En sens contraire, Meplain, n

grande importance et ne causaient qu'un trouble insensible au fermier. Cette dérogation aux règles du contrat, en faveur du bailleur, n’est pas admissible dans le Code : elle est généralement repoussée.

Le Code divise en deux catégories les atteintes que le droit du preneur peut subir de la part des tiers. Les voies de fait qui ne s'appuient sur la prétention d’aucun droit sont prévus par l’article 1725. Les troubles de droit, accompagnés ou non de voies de fait, sont réglés par les articles 1726 et 1727. Le projet de code rural dit, en termes généraux, que le bailleur est tenu à la garantie des objets compris au bail. La distinction faite par le Code subsiste nécessairement. Un passant coupe du blé, un berger conduit son troupeau dans un pré de la métairie ; ni l’un ni l’autre ne prétendent aucun droit sur les héritages dévastés. C’est une voie de fait, un délit relevani du Code pénal: le bailleur n’en devra aucune garantie au colon. Le tribun Mouricault en donnait pour principal motif que c'est le preneur seul que les tiers attaquent, que c’est à sa jouissance personnelle qu'ils attentent. Il est vrai, ces faits seront parfois des actes de vengeance exercés par quelques ennemis du preneur: celte considération qui à une très grande force dans le bail à ferme, perd de sa valeur dansle colonage, où toute atteinte aux récoltes lèse le bailleur, au même titre que le colon. Mais c’est ce dernier qui en a la garde; une surveillance plus active aurait pu écarter les malfaiteurs: on ne peut reprocher aucune faute au propriétaire. Le colon n'aura que la ressource d’agir en son nom personnel contre les perturbateurs. Dans les baux

à prix d'argent, le bailleur n’a pas à intervenir dans la poursuite, à moins que la chose elle-même n'ait été atteinte; il n’a aucun intérêt à le faire. Le bailleur à mi-fruits au contraire, est lèsé par toute destruction des récoltes, son prix s’en trouvant diminué. Il faut lui reconnaître, comme au colon, le droit d’agir contre les auteurs du méfait, afin d'obtenir la réparation du préjudice qu’il a souffert.

L'application des articles 1726 et 1727 au colonal partiaire n'offre rien de particulier. Plusieurs hypothèses peuvent se présenter. L'individu qui a dévasté les récoltes excipe, sur la demande en dommages et intérêts du colon, d’un droit de propriété ou d’usufruit; ou bien un tiers intente une action au colon pour l’obliger à délaisser l'exercice d'une servitude. Le colon n’a pas qualité pour soutenir le procès, il doit immédiatement informer le bailleur qui preudra sa place au procès. Le colon peut aussi rester en cause et appeler son bailleur en garantie. Si le bailleur subit une éviction totale, le bail est résilié de plein droit; si l’éviclion n’est que partielle, le colon pourra obtenir la résiliation du bail, dans le cas où la partie évincée est telle, qu'iln'aurait pas pris la chose à bail, sans cette partie.

$ 5. — Garantie de la perte totale ou partielle de la métairie.

Si, pendant la durée du bail, la chose est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit : si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur

peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Le preneur peut exiger que le bailleur fasse toutes les réparations nécessaires ; il ne peut obliger à reconstruire : cette double règle résulte du rapprochement des articles 1720 et 1722 ; il n’est pas toujours aisé de distinguer la réparation de la reconstruction partielle, c’est là une question de fait.

Le projet de Code rural adopte cette doctrine dans son article 8 en décidant que « si pendant la durée du bail, les objets qui y sont compris sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, s'ils ne sont détruits qu’en partie, le bailleur peut se refuser à faire les réparalions et les dépenses nécessaires, pour les remplacer ou les rétablir. »

La résiliation s'applique sans difficulté au colonat parliaire. Quant à la diminution du prix, on peut dire qu'elle s'opère d'elle-même, puisque le prix consiste en une quote-part des produits de la métairie et que ceux-ci se trouvent diminués par la perte partielle. Aussi, le projet ne prévoit que la résiliation, mais il reconnait aux deux parties le droit de la demander. Le texte n'accorde pas de dommages et intérêts au preneur, parce qu'il ne vise que la destruction, provenant d'un cas fortuit, et qu’il écarte celle qui résulte de la faute du preneur on de la faute du bailleur.

Il faut que la destruction porte sur la chose même qui fait l’objet du bail; mais il y a destruction, dès que cette chose est mise dans un étal tel, que le colon n’en

peut plus lirer Le profit, que les parties avaient en vue, lors du contrat. Dans le bail à mi-fruits d’une vigne, la chose louée comprend le sol et les ceps. Le colon se propose de cultiver une vigne, non pas un champ. Les ceps ne constituent pas une récolte, ce sont eux qui produisent les fruits spéciaux qui ont déterminé le colon à contracter. Eux disparus, il ne reste qu’un champ, dont la culture n’est peut-être pas familière au vigneron, dont les produits sont inférieurs comme valeur à ceux de la vigne et, en fous cas, différents. Aussi, quand les ceps sont atteints par le phylloxera, le mildew, le pourridié ou toute autre maladie qui eulraine leur mort, il y a destruction de la chose louée elle-même : le vigneron peut demander la résiliation de son bail. Il n’est pas besoin pour cela que les ceps soient entièrement péris : il suffit que la maladie les ait mis dans l'impossibilité de produire des raisins ; le colon a loué une vigne et une vigne frugifère. Malgré les ravages considérables causés dans nos vignobles par ces diverses maladies, la question de résiliation n’a été portée que peu de fois devant les tribunaux; sans doute, parce que les propriétaires de vignes alteintes ont reconnu d'eux-mêmes la justice de Ja demande de leurs vignerons.

