Aubry et Rau, t. IV, p

FIN DU BAIL A COLONAT PARTIAIRE PAS à

Si {a convention est muette sur ce point, l’article 1738 amène à décider, par analogie, que l’avertissemeat doit être notifié, au moins un an à l'avance.

$ 2. — Mort de l’une des parties.

Nos anciens auleurs n'étaient pas d'accord sur le point de savoir sila mort du colon mettait fin au contral. Bartole et Godefroy élaient pour l’affirmative, Fabre, au contraire, maintenait le bail, nonobstant la mort du colon. Guy Coquille n’avait pas une doctrine bien arrêtée. « Par conséquent, dit-il, puisque c’est ad instar de location, ne finira par la mort du métayer », el il ajoute : « En la société, chacun des associés choisit la foi et l'industrie de son compagnon, laquelle considéralion est très personnelle : ce qui ue se doil point dire en la métairie, parce que le labourage et la nourriture du bétail ne sont choses d'industrie exquise, et la fonction en est vulgaire, commune et aisée !.» Ce second motif du maintien du bail, au cas de mort du‘colon, n’a pas une grande valeur ; le premier était plus solide. Mais Coquille apporte immédiatement une restriction à son système. « Toutefois, dit-il, si les hommes qui ont entrepris la métairie viennent à décéder et ne laissent que des femmes ou des petits enfants, je crois que le propriétaire ne devra pas contraindre ces survivants à l’exercice de la métairie, et cela, malgré que la femme veuve ou les enfants puissent le faire exercer par des valets ;

1. Guy-Coquille,’ Questions et réponses, 204 et suiv. Edit. de 1611, p. #14 et suiv.

la règle dfficultas prœstationis non impedit effectum obligationis, n’élant applicable qu'aux contrats de droit étroit etnon aux contrats de bonne foi, comme est le bail à métairie. »

Sous l'empire du Code civil, la même controverse a continué. Comme Bartole et Godefroy, les partisans de la société voient une cause de résiliation daus la mort du colon‘; et ils justifient facilement, dans leur système, cette solulion par la disposition de l'article 1865, $ 3, aux termes duquel la société se dissout par la mort naturelle de quelqu’un des associés. Mais ils ne tiennent aucun compte de cette même disposition, en maintenant le bail, malgré le décès du bailleur. Ils font vainement remarquer que la considération de la personne du colon est prépondérante dans le contrat, tandis que la personne du bailleur importe peu au colon. Dans bien des cas, ce dernier ne peut se désintéresser de la personne de son bailleur et, en tous cas, l’article 1865 n’admet pas de distinetion. Aussi M. Troplong (Il n° 647) est amené, pour justifier sa décision, à üirer argument de ce que « la mort de l'associé qui a des actions dans une société en commandite, n'empêche pas cette société de se continuer avec ses représentants. » Il n’y a aucune analogie entre un commanditaire et Le bailleur à métairie.

Cette distinction ne peut être admise que si l’on considère le colonage comme participant du louage d'ouvrage et c’est l'utilité pratique qu’il y a à la faire, qui amène M. Latreille à introduire cet élément nou-

1, Deivincourt, II, p. 433 ; Troplong, II, n° 646.

veau dans le colonat. On a vu que telle n’était pas la théorie du Code et que le colonat partiaire était une variété du bail à ferme ; dès lors, il faut nécessairement lui appliquer l’article 1742. « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur. » C'est là le droit commun, en malière de louage. Quand le législateur a voulu y déroger pour le contrat de louage d'ouvrage, il a pris le soin de le dire expressément, dans l’article 1795. Cependant celte exception élait traditionnelle et dans ce contrat, 11 ÿ a, à un bien plus haut degré que dans le colonage, infuitus personæ. En gardant le silence au sujet de ce dernier contrat, le législateur montre son intention de le soumettre à la règle générale de l’article 1742. I n'y à pas anlinomie entre celte solution et la prohibition de sous-louer, édiclée par l’article 1763. Les deux hypothèses sont sensiblement différentes. La sous-location fait passer le domaine entre les mains d'étrangers complètement inconnus du bailleur ; elle peut se produire à tout instant, quelques jours après le commencement du bail et se renouveler plusieurs fois. La mort du colon est un événement de force majeure qu’on ne peut prévoir. Ses héritiers, souvent ses enfants, habilaient la mélairie, participant à l’exploitation, qu'ils ont pu apprendre à bien conduire. Ils sont connus du bailleur et habituellement ils auront les qualités d’habileté professionnelle et de probité que ce dernier recherchait dans leur auteur. C’est là le fait ordinaire ”.

