Proudhon, De l’usufruit, I, n

2. Sic. Notamment Duvergier, [I, n° 28 et 279; Aubry et Rau, IV, $ 365; Laurent, XXV, n°° 9 et s.; Guillouard, n° 17 et s.; Cass., 6 mars :861, D. P. 1861, I, 417. Selon M. Colmet de Santerre, le droit du preneur est personnel, mais mobilier ou immobilier, suivant

plus d'intérêt pratique, sont que toutes les actions relatives au bail sont de la compétence du tribunal du défendeur, et que la chose jugée contre le bailleur a effet contre le colon.

Si le bail n’a pas date certaine, au moment de la vente, l'acquéreur peut expulser le colon sans être tenu de lui payer aucuns dommages et intérêts (1743 et 1750) et sans être obligé de lui donner un congé préalable ‘. Mais si, à ce moment, il y a des travaux agricoles de faits, s’il y a des récoltes sur pied, l’acquéreur sera tenu d'indemniser le colon, nul ne pouvant s'enrichir aux dépens d'autrui *. Bien que le bail n'ait pas date cerlaine, l'acquéreur est tenu de le respectersison acte de vente lui en impose l'obligation. Le second cas, où l'acquéreur peut expulser le colon, est celui où le bail, bien qu'ayant date certaine, contient au profit du bailleur, une clause autorisant la résiliation ; le bailleur s’est réservé le droit de mettre fin au bail s’il vend le domaine; il transmet ce droit à son acquéreur. Mais il n’est pas nécessaire que l'acte de vente concède expressément cette faculté à l'acheteur; elle résulte pour lui de l'acquisition elle-même, qui le fait succéder à tous les droits qu'avait le vendeur, au sujet de la métairie *. Le bail fixe presque toujours que l’objet du bail est un meuble ou un immeuble: « Actio ad mobile est mobilis, actio ad immobile est immobilis. » VIT, nos 198 et 198 bis.

1. Voy. Laurent, XXV, no 389; Douai, 15 février 186%, Sir., 65, I, 293; Montpellier, 4 mars 1867, Sir., 18617, IT, 130.

2, Ainsi jugé, Colonat partiaire, Gour de Turin, 21 juin 1810, D. A, vo Louage, n° 495.

3, Sic. Duvergier, III, ne 543; Aubry et Rau, IV, $ 369; Laurent, XXY, n° 395.

l'indemnité qui est due au colon et le délai dans lequel il doit être prévenu, en cas d'expulsion. Le code prévoit le cas où les parties auraient négligé de régler celte double question. Bien que les articles qui s'en occupent parlent da fermier, ils touchent sans aucun doute le colon. Aux termes de l’article 1748, le congé doit être donné, au moins un an à l’avance; cette disposilion, dans son application au colonat partiaire, ne présente aucune difficulté. 11 n’en est pas de même du texte relatif à l'indemnité : d'après l’article 1746, s’il s’agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du bail, pour tout le temps qui reste à courir. Dans le bail à ferme, le prix est liquide et uniformément le même : dans le colonat partiaire, 1l s’agit d'évaluer en argent, la valeur moyenne des diverses prestations en nature, que le colon remet au bailleur ; si les parties ne peuvent s’entendre, il appartient aux tribunaux de procéder à cette évaluation. En fait, le tribunal commet des experts, en leur donnant pour mission de calculer la valeur moyenne de la portion de récoltes revenant au bailleur : la somme trouvée, réunie à la prestation colonique et aux diverses charges accessoires, représentera le prix d’une année. II ne reste plus qu’à multiplier le total obtenu par le nombre d'années que le bail a encore à courir ; l'indemnité due au colon est du tiers de ce produit. Cette créance d'indemnité esl garantie, contre les suites de l’insolvabilité du débiteur, par un droit de rétention, que l'article 1749 élablit au profit du preneur, en décidant que «les fermiers et locataires ne peuvent être ex-

pulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur des dommages ci-dessus spécifiés ». Get article est appliqué au colonat parliaire par le projet ‘de code rural, ainsi que l’article 1751, d'où il résulle que l'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le colon, jusqu’à ce que, par l’expiration du délai fixé par le réméré, il devienne propriétaire incommutable.

