Montagnon op. cit. p. 140 et suiv

annuités ; il est même des cas où le remboursement en obligations ne peut plus avoir lieu et où le remboursement en argent devient nécessaire, par exemple si la dette est devenue exigible par suite du non paiement des annuités. Alors même que le prèt a été réalisé en titres, l'obligation normale de l’emprunteur est toujours de rembourser en numéraire, le remboursement en titres n'étant jamais que in facultate solutionis. D'ailleurs le cours des obligations peut avoir monté et la nécessité où l’emprunteur se trouve d’en acheter à un cours plus élevé que celui auquel il a vendu celles qui lui lui ont été livrées peut suffire pour que le taux de 50/0 soit dépassé à son préjudice. En allant au fond des choses, il est certain que ce procédé peut faire souffrir à l'emprunteur un préjudice aussi considérable que si dans un prêt en numéraire le taux de 5 0/0 était dépassé et que si un particulier se livrait à de pareilles pratiques on n'hésiterait pas à les qualifier d’usuraires. Placer ses titres pour leur valeur nominale nonobstant leur cours inférieur sur le marché est un privilège que l'Etat lui même n’a jamais songé à se réserver quand il acquitte ses dettes ou paie ses subventions en obligations à court terme. Nous n’hésitons donc pas à considérer comme contraire au décret de 1852 la pratique du Crédit foncier d'exiger de l’emprunteur le paiement intégral de la valeur

nominale de l’ogligation qui lui a été remise en représentation du prêt lorsque cette obligation a été vendue par le porteur au dessous du pair.

L'autre question soulevée par l'emploi des titres du Crédit foncier pour le remboursement du prêt consiste à se demander si le tiers acquéreur de l'immeuble hypothéqué à la société qui l’a désintéressé au moyen de lettres de gage achetées par lui au-dessous du pair et acceptées par le Crédit foncier pour leur valeur nominale peut recourir contre son vendeur pour le montant de la dette qu'il a éteinte ou seulement pour le montant du prix réel des obligations avec lesquelles 1l a payé la société. La Cour de Paris et la Cour de cassation, malgré les conelusions contraires de M. l'avocat général Fourchy se sont rangées à la seconde opinion favorable à l’emprunteur (1) par cette considération qui nous paraît décisive que le tiers qui à payé n'était pas, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, tenu personnellement à la dette, mais qu'il n’était qu'un gérant d’affaires ayant seclement le droit de réclamer au dominus rei les dépenses utiles ou nécessaires faites pour son compte : ces dépenses sont nécessairement limitées au montant de la valeur vénale des obligations achetées pour rembourser la société.

{. Paris, 7 juin 1875, Sirey 75. 2. 251. — Cass. 19 déc. 1876, Sirey 77. 1. 56.

Telles sont les obligations de l’emprunteur et les créances nées au profit de la société du Crédit foncier à la suite du contrat de prêt consenti par elle.

Mais si dans sa forme el dans ses effets généraux ce contrat relève du droit commun,il s’en affranchit à un double point de vue à cause des garanties exceptionnelles dont on a voulu entourer la société pour favoriser son crédit et faciliter sa tâche. Nous avons à exposer la législation spécial du Crédit foncier : {°en ce qui concerne les facilités qui lui sont accordées pour obtenir toujours le premier rang hypothécaire ; 2° en ce qui concerne les privilèges qui lui ont été donnés pour obtenir le remboursement facile et rapide de ses prèts.

$ 2. — Privilèges pour la sûreté des prêts.

Le décret du 28 février 1852 impose au Crédit foncier l'obligation de ne prêter que dans certaines conditions et notamment de ne consentir au contrat que si le remboursement lui est garanti par une hypothèque première en rang. (1)

1. A moins que les inscriptions dont limmeuble serait grevé ne résultent d'hypothèques consenties à raison de garantie d'éviction ou de rentes viagères. Alors la société pourrait néanmoins prèter, pourvu que le montant du prèt réuni aux capitaux ins crits, n'excédât pas la moitié de la valeur de l'immeuble conformément à l’article 7 du décret du 28 février 1852. (Loi du 10 juin 4853 — art. 3)

Cette précaution était nécessaire pour inspirer confiance aux capitalistes et leur ôter toute inquiétude sur la valeur des créances de la société qui leur demandait leur argent pour le prêter.

