S IV

Des objets qui peuvent être saisis-gagés.

Comme nous l'avons déjà fait remarquer le droit de saisir-gager et le privilége du propriétaire ont la même assiette.

La saisie-gagerie ne peut donc frapper que les objets grevés de ce droit réel. Le privilège élant fondé sur une idée denantissement taciteexiste seulementsur les meubles que le preneur est censé avoir donnés en gage au locateur. Ces meubles sont ceux qui garnissent les lieux loués (art. 2102, 1°). Le Code civil fait donc une distinction entre les meubles qui garnissent l'immeuble et ceux qui, quoique placés dans cet immeuble, ne le garnissent pas. « Les meubles garnissant là maison sont ceux qui servent à l’usage de la maison en rendant cet usage possible, ou plus commode, ou plusagréable; 1ls servent, en un mot, à l’usage que l'habitant fait de la maison (1). » Tels sont, sans contredit, les meubles meublants, le matériel d’exploitation d’une ferme, d'une usine ou d'une maison de commerce, les marchandises, les fruits et récoltes engrangés dans les lieux loués, etc... ; en un mot tous les meubles apparents.

1, G. de S., Priv, et hyp. no 28 bis, IV,

Tels sont également l'argenterie, le linge de table. Ces objets ne sont pas, il est vrai, aussi apparents que ceux que nous venons d'énumérer ; il est possible de les apporter et de les enlever sans que le bailleur s’en aperçoive. Aussi, a-t-on prétendu qu'ils ne pouvaient être considérés comme affectés à la garantie des droits du propriétaire. Mais, comme le fait observer M. Colmet de Santerre, le propriétaire a dû compter qu’un certain nombre d'objets de cette nature seraient introduits dans l'appartement ; ils sont indispensables à l'usage de cet appartement.

Le privilège ne porte pas sur des objets tels qu'argent monnayé, bijoux, titres au porteur, etc., qui ne servent pas à l’usage des lieux loués, qui existent à l'insu du propriétaire, et qu'il ne peut considérer comme lui ayant été donnés en gage.

Le texte de l’article 819, P. C., est moins précis que celui de l’article 2102. Les auteurs du Code de procédure ont conservé le langage des anciennes coutumes ; ils disent : Les meubles étant dans les lieux loués (coutume de Paris, 161). Mais déjà les commentateurs de la coutume de Paris réduisaientle droit de saisir-gager,aux meubles meublants et apparents.

Le privilège du propriétaire porte sur tous les meubles garnissant les lieux loués, quand bien même ils appartiendraient à un tiers; à moins pourtant que cette circonstance n’ait été connue du bailleur, au moment où le meuble à été apporté dans les dits lieux.

Le véritable propriétaire est toujours admis à démontrer la mauvaise foi du bailleur, soit qu’il ait lui-même notifié à ce dernier l'existence de son droit; soit que le baïlleur en ait eu connaissance d'une façon quelconque, notamment par la nature de la profession du preneur,

Nous devons faire une observation sur les fruits de l'immeuble baillé à ferme.

Le privilège du propriélaire s'étend aux fruits de la récolte de l'année, qui ne sont pas dans les lieux loués; mais ils ne peuvent être l'objet d'une saisie gagerie, le texte de l'article 819 est formel sur ce point.

La saisie-gagerie se rattache, comme son nom l'indique, à une idée de nantissement tacite; il est donc naturel qu'elle soit restreinte aux effets et fruits garnissant les lieux loués.

Le droit du propriétaire sur la récolte de Pannée a un tout autre principe ; le propriétaire est privilégié parce qu'il a mis ces fruits dans le patrimoine du débiteur.

Aux termes de l’article 593 C. P. C., le propriétaire peut saisir-gager où exécuter tous les objets garnissant l'immeuble loué, même ceux que la loi a déclaré insaisissables dans Particle précédent, « sauf pourtant le coucher nécessaire du saisi, ceux de ses enfants vivant avec lui, les habits dont le saisi est vêtu ou couvert. »

Cette exception à sa raison d’êlre : 1° dans l’idée de nantissement tacite, qui est la source de tous les droits accordés au bailleur ; 2° Dans la raison d'humanité, qui fait que là créance du bailleur est spécialement favorisée, et devant laquelle fléchissent les motifs de différents ordres, qui ont fait déclarer certains biens insaisissables.

La saisie-gagerie peut aussi frapper les récoltes sur pieds, les fruits pendants, qui sont en réalité des portions d'immeubles. Dans ce cas, il faut recourir aux formalités de la saisie brandon.

Il nous reste à examiner l hypothèse où le locataire a élevé des constructions sur le terrain pris à bail.

Nous verrons que.suivant les clauses du contrat, ces

édifices appartiendront au propriétaire du sol, ou au preneur.

Dans celle dernière hypothèse, il y a controverse sur la nature du droit du constructeur: est-il mobilier ou immobilier ?

Ces bâtiments sont-ils grevés du privilège du bailleur ? Peut-il les frapper de saisie-gagerie ?

Il faut distinguer deux situations : 1° Le locataire a construit sans l'autorisation-du bailleur ; 2° Des conventions ont réglé le sort des bâtiments élevés par le locataire.

Dans la première hypothèse, les constructions appartiennent au propriétaire par voie d'accession.

D'un autre côté, le preneur est obligé de restituer la chose louée dans l'état où il l'a reçue (article 1731 et 1732). Le bailleur peut donc le contraindre à enlever les constructions.

