Paul, Dig., XL, t. I, 1. 35, S

; « Valet quod actum est, quia hi contractus non tam verbis, quam consensu confirmantur. »

La localion crée entre les parties des obligations distincies, mais réciproques, qui s'interprètent er bono et æquo : Item in his contractibus alter alteri obligatur de eo quod allerum alleri ex bono el æquo præslare oportet. (Gaius, IT, 137.)

La cause des obligations de chaque partie réside dans les obligations corrélatives de son co-contractant. Ces obligations sont sanctionnées par deux aclions de bonne foi : le /ocator a l’action locali, le conductor a l'action conducti.

Toute clause obscure ou ambiguë s’interprète contre le locateur ; Papinien le rapproche à ce sujet du vendeur : Veferibus placet, pactionem obscuram vel ambiguamm venditort el qui locavit, nocere (L. 39, D. IT, XIV). Comme le vendeur, c’est habituellement le locateur qui dicte la loi du contrat, il n’a qu'à s’en prendre à Jui, s’il ne s’est pas exprimé clairement.

Le louage peut être consenti sous condition : sicwt emplio ita locatio, sub conditione fieri potest (L. 20, pr. D. L. 1.) Cette solution est certaine pour l'époque de Paul et de Gaius : on a soutenu qu'il n’en a pas toujours été ainsi; la discussion s’est élevée au sujet d'un texte de Gaius, relatif à l'espèce suivante. On se demande s’il y a vente ou louage quand je vous livre des gladialeurs avec cette clause que vous me donnerez vingt deniers pour chacun de ceux qui sorti-

ront intacts de la lutte et mille deniers, pour chacun

de ceux qui seront tués ou blessés. On a décidé qu’il y a louage pour les premiers, vente pour les autres.

Gaius ajoute : jam enim non dubitatur, quin sub conditione res veniri aut locari possint (HI, 146).

La controverse est venue de ce dernier membre de phrase : le doute avait-il porté sur le point de savoir, si Ja vente et le louage pouvaient être affectés d’une condition, ou plutôt ne s’était-on pas demandé si la nature même du contrat pouvait dépendre d’un événement postérieur à sa formation, de telle sorte qu'il constituerait un louage ou une vente, selon que tel événement viendrail ou non à se produire ?

C'est ce dernier sens qui nous paraît ressortir de l’ensemble du texte”.

$ 4er. Consentement.

C’estle consentement des parties qui forme le contrat, qui crée le lien de droit ; il consiste dans l’accord réel des deux volontés sur un même fait. Une simple manifestation extérieure d’assentiment, dénué de volonté consciente, ne conslilue pas un consentement. Le fou furieux, quand i] n’est pas dans un intervalle Jucide, peut donner à la location un assentiment matériel, d’où la volonté sera totalement absente, il sera dénué d'effet; furiosus nullirm negotium gerere polest, quianon intellqit quid agat. (Gaius, UT, $ 106).

1, Sie. M. Accarias, Précis de droit romain, n° 613 et note.

Le consentement doit porter d'abord sur la nature du contrat, puis sur ses éléments constitutifs : l'objet (res), la merces, la durée.

Vous entendez me louer le fonds Cornélien et moi Je me propose de l'acheter; ou bien, étant d'accord pour faire une location, vous avez en vue le fonds Cornélien et moi le fonds Sempronien. Il n’y a pas de contral.

L'erreur sur le prix n'aura pas toujours les mêmes conséquences : $2 decem tibi locem funduin, tu autem existimes quinque Le conducere, nihil agitur. Sed et si ego minoris ine locare sensero, tu pluris te conducere, ulique non pluris erit conductio, quam (quanti) ego putavi (52, D, h. t.). Le conducteur qui ne veut payer que 5, repousse le chiffre de 10 ; mais celui, au contaire, qui consent à donner 20 admet, à plus forte raison, que la »merces ne soit que de 10. Le plus petit chiffre est contenu dans le plus fort et le consentement des parties s’est réellement formé sur le premier.

Le dol, la violence exercés à l'égard de l’une des parties, laissent subsister son consentement, mais l'affectent d'un vice qui peut entrainer la rescision du louage, d’après les règles générales admises à ce sujet, en malière d'obligation.

