doivent être enreo-istrés dans les trois mois de leur date ou de Fa date de l'entrée en jouissance, si elle est antérieure à celle de l'acte ( L. 22 frim. an 7, art. 22; 23 août 1871, art. 11, D. P. 71. 4. 54). Ceux constatés par actes notariés ou administratifs sont soumis aux délais ordinaires de ces sortes d'actes. — Pour les baux de meubles rédigés par actes sous signatures privées, la formalité n'est exigée que lorsqu'il en est fait usage en justice ou dans un acte public.

207. Lorsqu'il n'existe pas de conventions écrites constatant une mutation de jouissance de biens immeubles, il y est suppléé par une déclaration détaillée et estimative qui doit être faite par le bailleur, dans les trois mois de l'entrée en jouissance (L. 23 août 1871, art. 11; 28 févr. 1872, art. 6, D. P. 72. 4. 12). — Le bailleur est tenu au payement des droits , mais sauf son recours contre le preneur (Mêmes articles). Les déclarations sont rédigées sur des formules imprimées, tenues à la disposition du public ; elles peuvent être souscrites dans n'importe quel bureau d'enregistrement; et, dans les communes où il n'existe pas de bureau d'enregistrement, elles peuvent être reçues parles percepteurs des contributions directes (Instr. admin. Enreg. n» 2418).

208. Si la location est faite suivant l'usage des lieux, la déclaration doit en contenir la mention. Les droits d'enregistrement deviennent exigibles dans les vingt jours qui suivent l'échéance de chaque terme, et la perception en est continuée jusqu'à ce qu'il ait été déclaré que le bail a cessé ou

qu'il a été résilié (L. 23 août 1871, art. 11).

209. Les locations verbales ne dépassant pas trois ans , et dont le prix annuel n'excède pas cent francs, ne sont pas assujetties à la déclaration. Toutefois, si le même bailleur a consenti plusieurs locations verbales de cette catégorie, mais dont le prix cumulé excède cent francs annuellement, il est tenu d'en faire la déclaration et d'acquitter personnellement et sans recours les droits d'enregistrement (L. 1871 , art. 11).

210. Le droit proportionnel est liquidé, lors de l'enregistrement ou de la déclaration, sur le prix cumulé de toutes les années pour lesquelles le bail est consenti. Toutefois, si le bail est de plus de trois ans, et si les parties le requièrent, le montant du droit peut être fractionné en autant de payements égaux qu'il y a de périodes triennales dans la durée du bail. Le payement des droits afférents à la première période est seul acquitté lors de l'enregistrement ou de la déclaration , et celui des périodes subséquentes a lieu dans le premier mois de l'année qui commence chaque période (L. 1871, art. 11). Pour les baux à périodes, le fractionnement est de droit et doit être appliqué d'office (Sol. admin. Enreg. 6 août 1872, D. P. 73. 5. 204). — Le fractionnement est spécial aux baux d'immeubles, et le bénéfice ne peut en être étendu aux baux de meubles (Sol. admin. Enreg. 14 nov. 1888 et 5 nov. 1889).

211. L'obligation de déclarer les baux verbaux pour la perception du droit proportionnel d'enregistrement ne s'applique pas : 1» aux baux d'appartements meublés (Sol. admin. Enreg. 24 janv. 1872, D. P. 73. 5. 205); 2° aux concessions temporaires de sépultures dans les cimetières (Sol. admin. Enreg. 11 nov. 1885, D. P. 87. 5. 195); 3» aux logements fournis gratuitement à des fonctionnaires ou employés, par l'Etat, les communes, les établissements publics, les sociétés et même les particuliers, chefs d'industrie ou de commerce ( Sol. admin. Enreg. 21 avr. 1874). .

212. Les baux dont le prix est a la charge de l'Etat sont exempts du droit propor-

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tionnel (L. 22 frim. an 7, art. 70, § 2, n» 1).

213. Le prix des baux qui doit servir de base à la liquidation du droit d'enregistrement se compose, non seulement du fermage en argent payé par le preneur, mais aussi de toutes les charges accessoires qui sont mises à son compte. ,

214. A défaut d'enregistrement ou de déclaration dans les délais ci-dessus fixés, le bailleur et le preneur, pour les baux écrits, et le bailleur seul , pour les locations verbales, sont tenus personnellement et sans recours, nonobstant toute stipulation contraire, d'un droit en sus, lequel ne peut être inférieur à cinquante francs en principal ( L. 23 août 1871 , art. 14 ; 28 fevr. 1872 art. 6). — Le droit en sus ne peut, saut l'application du minimum, dépasser le montant du droit proportionnel exigible; il se liquide donc comme le droit simple, même en cas de fractionnement (Civ. c. 14 dec. 1896, D. P. 98. 1. 257). .

215. Au cas de bail écrit, le bailleur peut s'affranchir du droit en sus qui lui est personnellement imposé, ainsi que du versement immédiat des droits simples, en déposant dans un bureau d'enregistrement 1 acte constatant la mutation de jouissance d immeubles. Un délai supplémentaire d un mois lui est accordé pour effectuer ce dépôt (L. 23 août 1871, art. 14).

216 En cas de déclaration de location verbale insuffisante, l'insuffisance ou la dissimulation peuvent être constatées par expertise ou par des actes révélant le prix réel du loyer. Indépendamment du droit simple complémentaire, calculé sur le chiffre de l'insuffisance reconnue ou de la dissimula-