CONDITIONS

159. Le code civil définît le louage des choses en ces termes : « C'est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps y et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer r (art. 1709). Quant au prix, l'autonomie des parties est entière. Il n'en est pas de même de la durée du bail. En droit français Ton admet que la durée du bail ne peut pas excéder 99 ans.L'emphytéose, qui est qualifiée de bail, ne peut dépasser ce terme ; on applique cette restriction par voie d'analogie aux baux à loyer et à

(l) Maesé, Le Droit commercial, 1. 1*"^, p. 55E, n® 641.

ferme. Le droit du bailleur serait anéanti par la jouissance perpétuelle du preneur.

Il suit de là que la durée du bail ne dépend pas de l'autonomie des parties contractantes ; elles ne pourraient pas faire un bail perpétuel. Mais quand il s'agit de diminuer la durée la plus longue du bail, alors l'autonomie reprend son empire ; l'intérêt général est sauvegardé, et dès que le droit de la société ne limite pas le droit des individus, ils jouissent d'une pleine liberté : ils pourraient donc se soumettre à leur loi personnelle, et ils seraient même présumés s'y soumettre, s'ils avaient la même nationalité. Tel serait le cas de deux Italiens faisant un bail, eii France, d'un immeuble situé sur le territoire français ; à défaut de conventions contraires, on leur appliquerait le code italien, aux termes duquel le louage d'immeubles ne peut jamais dépasser trente ans (art. 1571). Comme disposition prohibitive, cette loi est territoriale, et ne dépasse pas les limites du territoire ; mais rien n'empêche les Italiens de s'y soumettre pour les biens situés à l'étranger ; on doit même présumer que telle est leur intention, puisqu'ils connaissent leur loi nationale mieux que la loi étrangère.

L'article 1571 du code d'Italie porte que les parties ne peuvent pas déroger à la règle qui fixe la durée du bail à trente ans ; il déclare nulle toute convention contraire. On demande si des Français pourraient faire un bail de quatre-vingt-dix-neuf ans, d'un immeuble situé en Italie. La négative me paraît certaine. La limite de la durée des baux est d'intérêt public ; à ce titre, elle forme un statut réel, auquel tous les habitants du territoire sont soumis.

i60. Le code Napoléon et la loi hypothécaire belge contiennent d'autres restrictions relatives à la durée des baux. Dans le système du code français, le bail qui dépasse neuf ans est considéré comme un acte de disposition, que le propriétaire seul a le droit de faire; ceux qui n'ont qu'un pouvoir d'administration, l'usufruitier, le tuteur, le mineur émancipé, la femme séparée de biens, ne peuvent faire qu'un bail de neuf ans, que pour cette raison on appelle bail d'administration. Quelle est la nature de

cette restriction? Elle est établie dans l'intérêt des incapables, et tient par conséquent au statut personnel. La femme française, séparée de biens, ne pourrait pas faire, à rétranger, un bail de disposition, quand même, d'après la loi de la situation, elle en aurait le droit : la loi territoriale est ici hors de cause, c'est le statut personnel qui domine, ce qui est décisif. Si le tuteur étranger, d'après la loi personnelle du mineur, pouvait faire un bail dépassant neuf ans, il aurait ce droit en France, malgré la disposition de l'article 1718; le statut personnel est régi par l'article 3, ilsuit le Français à l'étranger, et l'étranger peut l'invoquer en France.

La loi hypothécaire belge restreint le pouvoir du débiteur qui a consenti une hypothèque ; s'il fait un bail pour plus de neuf ans, la durée en est réduite à la période de neuf ans dans laquelle le preneur se trouve quand le créancier hypothécaire exerce son droit. La raison en est que l'hypothèque démembre la propriété; le propriétaire ne peut plus faire un acte qui nuirait au créancier hypothécaire. De là suit que les i'estrictions résultant de l'hypothèque tiennent au statut réel ; elles sont applicables à tout détenteur de l'immeuble hypothéqué, quelle que soit sa nationalité et quand même son statut personnel serait contraire. Le statut de l'hypothèque est réel non seulement parce qu'il concerne un immeuble, c'est la théorie traditionnelle, mais encore parce que les hypothèques concernent le droit de la société : le statut étant réel à tous égards l'emporte par cela même sur tout statut contraire.

