DU BAIL A DOMAINE CONGÉABLE CONSIDÉRÉ DANS SON ESSENCE

51, De ce que, pour constituer un bail à convenant, 1l fallait rétention du fonds par le propriétaire et transport des superfices au domanier, on avait conclu, dans l’ancienne jurisprudence, que le contrat, fréquent dans les campagnes, par lequel le propriétaire, en vendant la foncialité d’une tenue, se réserve jusqu'au congément les droits réparatoires ainsi que la jouissance du fonds moyennant le paiement d’une redevance, ne pouvait être regardé comme un baïl à convenant valable. Baudouin adopte cette opinion et invoque à l'appui un arrêt de 1756. Il ne voit dans ce contrat, qui, suivant lui, manque des caractères essentiels au domaine congéable, qu’une constitution à prix d'argent d’une rente remboursable, et il en tire deux conséquences importantes : la première, que, « le titre créatif de cette rente n'étant pas

translatif de propriété, le créancier ne pourra, par aucun temps, prescrire le fonds, dont le débiteur, ancien propriétaire, garde la possession; » la deuxième, « que l’interversion au profit du créancier ne commencera qu’au moment de l'expulsion du prétendu superficiaire par un congément ou par un autre acte de la part du prêteur » (Baudouin, n° 34).

Nous n'avons jamais compris la subtilité de cette distinction,qui consiste à ne pas voir un bail à convenant valable dans un contrat qui, s’il ne représente pas, à la vérité, d’une part, rétention du fonds par le propriétaire, d'autre part, acquisition des superfices par le preneur, produit, bien qu’en sens inverse, des résultats identiques, donne lieu à une situation juridiquement la même. Le même cas se présente, en matière d’usufruit, lorsqu'un propriétaire aliène son fondsen en retenant la jouissance; a-t-on jamais nié qu’en ce cas l’usufruit ne fût valablement constitué? D'ailleurs, il suffit, pour montrer le peu de solidité de la raison invoquée par Baudouin, d’en appeler de Baudouin à Baudouin lui-même; quelques pages plus loin (n° 38) il donne une solution contraire dans deux cas qui ont avec le premier une analogie évidente. Il s’agit d’abord de l’aliénation du fonds avec rétention des superfices, non plus par acte à titre onéreux, mais par acte à titre gratuit ; ensuite, d’un

partage qui attribue à l’un des cohéritiers le fonds avec une rente convenancière, à l’autre les superfices. Quelle différence intrinsèque peuton voir entre ces hypothèses et la première? Y a-t-il davantage ici aliénation des droits répa-ratoires et rétention du fonds? (Un arr. de la cour de Rennes, 30 mars 1824, a consacré cette opinion, soutenue aussi par M. Aulanier, n° 13.) 52. Une difficulté plus sérieuse s’est élevée au sujet de la faculté réservée au foncier d’expulser le preneur ; cette faculté étant le second caractère essentiel du domaine congéable, on en avait conclu avec raison que, si le propriétaire renonçat, par un acte quelconque, au droit de l’exercer, le colon devenait par cela seul propriétaire du fonds, et que la rente, cessant d’être convenancière, se trouvait transformée en rente féagère si le bailleur avait principe de fief; en rente simplement foncière, dans le cas contraire. La même solution devait être donnée, si le droit de congédier se trouvait soumis à une condition potestative de la part du preneur, par exemple, le défaut de paiement par celui-ci d’une commission périodique.Mais bienentendu, dans les deux cas, le bailleur conservait la propriété des bois fonciers qui ne sont pas visés par la convention et dont il ne peut être dépouillé ineidemment.

Deux arrêts de la cour de Rennes, du 12 fév.

1827, confirmé par arr. de rejet Cass. 25 nov. 1829,et du 29 mai 1843, sont en opposition avec ces principes qui paraissent cependant découler nécessairement de la nature du domaine congéable. Ces arrêts se basent sur l'intention exprimée par le foncier de ne pas vouloir convertir son domaine en fief et de retenir son droit de propriété dont, à défaut de la faculté de congédicr, il lui reste d’autres prérogatives (propriété des bois fonciers, droit de faire vendre sur simples bannies les édifices et superfices, imprescriptibilité). (En ce sens autre arrêt de rejet Cass. 5 mars 1851.) On cite à l'appui de cette doctrine ce qui se passe dans d’autres parties de la France pour d’autres conventions : bail à complant, locatairerie perpétuelle, où le détenteur, bien qu’assuré de ne pouvoir être évincé de sa jouissance, ne devient pas propriétaire. Pas n’est besoin de longues réflexions pour remarquer combien peu ces raisons sont solides: comment admettre qu'un domaine qui n’est plus susceptible d’être congédié continue cependant de constituer un domaine congéable? Comment comprendre qu’on puisse acquérir le droit de conserver à perpétuité la jouissance d’un immeuble sans en devenir par là même propriétaire ? Les exemples cités par la cour ne sont pas d’ailleurs concluants.

53. Prenons d’abord le bail à complant. Il n'est rien moins prouvé que le bail à complant, lorsqu'il était à durée illimitée, ne fût pas translatif de propriété; nous allons plus loin, nous disons qu’il n’est pas impossible de soutenir que le preneur à complant, même si le bail n'était pas perpétuel, acquérait la propriété.

