C. — Exercice de l'action (R. 1275 et s.; S. 555 et s

235. Le droit de demander la résolution de la vente pour défaut de payement du prix n'est pas un droit attaché à la personne du vendeur ; il passe au cessionnaire de la créance du vendeur ou au tiers subrogé dans les droits de celui-ci.

236. La demande en résolution doit être dirigée contre l'acquéreur ou contre ses héritiers. Si la chose vendue est entre les mains d'un sous-acquéreur, le vendeur peut agir tant contre ce sous-acquéreur que contre l'acquéreur primitif, afin d'obtenir un jugement susceptible d'être exécuté directement contre le sous -acquéreur. — L'appel en cause du sous -acquéreur n'est, d'ailleurs, pas nécessaire pour la validité de l'action intentée contre le premier acquéreur : le vendeur peut d'abord faire résoudre la vente à l'égard de celui-ci, sauf à exercer ensuite l'action en revendication contre le tiers entre les mains duquel se trouve la chose vendue. Mais le jugement de résolution rendu contre le premier acquéreur seulement n'a pas force de chose jugée contre les tiers acquéreurs subséquents ; ces tiers acquéreurs peuvent y former tierce opposition et faire repousser l'action en revendication du vendeur, soit par des moyens que l'acquéreur primitif aurait pu invoquer et qu'ils ont eux-mêmes le droit d'invoquer de son chef, s'il les a négligés , soit par des moyens ou exceptions à eux propres, tels, par exemple, que l'exception de prescription.

237. Quant aux créanciers hypothécaires qui tiennent leurs droits de l'acquéreur contre lequel la résolution a été prononcée, la question de savoir si le jugement leur est opposable ou s'ils peuvent y former tierce opposition dépend du point de savoir s'ils doivent être considérés comme ayant été représentés par leur débiteur dans l'instance en résolution (V. suprà, Tierce- opposition,

VENTE

238. En principe, le vendeur ne pourrait pas intenter l'action résolutoire directement contre le tiers acquéreur sans mettre en cau«e l'acquéreur primitif; la résolution du contrat de vente ne peut être prononcée que contre le contractant lui-même, et non contre un tiers qui n'a pas participé au

contrat. . .,.••,,

239. L'action en resolution est divisible, tant du côté du vendeur que du côté de l'acheteur, lorsque l'objet de la vente est lai -même divisible. Cependant, il peut se faire que la chose vendue, quoique divisible de sa nature , ait été envisagée par les parties, au moment du contrat, comme non susceptible de division. Et, dans ce cas, si le vendeur laisse plusieurs héritiers ou s'il cède le prix à plusieurs cessionnaires, chaque héritier ou chaque cessionnaire ne saurait être admis à exercer l'action en résolution seulement pour sa part ; l'acheteur peut exiger qu ils se mettent d'accord et faire déclarer non recevable en l'état l'action exercée par un seul d'entre eux. 11 y a lieu d'appliquer ici, à raison de l'identité de situation, la règle établie par les art. -1670 et 1685, pour l'action en réméré et pour l'action en rescision.

240. Sur le point de savoir si 1 action en résolution est personnelle, réelle ou mixte, "V. suprà, Action, n° 9.

D. — Fins de non-recevoir contre l'action en résolution (R. 131" et s.; S. 565 et s.).

241. A l'action en résolution de la vente pour non -payement du prix, l'acquéreur peut opposer une demande reconventionnelle en résolution l'ondée sur l'inexécution des obligations du vendeur.

242. Le vendeur non payé peut, à son choix . poursuivre l'acheteur en payement du prix ou demander la résolution de la vente. 11 ne peut pas exercer à la fois ces deux actions. Mais, par le fait qu il a d'abord exercé des poursuites tendant au payement du prix, il ne doit pas être présumé avoir renoncé à l'action résolutoire.

243. Lorsque le vendeur a commencé par exercer l'action résolutoire , il peut aussi s'en désister et poursuivre le payement du prix tant que l'acheteur n'a pas acquiescé à son action ou que le tribunal n'a pas statué. Toutefois, s'il a été stipulé dans le contrat que la vente serait résolue de plein droit faute de payement du prix à l'échéance, le vendeur n'a plus le droit de demander l'exécution de la vente à partir du moment où il a fait à l'acheteur la sommation exigée par l'art. 1656 c. civ.

244. Une importante restriction au droit de résolution du vendeur résulte de l'art. 717 c. pr. civ. D'après ce texte, lorsqu'un immeuble est vendu par expropriation forcée , l'action résolutoire des précédents vendeurs n'est plus recevable si elle n'a pas été notifiée avant l'adjudication au greffe du tribunal où se poursuit la vente. Pour que les précédents vendeurs soient, autant que possible . avertis des poursuites qui les exposent à cette déchéance , l'art. 692 c. pr. civ. ordonne qu'il leur soit fait, lorsqu'ils sont au nombre des créanciers inscrits , une sommation de prendre communication du cahier des charges, et qu'il soit énoncé dans cette sommation que, à défaut par le vendeur de former sa demande en résolution et de la notifier au greffe avant l'adjudication , il sera définitivement déchu , à l'égard de l'adjudicataire, du droit de la faire prononcer. La déchéance ainsi établie par la loi n'est pas opposable au vendeur dont le privilège était inscrit au moment de la transcription de la saisie et qui n'aurait pas reçu la sommation prescrite par l'art. 692 c. pr. civ.

245. La saisie immobilière, qui oblige le vendeur à exercer son action résolutoire avant l'adjudication de l'immeuble, lui donne

en revanche le droit de l'exercer, quoique le prix ne soit pas encore exigible. Mais ce droit d'agir en résolution avant l'échéance du terme, résultant uniquement de la saisie, disparait avec elle. Si le poursuivant donne mainlevée de la saisie, l'action résolutoire du vendeur ne peut plus désormais être formée que dans les conditions du contrat, et si elle a été déjà intentée, alors que le prix n'était pas exigible, elle tombe avec la saisie. . . .

