SECTION PREMIÈRE

Obligations du bailleur.

Toutes les obligations du bailleur se réduisent à celle-ci: qu’il doit, pendant toute la durée du bail, faire jouir paisiblement le colon de la chose loue, en la maintenant à l’état'de servir à l’usage, pour lequel elle a été louée, c’est ce qui résulte de Particle 1709, les articles 1719 à 1728 développent celle idée. L'article 3 du projet de code rural la reproduit en ces termes :

«Le bailleur est tenu à la délivrance et à la garan-

DELAPLANCHE. 10

116 CHAPITRE Il

tie des objets compris au bail. Il doit faire aux bâtiments toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. Toutefois, les réparations locatives ou de menu entrelien, qui ne sont occasionnées ni par la vélusté ni par la force majeure, demeurent, à moins de stipulation ou d'usage contraire, à la charge du colon. »

$ 4%. -— Le bailleur doit délivrer la métairie en bon état de réparations de toute espèce.

La délivrance consiste, en fait, à laisser le colon s'installer dans la métairie, prendre en main la culture, à l’époque fixée par la convention ou par l’usage des lieux: c'est ce qu’on appelle l'entrée en jouissance du métayer. Elle a lieu généralement au milieu de l’automne‘; une date communément adoptée dans le centre est celle du 11 novembre ; ces baux sont dits baux de Saint-Martin. À cette époque, toutes les récoltes sont faites : les blés d'automne ont pu être semés par le colon sortant qui en a fait les façons, tandis que tous les travaux, destinés à préparer les autres récoltes de l’année suivante, blés de mars. plantes sarelées, prairies artificielles, seront utilement effectués par le colon entrant. Dans quelques

égions, le 25 juin (baux de Kaint-Jean), est une échéance assez considérable, mais que l'on tend de plus en plus à abandonner. C’est un des moments où

1. 1er ou 11 novembre : Ain, Allier, Aude, Charente-Inférieure, Cher, Indre (dans une partie), Isère, Jura, Landes, Maine-et-Loire, Saône-et- Loire, Tarn, Haute-Vienne, Rapport sur l'enquéte de la Soc. des ayriculteurs de France, de Tourdonnet, p. 424.

les travaux des champs ont le plus d'activité, où un déménagement peut causer au cultivateur les plus graves préjudices, el où le règlement des comptes est le plus compliqué.

. Au moment de son entrée en jouissance, le mélayer, à moins d’une clause contraire très fréquente, a le droit d’exiger que la métairie soit en bon état de réparations de Loute espèce : il n’y a pas à distinguer, comme pendant la durée du bail, entre les réparations locatives et celles qui n’ont pas ce caractère. Le colon a le plus grand intérêt à surveiller l’accomplissement de cette obligation ; durant Le bail, les réparations locatives sont à sa charge et, au jour de sa sortie, le propriétaire pourra exiger que la mélairie lui soit restituée telle que le métayer est censé l'avoir reçue, c'est-à-dire en bon état de réparations de toute ‘espèce. Le domaine doit être délivré, avec tous ses accessoires : les foins, les pailles, les instruments aratoires que le bailleur doit fournir au colon sont compris dans la délivrance, dont les frais sont à la charge du bailleur. L'analogie conduit à appliquer au louage la solution de l’article 1608, qui n’est que l'application du principe général, que les frais du paiement sont à la charge du débiteur (1218).

Si les fonds n’ont pas réellement la contenance qui leur est assignée par le bail, il n°y a pas lieu de modifier la proportion du partage. L'article 1765 s'applique par la force même des choses: le produit de la quote part livrée par le colon, c’est-à-dire le prix, variant avec l'étendue des héritages. L'article 1765, en renvoyant aux règles, exprimées au litre de la

vente, ne prévoit que la diminution du prix de ferme, il ne parle pas de résiliation. Cependant une erreur considérable sur l'étendue peut causer un grave préjudice au colon: il avait calculé que lui et sa famille suffiraient à la culture de 50 hectares, la métairie en comprend 60 : il va être obligé de prendre des travailleurs étrangers ; ou, en sens inverse, la métairie, étant beaucoup plus petite qu'il ne le pensait, ne pourra pas procurer à sa famille un travail suffisant. Il paraît difficile de lui refuser le droit de demander la résiliation : en consentant au bail, le colon a commis une erreur qui tombe sur la substance même de la chose louée.

Le défaut de délivrance totale ou partielle constituant une inexéculion du contrat, donne ouverture à une demande en résiliation ; le colon à aussi la faculté de contraindre le bailleur à le mettre en possession. Quelque parti qu’il prenne, il peut, en outre, réclamer des dommages et intérêts. Il faut excepter le cas où le défaut de délivrance est imputable à un cas de force majeure : les terres de la métairie sont inondées par un fleuve qui change de lit. La résiliation est seule possible, sans dommages et intérêts.

$ 2. — Le bailleur doit entretenir la métairie en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Le bailleur doit procurer une jouissance utile au colon, pendant toute la durée du bail: il doit donc maintenir les diverses parties de la métairie en état

de servir à l’usage auquel elles sont destinées. L’article 1719, $ 2 lui impose expressément cette obligation, qui découle de la nature même du contrat de louage : le $ 2 de l’article 1720 en fait une applicalion spéciale aux réparations et en limite l'étendue, en décidant que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'article 3 du pro- Jet du Code rural reproduit la même règle, en ajoutant que les réparations locatives ne seront à la charge du colon, qu'autant que l'usage n’en décidéra pas autrement.

Ce n’est pas le lieu d'expliquer ce que sont les réparations locatives, ni pourquoi elles sont laissées à la charge du colon. Toutes les autres réparations, quelle que soit leur cause, dès qu’elles sont nécessaires, doivent être faites par le bailleur. Il ne faut pas songer à en donner une énumération. D’après Pothier’ le locateur d’une métairie doit faire aux bâtiments de la métairie toutes les réparations nécessaires pour tenir le fermier clos et couvert et pour que ses bestiaux et ses grains soient en sürelé. Celte formule est toujours exacte, à condition de l’envisager comme une simple indication non limitative : siune pierre de la voûte du four tombe, le bailleur devra la faire replacer. De même, il est tenu d'entretenir les puits de la mélairie en bon état, de remplacer les tuyaux de drain éclatés, les pierres enlevées aux digues destinées à préserver les terres contre l'infiltration des eaux d’un élang ou d’une rivière. Les excavations formées dans