161 . Y a-t-il des conditions de forme pour la validité du louage.? Il faut distinguer. Entre les parties-, le louage se parfait par le seul concours de consentement ; l'écrit, si les parties en dressent un, ne sert que de preuve. C'est en ce sens que l'article 1714 dit qu'on peut louer par écrit ou verbalement. S'il n'y a pas d'écrit, ou si l'écrit est nul en la forme, il n'y aura pas de preuve littérale, mais le contrat n'en sera pas moins valable, en supposant que les conditions prescrites par la loi aient été observées. Comment se fera, dans ce cas, la preuve? En principe, d'après

le droit commun, sauf les dispositions exceptionnelles des articles 1715 et 1716, sur lesquelles je reviendrai.

A l'égard des tiers, il faut faire une nouvelle distinction. Si le bail a pour objet des meubles, aucune forme nest prescrite. S'il a pour objet des immeubles, on applique, en Belgique, la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, dont l'article 1®' soumet à la transcription les baux excédant neuf années, ou contenant quittance anticipative d'au moins trois années de loyer. La transcription est prescrite dans l'intérêt des tiers. Si elle n'a pas été faite, le bail ne pourra être opposé aux tiers acquéreurs- et aux tiers créanciers que pour la période de neuf ans dans laquelle le preneur sera entré, lors de la vente ou lors de la saisie des biens ; c'est en ce sens que la loi dit que la durée des baux non transcrits sera réduite, conformément à l'article 1429 du code civil. Le bail pourra donc être opposé aux tiers, d'après l'article 1743 du code Napoléon, sur lequel je reviendrai, mais il ne pourra leur être opposé que pour la durée d'un bail ordinaire de neuf ans. Que si le bail contient une quittance de trois ans de loyers, et s'il n'a pas été transcrit, les payements anticipatifs ne pourront être opposés aux tiers.

Quelle est la nature du statut qui régit soit la preuve, soit la transcription du bail? On applique les principes que j'ai exposés dans le cours de ces Etudes sur les obligations et sur les statuts réels. Il en résulte que le statut est diflférent : quant à la preuve, on suit la loi du lieu où le contrat a été passé, sans distinction entre les meubles et les immeubles ; tandis que la transcription formant un statut réel, tout bail d'immeubles situés en Belgique devra être transcrit, quel que soit le lieu où le contrat a été passé, et quelle que soit la nationalité des parties contractantes.

164. Les règles générales sur les preuves auxquelles le bail est soumis reçoivent exception dans les cas prévus par les articles 1715 et 1716. Je dois m'y arrêter parce que ces dispositions n'ont pas été reproduites par le code italien, lequel, en matière de preuves, suit généralement le code français. Il en résulte, entre les deux législations,

un conflit qui intéresse notre science, et ce même conflit existera probablement entre le nouveau code des Belges et la loi française, les dispositions exceptionnelles que je vais exposer étant contraires aux vrais principes.

D'après le droit commun (art. 1341), la preuve testimoniale aurait été recevable pour prouver l'existence d'un bail verbal, quand la chose n'excède pas la valeur de cent cinquante francs; tandis que l'article 1715 prohibe cette preuve, quelque modique que soit le prix du bail. Quel est le motif de cette prohibition? L'orateur du Tribunat répond « que cette innovation sera utile pour la classe nombreuse qui ne peut louer que des objets d'une valeur modique : un procès est leur ruine. Il faut tarir la source de ces procès, en proscrivant, dans cette matière, la preuve testimoniale (i). » Cette considération est loin d*étre décisive. C'est sans doute chose utile de prévenir les procès, mais il y a un plus grand intérêt, c'est de maintenir le droit, le respect dû aux conventions. Les parties sont autonomes en matière d'obligations conventionnelles ; le code proclame leur liberté (art. 1134, 1387); elles en usent, elles contractent, puis le législateur vient, au nom de leur intérêt, les empêcher de soutenir leur droit, en leur refusant l'usage de la preuve testimoniale. C'est anéantir la volonté des parties que Ton proclame souveraines. Le respect du droit est le premier devoir du législateur, et il doit laisser à chacun la faculté de soutenir son droit à ses risques et périls (2). Le Code italien a bien fait de laisser là ces chaînes pour revenir à la liberté.

L'article 1716 suppose que l'exécution du bail a commencé; il n'y a aucune contestation sur l'existence du contrat, mais des difficultés s'élèvent entre les parties sur le prix, sur la durée du louage; comment se fera la preuve? Si les parties sont en désaccord sur le prix d'un bail verbal, la loi veut que l'on recoure d'abord aux quittances, c'est-à-dire à la preuve littérale. S'il n'y a pas de quittance, les parties pourront-elles invoquer la preuve testi-

(1) Jaubert. Discours n^ 4 (Locré, t. VII, p. 211, édition de BruxeUes). Duranton, t. XVII, p. 33, n*» 51.

