C. Saig,, je ch., arrêt no 4l4i 39 décembre

La Cour

Attendu que par jugement en date

du 2 mai 1898, dont est appel, le tribunal de première instance de Saigon a prononcé l'antuilation de l'acte de vente consentie le 3 mai 1893, enregistré, par la nommée Vo-thi-Quoi au profit de I*bam-van-Chna, en se basant sur ce tait que cette vente avait été consentie par la veuve usufruitière de deuxième rang avec la seule participation de ses enfants mineurs, et sans l'assistance du truong-tôc ; qu'il résulte au contraire des rensei^ements fournis spécialement sur ce p i n i [^ar les autorités de la commune de la situation que trois sur cinq des enfants de Thi-Quoi, signataire de Tacte entrepris, étaient majeurs au moment où la vente qu'il consacre a été consentie ;

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Mais attendu qu*il a été établi, d^autre part, par les mêmes renseignements annexés an dossier, que \'o-t]iiyuoi n'était que la lemme du second lit ikê-mâu) du de cujus Phan»van-Du ; que celui-ci, avant de contracter union avec elle, avait, en effet, été précé Jemn-ent marie avec la nommée Nguyénthi-Dong; que six enfants, savoir:

Phan-thi-Tôi, Phan-thi-Thuôc, Phanthi-Biên, Phan-thi-Chay, Phan-thi-Rot et Phan-thi-Buoi sont issues de ce premier mariage ; que trois d*entre elles, Thi-Tôi, TU-Thu4Vc et Thi-Buoisontdécédées, mais que les trois -m très, parties au procès actuel, naturellement majeures en 1892, époque de la signa-

ture de l'acte critiqué, n^ont pas été appelées à y participer;

AUcndu qu'il est constant qu'une veuve usufruitière, même assistée de ses enfants majeurs, ne peut valable* ment aliéner un immeuble de la succession en dehors de la participation d'un au moins des héritiers majeurs issus d'un autre lit ; que la vente dont s'agit est donc irrégulière et, conséquemment, entachée de nullité;

Par ces motifs

Confirme

Réserve toutefois à Pappelant, acquéreur évincé, son recours contre les co-signataires de Tacte annulé ;

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Ventes. — Ventes immobiliehes. — Ventes mobilières.

Vente. — Art m $82. (code civil). — « La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer». Ce contrat est incontestablement le plus usuel de la vie sociale

annamite; c'est également celui que le magistrat indigène est appelé à contrôler îe plus souvent dans les pruccs qui lui sont soumis ; il mérite, à ce duubie titre, une attention particulière.

Çhap, nr — Vente immobiUère. — En droit français, la vente peut être indifféremment passée, soit par acte authentique, soit par convention soua

seing privé. 11 n'en est pas de même en matière indigène : il est, en etfet, de règle chez les Annamites que les ventes immobilières doivent se faire par écrit rédigé selon les formes traditionnelles et certifié par les notables de la siiuaiiuri des biens; ces derniers interviennent en la circonstance pour garantir, sous leur responsabilité personnelle, l'origine de la propriété, et opérer sur le dia bO les mutations d'inscriptions renoues nécessaires par l'aliénation. La jurisprudence de la cour s'est toujours fermement afTirmée dans ce sens ; mais nous estimons qu'il ne faut pas pousser trop loin le principe ainsi consacré, et qu'il y a lieu d'admettre que la vente immobilière passée sous tornic de sous seing privé, tout en étant non opposable aux tiers régulièrement mscrits, doit néanmoins faire foi entre les parties contractantes.

Les termes « Bàn dwt ( £|i 0 doivent, d'après la coutume, être insérés dans le corps de l'acte pour lui conférer son caractère d'aliénation définitive.

La formalité de Tenregislrement est toujours requiac, et toute pièce sur laquelle son accomplissement n'est pas régulièrement constaté ne peut être valablement produite en justice.

