Pline, Lettres, IX

DES EFFETS DE LA LOCATION eue

des de ses colons, montrent que les propriétaires romains, comme ceux des temps modernes, avaient à redouter des détournements, qu'ils s’efforçaient d'éviter en se faisant remettre leur part de fruits aussitôt que cela était possible.

La quotité de fruits revenant au locateur n’est pas diminuée, au cas de mauvaise récolte. Mais on peut dire que laréduction de la merces s'opère d’elle-même, puisque le quantum de la part de fruits livrée au locateur varie avec les bonnes et les mauvaises récoltes.

S1 peu sensible qu'’ait été l’insuccès de la récolte, le locateur en ressent les effets, tandis que, dans la location à prix d'argent, il ne les subit qu’autant qu'il est d’une certaine importance. Cela résulte, par la force même des choses, de la nature de la merces dans le colonat partiaire et c’est bien ce que semble constater le texte de Gaius, si on tient compte du membre de phrase qui le précède : après avoir rappelé que la perte modique est supportée par le colonus, le jurisconsulte continue immédiatement ainsi : Apparet autem de eo nos colono dicere, qui ad pecuniam numeratam conduxit : alioquin partiarius colonus, quasi societatis jure, et damnum et lucrum cum domino fundi panian(l25,$6 Dh. tr.)

Quant aux operæ (journées d'homme) et aux /wga

(journées de bœufs) promises par le colon, elles sont

fournies, à l’époque déterminée par la convention. Les journées, auxquelles étaient astreintsles colons du Saltus Burunitanus, avaient une destination fixée par le contrat lui-même ; ils devaient deux journées de labour, deux de sarclage et deux de moisson. Celte détermination précise de l'usage que le /ocator doit faire des journées, stipulées dans le bail, devait être fréquente ; elle a l'avantage d'éviter les contestations sur l'étendue de l'obligation du colon. Aujourd’hui elle est généralement admise dans les baux très nombreux, qui contiennent une promesse de journées d'homme ou de charrois.

$ 2. — Obligation de jouir du fonds loué, en bon père de famille.

Le preneur doit jouir du fonds loué, en bon père de famille, en conservant à chaque partie la destination qui lui est assignée parle bail.

La première conséquence est que, s’il abandonne la culture, sans motif légitime, le locateur peut agir immédiatement contre Lui (I. 24, S2, D. À. t.);les terres laissées en friche ne lardent pas à perdre de leur valeur.

Le conductor doit les cultiver comme fait un père de famille diligent : il doit donner toutes les façons utiles et usitées dans le pays, avec soin et en temps

opportun: ante omnia colonus curare debet, ut opera rustica, suo quoque tempore faciat, ne intempestiva culiura deteriorem fundum faceret (1. 25, $ 3, D. k. t.) On comprend que l'étendue de cette obligation varie avec la nature des cultures, et que là, plus encore qu'en toute autre partie du louage, les usages du pays sont à considérer.

L'obligation de bien cultiver est plus rigoureuse pour le colon partiaire que pour le fermier à prix d’argent ; la négligence du second ne nuit au propriétaire, qu'autant qu'elle porte atteinte au fonds lui-même, tandis qu'il est lésé par celle du colon, dès qu'elle entraîne une diminution dans le rendement des vécoltes qui constituent la merces. Dans un contrat de bonne foi, comme l’est la locatio, le juge peut tenir compte de cette différence qui résulte du but que poursuivent les parties en contractant.

Il paraît que les vignerons étaient surtout portés à mésuser de la chose louée : Caton (De re rust., 137), recommande au propriétaire de surveiller attentivement les vignes confiées à un colon partiaire et Columelle conseille de ne pas les affermer, non plus que les champs d’oliviers (De re rust., L. 7).

$ 3. — Obligation de restituer.

Le preneur a reçu la détention du fonds loué, pour

un temps déterminé, il en a la garde; le terme du

contrat arrivé, il doit le restituer à son locator.

Cette obligation est absolue. Il doit restituer le fonds, lors même qu'il s'en prétend propriétaire. Ce n'est qu'après la restitution qu’il entamera le procès relatif à son droit de propriété: si quis conductionis titulo agrum.. accepit: possessionem prius restituere debet, et tunc de proprietate litigare (1. 25, Cod. h. t.). Le conductor ne peut user de cette qualité pour se créer une situation avantageuse; chaque partie occupera, au procès, la place qu’elle aurait, si le contrat de louage n'avait pas eu lieu.

Une constilution de Zénon décide que les preneurs ou leurs hériliers, qui refusent de rendre le fonds au locateur, avant la sentence du juge, seront tenus, s'ils succombent, non-seulement de lui restituer le fonds, mais encore de lui en payer la valeur : l’empereur les assimile aux envahisseurs {L. 34. C. 2.#.; 1. 7, VHI, 4).