(2) Comparez Duvergier, Du Louage, t. I*'', p. 227, n® 253.

234 DES OBUGATIONS.

moniale? D'après le droit commun, cette preuve serait recevable s'il s'agissait d'une somme moindre de cent cinquante francs ; le code la rejette implicitement en s'en rapportant au serment du propriétaire, il veut prévenir les procès et les longues procédures des enquêtes (i). Cependant la loi permet au locataire de demander l'estimation par experts, en ajoutant que les frais de l'expertise resteront à sa charge si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. Ces dispositions sont incohérentes et injustes. La loi admet l'expertise; dès lors, il n'y avait pas de raison de refuser les témoignages. C'est un vrai déni de justice.

Il y a conflit entre la loi italienne et la loi française. Des Italiens pourront-ils prouver par témoins, devant les tribunaux français, soit le fait, soit le prix du bail, si le contrat a été passé en Italie? L'affirmative ne me paraît pas douteuse. C'est le droit commun. La preuve dépend de la loi du lieu où le contrat s'est fait. Au moment où les parties ont consenti, elles devaient s'attendre à ce que la preuve se fît par témoins ; elles ne pouvaient prévoir que le hasard des circonstances porterait le procès devant un tribunal français; le juge français doit donc maintenir leur droit.

Il en serait autrement si les parties louaient en France un immeuble situé sur le territoire français. La loi du lieu du contrat leur défend la preuve testimoniale ; elles le savaient en contractant, elles devaient se procurer une preuve littérale; si elles ne Tout pas fait, elles doivent subir les conséquences de leur imprévoyance.

Des Français font un bail verbal en Italie. Seront -ils admis à prouver par témoins soit l'existence du bail, soit le prix, s'il y a lieu? L'affirmative ne fait aucun doute, puisque tel est le droit commun. Mais s'il s'agissait de prouver en France un bail fait en Italie, les parties pourraient-elles invoquer la preuve testimoniale que la loi du for repousse? Je crois qu'il faudra encore appliquer le droit commun, c'est-à-dire la loi du lieu où le contrat a été passé. Vainement dirait-on que le juge français ne peut ordonner une

(I) Colmet de Santerre, continuation de Demante, Cours analytique, t. VII, p. 240, no 162 bis, VIII.

preuve que la loi territoriale prohibe dans l'espèce ; je réponds que le jug« du for doit décider comme aurait fait le juge du lieu où la convention a été contractée. On ne peut pas objecter que les articles 1715 et 1716 sont des dispositions d'ordre public qui lient tous les habitants du territoire, et que le juge doit appliquer à tous les plaideurs. J'ai cité les paroles des auteurs mêmes du code civil ; il n'y est pas question d'intérêt général ; la loi se préoccupe outre mesure de l'intérêt de ses justiciables ; cela ne regarde pas ceux qui traitent en pays étranger.

163. Fœlix range parmi les statuts réels les obligations résultant du louage d'immeubles (i) ; il ne donne aucun motif à l'appui de cette décision. Je suppose qu'il la fonde sur l'article 3, aux termes duquel les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française. J'ai dit bien des fois que cette disposition est basée sur la souveraineté territoriale, ce qui implique que les droits de la puissance souveraine sont en cause. Or, en matière de contrats, les vrais souverains sont les parties contractantes ; le code qualifie leurs conventions de lois, et il dispose qu'elles peuvent faire telles conventions qu'elles veulent. Telle est aussi la tradition française. La proposition de Fœlix est donc en opposition avec l'esprit de l'article 3, et elle est en opposition avec la tradition.