Quand la location se forme pour la première fois, le consentement est nécessairement exprès, mais au

cas de renouvellement du bail, il peut n'être que tacite.

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$ 2. Capacité.

Il ne suffit pas que le consentement existe et qu'il ne soit affecté d'aucun vice : il doit, de plus, émaner de personnes capables de donner et de prendre à bail. Les personnes qui n’ont pas la capacité de s’obliger ne peuvent pas participer à un contrat de louage. Cette capacité est déterminée d’après des règles générales qui n'offrent rien de particulier dans leur application à notre contrat.

Mais il ya certaines catégories de personnes qui, bien que capables en général de faire un contrat de louage, ne peuvent, en vertu de décisions spéciales, prendre à bail certains fonds déterminés.

Ainsi, d'après une constitution de l'empereur Sévère, les tuteurs et curateurs ne peuvent devenir localaires des biens de l’empereur, {ant qu’ils sont en fonctions ; ni, en étant sortis, {ant qu'ils n’ont pas rendu leur compte de tutelle ou de curatelle. Si, en dissimulant leur qualité, ils parviennent à se faire consentir un bail de ces biens, ils sont frappés des peines du faussaire. Cette disposition avait pour objet de protéger les intérêts du fise contre les recours auxquels sont exposés les tuteurs et curateurs de la part de leurs pupilles et de leurs mineurs (L. 49. D. h. t. et Le" 007 NP)

Il était également interdit aux mineurs de 95 ans

de louer les biens du fisc (L. 14. $ 14: D. XLIX, 14). A parlir des empereurs Théodose et Valentlinien, les curiales n’eurent plus le droit de prendre à bail les terres appartenant à des particuliers; déjà, auparavant, il leur était interdit de louer celles du fisc (L. 2, $ 1. D. L. VIII).

I résulte d'une loi de Modestin que les militaires ne pouvaient devenir fermiers (L. 50. D. h. t.). Les empereurs Léon el Justin renouvelèrent celte prohibilion.

Justinien défendit à tous les membres du clergé de devenir fermiers, soit des particuliers, soit du fisc. En édictant celle prohibition, l’empereur se proposait d'assurer le service des édifices consacrés au culte et de retenir les membres du clergé à l'exercice de leur ministère sacré (Nov. 123, chap. vi).

Il n’est pas nécessaire d’êlre propriétaire du bien que l’on donne à bail : le locateur ne s'engage pas à meltre le conducteur en état d'acquérir la propriété du fonds ; mais, simplement, à le mettre à même d’en retirer les profits : c'est l'utilité, les qualités productives du fonds, qui sont l’objet du contrat. Il suffit que le locateur en ait la jouissance. L’usufruitier peut donner à bail la chose dont il a l’usufruit. Le conducteur peut sous-louer le fonds qu'il tient à bail, à moins que la loi de son contrat ne Île lui inler-

dise : nemo prohibetur rem quam conduit, fruendam

ali locare: si nihil aliud convenit (6, Code, h.t.).

On sait que la veute de la chose d'autrui est admise par le droit romain: « fortiori, le louage de la chose d'autrui, sur laquelle on n’a aucun droit, est possible (L. 9, S6, D. k.t.). Tant que le conducteur n’est pas évincé, qu'il conserve paisiblement la jouissance du fouds, ilreste tenu vis-à-vis de son locateur, de tous les engagements qu’il a pris envers Jui : car celui-ci, de son côté, exécule loute s2n obligabon, qui est de lui procurer une jouissance paisible (præstare frui licere). Le conducteur n’est pas fondé à se plaindre que la propriété n'appartient pas au bailleur : ce point n'a pas été visé dans le contrat.

I est clair que toute personne qui a la jouissance d'un fonds ne peut devenir créaucière de cette jouissance en prenant le fonds à bail. Le nu-propriétaire peut bien deveuir locataire de son fonds grevé d’usufruit; mais le propriétaire, l'usufruilier ne peuvent prendre à bail le fonds dont ils ont la pleine propriélé ou l'usufruit neque pignus..….., neque locatio rei suæ consistere potest (L. 45, D. L, 17). Si le propriélaire prend sa propre chose à bail, pensant qu'elle est à autrui, il n'y a pas contrat de louage (L. 20, Code lat ID EX NT 3

Le propriétaire par indivis peut donner la part qu'il a dans l'immeuble, en location à son copropriétaire (L: 35 SD)

$ 3. — Objet (Res).

