Dubois, Rev. pratique, article cité
Nous ne faisons que résumer la question. Un développement complet sortirait du cadre de notre étude.
Cependant entre les deux opinions que nous venons d'exposer ; nous inclinerions vers celle de M. Dubois.
Il faut décider dans cette deuxième situation, comme : nous l'avons fait pour la première. Elles ne diffèrent en réalité que par le moment de l'option.
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Exercice de la saisie-gagerie en cas de faillite
La déclaration de faillite suspend toutes les voies d’'exécution, de la part du propriétaire, sur les effets mobiliers servant à l'exploitation du commerce ou de Pindustrie du failli.
Les poursuites ne peuvent être reprises ou commencées, que huit jours après l'expiration du délai, accordé par l’article 492 C. comm., aux créanciers domiciliés en France, pour la vérification de leurs créances.
Pendant cette période, ilest également sursis à l'exercice de l’action en résiliation (450 C. comm.). La loi du 12 février 1872, qui a modifié l'article 450 du Code de commerce, a aussi restreint l'étendue du privilège du bailleur (550 C. comm.).
Si au moment de la déclaration de faillite, les objets dont il est question dans l’article 450 sont frappés de saisie-exécution, ou d'une saisie-gagerie validée par le tribunal, il sera sursis à la vente, jusqu’à l’expiration du délai ; s'ils sont simplement saisis-gagés, la faillite suspend l’action en validité. Il est cependant permis, pendant cette période, de prendre « toutes mesures conservatoires » (450).
194 DEUXIÈME PARTIE. — CIJAP. Il
Quelles sont les mesures conservatoires dont il est ici question ?
La saisie-gagerie peut-elle être pratiquée pendant les délais de l’article 450, afin d'assurer le paiement des loyers échus, ou des dommages-intérêts pour la résiliation du bail que le propriétaire a l'intention de faire prononcer ?
Sans doute la saisie-gagerie n’est pas une voie d'exéculion, elle n’aboutit pas directement à la vente des meubles, mais elle les met sous main de justice et enlève au syndic la faculté d’en disposer. Elle empêche la continuation du commerce du failli; or, c’est précisément pour éviter la cessation forcée des affaires, que le législateur de 1838 et celui de 1872, ont suspendu provisoirement les poursuites. Cependant, si le syndic commençait la liquidation des marchandises, le propriétaire aurait le droit de l'arrêter par une saisie-gagerie. Si une partie du mobilier était enlevée, le propriétaire pourrait la revendiquer, conformément à l'article 819, 8° alinéa. et saisir conservatoirement les meubles restant.
Il y aurait lieu peut-être de distinguer entre la saisie du mobilieret du matériel commercial, objets destinés à rester dans les magasins du négociant, et celle des marchandises qui doivent être vendues ; la première n’est bien en réalité qu'une mesure conservatoire, même à l'égard du débiteur.
Je ne crois pas non plus, pour les mêmes motifs, qu’en dehors de toute contravention aux clauses du bail, le propriétaire ait le droit de faire opposition,entreles mains des sous-localtaires.
Nous repoussons a fortiori l'opinion suivant laquelle le propriétaire pourrait commencer la procédure de saisieexécution avant l'expiration du délai, le syndic n'ayant que le droit de faire surseoir à l’adjudication (1).
1. Genevois. Du privilège du propriétaire en cas de faillite,
Le délai de l’article 450 écoulé, le propriétaire peut continuer les poursuites interrompues où en commencer de nouvelles, c'est ce qui résulte, a contrario, de l’article 450 (1). | |
Le bail n’a pas été résilié; au cours de la faillite, de nouveaux termes de loyer viennent à écheoir, qui ne sont pas payés régulièrement ; on peut même supposer que les loyers dûs au moment de la déclaration de faillite, n’ont pas êté acquittés, malgré les engagements du syndic.
Le bailleur a évidemment le droit de pratiquer une saisie-gagerie, et d'en poursuivre la conversion en saisie-exécution ; mais, si avant le jugement de validité, le syndic voulait vendre les meubles saisis gagés, le propriétaire ne serait pas en droit de s’y opposer.
Nous avons vu en effet qu'une saisie conservatoire n'était pas un obstacle à la saisie-exécution, et à la vente des meubles qu'elle frappait. Or, on peut justement assimiler la vente judiciaire faite à la requête du syndic, à la vente sur saisie. L'une et l’autre sont des voies d'exécution forcée. La mise sous main de justice par une saisie de précaution, ne saurait empêcher l'exécution forcée.