L'annotateur de Fœlix le contredit sur ce point comme sur tant d'autres. M. Démangeât demande quelles obligations résultent du louage d'immeubles? dans quels cas ce contrat est nul, rescindable ou résoluble? Pour répondre à ces questions, dit-il, il suffira presque toujours de rechercher quelle a été Yiniention des parties, et si les parties étaient capables. Or, la capacité dépend du statut personnel des contractants, alors même qu'ils traitent sur des immeubles. Quant à V intention, on l'interprète, soit par la loi personnelle des parties, si toutes deux ont la

(1) Fœlix, Droit international privé, 1. 1®»", p. 124.

même loiy c'est-à-dire, dans le système du code civil, la môme nationalité, soit par la loi du lieu où le contrat s est formé. Voilà, à la lettre, le système que j ai exposé dans le cours de ces Etudes. M. Démangeât en conclut qu'à première vue, il ne reste pas de place pour le statut réel. Ce n'est pas à dire qu'il n'y ait jamais lieu à appliquer le statut réel dans la matière des contrats, mais il est certain que ce statut, au lieu de former la règle, comme le dit Fœlix, ne forme qu'une rare exception. C'est sur ces exceptions que je m'arrêterai un instant.

164. « S'il y a plusieurs locataires, dit l'article 1734, tous sont solidairement responsables de l'incendie. » On suppose qu'il est tout à fait incertain par la faute duquel des locataires le feu a pris. Une responsabilité imposée à des locataires qui ne sont pas en faute est déjà bien rigoureuse; disons le mot, elle est injuste. Le code civil renchérit sur l'iniquité de l'ancien droit, en déclarant tous les locataires responsables solidairement des dommagesintérêts. Cette innovation souleva de vives critiques au conseil d'Etat ; l'intérêt des propriétaires l'emporta sur le droit et sur l'équité. Rien de plus faible que les raisons que l'on donne pour justifier une responsabilité qui ne peut pas être justifiée. C'est aux locataires de se surveiller mutuellement, dit l'orateur du gouvernement. Cela n'est pas sérieux, et cela ne mérite pas de réponse (i).

Le code italien rejette la solidarité (art. 1590); le législateur néerlandais va plus loin, il dispose que le locataire, fût-il seul, ne répond pas de l'incendie, à moins que le bailleur ne prouve qu'il était en faute (art. 1601). Cette disposition ne tombe-t-elle pas dans un autre excès? Ce n'est pas ici le lieu de- la critiquer. Je dois me borner à établir la nature du statut, et à régler le coiiflit qui résulte de la diversité des législations sur cette matière.

C'est uniquement dans l'intérêt de la propriété que le conseil d'Etat impose aux preneurs une responsabilité qui heurte tous les principes. Dès lors, il faut dire que la disposition de l'article 1734 a pour objet de protéger la pro-

(1) Duvergier, Du Louage, t. !•', p. 427, n" 422. Troplong, Du Louage, n°» 374-377.

priété immobilière, ce qui, dans l'esprit de la tradition française, lui imprime un caractère de réalité : on peut dire que cest une loi de police, qui, d'après l'article 3, oblige tous les habitants du territoire. Quand même le propriétaire d'un immeuble situé en Belgique ainsi que les locataires seraient néerlandais, le bailleur aurait l'action solidaire contre eux, en cas d'incendie ; à moins que l'on ne pût prouver qu'il y a renoncé, car le droit de renoncer à un privilège qui a été introduit en faveur des propriétaires ne saurait leur être contesté. Mais pourraiton dire que les parties intéressées ont entendu déroger au code civil en vigueur en Belgique, par cela seul qu'elles sont étrangères et régies par une loi qui n'admet point la responsabilité des locataires? Je crois que ce ne serait pas le cas d'appliquer la règle qu'en matière de contrats les parties dont la nationalité est la même sont présumées s'être soumises à leur loi nationale. Cette présomption suppose que les parties sont autonomes. Or, la responsabilité des locataires n'est pas une question d'autonomie. Tout propriétaire d'un immeuble loué jouit en Belgique du droit exceptionnel que l'article 1734 donne au bailleur; pour qu'il en fût décha, il faudrait une renonciation ; or, le fait que le bailleur est néerlandais n'implique pas une renonciation, car les renonciations ne se présument jamais.

Si des Français faisaient un bail en Italie, le propriétaire pourrait-il invoquer contre les colocataires français la solidarité établie en faveur du bailleur par le code civil? La négative est certaine, car la solidarité étant un statut réel n'a aucun effet hors du territoire pour lequel il a été établi. Cela me paraît décisif. Tout au plus pourrait-on soutenir que les parties seraient soumises à la loi française si le bail avait été fait en France. Encore préférerais-je m'en tenir rigoureusement à l'effet du statut réel, dans une matière tout à fait exceptionnelle, alors que l'exception est contraire aux vrais principes. L'autonomie étant écartée, on ne peut pas dire que les parties ont adopté leur loi nationale.