Dans la location des fonds ruraux, la res est un fonds de terre destiné à la culture etsur lequel le preneur peut faire croître et récolter des fruits; c’est à ce trait qu'on distingue le prædium rusticum du prædium urbanum ; i n'y a pas à considérer la situation du fonds : wrbanum prædium non locus facit sed materra (L198,,D. L. XVI).

Habituellement, le fonds rural comprend une maison destinée à loger le conductor, des bâtiments d’exploitation (s{abula) destinés à recevoir les animaux et les récoltes : ils constituent un accessoire nécessaire du fonds.

Tous les biens ruraux qui sont dans le commerce peuvent faire l’objet d'une location. Cependant une servitude prédiale ne peut faire l’objet d’un louage céparé : locare servitulem nemo potest (L. 44 D. h. 1.) Cette solution découle de la force même des choses : destinée à l'usage exclusif d’un fonds, la servitude prédiale prise isolément, n’a aucune utilité. Par con- (re, toutes les servitudes attachées à un fonds, sont comprises dans le louage de ce fonds et le preneur est responsable vis-à-vis du locateur, de la perte de

celles qu’il laisse éteindre par non-usage.

DELAPLANCHE,.

50 CHAPITRE Ji

$ 4. — Merces.

La location est un contrat à litre ouéreux: en échange de la jouissance du fonds, le conductor remet au locator une prestation, qui prend le nom de »2erces: donationis causa localio conductio contrali non potest (LOIR)

La merces doit être vera, c'est-à-dire sérieuse, s! quis conduxit nummo uno, conductio nulle est? quia et hoc donationis instar inducit (L. 46, D). k. t.). Nulle en tant que louage, la convention peut valoir comme donation, d'après les règles particulières à cette espèce d'acte:

Rarement il y aéquivalence parfaite entre la valeur de la jouissance et la merces; lors même que celle-ci est sensiblement inférieure, le contral n’en existe pas moins. C'est l'absence et non la vileté de la merces qui empêche le contrat de louage de se former. Le preneur à toule latitude pour obtenir des clauses avautageuses; pourvu qu'il n'ait pas eu recours à des manœuvres dolosives, le bailleur ne peut faire rescinder

4. On cite cependant quelques cas où la Location, faite uno nummo, produit ses effets juridiques : l’un est indiqué par un texte de Pomponius (L. 66, D., XXIII, 3). Un tiers a constitué en dot au mari l’usufruit d’un fonds dont il reste nu-propriétaire; survient le divorce et le mari est tenu de restituer à la femme le droit d’usufruit qui, en principe, ne peut être cédé qu’au nu-propriétaire. Pour échapper à la dif-

ficulté, le mari loue le fonds nuwmmo uno à la femme, qui aura ainsi tous les avantages de la jouissance du fonds.

FORMATION DU CONTRAT DE LOCATION b1

le contrat, sous prétexte de lésion : et ideo prætertu mainoris pensions, locatione facta, si nullus dolus adverscrit probart possit, rescindi locatio non potest (RS DURE}.

La merces est un élément essentiel de la location ; tant que les parties ne l’ont pas déterminée, il n'y a point d'engagement de la part du preneur : le contrat n'existe pas. Cette proposition ne souffre aucune difficulté si les parties n’ont rien prévu, concernant la nerces ; mais, sans la fixer elles-mêmes, elles peuvent avoir convenu d’un tiers auquel elles remettent le soin de la déterminer. Il semble que dans ce cas, la détermination de l'obligation du conductor élant, dès lors, indépendante de la volonté des parties, le contrat de louage est formé sous la condition que le üers choisi exéculera la mission, dont la convention l'a chargé. C’est la décision que Justinien donne dans ses Znstitutes el que la loi 25 pr., 2. k. 4. allribue déjà à Gaius. On pense généralement que ce dernier texte a été remanié par l’empereur, qui aurail voulu appuyer sa propre opinion sur celle de Gaius. Au temps de ce dernier jurisconsulle, la question élait controversée pour la vente et pour le louage. Gaius signale l’existence de la discussion sans prendre parti (HT, 140 ci 143).