On n’admet pas non plus qu'il puisse les retenir sans rien payer au locataire; ce serait s'enrichir injustement aux dépens d'autrui, résultat contraire aux principes de notre droit. On ne saurait contre cette opinion arguer de larticle 599 C. C. Ce texte est relatif aux améliorations faites par l’usufruitier sur l’objet dont il à la jouissance. Or, le locataire ne saurail être assimilé à l’usufruitier. D'ailleurs, l'article 599 à besoin d’être interprété (1).

Comment déterminer le montant de l'indemnité due au constructeur ?

Faut-il le traiter comme un possesseur de mauvaise foi, lui rembourser la totalité de ses frais? Le bailleur peut-il ne lui tenir compte que de la plus-value ?

On répond généralement qu'il serait injuste de lui appliquer en même temps les règles relatives au possesseur de

4, Voir Demante, sous l’article 599,

bonne foi et celles qui concernent le possesseur de mauvaise foi.

C’est au possesseur de mauvaise foi que nous devons assimiler le preneur.

Ils se trouvent dans la même situation vis-à-vis du propriélaire; celui-ci ayant dans les deux cas le droit de faire enlever les constructions. Il faut, par identité de motifs, appliquer au locataire la disposition de l’article 555 sur le possesseur de mauvaise foi.

Cette solution paraît généralement admise.

A la fin du bai], le locateur a donc le choix entreles deux partis suivants. Il peut: 1° faire enlever les constructions ; 20 les conserver en remboursant au preneur le prix de la main d'œuvre et la valeur des matériaux.

Quels sont sur ces bâtiments les droits du bailleur et du locataire ?

Ils appartiennent au premier par voie d’accession, ils font partie intégrante de son immeuble.

C'est seulement à l’expiration du bail, qu'ilest en droit d'exiger leur démolition ; mais il peut pendant la durée du louage opter pour leur enlèvement ; renoncer à la faculté qu'il a de conserver ces constructions.

Du jour de l'option le preneur redevient propriétaire des matériaux qui composent ces édifices ; il lui est permis de détruire les uns et de transporter les autres où bon lui semble. Faisons observer cependant que le bailleur pourrait s'opposer au déplacement de ces matériaux, qui constituent son gage ; à moins que le preneur ne les remplace par d’autres meubles.

Le droit du locataire est évidemment mobilier. Il peut le céder, vendre les matériaux qui lui appartiennent. Ses créanciers ont la faculté decles saisir. Le propriétaire est

privilégié sur le prix. Ce sont des meubles qui garnissent le terrain loué. |

L'adjudicataire aura dès maintenant, le droit de démolir l'édifice et d'enlever les matériaux malgré l'opposition du locataire, comme il pourrait se mettre en possession de meubles ordinaires, saisis à la requête des créanciers du preneur. Supposons que l'on ait mis en vente le droit au bail,et qu'il aitétéacquis par l'acheteur des matériaux. Jusqu'à l'expiration du louage, ce dernier jouira du terrain affermé, avec les bâtiments qui ont été élevés par le preneur ; à l’arrivée du terme il enlèvera les matériaux dont ces édifices se composent. En pratique les constructions ou plutôt l’ensemble des matériaux qui les composent sont mises en vente avec le droit au bail. Le propriétaire ne sera privilégié que sur la portion du prix représentant la valeur des matériaux.

Deuxième situation. Le contrat de louage, ou une convention postérieure, a réglé le sort des constructions élevées par le locataire.

Des différentes clauses usitées en pratique, examinons la plus intéressante au point de vue juridique.

Il a été stipulé par exemple que les constructions seraient la propriété du locataire, pendant la durée du bail, et qu’à son expiration il devrait les démolir et niveler le terrain.

Quelle est la nature du droit qui appartient au preneur, est-il mobilier ou immobilier ?

Cette situation est étudiée dans un article de M. Dubois, publié par la « Revue pratique. » (1)

Suivant cet auteur, le droit du locataire est mobilier, comme dans l'hypothèse précédente. Le bailleur a fait d’a-

1, Année 1862, t. XIV, p. 174.

vance son option. Il a renoncé à conserver les constructructions. A la fin du bail, le locataire peut reprendre ses matériaux. Il est propriétaire d'un assemblage de matériaux destinés à être enlevés.

Telle n'est pas l'opinion de la Cour de cassation. (1) Elle considère le droit du constructeur comme immobilier. Sa théorie est fondée sur l’article 518 du Code civil. « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature. » Il est parfaitement admis que les constructions et le sol peuvent appartenir à deux propriétaires différents. Ils forment alors deux immeubles distincts.

On répond que l’article 518 vise le cas où les constructions sont considérées comme se rattachant au sol. Le bâtiment est immeuble en tant qu'accessoire du terrain dont il fait partie.

Dès qu’il appartient au constructeur, qu’il constitue un objet distinct du sol sur lequel il est élevé, « il est de la même nature que les matériaux qui le composent c’est-àdire de nature mobilière. »(2)

Le preneur est propriélaire d’un assemblage de matériaux, qui sont actuellement réunis et reposent sur le terrain d'autrui.

Cette manière de voir à les conséquences suivantes :

1° Ces bâtiments ne peuvent être grevés d'hypothèque ; 2 ni frappés d’une saisie immobilière ; 8 ils sont affectés à la garantie des créances du bailleur, qui peut les saisir-gager ; 4° ils tombent dans la communauté ; 5° enfin l’article 2279 leur est applicable, (3)

1. V. les arrêts cités, dans Dalloz, C. civ., annoté, art, 2.118, no5 et seu.

2, D. J. G., Voir Priv. et hyp., 785. Vente publique d'immeubles, 58.