LOUAGE A COMPLANT ET A CHAMPART

(R. v« Louage à comptant et à champart; S. eod. V>).

1. Le bail à comptant est un contrat par lequel un propriétaire cède au colon , ou

ilanteur, une superficie de terrain ou de vi^ne, à la charge de planter ce terrain en vigne, ou d'en continuer la culture s'il porte déjà un vignoble , et ce , dans des conditions déterminées d'exploitation et de

Sartage de fruits (Poitiers, 19 févr. 1894, i. P. 94. 2. 383). Ce contrat est encore usité dans le ressort de l'ancienne coutume du Poitou et de La Rochelle.

2. A moins de clause contraire, le preneur, en vertu d'un bail à complant, et ses héritiers, ne possèdent qu'au même titre que les fermiers ordinaires , sauf la durée : ils n'acquièrent aucun droit de propriété (Req. 14 nov. 1900, D. P. 1900. 1. 597). — Le bail à complant est, en principe, perpétuel, et se continue tant que la vigne existe ou n'a pas cessé d'être régulièrement cultivée (Poitiers, 19 févr. 1894, précité) ; mais le preneur, qui n'est tenu qu'en tant que tiers détenteur, peut délaisser l'immeuble quand il lui plait (Trib. civ. de La Roche-sur-Yon, 27 juill. 1893, D. P. 94. 2. 383).

3. Quand la vigne est détruite par le phylloxéra , — et elle est réputée détruite lorsque la moitié au moins des ceps est atteinte et devenue improductive, — le colon a le droit de la reconstituer, sans que le caractère du bail à complant en soit modifié (L. 8 mars 1898, art. ï«, D. P. 98. 4. 35). S'il n'use pas de cette faculté, la résolution du bail peut être prononcée, par application de l'art. 1722 c. civ. (Req. 14 nov. 1900, précité). La loi fixe le délai accordé au colon pour reconstituer la vigne, règle la nature des plauts qui devront être employés, et précise à quel moment la reconstitution doit être considérée comme opérée. Si, pour la reconstitution de la vigne, le colon opte pour le mode consistant à amender le sol en y faisant d'autres cultures pendant deux ans et à replanter la vigne la troisième année, il doit payer au bailleur, pendant le temps qu'ont duré les cultures intermédiaires, une redevance annuelle de 35 francs par hectare (L. 1898, art. 2).

4. Le complanteur peut, à toute époque, et dans des conditions déterminées, céder son droit à un tiers. Le bailleur a un droit de préemption, qu'il doit exercer dans un certain délai (L. 1898, art. 3).

5. Sous le nom de louage à champarl, on désignait autrefois, d'une façon générale, les baux qui, dans l'ancien droit, obligeaient le tenancier à payer une quote-part de chaque récolte. Le bail à complant était une espèce de louage à champart.

6. enregistrement et timbre. — Le bail à complant, lorsqu'il est consenti pour une durée déterminée, constitue un simple bail soumis au droit proportionnel de 0 fr. 20 pour cent. Lorsque la concession est perpétuelle, elle constitue, suivant les localités, ou une transmission de propriété, assujettie au droit de 7 pour cent sans décimes, ou une simple transmission de jouissance soumise au droit de 4 pour cent (V. suprà, Louage, n° 205). Les mêmes règles sont applicables au bail à champart.

LOUAGE A DOMAINE CONGEABLE

(R. v° Louage à domaine congéable; S. eùd. v").

1. Le bail à domaine congéable, ou à convenant, encore usité dans certaines parties de l'ancienne province de Bretagne, est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds en concède la jouissance pour un temps déterminé et, moyennant une redevance annuelle, aliène au profit du preneur les édifices et super fices, c'est-à-dire tout ce qui est élevé sur le sol par le travail de l'homme, en se réservant la faculté de congédier en payant au preneur la valeur de ces édifices et superliees. — Il est régi par la loi du 7 juin 1791 (R. p. 583), dont certaines dispositions ont, d'ailleurs, cessé d'être en vigueur, et par celle du 8 févr. 1897 (D. P. 97. 4. 18).

2. Le preneur, ou domanier, devient, d'une part, fermier du fonds; d'autre part, il est propriétaire des édifices et superliees et a, par suite, le droit de les aliéner et de les hypothéquer; mais ce droit de propriété est résoluble, et, dès lors, l'aliénation ou l'hypothèque sont mises à néant, si le bailleur use du droit decongément (V. infrà, n° 4). Quant au fonds lui-même, il reste la propriété du bailleur. Il en résulte que le preneur ne peut créer une servitude grevant le fonds lui-même, par exemple en ouvrant dans une construction une porte de communication (Civ. r. 8 mai 1895, D. P. 96. 1.11).

3. Le domanier est tenu de payer au propriétaire foncier la rente convenancière stipulée pour prix de sa jouissance. Il peut être tenu, en outre, à certaines prestations accessoires , telles que redevances en denrées. Les impositions foncières sont entièrement à sa charge. — A défaut de payement de la rente, le propriétaire a le droit, en vertu de son titre, s'il est exécutoire, de faire saisir et vendre les meubles, graines et denrées du domanier. Si le prix ainsi réalisé est insuffisant, il peut aussi faire vendre les édifices et superfices , mais seulement en vertu d'un jugement prononçant la résiliation du bail. Cette vente, dénommée vente sur bannies , a lieu sur enchères , après publication, à l'auditoire du tribunal. Le domanier peut , d'ailleurs , éviter la vente en faisant exponse, c'est-à-dire en abandonnant ses édifices et superliees au propriétaire foncier.

