SECTION TI

Obligations du Preneur.

D'une façon générale, le preneur d'un bien rural doit livrer les diverses prestations qui constituent la merces, aux époques convenues, jouir du fonds loué en bon père de famille, en conservant à chaque partie la destination que lui assigne le contrat, et le reslituer au locateur, à l'expiration du bail.

1, La Chambre des députés est actuellement saisie de trois propositions de loi, émanant de l'initiative parlementaire et tendant à accorder au fermier à prix d'argent, une indemnité pour la plus-value qu’il a procurée au fonds loué par son travail ou par ses déboursés. Voir sur ces propositions de loi, M. Escorbiac, Lois nouvelles, année 1889, n° 5.

L’étendue de ces obligations est déterminée par la convention, à défaut par la nature du contrat : conductor omnia secundum legem conductionis facere debet; et, siquid in lege prætermissum fuerit, id ex Üono el æquo præstare debet (Inst. M, XXIV, 5). Ce caractère de bonne foi permet de tenir compte des usages du pays, les textes constatent l'imporlance qu’avaient ces usages, en matière de location: Circa locationes atque conductiones maxime fides contractus servanda est, si nihil specialiter exprimatur contra consuetudinem regionis (1. 19. Cod. k. t.)

$ 1°. — Le preneur doit acquitter la merces,.

C'est la principale obligation du preneur; elle répond à l'obligation corrélative du locateur de procurer la jouissance du fonds.

Il faut séparer, à ce sujet, les locations à prix d’argent et les locations à part de fruits, ou colonat partaire.

u. Baux à prix d'argent, — On conçoit que la merces se paye en une seule fois, ou se décompose en une série de prestations, exigibles à des époques périodiques. C'est ce dernier procédé qui paraît avoir été usité à Rome: il répond mieux à l'obligation du locateur, dont l'exécution, loin d’être unique, se réalise à tous les instants du bail. De plus, le premier système présente des inconvénients assez graves. Le

paiement unique, effectué au début du bail, alors que le colon n’a encore tiré aucun profit du fonds, exige une avance qui sera lourde pour ce dernier, que bien souvent il serait incapable de faire.

En oulre, il court le danger, dans le cas oùle locateur n’exécuterait pas entièrement ses obligations, de ne pouvoir ulilement répéler ce qu'il se trouvera avoir payé en trop. En sens inverse, le paiement unique, effectué à la fin du bail, devient périlleux pour le bailleur, au cas d’insolvabilité de son fermier et Le prive trop longtemps du revenu de son domaine, dont il peut avoir besoin pour pourvoir à sa subsistance.

Ces considérations, ajoutées aux renseignements fournis par plusieurs.textes, permettent de conclure que l'usage, très général à Rome, était que la znerces se fractionnât en plusieurs prestations, dont chacune prenait le nom de pensio.

M. Maynz' pense que les loyers des maisons se payaient, tous les six mois, et les fermages, tous les ans. Ce fait put êlre très fréquent ; il comportait cerlainement des exceptions. La loi 24, $ 2, D. Z. &., cite un exemple de fermage, payable tous les cinq ans. Une conslitution de Valentinien (1. 3. C. Théod. XI, 19.), nous présente des emphytéotes payant une rente double en argent et en fruits ; la rente en fruits, tous les quatre mois, la rente en argent, à l'époque la