Un prêteur n’est jamais sûr d’avoir le rang hypothécaire qui lui est promis par son emprunteur avant d’avoir inscrit son hypothèque: aussi doit-il prudemment inscrire son hypothèque avant la réalisation du prêt et subordonner cette réalisation à la condition qu'il sera vérifié au moment de l'inscription que l’hypothèque consentie occupe en réalité le rang annoncé.

L'article 4 de la loi du 10 juin 1853 oblige la société du Crédit Foncier à recourir à cette pratique.

Mais ce procédé de droit commun devient inutile pour assurer le premier rang hypothécaire au Crédit foncier si les immeubles offerts en garantie des prêts sollicités sont frappés d'hypothèques légales dispensées d'inscription et primant nécessairement les hypothèques conventionnelles que la publicité fait apparaître. Or le but de l'institution nouvelle était surtout Ce substituer aux créanciers hypothécaires ordinaires qui écrasaient la propriété foncière un nouveau créancier hypothécaire dont les droits fussent moins lourds à supporter. Il fallait donc faciliter ses relations avec la masse des propriétaires fonciers et ne pas soustraire à son action la quantité

OPÉRATIONS DU CRÉDIT FONCIER 125 considérable d'immeubles frappés par des hypothèques légales subsistant sans utilité pour personne. Il importait de permettre aux sociétés de Crédit foncier autorisées d'obtenir un rang hypothécaire préférable à celui des hypothèques légales lorsque ces hypothèques sont sans objet et en tous cas leur assurer qu'elles ne seraient jamais surprises par l’apparition d'hypothèques occultes. Le droit commun était insuffisant pour leur permettre d'arriver dans tous les cas à ce résultat. L'élaboration d'une législation spéciale s'imposait donc à cet égard. Cette législation se trouve dans le décret-loi du 28 février 1852 et dans la loi du 10 juin 1853. Nous avons à en exposer l’économie.

A. Mainlevée de l'hypothèque légale du mineur ou de l'interdit donnée par le subrogé-tuteur,

Pour obtenir le premier rang hypothécaire toutes les fois qu'il prête, le Crédit foncier peut évidemment se servir de tous les modes de droit commun ; il peut se faire subroger conventionnellement ou légalement aux créanciers hypothécaires qui occupent la situation que ses statuts lui font un devoir d’acquérir ; il peut aussi, puisque la Jurisprudence reconnaît à ces pratiques le caractère légal, obtenir de la femme de l’'emprunteur soit une renoncration à son hypothèque légale, soit une cession d’antério-

rité (1). Enfin par application des art. 2143 et 2144 du Code civil il peut obtenir que l’hypothèque légale qui frappe les biens d’un mari ou d’un tuteur soit restreinte à certains biens et qu’ainsi ceux sur lesquels il s’agit de constituer une hypothèque à son profit soient dégrevés.

Tout ceci est du droit commun, et nous n'avons pas à nous en occuper ; mais le droit commun n'offrait au Crédit foncier aucun moyen d'obtenir une hypothèque première en rang sur les biens d’un tuteur hors le cas àe restriction judiciaire de l’article 2143. L'article 9 du décret du 28 février 1852 y a pourvu en permettant au subrogé-tateur, autorisé par le conseil de famille de donner main-levée de cette hypothèque légale en faveur du Crédit foncier.

L'emploi de ce procédé présente une grande simplieité lorsque l'hypothèque légale est inscrite. Mais elle peut ne pas l’être et c’est alors qu'il était nécessaire d'organiser pour le Crédit foncier un système spécial de purge. C'est ce qu'a fait le décret du 28 février 1852.

