SECTION PREMIÈRE

Des obligations du locateur.

Les obligations du locateur se réduisent à celle-ci qu'il doit, pesdant toute la durée du bail, procurer au preneur une jouissance utile du fonds loué, telle que les parties l’avaient en vue en contractant.

Ayant pour objet « un fait durable, une durée de jouissance * », celte obligation ne peut êlre exécutée en une seule fois ; son exécution est successive el se perpétue, pendant (ous les instants que dure le bail.

1. Voyez M. Labbé, Etude sur quelques difficullés relatives à la perte de La chose du2 et à la confusion, n9S 102 ets.

Celte obligation générale comprend les obligations suivantes.

$ 4°. — Le locateur doit délivrer le fonds loué, en bon état, au preneur.

C'est le premier acte d'exécution des obligations du locateur, celui qui, selon l'expression moderne, permet au conducteur d'entrer en jouissance du fonds loué. Celle remise du fonds loué au conducteur, ne lui transfère aucun droit sur le fonds, il n’acquiert pas la possession, mais une simple détention matérielle, qui lui permet d’en tirer le profit que les parlies avaient en vue en contractant. Il est mis à même de pouvoir cultiver le fonds, d’y faire croître des fruits et de les récolter. I n'acquiert les fruits comme l’usufruitier, que par la perception (Znst. $ 36, IT, 1). Mais tandis que l’usufruitier et le fermier ne les acquièrent qu'autant qu'ils les ont perçus eux-mêmes, ou les ont fait percevoir, le possesseur de bonne foi les acquiert dès qu’ils ont une existence distincte, c’està-dire lorsque, d’une manière quelconque, ils sont séparés de la chose frugifère (L. 48, pr. D. 41, 1). La délivrance doit comprendre tous les accessoires convenus, expressément ou tacitement.

Ulpien énumère divers ustensiles, nécessaires à l'exploitation, qu'il était d'usage de livrer au preneur pour la culture des olives et des vignes et que l’on

désignait sous le nom d° « ins#rumentum fundi » (L. 19, $ 2, D. k. #.) Ce sont des vaisseaux pour le vin ou l’huile, un pressoir pour les vins el un autre pour les olives, une chaudière pour laver les olives. Ces objets sont dus, s'il n’en a été autrement convenu : Hæc omnia sic sunt accipienda, nisi si quid aliud specialiter actum sit. On en peut conclure que, chaque fois où le fonts a été loué cam instrumento, le fermier doit recevoir tout ce qui est attaché au fonds et se trouve compris, d'après l'usage du pays, dans cette expression d'instrumentum fundi. Tous les objets compris au bail doivent être délivrés en bon état.

Le bailleur qui n’effectue pas la délivrance à l’époque convenue, encourt des dommages et intérêts, à moins qu’elle ne soit rendue impossible par la perte du fond loué, survenue par cas fortuit.

S 2. — Le locateur doit entretenir la chose louée, en bon état, pendant toute la durée du bail.

Il ne suffit pas que le bailleur ait délivré le fonds loué en bon état au conducteur, il doit le maintenr tel, pendant toute la durée du bail; c'est la conséquence forcée de ce que son obligation de procurer au conducteur une jouissance ulile, se perpélue autant que dure le contrat. 11 doit faire à la maison

d'habitation et aux bâtiments d'exploitation, toutes les réparations nécessaires, autres que celles qui sont occasionnées par la faute du preneur (L. 15, $ 1 et L95 020)

$S 3. — Garantie des vices.

Le locateur répond des vices de la chose louée, qu'ils aient existé lors du contrat ou soient survenus depuis. I n’y a pas à considérer, non plus, s'il ena connu où ignoré l'existence. Dans tous les cas, dès l'instant où la jouissance du preneur est diminuée ou empêchée, en tout ou en partie, l'obligation du bailleur n’est plus entièrement exécutée, et celle du preneur de payer la merces, cesse dans une proportion correspondante à la privation subie.

La bonne foi du locateur n’est à envisager que pour savoir s’il est tenu à des dommages et intérêts. Il'y a, sur cette question, un texte d'Ulpien, qui paraît contradictoire (L. 19, $ 1, D. 2. {.). Quelqu'un a donné en location des vaisseaux ou des {onneaux défectueux, qui ont laissé échapper le vin: le locateur sera lenu, 27 4 quod interest: nec ignorantia ejus erit ercusata. Au contraire, vous avez loué des pacages où croissalent des herbes vénéneuses, qui ont fait périr

ou ont rendu malades les {roupeaux de votre fermier ;

si vous connaissiez l'existence de ces mauvaises herbes, vous êtes obligé de réparer le préjudice qu'elles out causé à votre fermier; si vous l’ignoriez, vous n'êtes tenu qu’à ne pas réclamer la pensio.

l'est difficile de comprendre le motif qui dicte des solutions différentes, dans deux espèces qui paraisseat bien voisines. On peut dire cependant qu'un proprittaire de tonneaux peut s'assurer, avant de les louer, qu'ils sont en bon élal: cela lui est facile. Tandis qu'on ne saurait exiger d’un propriélaire de pâturage, qu'il sache que son fonds est infesté de mauvais herbes, qui peuvent faire leur apparition à tout instant et sans qu’on s’en aperçoive.