246. Lorsque la poursuite en saisie immobilière est convertie en vente volontaire , les dispositions des art. 692 et 717 c. pr. civ., qui obligent le vendeur à exercer l'action résolutoire avant l'adjudication, ne sont pas applicables.

247. L'art. 717 est applicable au cas de surenchère sur aliénation volontaire (Pr. 838). . . ...

248. Une autre restriction très considérable a été apportée au droit de résolution du vendeur non pavé par la loi du 23 mars 1855 sur la transcription. Aux termes de l'art. 7 de cette loi, l'action résolutoire établie par l'art. 1654 c. civ. ne peut être exercée, après l'extinction du privilège du vendeur, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les conserver. Ces dernières expressions excluent l'acquéreur lui-même, ses héritiers et ses créanciers chirographa;res. Ainsi, il a été jugé que le vendeur d'immeubles non pavé, lors même qu'il serait déchu de son privilège, n'en conserve pas moins l'action résolutoire contre l'acquéreur et contre ses créanciers chirographaires (Bordeaux, 4 mai 1892. D. P. 94. 2. 276).

249. Le vendeur dont le privilège n a pas été inscrit avant la faillite de l'acheteur peut -il néanmoins exercer l'action résolutoire à rencontre des créanciers de la masse? Sur cette question, très controversée, V. suprà, Privilèges et hypothèques, n» 124. — Il y a controverse également sur le point de savoir si l'action résolutoire peut être intentée par le vendeur qui n'a pas conservé son privilège à l'égard des créanciers de la succession 'de l'acheteur, quand cette succession est acceptée bénéficiairement ou déclarée vacante (Y. aussi suprà, eod. v, n° 124, in fine.

250. Le vendeur a, d'après l'art. 6 de la loi du 23 mars 1855, un délai de quarantecinq jours, à partir de la vente qu'il a consentie , pour conserver son privilège par la transcription de la vente ou par une inscription, nonobstant tous actes de vente qui seraient consentis par l'acheteur et qui seraient transcrits dans ce délai (V. suprà, Privilèges et Inipothèques , n» 122). La conservation du privilège reste, d'ailleurs, possible , même après le délai de quarante-cinq jours, tant qu'aucune transcription n'est intervenue du chef de l'acheteur (V. suprà, eod. v>, n° 123). Mais, à partir du moment où une revente consentie par l'acheteur a été transcrite , le privilège , s'il n'a pas été conservé, se perd, et, par une conséquence nécessaire, l'action résolutoire est perdue avec lui. Cette action ne peut plus alors être exercée à rencontre du tiers acquéreur. Elle ne pourrait pas non plus l'être à rencontre des créanciers chirographaires de l'acheteur pour permettre au vendeur de se payer par préférence sur le prix.

251. La loi exige seulement, pour que l'action résolutoire soit recevable, que le privilège du vendeur existe encore au moment où l'action est exercée; d'où l'on a conclu que, si le privilège vient à périr après que la résolution a été demandée , l'action résolutoire n'en doit pas moins suivre son cours et produire son effet.

252. On décide généralement que la disposition de l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855

est applicable aussi bien à l'action résolutoire fondée sur un pacte commissoire exprès qu'à l'action fondée sur la condition résolutoire tacite de l'art. 1654 (V. suprà, Obligations, n° 39).

253. L'action résolutoire du vendeur peut s'éteindre : 1° par la prescription de trente ans ; — 2° par la prescription acquisitive de dix ou vingt ans , lorsque l'immeuble vendu est entre les mains d'un tiers qui l'a possédé pendant ce délai, après l'avoir acquis en vertu d'un juste titre et de bonne foi (V. suprà, Prescription civile, n° 198).

E. — Effets de la résolution prononcée (R. 1364 et s.; S. 583 et s.).

254. La résolution de la vente pour défaut de payement du prix a pour effet de faire considérer l'acquéreur comme n'ayant jamais été propriétaire de la chose vendue. En conséquence, s'il s'agit d'un immeuble, il est affranchi des hypothèques dont l'acquéreur l'avait grevé.

255. La résolution amiable d'une vente d'immeuble, lorsqu'elle est. de la part de l'acquéreur, nécessitée par l'impossibilité où il se trouve d'en payer le prix, a pour effet, comme la résolution prononcée par justice, d'anéantir les droits qu'il avait concédés à des tiers sur la chose vendue. Mais la simple revente ou rétrocession consentie par l'acheteur au vendeur n'aurait pas le même effet; elle laisserait subsister les droits consentis par l'acheteur pendant qu'il était propriétaire.

256. La vente étant résolue, l'acheteur doit restituer au vendeur, avec la chose, tous les fruits qu'il a perçus. De son côté, le vendeur qui a reçu des acomptes sur le prix doit les restituer à l'acheteur, avec intérêts à partir du jour où il les a reçus. Il doit également rendre les intérêts que l'acheteur lui a payés , et il ne pourrait pas prétendre les garder en laissant à l'acheteur les fruits de la chose : une telle compensation entre les fruits et les intérêts ne pourrait être établie que par un accord des parties. Toutefois, lorsque la chose vendue n'est pas frugifère , il semble que le vendeur doit pouvoir conserver les intérêts du prix en compensation de la jouissance que l'acheteur a eue de la chose, si d'ailleurs l'acheteur en a joui effectivement suivant sa destination.

257. Le vendeur peut réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice que lui cause la résolution de la vente (Rouen, 24déc. 1901, D. P. 1902. 2. 397). Si le bien vendu a diminué de valeur par suite de circonstances indépendantes du fait de l'acheteur, celui-ci n'en doit pas tenir compte au vendeur, parce qu'il n'est responsable que de son fait et non de la force majeure ; mais la perte résultant pour le vendeur de la diminution de valeur subie par la chose vendue doit être mise à la charge de l'acheteur lorsque la vente, résolue aux torts de celui-ci, a empêché le vendeur de vendre à un autre à l'époque où la chose avait encore toute sa valeur.