4. La durée du bail à domaine congéable est fixée par la convention des parties, ou, à défaut de convention, par les anciens usages, qui, en général, fixaient cette durée à neuf ans. A l'expiration du bail, le propriétaire peut congédier le domanier en lui remboursant la valeur des édifices et superfices. Réciproquement, le colon a le droit de se retirer a la fin du bail en demandant le remboursement de ses édifices et superfices. Il peut renoncer à cette faculté de congément; mais il jouit alors d'un droit spécial i'exponse : la loi du 8 févr. 1897, qui lui accorde ce droit, en détermine les formes et les conditions d'exercice, ainsi que les effets qui y sont attachés. Le colon ne peut renoncer d'avance au droit d'exponse dont il s'agit (L. 1897, art. 11).

5. En cas de congément, d'exponse ou de vente sur bannies, les créanciers hypothécaires du domanier ont un droit de préférence sur les sommes attribuées à ce dernier, d'après le rang de leur inscription , sans aucun préjudice des droits du propriétaire foncier. Le congément, l'exponse et la vente sur bannies rendent exigibles les créances hypothécaires consenties par le domanier sur ses droits convenanciers (L. 1897, art. II).

6. Si le propriétaire foncier a laissé le domanier continuer sa jouissance après le

terme du bail, ou si le domanier a continué cette jouissance faute de remboursement, le bail est réputé continuer par tacite reconduction. La durée du nouveau bail est, suivant les régions, de deux ou trois ans. — En cas de tacite reconduction, la rente convenancière reste, en principe, la même que celle de la baillée expirée. Mais si, comme il arrive souvent, une commission a été payée à l'occasion de cette baillée, aucun prorata de cette commission ne peut s'ajouter au montant de la rente convenancière, telle que celle-ci résulte du texte de ladite baillée (L. 1897, art. 12).

7. Enregistrement et timbre. — Le bail à convenant ou à domaine congéable, contenant à la fois une vente de là superficie et une transmission de jouissance en ce qui concerne le fonds, donne ouverture aux droits de 7 pour cent sans décimes sur la valeur des édifices, et de 0 fr. 20 pour cent ou 4 pour cent sur le bail, selon que sa durée est limitée ou ne l'est pas. La baillée de renouvellement est soumise au seul droit de 0 fr. 20 pour cent. — La cession par le domanier à un tiers de ses droits convenanciers constitue une vente d'immeubles et une cession de bail assujetties aux droits de 7 pour cent et de 0 fr. 20 pour cent. — Le congément exercé par le propriétaire foncier opérant la résiliation du bail, et transmettant au propriétaire les édifices cédés par lui au preneur, ainsi que ceux construits par ce dernier, donne lieu au droit de 2 pour cent sur le montant de l'indemnité, les constructions ayant pour le propriétaire, dans ses rapports avec le domanier, le caractère mobilier.

LOUAGE A LOCATAIRIE PERPÉTUELLE

(R. v° Louage à locatairie perpétuelle; S. eod. v).

1. Le bail à locatairie perpétuelle était un contrat par lequel le propriétaire d'un bien rural en concédait la jouissance à perpétuité, sous la condition par le preneur de payer au bailleur une redevance également perpétuelle. Ce bail, n'ayant aucun caractère féodal , n'a pas été aboli par les lois révolutionnaires, et s'est perpétué avec ses caractères propres sans que les lois nouvelles en aient en rien modifié la nature et les effets. Dès lors, les contrats de cette nature, antérieurs à 1789, sont restés en vigueur, et il en peut être passé de nouveaux (Nimes, 25 nov. 1895, D. P. 96. 2. 388).

2. Le preneur à locatairie perpétuelle est propriétaire du fonds donné à bail (Nîmes, 25 nov. 1895, précité), et le bailleur n'a sur ce fonds aucun droit réel; il n'a qu'un simple droit de créance contre le preneur, — Les détenteurs à locatairie perpétuelle sont assimilés aux détenteurs à titre de bail à rente , et autorisés à s'affranchir par rachat de la rente par eux due. — La résolution du contrat doit être prononcée, en cas d'inexécution, par l'une ou l'autre des parties, des obligations qui lui incombent. Spécialement, le bailleur peut poursuivre la résolution à défaut de payement de la rente, et l'exercice de ce droit n'est pas subordonné aux conditions de publicité exigées pour les transmissions immobilières par le droit commun, notamment par l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 ( Nimes , 24 nov. 1895, précité).

3. Enregistrement et timbre. — Le bail à locatairie perpétuelle constituant, en réalité, une vente, donne ouverture au droit de 7 pour cent, sans décimes, sur vingt fois la redevance et les charges. La résiliation du bail est assujettie à un nouveau droit de 7 pour cent.