On distinguait dans l’ancien droit le bail à longues années et le bail à court terme ; tout bail d’héritage fait pour plus de neuf ans et moins de quatre-vingt-dix-neuf ans (au-dessus de ce chiffre, c’eût été un bail à durée illimitée rentrant dans le bail à rente) était un bail à longues années. Le bail à complant, spécial aux pays vignobles et qui imposait au preneur comme principale obligation celle de planter de la vigne, était le plus souvent perpétuel. Quelquefois il ne l'était pas, mais alors c'était au moins un bail à longue durée ; : car il faut supposer que, si le preneur consentait à prendre à sa charge les frais considérables de plantations en vignes, c’est qu'il espérait retrouver dans l'avenir, par suite d’une jouissance assurée pendant un long espace de temps, la juste rémunération de ses dépenses premières. Or, dans l’ancien droit, les effets du contrat de bail à longue durée n'étaient pas fixés ; la doctrine et la jurisprudence étaient en désaccord. La convention des parties faisait la loi et le preneur de-

venait propriétaire des biens, swivant que les parties l'avaient où non ainsi entendu. En l'absence de convention, on admettait généralement que le preneur acquérait un droit de propriété dans la chose. On expliquait cela de deux façons : 1°on présumait que les baux, quandils étaient faits à longues années, étaient plutôt à rentequ’à ferme (Pothier, Louage,n° 27 ; Du droit lignager, n° 28) ; 2° plus souvent on disait que le preneur acquérait le domaine utile, le domaine direct restant au bailleur (Denisart). Plusieurs coutumes disent expressément que le seigneur, en cas de bail à longues années portant sur un fief ou une censive, avait droit aux profits. Le roi venait également percevoir le centième denier pour les baux de plus de trente ans; le demi-centième pour les baux de moins de trente ans ; ces baux donnaient donc lieu à une mutation. Enfin l’article 149 de la coutume de Paris autorisait le retrait hgnager, si les héritiers aliénaient le bail; or, le retrait lignager ne s’appliquait en principe qu'aux droits immobiliers et non aux simples droits de créance, Cette doctrine, nous le savons, était vivement combattue : Laurière, Dumoulin, Merlin avaient fini par faire triompher le système opposé; mais il n’en est pas moins vrai qu’elle pouvait invoquer l'autorité de jurisconsulles éminents et l'appui d'arguments sérieux,

54. Quoi qu'il en soit, la mutation de propriété ne semblait pas souffrir de contradiction quand il s’agissait de baux à durée illimitée ; et spécialement le bail à complant, s’il était perpétuel, était regardé comme transférant cedroit au preneur. |

D'un arrêt de la cour de Poitiers, du 18 août 1806,il résulte que, dans le ressort de l’ancienne coutume de la Rochelle, comme dans celui de la coutume de Poitiers, Le bail à complant était de sa nature translatif de propriété lorsqu'il était perpétuel et incommutable, c’est-à-dire lorsque la jouissance accordée au preneur était indéfinie quant à la durée et qu’elle n’était pas révocable par la seule volonté du bailleur.

(V.-Valin sur la cout. de la Rochelle, art. 62 ; Merlin, :Répert., v° Vignes, n° 22.) Merlin a même généralisé l’arrêt de la cour de Poitiers, et prétendu que les principes qu'il consacre s'appliquent à tous les pays où le bail à complant est en usage.

Il est vrai qu'un avis du conseil d'Etat du 4 thermidor an VIII décide que le bail à complant, dans le département de la Loire-[nférieure, ne confère au preneur aucun droit de propriété. Mais cet avis signale dans les baux à complant de la Loire-Inférieure une circonstance qui prouve que dans l'intention des parties ces baux n'étaient pas translatifs de propriété :

c'est que les impôts fonciers ont toujours été acquittés par le bailleur. [1 y avait encore d’autres circonstances indiquant la même intention.

« Pour savoir sile bail àcomplant est ou n’est pas translatif de propriété, dit Dalloz (Louage à complant, n° 5), 1l faut, dans chaque cas, entrer pour ainsi dire dans l'esprit de la convention et apprécier les obligations respectives du bailleur et du preneur, telles qu'elles résultent des clauses du contrat ou de l’usage des lieux. C’est là autant une question de fait qu’une question de droit. »

55. Quant à la locatairerie perpétuelle, on ne peut dire d’une façon absolue que cet abandon indéfini ne renfermait pas une translation de la propriété, car si telle était la jurisprudence incontestable du Parlement de Toulouse, en Provence,au contraire, on admettait que le preneur acquérait la propriété, sauf pour le baïlleur un droit réel sur l'immeuble, droit réel destiné à assurer le paiement de la redevance,et, dans le ressort du Parlement d'Aix, la locatairerie perpétuelle produisait les mêmes effets que le bail à rente dans le Nord. Or, le baïl à rente était incontestablement translatif de propriété.

Enfin, quelque respect que l’on puisse avoir pour la volonté des parties, nous ne consentirons jamais à admettre que la liberté des conven-

tions puisse aller, tout er conservant son nom à un contrat, Jusqu'à détruire l'essence de ,ce contrat, jusqu'à concilier en lui des choses absolument incompatibles. :

06. Mais si l’on ne peut, sans dénaturer le bail à domaine congéable, abandonner la faculté de congédier, rien n'empêche d'imposer à cette faculté certames restrictions. C’est ainsi que le bailleur s’interdit valablement le droit de congédier le colon pendant un certain temps; cette clause est même toujours sous-entendue dans le bail en premier détachement : le délai, en ce cas, est de six ans dans l’usement de Rohan, de neuf ans dans les autres usements.

De même on peut stipuler que le foncier ne pourra céder à un tiers la faculté de congédier, qui est cependant cessible de sa nature.