DES ACCIDENTS ARRIVÉS PAR INCENDIE

— Ces accidents sont aussi dangereux que fréquents et présentent des cas et des circonstances toutes particulières; il y a lieu de prendre des précautions et des assurances contre l'incendie, et d'étendre ces assurances aux risques de voisinage. Cette question est beaucoup trop longue et trop compliquée pour que nous ] missions la traiter ici, aussi nous renverrons le lecteur à des ouvrages spéciaux

REPARATION

traitant de l'incendie, et noua le prierons de s'- rapporter à ce mot. (Voy. Incendie.) Du reBte, les accidents arrivée par les incendies occasionnent toujours des difficultés et des procès qui ne peuvent guère s'arranger à l'amiable; il y a toujours lieu ;ï la nomination d'experts, qui branchent trop souvent les questions d'uni' manière un peu légère.

Réparations d'usufruit. — En cas d'usufruit d'immeubles de diverses natures, il y a lieu de distinguer les grosses réparations et les réparations d'entretien. Nous n'avons pas à définir ici l'usufruit, comment il naît, comment il s'éteint, etc.; toutes ces questions sont traitées à Usufruit (voy. ce mot). — Quand un immeuble est possédé par un usufruitier, celui-ci est tenu de faire toutes les réparations iV entretien, qui sont dès lors dénommées réparations usufruitières. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit; auquel cas, l'usufruitier en est aussi tenu. (Art. 605, Code civil.) Voici , par exemple , un des cas où l'on considère l'usufruitier comme responsable des grosses réparations : si , ayant négligé pendant longtemps l'entretien de la couverture de son immeuble, cette négligence a nécessité, la réfection de la couverture entière, quoique ce soit une grosse réparation, tout ce travail est à la charge de l'usufruitier négligent. — Sont seules à la charge de l'usufruitier les réparations dont la cause est postérieure à l'ouverture de l'usufruit.

A l'égard du temps où les réparations usufruitières sont exigibles, on distingue celles qui sont nécessaires à la conservation de l'édifice et celles qui peuvent être différées jusqu'à l'expiration de l'usufruit sans aucun danger pour les droits du propriétaire. Les premières sont exigibles à mesure qu'elles se présentent. De son côté, l'usufruitier peut exiger les grosses réparations qnand elles sont nécessaires et que leur retard lui ferait éprouver de la perte, ou quand elles donnent une juste crainte du dépérissement de l'immeuble avant la fin de l'usufruit. Par exemple, des murs sont tellement déversés, que personne ne veut louer la maison sujette à l'usufruit : il devient donc nécessaire de redresser ces mêmes murs. En vain le

propriétaire alléguerait qu'ils peuvent durer encore

temps dans l'état où ils sont; le motif i minant est que cet état empêche réellement l'usufruitier de louer la maison : si ce point de fait constant, c'i ez pour que l'usufruitier

ait droit de demander la réparation. (Lepage, t. II, p. 201-207.)

Que doit-on entendre par grosses réparalion, ! L'article G0<; du (.'ode civil les définit

ainsi :

Les grosses réparations sont c murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement ewde clôture aussi en entier. — Toutes les autres réparations sont d'entretien. Qu'entend-on par murs et jusqu'où s'étendent les répa-

rations ? Desgodets et son annotateur nous disent (dans Lepage, t. II, p. 209) :

1° Par les gros murs, on entend les murs de face, ceux de refend, les pignons , qu'ils soient mitoyens ou non, qu'ils soient en élévation ou en fondation. Sont compris aussi au nombre des gros murs, les jambes de pierre de taille, les pans de bois, les cloisons en charpente et maçonnerie, quand elles régnent de fond en comble. Il en est de même de celles qui séparent les appartements, lorsqu'elles portent des planchers, et qu'en même temps elles sont formées de poteaux assemblés à tenons et à mortaises , par le haut et par le bas , dans des sablières stables et destinées à maintenir l'édifice.

2° La reconstruction entière des murs de clôture ou de soutènement est une grosse réparation ; par conséquent, s'il n'y a qu'une brèche à boucher, ou l'enduit à refaire, ou le chaperon à rétablir, c'est à la charge de l'usufruitier : il n'y a là rien d'entier à réparer.