258. Si l'acheteur a fait des améliorations à la chose vendue, a-t-il le droit de s'en faire indemniser et dans quelle mesure? Il y a lieu de distinguer, suivant qu'il s'agit de travaux nécessaires ou d'impenses simplement utiles. Pour les travaux nécessaires, c'est-à-dire sans lesquels la chose aurait péri ou aurait été détériorée . on reconnaît à l'acheteur le droit de réclamer une indemnité égale au montant de la dépense. Pour les "travaux utiles, aussi bien que pour les dépenses de pur agrément, on décide que l'acheteur a seulement le droit d'enlever tout ce qui peut être enlevé sans détérioration. Mais, si le vendeur entend conserver les améliorations, il doit alors payer le chiffre total de la dépense, et non pas seulement la plus-value.

VENTE

Art. 3. — Enlèvement de la chose vendue (R. 1395 et s.; S. 595 et s.).

259. L'acheteur doit prendre livraison de la chose vendue à l'époque fixée par la convention ou par l'usage des lieux, auquel les parties doivent élre présumées s'êh ■ Itérées quand elles n'ont pas manifesté une intention contraire, a défaut de terme fixé par la convention ou par l'usage, l'acheteur doit prendre livraison immédiatement après la vente. L'acheteur cependant, même dans ce dernier cas, a droit au délai qui lui est moralement nécessaire pour le retirement de la eliose vendue.

260. En règle générale, lorsque l'acheteur ne prend pas livraison, le vendeur doit le mettre en demeure par une sommation ou un autre acte équivalent. Cette mise en demeure opérée, si l'acheteur n'enlève pas la chose et que le vendeur ait besoin du lieu dans lequel elle esl placée, le vendeur peut obtenir île la justice la permission de la mettre en dépôt dans un autre lieu.

261. Suivant le droit commun aussi, le par l'acheteur de prendre livraison

peut entraîner la résolution de la vente; mais cette résolution doit être prononcée par la justice, conformément à l'art. 1184 c. civ. .Mais, en matière de vente de denrées et mobiliers, l'art. 1657 c. civ. établit une règle spéciale et exorbitante du droit commun ; il décide que la résolution de la vente aura lieu de plein droit et sans sommation après l'expiration du terme convenu pour le retirement.

262. L'art. 1657 portant que la résolution aura lieu après l'expiration du terme convenu pour le retirement, on en a conclu que cet article n'est pas applicable lorsqu'aucun terme n'a été tixé pour la prise de livraison. La Cour de cassation a jugé qu'en pareil cas la vente de denrées ou d'effets mobiliers n'est pas résolue de plein droit, même après une sommation de prendre livraison signifiée à l'acheteur et restée sans effet (Req. 17 déc. 1879, D. P. 80. 1. 133). Mais la fixation d'un terme pour le retirement n'a pas besoin d'être expresse; elle peut résulter de l'usage établi dans le lieu du contrat pour la vente des marchandises du genre de celles qui ont fait l'objet de la vente.

263. Si le terme fixé pour la livraison par la convention a eu pour but, non d'obliger l'acheteur à prendre livraison à cette époque, mais de permettre au vendeur de se procurer les marchandises ou de se mettre en mesure de les livrer ; en d'autres termes, si le délai de livraison a été consenti par l'acheteur au vendeur, et non par le vendeur à l'acheteur, la règle de l'art. 1657 n'est pas applicable.

264. D'après une jurisprudence constante, l'art. 1657 est applicable aux ventes commerciales, comme aux ventes civiles. L'art. 1657

gaiement reconnu applicable à la vente des elleis publics et des valeurs mobilières, actions et obligations.

265. C'est le vendeur seul qui a le droit d'invoquer la résolution de plein droit, dans le cas prévu par l'art. 1657 ; l'acheteur ne saurait s'en prévaloir. Le vendeur peut donc, au lieu de considérer le contrat comme résolu par le défaut de retirement, en exiger l'exécution (Req. 17 févr. 1903, D. P. 1903. 1. 191). Mais, quand il a opté pour la résolution, il doit s'en tenir à ce parti; lorsqu'il a, par exemple, fait vendre aux enchères, aux risques de l'acheteur, les marchandises non retirées, il ne peut plus obliger l'acheteur à en recevoir d'autres de même nature.

266. L'art. 1657 ne peut d'ailleurs être invoqué que pour le défaut de retirement des marchandises vendues , et non pour le i'éfaut de payement du prix. Si l'acheteur a pris livraison, mais n'a pas payé, le ven-

deur ne peut que le poursuivre en payement ou demander la résolution, conformément à l'art. 1654.

267. Quand le vendeur a droit a la résolution pour défaut île retirement, il peut encore demander des dommages -intérêts à raison du préjudice que lui cause l'inexécution de la vent'\ Mais, pour obtenir des dommages-intérêts, le vendeur doit justifier d'un préjudice. 11 n'est pas fondé à en réclamer si la revente des marchandises lui a procuré un bénéfice supérieur aux frais et perte d'intérêts que la résolution lui a occasionnés.

SECT. V. — De la nullité et de la résolution de la vente.

268. La vente est susceptible d'être annulée ou résolue par les causes de nullité ou de résolution communes à toutes les conventions (Civ. 1658). — V. sur la résolution des conventions en général, suprà, Obligations , nos 29 et s. — Sur la nullité et la rescision des conventions, Y. suprà, Nullité, nos 6 et s.

269. La résolution de la vente peut être la conséquence de l'inexécution par l'une des parties, de ses engagements (Civ. 1184). Les art. 1655 à 1657 contiennent des applications de ce principe (Y. suprà, n0s222ets.). La vente peut encore être résolue par l'effet d'une condition résolutoire insérée dans le contrat ; la loi s'occupe spécialement de celle qui résulte de la faculté de rachat ou de réméré, stipulée au profit du vendeur (V. infrà, n«s 270 et s.). — Huant aux causes de nullité ou de rescision , la lésion de plus des sept douzièmes, en matière de vente d'immeubles, est la seule qui soit l'objet de dispositions spéciales (V. infrà, n°> 288 et s.).

