Paris, 16 juin 1815, Sir. GC. N, VIII, II

dans le bail, sans quoi tout ce qui compose le domaine sera Compris dans le contrat.

Un héritage isolé peut nalurellement faire l'objet d’un bail à portion de fruits : dans certaines régions, cet usage est très répandu’. Le propriétaire faisant valoir lui-même « donne à travailler à moitié» presque chaque année, une partie de ses terres, ordinairement celle qui est consacrée aux plantes sarclées. Cette convention n’est faite que pour la culture d'une récolte ; elle enlevée, le colon n’a plus aucun droit sur l'héritage. Le même procédé est fréquemment employé pour la culture de la vigne.

La location des biens de l'État, des départements et des communes est soumise à certaines formalités, et notamment à celle des enchères, qui pratiquement écartent le bail à portion de fruits. De plus, la conversion en argent des denrées remises par le colon exigerait d’autres formalités, qu'il est avantageux de supprimer en adoptant le fermage à prix d'argent.

$ 4. — Durée.

Dans notre droit moderne, les baux ne peuvent pas être perpétuels. L'art. 1709 définit le louage des choses, un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose, pendant un certain temps ; et l'art. 1° du projet de Code rural définit le colonat partiaire, un contrat par lequel le possesseur d’un héritage rural le remet pour un certain temps à

i. Voy. Situation du métayage en France, Rapport sur l'enquête faite par la société des agriculteurs de France, par de Tourdonnet.

un preneur, Ce principe posé, le Code ne fixe pas de limite à la durée des baux. Une loi antérieure du 18-29 décembre 1790, relative au rachat des rentes foncières, assigne une durée marima de quatre-vingtdix-neuf ans à l’emphythéose et prohibe les baux à vie, constitués sur plus de trois têtes. On doit penser que le législateur de 1804 avait cette loi en vue, lorsque, décidant que les baux seraient temporaires, ilne donnait aucune sanction à ce principe. Car un bail de deux ou trois siècles, bien que théoriquement temporaire, revêt, pour l'homme, tous les caractères de la perpétuité. Aussi une doctrine générale admet qu'un bail ne peut dépasser 99 ans, ou être constitué sur plus de trois têtes. Si le bail dépasse cette limite, il peut y être ramené.

Cette double règle s'applique sans doute aucun, aux baux partiaires consentis sous l'empire de la législation actuelle. Il existe encore aujourd’hui, dans les provinces de la Marche et du Limousin, des « baux à métairie perpétuelle » dont l’origine remonte à plusieurs siècles. Ces baux présentent tous les caractères du contrat de colonage ordinaire’. Sont-ilsatteints par la loi des 18-29 décembre 1790 et les prestations fournies par le colon, doivent-elles être considérées, comme une rente ou redevance foncière, qu'il est libre de racheter? Un arrêt de cassation du 2 mars 1835 * admit l’affirmative, en la basant sur ce que le détenteur actuel, dès qu'il est autorisé par son contrat, à jouir des fonds à perpétuité, peut les affranchir des

4. Voy. un contrat de 1625 rapporté dans Dalloz, P. 4835, 1, 433, 2..D.1835,.1, 433.

charges dontils sont grevés, sans qu'il y ait à examiner si originairement le contrat lui avait transféré un élément de la propriété.

Mais depuis, la Cour suprême est revenue de cette opinion ‘et, avec raison, selon nous, en posant comme principe que les lois de 1783 et 1790 et les dispositions législatives subséquentes qui ont pour objet de soumeltre les rentes foncières perpétuelles ou toute autre redevance de même nature à la faculté du rachat ne doivent recevoir leur application que lorsque, par l’acte constitutif de ces rentes ou redevances, il y a eu transmission des fonds qui s’en trouvent grevés, en faveur de celui qui en est déclaré débiteur. Or dans le contrat de métairie perpétuelle, tel que l’organisaient les Coutumes du Limousin et de la Marche, le bailleur se réservait la pleine propriété. Le preneur n'avait que les droits compétents à un colon à bail temporaire : il ne pouvait abattre aucun arbre, ni changer le mode d'exploitation, intenter aucune action pétitoire ou possessoire, ni constituer d'hypothèque. Son droit se perpétuait dans ses héritiers, mais il lui était interdit de subroger un étranger en son lieu et place, sans l’assentiment du bailleur. Encore plus, celui-ci conservait, d’après la jurisprudence locale, la faculté d’expulser le preneur, en lui abandonnant le tiers du domaine ou en lui payant une indemnité, égale à la valeur de ce tiers. Enfin, l’art. 331 de la Coutume de la Marche, autorisait la résiliation du bail, pour défaut de culture ou dégradation. Il résulte

3. Cas. 11 août 1840, D. 1840, 1, 303; Cas., 30 mars 1842, S. 42, 1, 617; Cass. Req. 23 décembre 1862, S. 63, 1, 96.

de deux avis du Conseil d’État du 4 thermidor an VIIT et du 23 messidor an X que les baux à complant, usités surtout dans la Loire-Inférieure, variété du contrat de colonage partiaire, conservent au bailleur la pleine propriété du fonds *.

Les baux passés sous l'empire de la législation actuelle atteignent rarement la limite assignée par la loi: communément ils sont de 3, 6,9 ans au plus; dans quelques régions, les baux annuels sont très fréquents. La loi appelle baux sans écrit ceux dont la durée n’a pas été fixée par les parties et baux écrits ceux où elle ’a été, verbalement ou par écrit, peu importe. Le bail sans écrit est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage (1774$ 1°). Le Code supplée l'intention probable et non exprimée des parties, par une disposition tirée de notre ancien droit”, 1l l'explique par des exemples. Le bail à ferme d'un pré, d’une vigne et de tout autre fonds, dont les fruits se recueillent en enlier dans le cours de l’année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu’il y a de soles (1774 $ 2 et3). Le bail durera deux, trois ou cinq ans, selon que l’assolement sera biennal, triennal ou quinquennal.

La jachère n’est pas un élément essentiel de l’assolement : au temps où écrivait Pothier et même à l’époque de la rédaction du Code, la plupart des terres restaient incultes une année sur trois ; depuis les

A. V. Duvergier, I, 190.