Mais l’article 7 du projet de code rural apporte une double modification à la législation existante, relative à l'expulsion du colon par l'acquéreur, en vertu d’une clause insérée dans le bail. Dans le projet, le congé doit être donné, suivant l'usage des lieux, tandis qu'actuellement il doit être notifié, au moins un an à l'avance. De plus, le colon a droit à une indemnité pour les 2mpenses extraordinaires qu'il a faites, jusqu’à concurrence du profit qu'il aurait pu en tirer, pendant la durée du bail.

$ 4. — Tacite reconduction.

La tacite reconduction a toujours tenu une très grande place dans le bail à portion de fruits. C’est à son fonctionnement qu’est due la stabilité des colons sur le même domaine : dans certaines contrées, on voit des familles se transmettre, de génération en génération, la culture de Ja métairie, sans qu'aucune modification ait été apportée au contrat primitif. La tacite reconduction élait usitée à Rome et la plupart de nos coutumes l’admettaient". Cette ins-

{ Pothier, n° 343.

titution si utile à l’agriculture, fut proscrite des baux ruraux par le droit intermédiaire ; la loi des 28 septembre 6 octobre 1791 portait en son article 4 {section Il, Lit. 1°) « la tacite reconduction n'aura plus lieu à l'avenir au bail à ferme ou à loyer des biens ruraux. » Les rédacteurs du Code ne la rétablirent qu'avec hési- (ation. Cette prévention semble avoir été le résultat d'idées peu exactes. Tronchet craignait que la tacite reconduction ne permit au preneur, de surprendre le bailleur éloigné de son domaine, par l'exécution de quelques labours hâtifs et Treilhard, tout en soutenant le projet des articles 1738 et 1776 pensait que, dans l’ancien droit, elle s’opérait par le seul fait du preneur, alors que, en réalité, elle reposait sur l’accord tacite, mais réel des deux parties.

Aujourd’hui, la nécessité de cet accord n’est pas conteslable. « Si à l'expiration des baux ruraux écrits, dit l’article 1776, le preneur reste ef est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article 1774. » Malgré l'expression de baux ruraux écrits, dont se sert notre texte, on l’applique unanimement à tous les baux ruraux, verbaux ou écrits. Baux écrits signifient ici baux à durée déterminée; or tous les baux ruraux ont une durée déterminée, soit par la volonté expressément manifestée des parties, soit par la présomption de la loi.

Il ne suffit pas que le colon soit resté en possession, ait accompli, après l’expiralion du bail, divers actes de culture, il faut que le bailleur ait su qu'ilse mainte-

1. Discussion au conseil d'Etat, séance du 9 nivôse de l'an XII, Fenet, t. XIV, p. 240 ets.

nait sur la mélairie et n'ait rien fait pour l'en expulser!. Le Code ne dit pas combien de temps devra durer la jouissance du preneur, pour qu'il y ait tacite reconductüion. On ne pouvait poser de règles uniformes : la question est toute de fait, puisqu'il s’agit de savoir si le temps de jouissance à été assez long, si les actes de cullure ont été assez importants pour que l’assentiment que leur a donné le bailleur, fasse supposer son intention de renouveler le bail.

De ce que le renouvellement du bail repose sur le consentement présumé des parties, il suit qu'elles doivent avoir, au moment oùilse produit, la capacité requise pour donner et prendre à bail. S'il y a plusieurs colons, le bail peut êlre maintenu à l'égard des uns et ne pas l'être à l'égard des autres. Mais {ous ceux qui restent dans le domaine sont, à moins d’une volonté contraire notifiée au bailleur, considérés comme ayant voulu conserver leur situalion dans le bail. La cour de Caen * a rendu sur la matière un arrêt qu'il parait difficile d'approuver. Le mari et la femme étaient preneurs solidaires d’un domaine. A l’expiration du bail, les deux époux restent dans la ferme et y sont laissés par le bailleur, sans que l'intention de modifier la situation existante soit manifestée d'aucun côté. La Cour décida que la femme n'ayant accompli aucun acte d'administration, dans la ferme, la facile reconduction n'avait pas opéré à son encontre, mais seulement à l'égard du mari. Quant au séjour de la femme sur le domaine, on doit l'expliquer par le respect dû