Un mur de clôture a 50 toises de long ; il s'en trouve quelques toises qui ont besoin d'être reconstruites : sera-ce une grosse réparation? La raison de douter est qu'il ne s'agit pas d'un mur entier. Mais ce qui décide, c'est que la partie défectueuse est à rétablir tout entière. Tel est le vrai sens de la loi; il faut l'entendre comme s'il était dit que toute partie de mur de clôture ou de soutènement qu'il faut reconstruire entièrement est à la charge du propriétaire.

3° Avec les poutres, on comprend les poutrelles, les sablières ou lambourdes posées à côté des poutres, quand elles servent à les renforcer.

REPARATION

4° La réfection entière des couvertures, l'entretien est une réparation usufruitière , de même que les travaux en recherche , le rétablissement des plâtres, les changements de gouttières de plomb, etc.

5" La charpente des combles en entier constitue une grosse réparation, à moins que les bois n'aient péri faute d'entretien.

6° Les voûtes sont considérées comme objet de grosses réparations , pour si petite que soit la partie à reconstruire.

7° La réfection et même l'entretien des puits et fosses d'aisances fait également partie des grosses réparations ; le curage des puits et la vidange des fosses font partie de l'entretien incombant à l'usufruitier.

8° Dans les moulins à vent et les moulins à eau, le corps seul du moulin fait partie des travaux de grosses réparations.

9° Pour les pressoirs à vin, à cidre, l'usufruitier est chargé d'entretenir et de faire à neuf, s'il y a lieu, la charpente du sommier, les chevalets, jumelles, arbres, presses,. vis, couchis, auges, moulinets, et généralement toute la machinerie; les bâtiments seuls qui renferment les pressoirs font partie des grosses réparations.

10° Enfin, les haies vives ou mortes, les clôtures et fossés entourant les héritages sont entretenus et réparés aux frais de l'usufruitier. Ni le propriétaire ni l'usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou ce qui a été détruit par cas fortuit. (Art; G07, Code civil.)

Des réparations locatives. — Indépendamment des cas de responsabilité, tels que dégradations, incendie, provenant de son fait ou du fait de personnes de sa maison ou de ses sous-locataires {Code civil, 1735), le locataire est encore tenu des réparations de menu entretien, qu'on nomme réparations locatives. — S'il n"a pas été fait d'ÉTAT DBS LIEUX (voy. ce mot), le locataire ou preneur de "l'immeuble à bail est présumé l'avoir reçu en bon itat de réparations locatives et doit le rendre tel, à moins de clause contraire, ou que le premier ne prouve que les lieux n'étaient pas en bon état quand il les a reçus, ou qu'enfin les dégradations ne se sont pro-

duites que par vétusté ou force majeure. {Gode civil, art. 1731-54-55.)

Les réparations locatives sont de deux sortes : 1° celles désignées par le Code civil pour toutes les contrées de la France ; 2° celles exigées par l'usage des lieux.

Voici l'article 1754 du Code civil qui désigne les réparations locatives :

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire , sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;

Au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation , à la hauteur d'un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Telles sont les principales réparations locatives édictées par la loi, mais le progrès dans l'art de construire et l'usage sont cause que la jurisprudence a ajouté d'autres réparations à celles que le Code a indiquées d'une manière générale; ce sont : dans les habitations, les intérieurs de cheminées, les poêles ; les tablettes de buffets, de dressoirs et de poêles épaufrées, écornées, fendues ou cassées; les coquilles et les cuvettes de marbre dans les vestibules et les salles à manger, ainsi que les bassins à rafraîchir les boissons. — Les fêlures, cassures, etc., des vitres, des glaces, etc., à moins que ces accidents ne proviennent d'un tassement, d'une pose défectueuse ou du gonflement des plâtres ou des bois. — Les dégradations aux portes et croisées, aux volets, contrevents, persiennes, jalousies, et généralement à tout ce qui a rapport a la menuiserie, tels que panneaux, lambris, baguettes, frises, parquets, etc. Si un locataire a fait percer une chatière dans le bas d'une porte, il doit remplace]- la planche entière du panneau ; si la