Les quelques procès qui se sont élevés à ce sujet ont été généralement dus à ce que le bailleur envisageait la maladie des ceps, non comme une destruction totale ou partielle de la chose louée, mais comme un simple enlèvement des récolles par cas fortuit. Un arrêt de la Cour de Bordeaux du 16 juillet 1886 °

1, Gazelle des Trib. du 26 août 1886.

DELAPLANCHE. 11

semble avoir commis une semblable confusion ; c’est du moins ce qui paraît résulter de plusieurs considérants, plutôt que de la décision elle-même, car, en l'espèce, il y avait des circonstances particulières de fait, qui ont dispensé la cour de {trancher directement la question. Le bail à ferme, dont les preneurs voulaient faire diminuer le prix, comprenait un domaine de cent quarante hectares, dont neuf seulement en vignes qui, lors du contrat, élaient déjà atteintes du phylloxera ; les fermiers le savaient et ils avaient consenti à l'insertion dans le bail de deux articles, par lesquels ils étaient chargés, en termes généraux, de tous les cas fortuits et s’interdisaient de demander une diminution quelconque, à quelque titre que ce soit. La destruction de la vigne par le phylloxera ayant fait de rapides progrès, 1ls n’en réclamèrent pas moins une diminution de prix. Considérant que, lors du contrat, ils savaient que la vigne était déjà atteinte du phylloxera, mais visant aussi les clauses par lesquelles ils s’éfaient chargés des cas fortuits, la Cour leur refusa toute diminution de prix.Bien que ce dernier motif emprunte toute sa force au précédent, il parait bien établir que la Cour de Bordeaux n'a pas nettement séparé la perte de la vigne et la perte des récoltes,

Cette distinction a été, au contraire, posée {rès nettement par un arrêt de la Cour d'Aix du 27 mai 1875 (Smæ., 1875, 2, 147) et par un arrêt de la Cour de Dijon en date du 11 juin 1888 (Gazette des Tribunaux du 3 août 1888). Le premier de ces arrêts, confirmant un jugement du tribunal de Marseille du

29 août 1873, décide que «la destruction presque complète causée par le phylloxera porte évidemment, non pas sur la récolte, ou, en d’autres termes, sur les fruits de la chose louée, mais sur cette chose ellemême, puisque le vignoble détruit, en grande partie, était non pas un simple produit destiné à devenir la propriélé des fermiers, mais bien la chose productive, restée la propriété du bailleur », et prononce la résolution du bail.

L’arrèt de Dijon est relatif au pourridié : bien évidemment la solution est la même, quel que soit le caraclère de la maladie, dès que ses effets sont la destruclion des ceps. Après avoir écarté toute idée de rapprochement, entre la perte fortuite des récoltes et le dépérissement des ceps, l'arrêt vise très justement lintention des parties contractantes : « Considérant que ce n’est pas, en effet, comme le prétend la commune de Voisey, seulement un terrain détaché de sa forêt qu'elle a amodié à Gimbert et qui constilue la chose louée; mais bien ce terrain défriché et implanté de ceps de vigne par le fermier, qui devait en jouir et le rendre tel à la fin du bail... Considérant qu’il résulte du rapport des experts et des documents de la cause que cette vigne est en grande partie atteinte du pourridié, maladie incurable qui se propage rapidement et doit inévitablement anéantir la vigne dont s’agit, d'où il suit que, par application de l'article 1722 Civ., le bail doit être résilié pour perte de la chose louée. » D’après ce dernier considérant, il n’est pas nécessaire qu'au moment de la demande en résiliation, les ceps soient entièrement péris ; il suffit

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que beaucoup d’entre eux soient atteints d’une maladie, dont le résultat n’est pas douteux.

L'art. 1722 sera appliqué chaque fois où la chose frugifère est gravement atteinte, sans qu'il y ait à envisager la cause du dépérissement. Le ruisseau, servant à l'irrigation d’un pré naturel, farit ou change de cours — ce dernier fait est assez fréquent dans les montagnes — l'herbe de la prairie quine peut plus être arrosée se modifie, dépérit et ne produit plus autant de foin; le colon peut demander la résiliation. La Cour de Caen s’est prononcée dans ce sens pour une espèce, à peu près analogue. La prairie faisant l’objet du bail avait élé inondée, pendant quelques mois, par les eaux de la mer, à la suite des travaux effectués par l'administration de la guerre ; les débats ayant établi que, pendant plusieurs années, cet herbage ne donnerait qu'un foin inférieur, en qualité et en quantité, à celui qu'il produisait habituellement au moment du bail, la cour prononca la résiliation ’.

$ 6. — Le baïlleur doit payer l'impôt foncier.

À défaut de convention contraire l'impôt foncier est supporté par le baïlleur : il est une charge de la propriélé; l’article 147 de la loi du 3 frimaire an VII le constate implicitement, en décidant que les fermiers où localaires seront tenus de payer, à l’acquit des propriétaires ou usufruiliers, la contribution foncière pour les biens qu’ils auront pris à ferme ou à loyer; et les propriétaires ou usufruitiers, de recevoir

1, Caen, 13 juillet et 14 décembre 1871, Sir. 72, If, 235.

le montant des quittances de cette contribution, pour complant sur le prix des fermages ou loyers, à moins que le fermier ou locataire n’en soit chargé par son bail.

En principe, l'impôt est dû par le bailleur, mais au regard du fisc, il y a deux débiteurs, le bailleur et le preneur.