Aht. Ie

De la faculté de rachat ou de réméré.

§ 1er. — Nature et conditions de la stipulation de réméré (R. 1441 et s. ; S. 622 et s.).

270. La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et ie remboursement de certains accessoires (Civ.

1659). C'est essentiellement une condition résolutoire. Elle doit donc être stipulée dans la vente elle-même, sans, d'ailleurs, qu'aucune formule spéciale soit exigée à cet effet.

271. La faculté de rachat stipulée confère au vendeur non seulement une action personnelle contre l'acquéreur, mais encore une action réelle qui lui permet d'exercer le réméré contre les tiers acquéreurs. Elle diffère en cela de la simple promesse de rétrocession ou pacte de préférence : celle-ci n'engendre au profit du vendeur qu'une action personnelle contre son propre acquéreur, et si celui-ci a revendu l'immeuble quand le vendeur réclame l'exécution de la promesse, elle se résout en dommages-intérêts. Cependant, si le tiers acquéreur avait eu connaissance de la promesse consentie par son vendeur primitif, il pourrait être poursuivi par celui-ci et condamné à délaisser l'immeuble, comme l'ayant acquis de mauvaise foi.

272. Il est souvent difficile, en fait, de distinguer la vente à réméré , qui est permise par la loi, du contrat pignoratif, qui est défendu par l'art. 2078 c. civ. (Sur les circonstances qui peuvent révéler l'existence d'un contrat pignoratif, V. suprà, Nantissement, n» 82). — Suivant l'opinion dominante, les parties peuvent convenir que le vendeur, lorsqu'il exercera le réméré, payera une somme plus forte que celle pour laquelle l'immeuble a été vendu , sous réserve du cas où la vente faite dans ces conditions serait un prêt usuraire ou un contrat pignoratif contraire aux dispositions de l'art. 2078.

§ 2. — Droits du vendeur et de l'acheteur pendant la durée du réméré ( R. 1462 et s.; S. 627 el

273. Par l'effet de la vente à réméré, l'acquéreur devient propriétaire de l'immeuble sous condition résolutoire; réciproquement le vendeur cesse d'être propriétaire, mais il peut le redevenir par l'exercice du réméré, qui, à son égard, peut être assimilé à une condition suspensive. On reconnaît généralement que la faculté de rachat stipulée par le vendeur est transmissible à ses héritiers, et que, à moins de convention contraire, elle est cessible et susceptible d'être exercée par les créanciers du vendeur.

274. On admet que le vendeur à réméré n'a pas seulement un droit de créance, jus ml rem, sur la chose vendue, mais un véritable droit réel, jus in re, un droit de propriété sous condition suspensive. 11 en résulte que le vendeur sous condition de réméré peut vendre, pendente conditione, non seulement son droit de rachat, mais l'immeuble lui-même; et cette vente vaut comme cession de l'action en réméré. — Si le vendeur à réméré doit être considéré comme propriétaire sous condition suspensive, de même qu'il peut aliéner sous la même condition, il peut aussi constituer des servitudes ou des hypothèques sur l'immeuble, servitudes ou hypothèques qui seront validées rétroactivement par l'exercice du réméré.

275. L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur. Il peut prescrire tant contre le véritable propriétaire (à supposer que la vente à réméré ait eu pour objet la chose d'autrui) que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue (Civ. 1665). Lorsque le vendeur a déjà commencé de prescrire contre le véritable maitre, la prescription continue au profit de l'acquéreur, qui peut joindre a sa possession celle de son auteur. Lorsqu'au contraire le vendeur n'a pas encore prescrit, par exemple, parce que sa possession était précaire, l'acquéreur peut commencer immédiatement une possession utile, qui pourra lui faire acquérir la prescription, si le vendeur n'exerce pas la faculté de rachat. Si le rachat est exercé par le vendeur, celui-ci, ayant déjà possédé utilement pour la prescription , pourra joindre à sa possession celle de l'acquéreur.

276. Sur l'exception apportée par l'art. 1751 c. civ. au principe que l'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur, V. suprà, Louage, n° 156.

277. Aux termes de l'art. 1666, l'acquéreur à pacte de rachat peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur. On admet généralement que le bénéfice de discussion peut être opposé par l'acquéreur aux créanciers hypothécaires, mais qu'il ne saurait l'être aux créanciers chirographaires, lorsqu'ils prétendent exercer la l'acuité de rachat au nom du vendeur.

278. L'acquéreur à réméré peut purger les hypothèques qui grèvent l'immeuble, mais il y a controverse sur le point de savoir si la purge qu'il opère est définitive (V. suprà, Privilèges et hypothèques , n° 329).

§ 3. — Du délai dans lequel le réméré doit être exercé. — Mode d'exercice du réméré (R. 1475 et s.; S. 637 et s.).

279. D'après l'art. 1660 c. civ., la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années, et elle est réduite à ce terme, si elle a été stipulée pour un terme plus long. Lorsque le délai pour l'exercice du rachat n'a pas été réglé par les parties, il est fixé de plein droit à cinq ans. Ce délai court du jour de la vente, et non pas seulement du jour de la délivrance. Toutefois, si la vente était, en outre du ra-

VENTE

chat, soumise à une condition suspensive, les cinq ans ne courraient que du jour de l'arrivée de la condition.

280. Le terme fixé est de rigueur, et ne peut être prolongé par le juge (Civ. 1661). Suivant l'opinion dominante, si le délai a ete fixé à moins de cinq ans , les parties sont , jusqu'à son expiration , autorisées à le prolonger, sans pouvoir dépasser le terme de cinq ans à compter du jour de la vente.