On est amené à conclure de celte dernière solution, que le locateur n’est pas tenu à réparer le dommage causé par les vices survenus au cours du bail: ils ne pourront qu'entraîner une diminution de la merces.

$ 4. — Le locateur doit garantir au preneur une jouissance paisible.

Obligé de maintenir le conducteur en jouissance du fonds loué, il va de soi que le locateur ne doit faire aucun acte qui diminue ou empêche cette jouissance.

La première conséquence de celte obligation est

qu'il ne peut expulser le conducteur, tant que celui-ci exécute ses obligations. La loi Æde (L. 3, Code L. #.) apporte une exception à cetle règle, en autorisant le locateur d'une maison à expulser le conducteur, s’il prouve qu’il a besoin de sa maison pour son usage personnel, ou s’il veut la réparer. Cette dérogation aux principes du louage ne doit pas être étendue, hors de l'hypothèse à laquelle l’applique le texte : elle ne concerne que la locatio prædiorum urbanorum et non la locatio prædiorum rusticorum. Sans expulser le preneur, le baïlleur d’un fonds rural, a le droit de faire les réparations qui deviennent nécessaires.

Lorsque le conducteur est évincé, en tout ou en partie du fonds loué, il est libéré de ses obligations dans une mesure correspondante à l’éviction subie. Il est, de principe absolu que la merces n’est due qu’autant qu'il y a eu jouissance : ex locato tenetur conductor ut prorata lemporis quo fruitus est, pensionem præstet (LA 9 ST DETAE

Parfois, le preneur évincé a droit à des dommages et intérêts ; le locateur est tenu envers lui, quanti ejus interfuerit frui: in quo elium lucrum ejus continebitur (L. 33, D. k. 1.). À ce point de vue, il y à à distinguer, entre les diverses causes d’éviction. Quand le preneur est mis dans l'impossibilité de jouir du fonds loué, par un fait imputable au

locateur, celui-ci est toujours tenu, îx id quod interest.

Le locateur a loué son fonds à deux personnes différentes : le bail sera exécuté à l'égard de celui qui, le premier, entrera en jouissance, sans que l’on tienne compte de la date des baux: èn pari causa melior est causa possidentis. Au contraire,sile conflits’élève, alors qu'aucun des deux preneurs n’est en possession, celuiei l’obtiendra dont le bail est le plus ancien. Le conductor évincé, quel qu’il soit, réclamera utilement au locateur, la réparation de tout le préjudice que lui cause l’inexécution du contrat: ir quo eliam lucrum ejus continebitur.

On verra que l'acheteur n’est pas tenu de respecter le bail, s’il ne s’y est pas obligé par un pacte spécial. Le locateur qui vend son fonds, sans avoir la précaulion de slipuler le maintien du bail en cours, sera obligé d'indemniser complètement le preneur expulsé par l'acquéreur. 1] dépendait de lui d'empêcher cette éviclion. La même règle s'applique au cas de constitution d’usufruit ou de legs; dans celle dernière hypothèse, le preneur, évincé par le légalaire, s’adressera à l'héritier contre lequel il a l'aclion condeal 02. DR)

Pour accorder des dommages et intérêts au preneur évincé, on suppose que le locateur ne s’élait pas réservé par le bail le droit d'expulsion, pour

le cas de vente, de constitution d'usufruit ou de legs.

La jouissance du preneur peut être empêchée par un fait indépendant de la volonté du locateur: celai-ci devra parfois des dommages et intérêts, parfois n’en devra pas

Celui qui à loué un fonds appartenant à autrui, ne peut empêcher le propriétaire d'évincer le preneur. Dans le cas oùil a agi per fraudem, c'est-à-dire en sachant que le fonds était à autrui et sans s'être assuré qu'il obliendrait du vérilable propriétaire le maintien du fermier, alors que celui-ci ignorait que la chose qu'on lui louait n’apparlenait pas au /ocator. 11 doit, sans dificullé, indemniser le preneur évincé, des suiles de sa mauvaise foi.

Mais il se peut que le locator ait cru louer sa chose, alors qu’en réalité, il louait celle d'autrui. L'éviction du preneur venant à se produire, il n’en doit pas moins l’indemniser.