L'obligation de restituer comprend naturellement les bâtiments, ainsi que tous les objets qui ont été remis au conductor pour la culture.

Celui-ci n’est dispensé de restituer les objets loués, qu'autant qu'ils ont péri par cas fortuit: car alors l'exécution de son obligation est rendue impossible, sans qu'on puisse lui reprocher aucune faute.

I répond, au contraire, des pertes et détériorations survenues par sa faute. Quelle est l'étendue de cette

DES EFFETS DE LA LOCATION - Et

responsabilité ? Il va de soi qu’il est tenu des dommages imputables à sou fait personnel et à son do. Mais il doit de plus veiller à la conservation de la chose louée, il lui doit ce que les textes appellent custodia, c'est-à-dire une garde diligente * (1.28, Cod. h. t.).N ne se libère pas en établissant qu’il a apporté, à la garde du fonds, le soin qu’il met habituellement à ses propres affaires. Les /nstitutes de Justinien sont formelles sur ce point : la conduite du preneur est appréciée 2x ubstracto ; on la compare à celle qu’aurait tenue, en pareil cas, un père de famille très diligent : ef ab eo custodia talis desideratur, qualem diligentissinus pater familias suis rebus adhibet.([nst. NI, XXIV, 5.)

Cette obligation, déjà très étendue, était parfois augmentée par des clauses spéciales. Zn lege locationis scriplum erat, nous dit Alfenus, redemptor silvam ne cædilo, neve cingito, neve deurilo, neve quem cingere, cædere, urere sinito (1. 29. D. h. t.). Le preneur s’engage-t-il, par là, seulement à écarter les personnes qu’il verrait commettre un des actes prohibés par le contrat, ou bien à garder la forêt, de telle sorte qu'aucun de ces actes ne puisse être accompli ?

1. Cest le sens habituel du mot custodia; dans un texte des /nstiluls, relatif à la vente (1. IT, t. XXIIT, $ 3), ce mot à un sens beaucoup plus compréhensif et signifie l'obligation de préserver la chose vendue des

cas fortuits.

Le jurisconsulte répond que, bien que le mot sincre autorise les deux interprétations, c'est à la seconde qu'il faut s'arrêter.

Il est en effet probable qu’en insérant cette clause dans le contrat, le locateur s’est proposé d'accroître l'obligation du preneur ; or, celui-ci était déjà tenu par son bail, en dehors de toute clause spéciale, d’écarter les gens qu'il verrait commettre des dégâts à la chose louée.

Ou bien il a été convenu que le preneur ne pourrait loger du foin dans une maison, celui-ci enfreint cette prohibition et le feu est mis par cas fortuit : il sera tenu : quia ipse causam præbuit, inferendo contra conductionem(l. 1, S 4, D. k. t.)

Le principe que le preneur n’est responsable que des dégâts qu’il aurait pu empêcher, en veillant à la conservation du fonds, avec les soins d'un bon père de famille, reçoit exception, quand ces dégâts ont été commis par un voisin, qui agit en haine de lui . culpa autem ipsius et illud adnumeratur, si propter inimicitias ejus vicinus arbores exciderit (1 25, S 4, D. h. t.) La faute du conductor ne consiste pas ici, à n'avoir pas écarté les dévastateurs, on suppose qu'il ne le pouvait pas, mais bien à s'être créé des inimitiés qui ont poussé les délinquants à ravager le fonds loué. Cette décision qui fait peser sur le conductor les conséquences éloignées de haines, qu'il n’a pas su

éviter, est très rigoureuse et n’a pas passé dans notre droit.

Le preneur est-il personnellement responsable des dommages causés par les esclaves, les travailleurs libres et, d’une façon générale, par les personnes qu'il introduit sur le domaine ? Ulpien fait une distinction: le preneur est responsable quand il à commis une faule en introduisant sur le domaine la personne qui l'a détérioré ; sinon, il se libère envers le propriétaire, en lui faisant l'abandon noxal de l'esclave et en lui cédant les actions qu'il a contre les personnes libres Rp. 0.7.7.

Bien que le texte ne le dise pas, ilest probable que, dans cette hypothèse, la faute du preneur consiste à faire pénétrer sur le fonds des individus, habituellement malhabiles ou imprudents.

Notre Code n’admet pas celte distinction : le preneur est tenu des dégradations et des pertes, qui arrivent par le fait des personnes de sa maison (1735).

L'obligation de restituer s’applique aux servitudes actives : le preneur est responsable de celles qu'il a laissé éteindre par non usage. Il doit veiller à ce que le droit du locateur, ne souffre aucun atteinte Liem prospicere debet conductor, ne aliquo vel jus rei, vel corpus deterius faciat, vel fieri patiatur (1. 11, $ 2, DEP)

Notons, en terminant, que le conductor supporte la

perte fortuite des objets qui lui ont été remis, avec estimation, pour l'exploitation du fonds *.