Les actes de vente sont, comme nous venons de le dire, de tous les contrats passés entre indigènes, ceux qui donnent lieu aux contestations les plus fréquentes et aux procès les plus compliqués, ("les intances trouvent leur origine dans diverses causes que nous allons rapidement examiner :

A. Ventes de biens patrimoniaux indivis^ — Nous savons que, d'après la coutume indigène, l'indivision est la règle et le partage l'exception. C'est en vertu de ce principe qu'à la mort de l'auteur commun de la famille, les biens immobiliers dépendant de la succession sont inscrits le plus souvent au nom de l'aîné de ses héritiers mâles, qui les détient pour le compte de la cohérie qu'il représente. Toute aliénation consentie par lui

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dans cette situation, sans la participation des autres ayants-droit, doit donc, en règle générale, être considérée comme nulle et non avenue pour

tout ce qui excède la part à échoir au communiste vendeur.

Tout en respectant ce principe d'équité, il y a lieu, pour le magistrat appelé à connaître de ces demandes en annulation de ventes, d'examiner avec le plus grand soin les revendications qui lui sont soumises. Elles ne sont le plus souvçnt, en effet, que le résultat d'une collusion entre membres d'une même cobérie qui cherchent à frustrer un tiers-acquéreur de bonne foi, et à profiter, à peu de frais, de la plus-value qu'il a pu donner, par son travail, à l'immeuble prétendu patrimonial. L'orig^ine de la propriété doit donc être, avant tout, réj^^ulièrement établie par des inscriptions suivies au dia-b^ de la situation et par des conformités d'abomements. Dans tous les cas, le recours du tiers de bonne foi doit lui être strictement réservé tant sur la part à échoir au vendeur que sur ses autres biens, pour lui assurer, autant que possible, le remboursement inté<Tral de ses débours, sans préjudice des dommages-intérêts, s'il y a lieu.

Jurisprudence.

La vente d^un immeuble patrimonial

indivis, consentie par certains membres de la cohérie à Texclusion des autres, doit être déclarée nulle comme veute de chose d'autrui.

Les droits absolus du tiers-acquéreur de bonne foi doivent toutetois être expressément réservés sur les parts à échoir aux communistes vendeurs.

8«iff.> 2e ch., arrêt n« 314» 15 septembre 98.

La Cour

Attendu que la parcelle de terre faisant l'objet de la vente consentie suivant acte authentique du 12 septembre 1894 par Lu-thi-Tri et consorts au profit de Pham-van-Nhuom est incontestablement d'origine patrimoniale ; qu'elle doit donc être considérée, à dé&ut de partage régulier, comme un tien demeure indivis entre tous les cn-héritiers de l'auteur commun de la lamille, Lu-van-Hén; que cette cohérie se compose, conformément à Farbre généalogique de la famille, dûment établi, annexé au dossier, de Lu-van>

Hiêti, Lu-van-Di, Loi-thi-Triet Lu van- Dam, ce dernier mineur ;

Attendu que la vente critiquée a donc été consentie à Nhuom par les trois

premiers d'entre eux seulement, h Texclusion du dernier, Lu-van-Dam ; qu'il n'appert pas, en effet, du texte de ce document, que celui-ci y ait participé, soit directement, soit par Pintermédiaire de son tuteur ou du truon^-foc de la famille ; que son nom n'y est même pas mentionné ; que cette aliénation de terre indivise ainsi consentie par certains co-hériiiers à rexclnsion d'un autre est nulle comme vente de chose d'autrui;

Par ces motifs

Déclare nulle et de nul effet la vente sus-désîgnée consentie par certains cohe tiers à Pexclusion d^un autre ;

Réserve expressément toutefois, en vue d'un partage à intervenir soit à la diligence de la cohérie, soit sur poursuites directes du tiers-acquéreur de bonne foi évincé, tous les droits de ce dernier sur les trois parts à échoir à ses vendeurs. Lu-thi-Tri, Lu-van-Hiên et Lu-van-Di