Cette solution est formellement imposée par les textes, notamment par une loi d'Ulpien (L, 9, pr. D. }. 1; où la bonne foi du /ocator est expressément supposée : s quis domum bona fide emptam vel fundum locaverit mil, isque sit evictus sine dolo malo culpaque ejus: Pomponius ait, nihilominus eum teneri er conducto ei, qui conduxit : ut ei præstelur, [rui, quod on duxit, licere. Le locateur est responsable dès que,

n'ayant pas, au moment du bail, un droit suffisant sur la chose pour en procurer la jouissance au preneur «il n’a pas réussi à écarter les chances d'éviclion qui découlaient de ce défaut de droit en sa personne ‘ ». |

La cause de l’éviclion est antérieure au contrat el où peut dire que le locateur est en faute de ne s'être pas assuré, avant delouer le fonds, qu'il était à même d'exécuter son obligation.

Ulpien indique au locateur d’une maison, dont le conductor est ainsi expulsé, un moyen d'échapper à la condamnation: Plane, si dominus non patitur, et locator paratus sit aliam habitationem non minus commodam præstare, æquissimum esse ait, absoloi locatorem (2bid). Le locateur d’un fonds rural peut-il également échapper aux dommages et intérêts, en fournissant au preneur expulsé par le verus dominus, un domaine pareil à celui qu'il lui avait loué? Le texte d'Ulpien ne paraît pas comporter cetle extension : dans la première partie où il pose le principe de l'indemnité, il met sur le même pied le locateur d’une maison el celui d'un fonds rural : dans la seconde, au contraire, il n’est plus question que du premier. C’est donc que cette dernière décision lui est spéciale et que le bailleur à ferme n’a pas la même facullé. On comprend,

1. V. M. Labbé, Dissertations de droit romain el de droit français,

« De la garantie », p. 49,

du reste, qu'il est bien plus facile de fournir une maison aussi commode, que de trouver un domaine ayant les mêmes qualités de fertilité et de convenauce, pour le preneur, que celui qui avait été loué.

Quand la chose louée n'appartient pas au locateur, le preneur qui en devient propriétaire, cesse évidemment de devoir la merces pour l'avenir. A-t-il droit à une indemnité ? Prévoyant le cas d'acquisition à titre gratuit, laloi9 S 6, D. k.{., ne lui en accorde pas et ajoute que la merces est due pour le temps écoulé. En est-il de même, si l'acquisition est à litre onéreux? Les textes ne prévoient pas l'hypothèse. La même solution paraît devoir être admise: le contrat de localion n’a causé aucun préjudice au preneur.

Quand la jouissance du fonds à été promise par quelqu'un qui avait loute qualité pour cela et que, au cours du bail, elle est enlevée au preneur par un cas fortuit ou de force majeure, celui-ci n’a droit à aucun dommage el intérêt. C’est ce que décide fort justement Ja loi 33 d’Africain qui a donné lieu à de graves difficultés, au sujet des risques en matière de vente : sin vero ab eo interpellabitur, quem tu prohibere propter vim majorem, aut potentiam ejus non poteris, mil amplius ei quam mercedem remittere, aut reddere debebis. Le preneur ne tirant plus profit du fonds ne doit plus la merces; mais, d'autre part,

a) on ne peul reprocher aucune faute au locateur; puisque l'exécution de son obligation est rendue impossible, par un événement postérieur à la formation du contrat, qui lui est complètement étranger et qu'il n'a pu écarter ; il ne sera pas condamné à des dommages et intérêts, quelque préjudice qu'ait éprouvé le conducteur. Le fait du prince, les ravages causés par une armée ennemie, la perle matérielle du fonds, sont des événements de force majeure.

S 5. — Obligation de rembourser certaines dépenses

Cette obligation ne suit pas tout contrat de louage : il faut supposer que le fermier a fait sur le fonds, des dépenses nécessaires ou utiles, que ne lui imposait pas le bail : Zn conduclo fundo, si conductor sua opera aliquid necessario vel utihiter auxerit, vel ædificaverit, vel instituerit, cum id non convenissel: ad recipienda ea quæ impendit, ex conducto cum domino fundi expertri potest. » (1.55, S 1, D.A.f.)

Les dépenses nécessaires doivent être faites, d’après le contrat, par le localeur ; en s’eu chargeant, le preneur ne fait qu'exéculer l'obligation du bailleur.

Quant aux dépenses uliles, elles accroissent la valeur du fonds, augmentent le patrimoine du locateur ; le caractère de bonne foi du contrat de louage ne permet pas qu'une des parties s’enrichisse au détriment de l’autre.

DELAPLANCHE. 9

Il est à remarquer que cette solution, favorable à l'agriculture, après avoir été complètement repoussée par notre droit, en ce qui touche les dépenses utiles, est reprise dans une mesure très restreinte par le projet du code rural, relatif au colonat partiaire. L’article 7 de ce projet décide que si le bail à colonat est résilié par la mort du preneur ou par la vente de la métairie en vertu d’une clause spéciale du bail aulorisant l'acquéreur à expulser le colon, celui-ci a droit à une indemnité pour les #mpenses extraordinaires qu’il à faites jusqu’à concurrence du profit qu'il aurait pu en tirer, pendant la durée de son bail t.