281. Faute par le vendeur d'avoir exerce son action dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable (Civ. 1662). Le vendeur est donc déchu de plein droit de la faculté de rachat, lorsqu'il ne l'a pas exercée dans le délai fixé. Si l'acheteur refuse de consentir au rachat, il l'exerce par cela seul qu'il fait connaître à ce dernier, dans le délai convenu , sa volonté d'exercer le réméré. Aux termes d'un arrêt de la Cour de cassation (Req. 5 févr. -1856, D. P. 56. 4. 132), le réméré peut être valablement exerce, au moyen de la notification, régulièrement faite par le vendeur dans le délai, de son intention de reprendre l'immeuble, en se soumettant aux obligations légales que lui imposait le rachat et à la charge de ne rentrer en possession qu'après avoir satisfait entièrement à ces obligations dans les termes du compte à régler par justice.

282. Mais l'exercice du réméré n est consommé que par le remboursement du pnx et des accessoires énoncés en l'art. 16/3 c. civ.; jusque-là, la vente n'est pas résolue; en conséquence, les juges peuvent fixer pour ce remboursement un délai passé lequel le vendeur sera déchu de la faculté de rachat et l'acheteur deviendra propriétaire incommutable.

- De l'exercice du réméré et de ses suites (R. 1511 et s.; S. 645 et s.). 283. L'acquéreur a le droit d'exiger que tous les héritiers du vendeur s'entendent entre eux pour la reprise de l'immeuble entier, et que, à défaut d'entente, celui qui agit seul doit être renvoyé de la demande (Civ. 1670). Toutefois, si les autres héritiers avaient renoncé à leur droit en faveur de l'un d'eux et que celui-ci exerçât le réméré pour le tout, l'acheteur ne pourrait pas le contraindre à n'agir que pour sa part, ni faire repousser sa demande , la renonciation des autres en sa faveur équivalant à une cession de l'action à ce cohéritier. — Entre les héritiers de l'acquéreur, l'action en réméré se divise; elle ne peut donc être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, tant qu'ils sont en état d'indivision: mais, après le partage, elle est valablement dirigée contre celui dans le lot duquel l'immeuble vendu est tombé. .

284. Le vendeur qui exerce le réméré doit restituer à l'acheteur, aux termes de l'art. 1673, le prix pavé par celui-ci, les frais et loyaux coûts de la vente et une indemnité pour les réparations nécessaires ou utiles que l'acheteur a faites au fonds. Il n'est pas tenu de rendre les intérêts du prix, quand il en a reçu alors que le prix était encore du , ces intérêts ayant été payés en compensation de la jouissance de la chose vendue et livrée.

285. Le vendeur doit rembourser a 1 acne: leur les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds jusqu'à concurrence de cette augmentation (Civ.

1673, § Ie')- Parmi les réparations nécessaires, il ne faut pas comprendre ici celles d'entretien, qui sont charges de la jouissance. Quant aux autres réparations nécessaires, le vendeur doit les rembourser intégralement. Pour les réparations simplement utiles, le vendeur ne doit que la plus-value.

286. L'art. 1673, § 1", ajoute que le vendeur ne peut entrer en possession qu après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Mais, outre ce droit de rétention, l'acheteur n'a pas de privilège sur l'immeuble.

287. Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé (Civ. 1673, § 2). C'est la conséquence de la résolution du contrat opérée par l'exercice du réméré.

Art. 2. — De la rescision pour cause de lésion.

g l«r. Quelles ventes sont sujeltes à rescision pour cause de lésion (R. 1555 et s. ; S. 653 et s.).

288. Il résulte de l'art. 1674 c. civ. que la rescision pour lésion ne peut être demandée que dans les ventes d'immeubles (Alger, 10 mai 1899, D. P. 1900. 2. 385). Lorsqu'une vente comprend à la fois des meubles et des immeubles, vendus pour un prix unique, la rescision peut en être demandée quant aux immeubles; il y a lieu alors de faire déterminer par une ventilation quelle est dans le prix total la part afférente à chaque sorte de biens, et c'est seulement sur la part afférente aux immeubles que la lésion doit être appréciée.

289. La rescision pour cause de lésion n'est pas applicable, en principe, aux ventes ayant un caractère aléatoire (V. Req. 15 juin 1895, D. P. 1900. 1. 489). Ainsi, la vente d'un immeuble moyennant une rente viagère n'est pas susceptible de rescision (V. suprà, Rentes viagères, n° 21).

290. On considère généralement comme aléatoires et, par suite, comme non susceptibles d'être rescindées pour lésion , les ventes de droits successifs. Toutefois, une vente de droits successifs peut parfois ne comporter aucun aléa, et il ne suffit pas qu'elle soit qualifiée d'aléatoire pour que la possibilité de la rescision soit par cela même écartée. Ainsi, l'art. 889 dispose que l'action en rescision pour cause de lésion de plus du quart n'est pas recevable contre une vente de droits successifs faite sans fraude à l'un des cohéritiers, à ses risques et périls, par ses cohéritiers ou par l'un d'eux. Cependant , la jurisprudence admet que la rescision pour lésion de plus du quart peut être prononcée contre une vente de droits successifs passée entre cohéritiers, bien qu'il ait été déclaré dans cette vente qu'elle était faite aux risques et périls de l'acquéreur, si en réalité celui-ci connaissait l'actif et le passif de la succession et savait qu'il ne courait aucun risque (V. suprà, Succession, n» 335). 11 doit en être de même de la vente de droits successifs faite par un héritier à un étranger. „ . .

291. La vente d'un usufruit immobilier est un contrat aléatoire, non susceptible, par suite, de rescision pour cause de lésion de plus des sept douzièmes. De même, la vente de la nue propriété de biens immeubles n'est pas sujette à la rescision pour lésion , la valeur des objets vendus dépendant d'un événement incertain (l'époque du décès de l'usufruitier), ce qui rend la vente aléatoire (Civ. c. 16 mai 1900, D. P. 1900. 1. 585).