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Droit du propriétaire sur les meubles du sous-locataire Le propriétaire peut, pour avoir paiement des fermages
échus, ou autres sommes dues par le locataire principal, saisir les meubles des sous-locataires ou sous-fermiers ;
4. V. Lyon-Caen et Renault, Droit commercial, t. Il, n° 2685.
. mais ceux-ci obtiendront mainlevée en justifiant qu'ils ont payés sans fraude, et sans qu'ils puissent opposer les paiements faits par anticipation (820 P. C.).
Cette faculté suppose que le propriétaire a un droit de gage sur les meubles du sous-locataire, mais seulement jusqu à concurrence de ce que le sous-locataire doit au locataire principal.
En permettant tacitement ou expressément la sous-location, le propriétaire a consenti à cette restriction de son privilège.
Le principe de l’article 820 est emprunté à la coutume de Paris (art. 162).
Le sous-locataire est aussi personnellement tenu envers le propriétaire. jusqu’à concurrence de ce qu'il doit au locataire principal (1753 C. c.).
Ainsi le propriétaire peut pratiquer une saisie-arrêtentre les mains d'un débiteur du sous-locataire, tant que celui-ci ne s'est pas libéré envers le principal locataire.
Quel est le principe de ce droit du propriétaire contre le sous-locataire et sur ses meubles ?
Le législateur à évidemment l'intention de donner un avantage au propriélaire sur les autres créanciers du locataire principal. Le droit dont parle l'article 1753 n'est pas celui qui appartient à tout créancier d'exercer les actions de son débiteur. L'article 1753 ne serait alors qu'une répétion de l'article 1166 C. C.
On dit quelquefois que le propriétaire à l'exercice privilégié de l'action du locataire contre le sous-preneur, il n’est pas obligé d'en partager le bénéfice avec les autres créanciers.
Voici les conséquences de cette doctrine : 1° le droit du propriétaire s'éteint avec celui du locataire, il ne survit
pas à une cession de la créance ; ®% le propriétaire ne peut poursuivre le locataire qu'autant que le preneur est en droit d'exercer son action contre ce dernier. Or, dans un contrat synallagmatique,chaque partie ne peut réclamerle paiement de sa créance que si elle exécute elle-même son obligation. Le trouble apporté par le preneur à la jouissance du sous-locataire, permet:rait à ce dernier de faire rejeter la demande du propriétaire, aussi bien que celle du sous-locataire.
Tel n'est pourtant pas l'avis de la Cour de cassation : (1) Le sous-locataire doit, en cas de trouble apporté à sa jouissance par le locataire principal, demander la résiliation du bail. Jusqu'au jour où la résiliation est prononcée, le souslocataire reste obligé envers le bailleur, qui à contre lui une action directe
La doctrine de l'action directe est celle qui a prévalu en jurisprudence et, qui est la plus conforme au texte de l'article 1753.
Le sous locataire est tenu directement et personnellement envers le propriétaire, mais seulement jusqu'à concurrence de ce qu’il doit au locataire principal, au moment des poursuites.
Il peut être indifféremment actionné par le localaire principal ou par le propriétaire ; quand il a payé à l’un il est entièrement libéré envers l'autre; seulement les paiements faits, par anticipation, au locataire principal, ou en fraude du propriétaire, ne sont pas opposables à ce dernier.
On peut dire que le sous-locataire est tacitement obligé envers le bailleur, par le seul fait de l'occupation des lieux.
1, Case., 8 novembre 1882, D. P., 83, 1, 307.
« Dans la mesure de l'action directe qui lui compète contre le sous-locataire, le bailleur originaire, a, de son propre chef un privilège sur les meubles du sous-locataire qu'il exerce par la saisie-gagerie. » (1), l’article 820 est le corollaire de l’article 1758, C. C., il pose une règle qui est la conséquence du principe contenu dans ce dernier article.
Il est facile d'expliquer la nature et l'étendue des droits du bailleur, contre le sous-locataire. Le propriétaire à un droit de gage général sur tous les meubles garnissant les lieux loués même sur ceux qui appartiennent à des tiers.
D'un autre côté, sauf dans le cas d'une interdiction formellement exprimée, le locataire principal a le droit de sous louer ou de céder son bail. Or l'exercice de ce droit deviendrait impossible en pratique, si le sous-preneur d'une petite partie des lieux loués, devait voir ses meubles affectés au paiement total du prix de la location.
- D'ailleurs, le propriétaire qui à autorisé la sous-location, a-t-il pu considérer les meubles du sous-locataire, comme appartenant au locataire principal et lui constituant un gage ?
Cependant le preneur est tenu de garnir les lieux de meubles suffisants (art. 1752 C. C1. Il pouvait donc être difficile de concilier cette obligation avec la faculté de souslouer.
Pour résoudre la question, on a concédé au propriétaire une action contre le sous-locataire, garantie par un droit de gage sur ses meubles, mais seulement jusqu’à concurrence de ce que ce dernier doit au locataire principal.