La merces doil être vera el certa; doit-elle, de plus, consister nécessairement en argent? On s’est efforcé

par ailleurs de démontrer que dans la location des biens ruraux, elle pouvait consister soit en une quantité certaine de fruits « o/ei certa ponderalione » ou en une part aliquote des fruits venus sur le fonds : le quart,

le tiers, la moitié ‘.

$S 5. — Durée.

Le contrat de louage doit nécessairement avoir une cerlaine durée, pour que le conduclor puisse tirer un profit appréciable du fonds loué. Cette durée peut être aussi considérable qu'il plaît aux parties ; elles peuvent aller jusqu'à la perpétuité : les baux perpétuels restent en dehors de cette étude. Appliqué aux biens des particuliers, le bail perpétuel prend le nom d’emphytéose et, dès la fin de l’époque classique, nous le voyons engendrer, au profit du preneur, un droit réel (L. 3, $4, D. XXVII, 9). Le. baïl pouvait être à durée limitée ou illimitée et dans ce dernier cas, être laissé à la discrétion de l'une des parties : quoad is, qui eam locasset, vellet, dit Pomponius (L. 4, DR

Plusieurs textes élablissent que, à l’époque classique, la durée ordinaire des baux élait de cinq ans: quinquennium aut lustrum (L. 9, $8 1; 13, & 11; 24$ 2 et 4, D. h.t.). On est frappé que cette du-

1. Sic Maynz, Cours de droit romain, S 300, 3e édit., t, IL, p. 213.

rée de cinq ans, — le lustre — soil aussi celle qui -s’écoule entre deux censures. Y a t-il lieu d'établir un rapprochement entre ces deux faits qui, tout d'abord, paraissent complètement étrangers l’un à l’autre? M. Esmein pense que oui '.

Les baux de l'Élat n’élaient consentis que pour cinq ans par les censeurs, parce que ceux-ci ne pouvaient engager l'État que jusqu’à la prochaine censure. « Cela est si vrai, dit le savant professeur, que l’on se demande par quel procédé on arriva, d'assez bonne heure, à consentir sur les biens de l'Élat, à côté des baux de cinq ans, des baux à longue durée, des baux de cent ans ou même héréditaires. » La location des terres des cités avail également une durée de cinq ans, parce qu’elle se faisait à chaque censure.

Or il est probable que la /ocatio conductio fùt pratiquée par l'État et par les cités, avant de l'être par les particuliers. Cette hypothèse est considérée comme certaine par Mommsen, non seulement pour le louage mais aussi pour la vente : c’est à ce fait qu'est dû, selon l’illustre savant, le caractère consensuel de ces contrats: l'État v’ayant besoin d’aucun formalisme, pour obliger envers lui les particuliers.

Il faut ajouter qu'aux temps anciens, l'État seul se

4. Les baux de cinq ans du droit romain, Nouvelle revue historique

Q : union 4906 du droit français et étranger, janvier-février 1886.

trouvait amené à user de la location, puisque seul il avait des revenus et des lerres considérables, qu'il ne pouvait exploiter par lui-même. Les particuliers, au contraire, n'avaien( que quelques parcelles de terre, dont ils assuraient facilement la cullûre, à l’aide de leurs fils et de leurs esclaves et encore par le précaire. Quand plus (ard, ils durent recourir à la location, ils furent naturellement conduits à prendre pour modèles les baux des biens de l'État et des cités : le trait saillant de ces baux était une durée uniforme de cinq ans ; les baux des particuliers le reproduisirent.

Pour combien de lemps est conclu le bail qui ne contient pas une assignalion expresse de durée ? Les texles ne prévoient pas lhypothèse. Au cas de tacite reconduction, le nouveau bail est d'un an ; l’analogie conduit à appliquer cette règle au bail dont la durée n'a pas été fixée par les parties. Peut-être y avait-il lieu de tenir compte, sur ce point, de l'usage des lieux.

Contrat synallagmalique, le louage des biens ruraux crée entre les deux parties des obligations réciproques.