292. L'art. 1674 c. civ. porte que le vendeur a le droit de demander la rescision de la vente, lors même qu'il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. Mais, s'il y a eu, de la part du vendeur, intention de gratifier l'acheteur; si la vente a été faite pour un prix inférieur dans un but de libéralité, la demande en rescision ne serait pas fondée. Ce serait à l'acheteur, en pareil cas, à prouver que la vente contient une donation indirecte ou déguisée.

293. L'action n'est plus recevable si 1 immeuble a péri complètement par cas fortuit

depuis la vente. Il en est ainsi alors même que l'acheteur aurait déjà revendu l'immeuble pour un prix plus élevé.

294. La rescision pour lésion n'a pas lieu dans les ventes qui ne peuvent être faites que d'autorité de justice (Civ. 1684), telles que les ventes sur expropriation forcée, les ventes de biens de mineurs ; au contraire , les ventes pour lesquelles on recourt volontairement aux formalités de justice, les licitations entre majeurs, par exemple, sont rescindables pour cause de lésion.

S 2. — Délai de l'action en rescision (R. 1590

295. L'action en rescision n'est plus recevable après un délai de deux années. Ce délai court contre les femmes mariées et contre les absents, les interdits et les mineurs, venant du chef d'un majeur qui a vendu (Civ. 1676). — Conformément à l'art. 2253 c. civ. , la prescription de l'action en rescision est suspendue entre époux.

§ 3. — Par gui, contre qui, devant quel tribunal la rescision doit être demandée (R. 1603 et s.; S. 666 et s.).

296. La rescision pour cause de lésion ne peut être demandée que par le vendeur ou par ses héritiers ou ayants cause (Civ. 1674 et 1683). La demande doit être exercée contre l'acquéreur ou coutre ses héritiers. D'après l'opinion dominante, elle ne peut pas être intentée directement contre les tiers acquéreurs ; le vendeur peut seulement les mettre en cause, afin que le jugement qui prononcera la nullité de la vente leur soit opposable. Lorsque le jugement n'a été rendu que contre l'acquéreur, le vendeur a ensuite l'action en revendication contre les tiers.

297. Le but de l'action en rescision étant de faire rentrer dans le patrimoine du vendeur l'immeuble qui en est sorti à vil prix , cette action est immobilière. A l'égard de l'acheteur, elle tend à la fois à la rupture du contrat de vente et à la reprise de l'immeuble ; elle a donc à la fois un caractère personnel et un caractère réel : c'est, par conséquent, une action mixte qui peut être formée, au choix du demandeur, devant le tribunal du domicile du défendeur ou devant le tribunal de la situation de l'immeuble (V. suprà , Compétence civile des tribunaux d'arrondissement, n° 19). A l'égard des tiers détenteurs, l'action est purement réelle.

298. D'après l'art. 1685 c. civ., les règles à suivre lorsqu il y a plusieurs vendeurs ou que le vendeur est mort laissant plusieurs héritiers, ou encore lorsque l'acheteur est décédé ou a laissé plusieurs héritiers, sont les mêmes en matière de rescision qu'en matière de réméré. On doit donc appliquer à l'action en rescision les dispositions des art. 1668 à 1672 , relatives à l'exercice de la faculté de rachat. Spécialement , l'acquéreur peut, conformément à l'art. 1670, exiger que tous les covendeurs ou les cohéritiers soient mis en cause sur l'action introduite par l'un d'eux (Grenoble, 10 févr. 1903, D. P. 1906. 2. 255).

8 4. — Quand il y a lésion suffisante pour faire rescinder; comment elle se prouve (R. 1620 et s.; S. 669 et s.).

299. La preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articules sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion (Civ. 1677). Aux termes de l'art. 1678, cette preuve ne peut se faire que par un rapport de trois experts (Civ. Ï678). On admet toutefois que les juges ne sont pas tenus d'ordonner l'expertise dans le cas où la lésion leur parait établie par d'autres moyens de preuve.

300. Pour savoir s'il y a lésion de pli/-" des sept douzièmes, il faut estimer 1 im-

VENTE

meuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente (Civ. 1875), Les mots état et valeur ont ici chacun leur sens particulier. L'immeuble doit être estimé d'abord d'après son état au moment de la vente, c'est-à-dire sans tenir compte des détériorations et des accroissements survenus depuis la vente. Il faut ensuite rechercher la valeur qu'il avait lors oV la vente, eu égard au cours de la proprié'é immobilière a relte époque. 11 n'y a pas lieu de tenir compte, dans l'estimation de l'immeuble, de la valeur de convenance qu'il peut présenter pour l'acheteur en particulier, a raison de son goût si de sa situation nnelle; la seule valeur oui est à considérer est celle résultant de l'opinion commune et que tous autres que l'acheteur pourraient également appiv. ier

S 5. — Effets de la rescision (R. 1648 et s. ; S. 673 et s.).

301. L'acheteur contre lequel l'action en rescision est admise a le droit, au lieu de rendre l'immeuble, de payer le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total. Le tiers possesseur a le même

sauf sa garantie contre son vendeur (Civ, 1681). Les créanciers hypothécaires de ut également offrir au vendeur le supplément du prix pour empêcher 3ue leurs hypothèques ne tombent par l'effet e la rescision ; mais ils ne le peuvent que comme exerçant les droits de leur débiteur, en vertu de l'art. 1166 c. civ.