4. Sic. Guillouard, n° 632; — Colmet de Santerre, t. VIT, n° 219 bis IT; — Duvergier, IV, n° 91; — Aubry et Rau, IV, $ 311; — Marcadé,

Quant aux difficultés que cet événement peut créer à la veuve et aux jeunes enfants du colon — dont parle Guy Coquille — elles ne sont pas plus grandes, dans le bail à portion de fruits, que dans le bail à ferme et parfois même, que dans le bail à loyer. Il faut reconnaître que, dans certaines situations, la prolongation du bail, après la mort du colon, est préjudiciable, non seulement aux héritiers de celui-ci, mais aussi aux intérêts du bailleur. La pratique verra, avec une grande salisfaction, l'adoption de l’article 6 du projet de loi, aux termes duquel le bail est résolu par la mort du preneur. La jouissance des héritiers cesse à l’époque consacrée par l'usage des lieux, pour l’expiration des baux annuels; l’article 7 du même projet leur reconnaît le droit à une indemnité, pour les +mpenses extraordinaires que le colon avait faites, jusqu'à concurrence du profit qu'il aurait pu en tirer, pendant la durée de son bail. Le projet maintient le bal, au cas de mort du bailleur.

S 3. — De l’aliénation de la métairie.

Dans tous les systèmes, on applique l’article 1743 au bail à portion de fruits; il suit que si le bailleur vend la métairie, l'acquéreur ne peut expulser le colon qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.

Dans notre ancien droit, il en était autrement, l’ac-

art, 1764, I; -- Laurent, t. XXV, n° 483; Paris, 21 juin 4856, Sirey, 1856, II, 560.

quéreur n'était tenu de respecter le bail existant, qu'autant que le vendeur lui en avait imposé l’obligation, dans l’acte de vente. C'était l'application de la loi emptorem. Le preneur ne pouvait opposer le droit purement personnel, qu’il avait à l'encontre du bailleur, au nouveau propriétaire. Cette décision, conforme aux principes du droit, avait, en matière de baux ruraux notamment, des conséquences très regreltables, en ce qu’elle détournait le preneur de faire des améliorations, dont il n’était jamais assuré d’avoir le profit. La loi des 28 septembre, 6 octobre 1791, dans une mesure limitée, et l’article 1743 du Code civil, d’une façon plus complète, ont obvié à ces inconvénients d'un système juridique {rop rigoureux. M. Troplong' a conclu de cette modificalion à un changement dans la nature du droit du preneur, qui, de personnel qu’il élait dans l’ancien droit, serait devenu réel dans la législation nouvelle. Ce n’est pas le lieu d'exposer une controverse qui a sa place dans une élude générale du louage: mais les nombreuses elimportantes conséquences qui sont liées à la solution de cette question, nous obligent à dire succinctement pourquoi l'opinion de M. Troplong paraît aujourd’hui définitivement repoussée; ajoutons que le projet de Code rural maintient formellément, par voie de renvoi, l'application de l’article 1743 au colonat partiaire.

Aucun texte du Code ne montre que le législateur ait eu l'intention de modifier si radicalement le droit

4. Troplong, t. II, nos 473 à 501; Paris, 29 mars 1860, D. 60, IT, 485. Paris, 8 juillet 1861, D. 61. 2. 199.

DELAPLANCHE. 16

du preneur et de renoncer à une idée universellement admise. Loin de là, il emprunte presque textuellement à Pothier (n° 1) la définition du louage (art. 1709) et, dans tout le titre, il suit cet auteur presque pas à pas. De plus, il n’est pas besoin d'accorder au preneur un droit réel, pour le maintenir à l'encontre de l’acquéreur. Déjà, en droit romain et dans l'ancien droit, le vendeur, pour échapper à l’action en garantie du preneur, insérait dans l’acte de vente une clause qui obligeait l'acquéreur à respecter le bail en cours : dans l’ancien droit, cette clause était devenue de style. Le code la sous-entend dans tous les baux : dorénavant, l’aliénation du fonds affermé n’est censée consenlie, que sous la condition que l'acquéreur s’est engagé à entretenir le bail’; il est lenu comme l'acquéreur qui, sous l'ancien droit, avait accepté une clause expresse. Il faut ajouter que le Code considère l'exécution des baux faits sans fraude comme étant de l’intérèt général. Il maintient, à l'encontre du vendeur, rentrant dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, les baux faits sans fraude par l'acheteur, alors que, si on admett{ait la réalité du droit du preneur,les principesde la condition résolutoire feraient tomber le bail immédiatement : de même à la fin de l’usufruit. Le législaleur n’a rien changé à la nature du droit du preneur, ce droit reste, comme par Le passé, personnel et mobilier *. Les deux conséquences de cette idée, qui ont le