1. Remarquons d’ailleurs qu’en ce qui concerne le Crédit foncier, il ne peut y avoir de doute sur la question de savoir si une femme non dotale peut renoncer à son hypothèque légale partiellement ou mème complètement. L'art. 9 du décret-loi du 28 février 1852 dispose en effet que : « Lorsque l'hypothèque légale est inscrite, le prêt ne peut être réalisé qu'après la mainlevée donnée soit par la femme non mariée sous Le régime dotal, soit

par le subrogé-tuteur du mineur ou de l’interdit en vertu d’une délibération du conseil de famille. »

B. Purge spéciale du Crédit foncier.

Les auteurs du décret-loi de 1852 étaient tellement pénétrés de l'importance qu’il y avait pour une société de crédit foncier à ne courir aucune chance de voir son gage hypothécaire lui échapper, qu'ils avaient rendu obligatoire l’usage de la purge des hypothèques légales. La loi du 10 juin 1853 s’est départie de cette rigueur et en a rendu l’emploi facultatif. Cela est rationnel; car la procédure de purge occasionne des frais et une publicité qui peuvent être souvent inutiles.

La société peut en effet savoir pertinemmennt que celui qui lui a adressé une demande de prèt n’est pas et n’a jamais été ni mari ni tuteur, et alors la purge est inutile ; elle l’est encore, même si les biens de l’emprunteur sont grevés d’hypothèques légales au cas où les titulaires de ces hypothèques sont pertinemment connus et où ces hypothèques ont été régulièrement restreintes par application des articles 2144 et 2149 du Code civil ; il en serait de même si la femme avait consenti une renonciation ou une subrogation à son hypothèque,ou si le subrogé-tuteur du mineur ou de l’interdit en avait donné mainlevée dans les conditions que nous avons examinées plus haut. Et depuis la loi du 23 mars 1855 ilesttoujours

facile de savoir si une hypothèque légale peut ou non menacer le nouveau créancier hypothécaire puisque par application des articles 8 et 11 de cette loi ies inscriptions des hypothèques légales des femmes, des mineurs et des interdits ont dû avoir lieu dans l'année 1856 pour celles qui existaient avant cette date et doivent actuellement être toujours prises dans l’année qui suit la dissolution du mariage ou de la tutelle pour conserver leur rang.

La purge spéciale du Crédit foncier s'applique donc dans deux cas : 1° si le titulaire de l'hypothèque légale ou ses représentants, quoique notoirement connus, n'ont pas pris Inscription et n’ont pas dégrevé l'immeuble par les procédés indiqués plus haut : c'est la purge de l’hypothèque légale connue ; ou bien si, renseigné sur l'existence de l’hypothèque, il ne l’est pas sur la personne de l'ayant droit : c’est la purge de l'hypothèque légale inconnue.

L'intérêt de la purge spéciale du Crédit foncier étant déterminé, examinons en quoi elle diffère de la purge organisée par le Code civil et le Code de procédure.

La purge du Gode civil ne peut être entreprise que par le tiers détenteur de l’immeuble grevé, c’est-àdire par le successeur particulier non personnellement obligé au paiement de la dette hypothécaire

(art. 2181) (1). Le droit de purger appartient donc à l'acquéreur à titre onéreux ou gratuit, à l’acquéreur d’une partie ou de la totalité de l'immeuble, à l'acquéreur de l’usufruit ou de lanue-propriété,mais non à l'acquéreur d’un droit de servitude ou d’un droit d'usage ou d'habitation. parce que ces droits ne sont pas susceptibles d'être saisis et vendus aux enchères. Il n'appartient pas non plus au créancier hypothécaire dont il est impossible de trouver mention dans les textes divers qui servent à déterminer à qu'elles personnes appartient la faculté de purger ; ces textes ne parlent en effet que du tiers détenteur, du nouveau propriétaire, de l'acquéreur, du donataire (art. 2181 et suiv.); on ne peut faire rentrer dans ces expressions le simple prèteur de deniers, créancier hypothécaire, bien qu'il ait sur l'immeuble par suite de son hypothèque, un véritable droit réel immobilier (2). Or la société du Crédit foncier est un simple prêteur de deniers; c’est une faveur de la loi que la faculté qui lui est donnée de purger l'immeuble sur la garantie duquel elle prête des hypothèques dont il est peut être grevé; on à émis le vœu que cette faveur devienne le droit commun.