B. Vettiesde biens démineurs, — La vente d'un bien de mineur doit être consentie par le tuteur, en présence des principaux membres de la làmille et avec certification des notables de la commune de la situation. Lorsque

les intérêts du pupille sont en opposition avec ceux de son tuteur, ce dernier est remplacé par le trifOtig-toc de la famille qui intervient, en quelque sorte, comme subrogé-tuteur. (V, Tryr&ng-tÇc, — Tuteur J,

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C. Vente de biens immobiliers usufruduaires. — La veuve, usufruitière légale des biens dépendant de la succession de son mari défunt, peut aliéner valablement un immeuble usufructuaire, mais à la condition de se faire assister d'un, au inoins, des héritiers majeurs du de cujus qui est alors censé représenter les droits de toute la cobérie. A défaut d'enfant majeur, elle doit recourir à Tintervention du trvông't0c de ta famille. Toute vente passée en dehors de ces conditions est entachée de nullité. Déplus, lorsqu'il existe des héritier? majeurs de plusieurs lits diftérents, toutes les branches issues du délunt doivent être représentées et concourir au contrat de vente ( V. Hi^ritiers. — Jru&ng-tçc. — Usufruit légal. — Jurisp. : arrêts n« 171, 24 mars I898, et 149, 26 mai).

C. Ventes de biens affectés au culte. — Les immeubles affectés au culte sont, en principe, frappés dlnaliénabilité et toute vente consentie à leur sujet doit être déclarée sans valeur.

11 faut joutefois,ponr que cette nullité puisse êtreopposéeàun tiers-acquéreur de bonne foi, que les conditions de publicité exigées par la loi annamite (mention spéciale au bô et indication de Taffectation gravée en caractères sur une borne placée sur les lieux) aient été régulièrement remplies. (V. Culte (Idem du).

E. Ventes de biens communaux. — Il est interdit aux notables, représentants légaux de la commune, d'aliéner les terrains communaux désignés dans la loi sous le nom de rôtîg-diên et de coug-tliô. Ces biens provenant de dons faits à la commune, le législateur a estimé, en ettet,quel'mtention de l'auteur de la libéralité avait été de créer au village bénéficiaire une ressource perpétuelle. 11 n'en est pas de même, d'après Luro, d'une autre propriété communale appelée Bôn-thôn'diêny épargne personnelle de l'administration du village, et qui peut être valablement aliénée si les besoins l'exigent. (V. XotahîeSy et notamment i Modifications apportées par arrêté du 16 janvit r iSg^.

F. Ventes de bienti iinmobi/iers appartenant à autrui (stellionat). — Le cas de vendre ou d'hypothéquer un immeuble dont on sait n'être pas propriétaire a été prévu par notre cuae civil î-ous le noni de stellionat \ et aux termes de l'article 2059, la contraite par corps, aujourd'hui supprimée en France par la loi du 22 juillet 18Ô7, lui était spécialement applicable.

Le législateur annamite s'est également occupé de cette vente illicite dans l'article 87 1) du code et a même édicté, à î'encontre de son auteur, des pénalités rigoureuses. Ce texte est ainsi conçu :

Quiconque^ mns droit, vend des rizières ou hal)itutious d'aiffnn\ sera

puni d 'une peine qui sera graduée d 'après l'éten due des terres usurpées

ou d'après les dimensions des édifices.

Pour unm^fi {V. Mesures de superficie] de terrain, ou pour une ferme (II) de constructions et au-dessous^ la peine était de cinquante coups de rotin ; elle augmentait d'un degré de cinq mâu en cinq mâu, et par trois

(i) V. art. 87. Code Ann'* ; Phitastre, tome I, paffe 439 et «uiv.

(11^' L'cxptcssîoi) ferme, traduite éj^alement par compartiment , est employée en droit annamite toutes les fois qu'il s'agit de constructions. Elle signifie l'espace coai* pris entre deux rangées de colonnes qui soutiennent deux ferme» du toit, espace qui varie, en largeur, de2"'Soà4"*etse prolongé, en longueur, dans toute la pro* fondeur de la construction.

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