RÉPARATION

pose d'une Bernrre a nécessité d'entailler les moulures du battant d'une porte, il doit faire ajuster parfaitement le bois et la moulure, de manière à ce que, la porte peinte ou verni'', on ne puisse s'apercevoir de la réparation. — Le locataire est tenu de réparer, dans les écuries, les irons dans les mangeoires, les dégradations causées par les chevaux, les râteliers et leurs roulons, les poteaux, stalles et bat-flancs ; il est également tenu au ramonage des chemin des calorifères, des fourneaux de cuisine et potagers, du carrelage desdits fourneaux, le carrelage et la voûte du four. — a Les pavés des grandes cours et des remises ne sont réparés par les locataires qu'autant qu'il se trouve quelques pavés hors de place ; mais ceux qui sont écrasés, cassés ou ébranlés doivent être à la charge du propriétaire, parce que ces différents lieux sont destinés à supporter les voitures d'une grande pesanteur. Il en est de même du pavé des écuries, <jue les chevaux battent continuellement avec les pieds. Les propriétaires doivent s'attendre à ces efforts des voitures et des chevaux. » (Lepage, t. II, p. 151.)

Sont encore réputées réparations locatives : les bornes et barrières, mais seulement quand leur dégradation provient d'un choc violent ou d'un abus d'usage ; les écornures des auges dans les cours, les fortes dégradations aux conduites aériennes ou souterraines ; le piston, la tringle, le balancier ou le volant des pompes (c'est Goupy, l'annotateur de Desgodets, qui indique ces réparations au compte du locataire, parce que, dit-il, ces objets épargnent les cordes que serait obligé de fournir le locataire, s'il tirait de l'eau à un puits) ; dans les jardins, l'entretien des treillages, palissades, bassins, jets d'eau et de leurs tuyaux de conduites. « L'entretien des allées sablées, parterres, plates-bandes, bordures et gazons. Les arbres et les arbrisseaux doivent être rendus de même espèce et en même nombre qu'ils étaient lorsque le bail a commencé ; et, s'il en meurt quelques-uns, les locataires doivent les remplacer. On ne regarde point comme réparations locatives celles des treillages placés le long des murs ou dans les autres parties du jardin , en telle sorte que ce puisse être, tels que palissades, berceaux, portiques ; le locataire n'eu

est tenu que quand il est prouvé que ces o ont été détériorés par bou fait, p (Lepage, t. II, p. L58.

Nous pensoi < tj Lepage dii

treillages et des palissades pouvait être juste de son temps, mais aujourd'hui le- réparations de ceux-ci sont bien dues par le locataire : car, s'il reçoit dans un janliu d<-s arbres i palier ou en contre-espalier, puisqu'il de rendre les arbres dans l'état qu'il les a pris, il est bien évident que les treillages doivent être rendus de même, à moins qu'ils n'aient péri par vétusté. — A l'égard des v;ipots à fleurs et des banc- servant a l'ornementation des jardins, Goupy établit cette distinction : c'est que li de faïence, de

fonte et de fer, les caisses et les lianes de bois, s'il s'en trouve de cassés ou de dégradés autrement que par vétusté, tous ces objets doivent être réparés par le locataire; mais pou*1 ce qui est de la dégradation des vases et des bancs de marbre, de pierre ou de terre cuite, le locataire n'est pas tenu de les réparer , car ils peuvent avoir été détériorés par les intempéries de l'atmosphère, à moins qu'on ne j prouver qu'ils ont été détériorés par la faute du locataire. Celui-ci est également responsable des dégradations provenant de vol, à moins qu'il n'y ait un cas de force majeure : par exemple, vol par une bande de voleurs à main armée; dans ce cas, la présomption ne pèserait plus sur le locataire et la perte devrait être supportée par le propriétaire.

Les réparations locatives peuvent être exigées dans les délais suivants : celles qui sont urgentes pendant la location, pendant la jouissance même; celles qui peuvent être diffé-. rées, sans inconvénient, à la fin du bail. Le propriétaire a comme sûreté de ces réparations un privilège sur les meubles qui garnissent la propriété. (Code civil, art. 2103.) Un propriétaire ne peut faire aucun changement dans la chose louée, quand bien même ce change-^ ment devrait être avantageux au locataire, si celui-ci s'y refuse ; mais ce dernier peut, sans avoir à demander le consentement du propriétaire, opérer des changements de peu d'importance, par exemple, déplacer des portes, des lambris même, pourvu que ces déplace-