Lorsqu'il est procédé à la purge, en vertu du Code 1. Aubry et Rau, tome 3, p. 504. — Colmet de Santerre, sur A.

M. Demante ,tome 9, p. 396.

Baudry-Lacantinerie, tome 3, p. 854.

civil, aucune restriction ne peut être apportée aux résultats de la procédure dont les conséquences sont nécessairement absolues ; au contraire, la purge du Crédit foncier peut êlre restreinte à la volonté de la société et, de même que depuis 1853, elle peut ne pas y procéder si elle le juge inutile, de même elle peut en restreindre les effets et aussi les frais dans les limites de ce qui est utile. Ainsi, il peut se faire qu’elle ne juge utile que de procéder à la purge de telle ou telle hypothèque légale. Elle a toute latitude alors pour accorder à l’emprunteur dispense de purge pour les hypothèques inconnues et pour les hypothèques légales qu’elle considère comme inutile de purger.

La loi a mis à sa disposition différentes armes pour les atteindre dans les différentes hypothèses qui peuvent se présenter ; 1l use de celles qu'il juge utile d'employer (1).

Mais, malgré ces précautions, ce serait une erreur de croire que la législation spéciale du Crédit foncier lui permette de se garantir contre tous les droits que des tiers peuvent posséder sur les immeubles qui lui sont hypothéqués : la liste est encore longue des droits occultes qui peuvent se révéler tout à coup et lui retirer son gage sans qu’il ait à se

1. Josseau, Traité du Crédit foncier, 3° édit., & I, p. 516 et suiv.

reprocher d’avoir manqué aux prescriptions de ses statuts et de sa législation particulière. Cette liste comprend :

1° L'action en révocation des donations pour inéxécution des charges, ingratitude ou survenance d'enfants (953 et suiv. Code civ.).

2° Le droit de retour conventionnel du donateur (952, C. civ.).

3° L'action en réduction des donations (930, C. (CAPE

4° L'action en rescision d'un partage (art. 88T et 1079).

»° L'action en rescision du contrat au profit du vendeur d'immeuble pour lésion de plus des sept douzièmes (art. 1674).

6° L'action en déchéance du nu-propriétaire contre l’usufruitier pour cause d'abus de jouissance (art. 618).

T° L'exercice du droit d'exiger le rapport en nature (art. 859).

8 L'action révocatoire del’aliénation del'immeuble dotal (art. 1560).

9 L'action paulienne (art. 1167).

Il faut y ajouter les privilèges généraux sur les meubles de l’article 2101, qui s’exercent sur les immeubles en cas d'insuffisance du mobilier.

Sauf pour le droit d'exiger le rapport en nature,

132 CHAPITRE ll

le décret-loi de 1832 déclarait la purge spéciale applicable à tous les droits que nous venons d’énumérer ; la loi de 1853 a supprimé cette faveur pour le Crédit foncier, en ce qui concerne les actions résolutoires et rescisoires, par la raison que l'on a considéré comme inique d'en priver les titulaires victimes d’un dol, d’une fraude ou d’une violence qu'ils peuvent ignorer longtemps, et en ce qui concerne les privilèges généraux non inscrits, à cause de la modicité et de la notoriété des créances qu'ils garantissent. Quant aux aliénations, aux constitutions de servitude, aux baux de plus de 18 ans, aux droits d’antichrèse, le Crédit foncier est protégé contre le préjudice qu'ils pourraient lui faire subir, s'ils étaient occultes, par la publicité de la loi du 23 mars 1859. d

Ceci posé, quelle est la procédure employée par le Crédit foncier pour purger les différentes hypothèques légales en vertu du décret-loi du 28 fév. 1852, modifié sur ce point par la loi du 10 juin 1853?