302. L'acheteur peut encore offrir le supplément du juste prix même après le jugement ou l'arrêt qui a prononcé la rescision, et quoique ce jugement ou cet arrêt ne lui en ait pas réservé le droit. Il peut donc user de ce droit tant qu'il n'a pas rendu l'immeuble; mais le vendeur peut, en poursuivant l'exécution du jugement, l'obliger à opter pour l'un ou l'autre parti. — Si l'acheteur ou le tiers possesseur opte pour le payement du supplément du prix, il doit payer en outre l'intérêt de ce supplément à partir de la demande en rescision. Si, au contraire, il préfère rendre l'immeuble, il doit compte des fruits aussi du jour de la demande, mais a droit à l'intérêt du prix qu'il a payé à partir de la même époque ; lorsqu'il n'a touché aucuns fruits, s il a néanmoins payé le prix, l'intérêt lui est du dès le jour du payement

303. Lorsque l'acheteur n'use pas du bénéfice d'offrir le supplément du juste prix, la vente est rescindée, et cette rescision fait tomber tous les droits réels que l'acheteur aurait concédés. L'immeuble est réputé n'avoir jamais cessé d'appartenir au vendeur.

304. L'acheteur, après la rescision, peut réclamer une indemnité à raison des impenses utiles qu'il a faites sur l'immeuble , jusqu'à concurrence de la plus-value qu'elles ont procurée, et à condition qu'elles ne soient pas excessives. Il a le droit de retenir l'immeuble jusqu'à ce qu'il ait reçu du vendeur tout ce que celui-ci est tenu de lui rembourser. Mais le droit de rétention de l'acheteur n'empêche pas que l'immeuble ne puisse être saisi par le3 créanciers du vendeur à partir du moment où la vente est rescindée.

SECT. VI. — De la licitation.

305. La licitation est la vente aux enchères d'une chose indivisible entre plusieurs personnes, qu'elles ne peuvent partager commodément et sans perte, et qu'aucune d'elles ne peut ou ne veut prendre, pour le prix en être partagé dans la proportion des droits de chacun (Civ. 1686). On distingue la licitation amiable ou volontaire et la licitation judiciaire.

306. La licitation amiable ou volontaire a lieu lorsque les parties, étant majeures et maltresses de leurs droits , sont d'accord

pour faire la licitation et sur la manière d'y 1er. — La licitation a lieu judiciairement soit lorsque, parmi les parties, il y a des alisLiits, des mineurs ou des interdits;... soit lorsque toutes les parties, étant présentes ou dûment représentées, majeures et maîtresses de leurs droits, ne sont pas d'accord; encore, dans ce dernier cas, peuventelles s'abstenir des voies judiciaires ou les abandonner en tout état de cause et s'accorder pour procéder de telle manière qu'elles aviseront.

307. La licitation peut s'appliquer aux meubles comme aux immeubles. Un démembrement de la propriété, tel qu'un droit d'usufruit ou d'usage, peut également faire l'objet d'une licitation. Mais, en principe, il n y a pas lieu à licitation entre le nu-propriétaire et l'usufruitier (V. suprà, Usufruit, n° 3). — La propriété d'une mine peut être licitée entre les copropriétaires (Comp. suprà . Mines, n° 54).

308. Chacun des copropriétaires a le droit de demander que les étrangers soient appelés à la licitation. Ils sont nécessairement appelés lorsque l'un des copropriétaires est mineur (Civ. 1687). Mais cette dernière règle ne s'étend pas aux autres incapables : la présence, parmi les colicitants, d'une personne pourvue d'un conseil judiciaire, ou d'une femme mariée, ne rend pas nécessaire l'admission des étrangers.

SECT. VII. — Enregistrement et timbre.

309. 1° Règles générales. — Les ventes amiables de meubles sont assujetties au droit de 2 pour cent (L. 22 frim. an 7, art. 69, § 5, n° 1 , R. v° Enregistrement , t. 21, p. 26;, et les ventes amiables d'immeubles ou droits immobiliers situés en France, au droit de 7 pour cent, sans décimes (L. 22 frim. an 7, art. 69, § 7, n» 1 ; 28 avr. 1816, art. 52, R. v° Enregistrement , t. 21, p. 39; 22 avr. 1905, art. 2, D. P. 1905. 4. 129).

310. Les ventes d'immeubles situés en pays étranger ou dans les colonies françaises dans lesquelles l'enregistrement n'est pas établi sont soumises au droit proportionnel de 0 fr. 20 pour cent ( L. 28 févr. 1872, art. 1«> , n» 2, D. P. 72. 4. 12; 28 avr. 1893, art. 19, D. P. 93. 4. 79).

311. Le droit proportionnel est liquidé sur le montant du prix exprimé, augmenté des charges en capital (L. 22 frim. an 7, art. 14, n° 5. et 15, n° 6). Ce prix forme toujours la base légale de l'impôt pour les ventes de meubles. Pour les ventes d'immeubles, le droit est liquidé sur le prix exprimé lorsque ce prix est égal ou supérieur à la valeur des biens; mais, si le prix et les charges ne représentent pas la valeur vénale réelle, c'est celle-ci qui doit servir de base à la perception. Dans ce cas, les parties doivent faire une déclaration estimative de cette valeur ; l'Administration peut recourir à l'expertise pour faire constater l'insuffisance du prix ou de la déclaration (L. 22 frim. an 7, art. 17; V. suprà, Enregistrement, n" 33).

312. Lorsqu'une vente comprend à la fois des meubles et des immeubles, le droit d'enregistrement est perçu sur la totalité du prix au taux réglé pour les immeubles, à moins qu'il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers et que ces objets ne soient désignés et estimés article par article dans le contrat ou dans un état annexé (L. 22 frim. an 7, art. 9).

313. Les ventes d'immeubles consenties soit verbalement, soit par actes sous signatures privées, doivent être soumises a la formalité de l'enregistrement dans le délai de trois mois (V. suprà, Enregistrement, n° 67). Lorsque les frais d'acte et autres accessoires à la vente, qui sont de plein droit à la charge de 1 acheteur (Civ. 1593), ont été mis à la charge du vendeur, le prix

se trouve diminué d'autant, et, pour le calcul du droit, il y a lieu de déduire le montant do ces frais du prix exprimé.

314. 2» Ventes conditionnelles. — La vente faite sous une condition suspensive n'est soumise qu'à un simple droit fixe de 3 francs; mais, lors de l'accomplissement de la condition, le droit proportionnel devient exigible; ce droit doit être acquitté dans le délai de trois mois de l'événement, suivant le tarif en vigueur au jour de l'acte. La vente faite sous condition résolutoire est immédiatement passible du droit proportionnel, et ce droit, ayant été perçu régulièrement, n'est pas restituable si la condition vient à se réaliser (V. suprà, Enregistrement, n» 149).

315. 3° Promessede vente. — La promesse de vente, acceptée ou non, ne donne ouverture qu'au droit fixe de 3 francs (Civ. r. 13 mai 1869, D. P. 69. 1. 295). Il en est de même de la promesse unilatérale d'acheter, de la promesse de ne pas vendre à un autre que celui qui fait la stipulation, et de la promesse de préférence en faveur d'une personne, s'il arrive qu'on prenne le parti de vendre. Mais la promesse de vente, suivie d'une acceptation accompagnée elle-même de la promesse d'acheter, valant vente , est soumise au droit proportionnel. La cession du bénéfice résultant d'une promesse de vente ayant, comme la promesse elle-même , le caractère conditionnel, ne donne lieu qu'au droit fixe de 8 francs. (Civ. c. 5 févr. 1889, D. P. 89. 1. 200). Lorsqu'un prix est exprimé, l'Administration perçoit sur ce prix le droit de 2 pour cent des cessions de droits mobiliers.

316. 4» Résolutions. — Les résiliements purs et simples de vente, faits par des actes authentiques dans les vingt-quatre heures des actes résiliés, sont passibles du droit fixe de 3francs(L. 22 frim. an 7, art. 68, §1", n" 40; 28 avr. 1816, art. 43, n» 20; 28 févr. 1872, art. 4). Sont soumises au droit fixe ordinaire des jugements : les résolutions de ventes prononcées par jugements : pour cause de nullité radicale (L. 22 frim. an 7, art. 68, S 3, n» 7; 26 janv. 1892, art. 17); et pour défaut de payement du prix, lorsque l'acquéreur n'est pas entré en jouissance ( L. 27 vent, an 9, art. 12). Les résolutions volontaires n'ayant pas été nommément tarifées, les actes de cette nature sont soumis au droit proportionnel de 7 pour cent, comme les reventes et rétrocessions ( L. 22 frim. an 7, art. 69, § 7, n» 1; 28 avr. 1816, art. 52; 22 avr. 1905, art. 2).

317.5° Vente à réméré. — La vente à réméré, opérant une mutation actuelle sous condition résolutoire, donne lieu au droit ordinaire de vente de 7 pour cent.

318. Le retrait de réméré exercé dans le délai stipulé est soumis au droit de libération de 0 fr. 50 pour cent, liquidé sur le prix principal et sur les frais remboursés par le vendeur à l'acquéreur (L. 22 frim. an 7, art. 69, § 2, n» 11). Si le retrait est exercé après l'expiration du délai, il y a rétrocession passible du droit de mutation ordinaire.

319. La cession du droit de réméré faite au profit de l'acquéreur lui-même, moyennant un prix, donne ouverture au droit de 7 pour cent sur ce prix considéré comme le complément du prix de la vente. Mais la cession consentie au profit d'un tiers n'est assujettie qu'au droit de 2 pour cent des cessions mobilières (Sol. admin. Enreg.

15 sept. 1890).

320. Le retrait exercé par le cessionnaire du vendeur rend exigible le droit de mutation de 7 pour cent sur le montant des sommes remboursées à l'acquéreur à réméré (Trib. civ. de Grenoble, 14 août 1889).

321. 6° Droits litigieux. — Les ventes ou cessions de droits litigieux sont soumises au

droit de 2 pour cent lorsque les droits sont mobiliers, et de 7 pour cent si les droits sont immobiliers. Le retrait de droits litigieux est assujetti au droit de 0 fr. 50 pour cent sur la somme remboursée au cessionnaire (L. 22 frim. an 7, art. 69, § 2, n» 11). 322. Timbre. — Aux termes de l'art. 6 de la loi du 22 avr. 1905 , les minutes , originaux ou expéditions des actes de vente sont affranchis de tout droit de timbre. Cette exemption du timbre n'est pas applicable aux actes qui contiennent des dispositions indépendantes, donnant ouverture à un droit particulier d'enregistrement dans le sens de l'art. 11 de la loi du 22 frim. an 7 (V. suprà, Enregistrement, n» 9). Toutefois, ne peuvent être considérés comme dispositions indépendantes, pour l'application de cette disposition, 1oute déclaration de command contenue en l'acte même , ou tout payement par subrogation effectué par un tiers en l'acquit de l'acquéreur.

.-» Vente publique d'immeubles ; S. eod. V).

1. Certaines ventes d'immeubles doivent être publiques. On entend par là qu'elles ne peuvent avoir lieu qu'en vertu d'une décision de justice, après certaines formalités de procédure, aux enchères et devant le tribunal, ou un juge, ou un officier public. Ces formes sont édictées tant dans l'intérêt du propriétaire que dans celui des créanciers à la garantie desquels l'immeuble est affecté, poulies ventes forcées qui interviennent sur une saisie immobilière et pour certaines ventes volontaires : ventes sur conversion de saisie immobilière, ventes de biens de mineurs, de biens dotaux, de biens dépendant d'une succession bénéficiaire ou d'une succession vacante.

SECT. I"

- De la vente forcée des immeubles.

2. La saisie immobilière fait l'objet des titres 12 et 13 du livre 5 de la première partie du Code de procédure civile. 11 y a lieu d'y ajouter le titre 19 du livre 3 du Code civil (art. 2204 à 2217). Une loi du 23 oct. 1884 (D. P. 85. 4. 9) simplifie la procédure et réduit les frais pour les ventes publiques d'immeubles dont le prix principal d'adjudication ne dépasse pas 2000 francs.

Art. 1er.