I y a lieu de distinguer entre les hypothèques légales connues et inconnues. Commençons par les hypothèques légales inconnues,

10 Purge des hypothèques légales inconnues.

La situation était assez analogue à celle du tiers détenteur qui veut user de la faculté de purger qui

lui est assurée par le Code civil et qui, ne connaissant ni la femme ou ceux qui la représentent, ni le subrogé-tuteur du mineur titulaire de l'hypothèque légale, se trouve dans l'impossibilité de faire les noüfications exigées par l’article 2194. Le Conseil d'Etat à pourvu à cette situation par un avis du 9 mai 1807 en exigeant qu'alors l'acquéreur fasse publier la signification dans les formes prescrites par l’article 683 du Code de procédure, après avoir donné connaissance de la situation dans laquelle il se trouve au procureur impérial et que, s’il n’y a pas de journal dans le département (0 fortunatos nimium...!) l'acquéreur se fasse délivrer par ce magistrat un certificat portant qu'il n’en existe pas. On a beaucoup critiqué ce mode de publicité parles journaux, en faisant ressortir son inefficacité dans la plupart des cas ; mais il està remarquer que d'une part cette inefficacité n’est peut-être pas aussi complète qu’on veut bien le dire, puisque dans bien des cas on en a redouté le scandale (1) et que d'autre part on a toujours été impuissant à trouver un autre procédé pour atteindre les personnes dont l'existence est incertaine et le domicile inconnu.

Quoi qu'il en soit, l’article 24 du décret loi de 1852 a organisé un système analogue à celui de l'avis du

1. Rapport de M. Allart au corps législatif sur le projet de loi qui est devenu la loi du 40 juin 1853 sur la purge du Crédit foncier.

Couseil d'Etat de 1807. Il faut faire deux notifications et une insertion dans un journal. L'acte notifié doit contenir aux termes de l’art, 20 du décret du 28 février modifié par la loi du 10 juin 1853 un extrait de l’acte constitutif de l’hypothèque qui doit mentionner, à peine de nullité, la date du contrat, les nom, prénoms, profession, domicile de l’emprunteur, la désignation et la situation de l'immeuble ainsi que la mention du montant du prêt. Les notifications sont adressées au procureur de la République du domicile de l’'empruntéur et à celui de l'arrondissement où l'immeuble est situé. L'insertion de l'extrait signifié et la mention des significations sont faites dans un des journaux de cet arrondissement désignés pour recevoir les annonces judiclaires. Remarquons que la loi fait notifier au Procureur de la république du domicile de l'emprunteur, parce que l’hypothèque légale peut provenir du chef de ce dernier et avoir été dissimulée par lui. L'inscription doit être prise dans les quarante jours de l'insertion, faute de quoi les effets de la purge sont accomplis. Ge délai doit-il être augmenté du délai des distances conformément à l’article 1033 du Code de procédure à raison de la distance qui peut séparer le parquet du domicile de l’emprunteur du bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble. La mème question se posera plus loin en

ce qui concerue la distance du domicile de la tutelle au même bureau des hypothèques pour le délai de purge de l'hypothèque légale d’un mineur dont le subrogé-tuteur est connu. La raison de douter vient de ce que les articles 20 et 21 du décret du 98 février 1852 mentionnent expressément l’augmentation du délai d'inscription à raison de la distance pour l’hypothèque légale de la femme mais que cette disposition n’est pas reproduite à l’occasion de la purge de l’hypothèque légale du mineur (art. 23), ni lorsqu'il s'agit de la purge des hypothèques légales inconnues (art. 24). M. Josseau (1) considère que l'identité de motifs doit faire suppléer au silence des articles 23 et 24 et que le délai d'inscription dans notre hypothèse doit être augmenté à raison des distances. Cette opinion est combattue par M. Montagnon (2) qui fait remarquer que « les dispositions « du décret organique se suffisent à elles-mêmes et qu'il est indispensable pour que le Crédit foncier « échappe à toute espèce de surprise qu'un délai « préfix soit marqué, passé lequel tous droits non « révélés lui sont sacrifiés. » Malgré ces considérations, l'opinion de M. Josseau nous paraît devoir être admise par la double raison qu'aucune surprise n’est à craindre pour le Crédit foncier puisqu'il a