CARACTÈRES DU BAIL A DOMAINE CONGÉABLE

59. Nous avons dit que le bail à convenant participe de la vente quand il s’agit d’un fonds sur lequel existent déjà des bâtiments, des plantations, des clôtures. Il se produit en effet, en ce cas, une mutalion de propriété des édifices et superfices au profit du domanier. Quant à ces objets, nous trouvons là une véritable vente qui produit les effets ordinaires à ce contrat et est soumise aux règles qui lui sont propres.

Ainsi, le bailleur à convenant est tenu à la délivrance et à la garantie de la chose qui fait l'objet du contrat, suivant lesrègles du chap. IV du titre de la Vente au Coïe civil, qui trouvent ici une application parfaite. Il en est de même de la section 2 du chapitre VI, pour ce qui est de la rescision pour cause de lésion.

Déjà, dans l’ancien droit, on admettait en cette matière la lésion qui était alors d’outre moitié (Baudouin, n° 231). Aujourd’hui, la lésion de plus des sept douzièmes pourrait être

invoquée dans un bail à convenant, comme dans y. 8

la vente, pour obtenir la réscision du contrat. Seulement, la manière d'arriver à constater la lésion subira quelques modifications, par suite des caractères spéciaux inhérents au contrat.

Pour savoir s'il y a lésion, on éstime les droits superficiels, abstraction faite du fonds, puisque, pour eux seuls, il y a transport de propriété, et on compare le résultat de cette estimation avec le prix de la céssion appelé deniers d'entrée ; on w’a fième pas à tenir compte, dit-on, de la valeur de la rente conveñantière stipulée par le bail; cette rente, en effet, n'est que lä représentation du fermage du fonds.

Ge principé peut donner lieu à deux questions qu’il n’est pas inutile d’examinef. Un propriétaire invoque, pouf arriver à la rescision du contrat, la lésion qui à eu lieu à son préjudice dans la vente des superfices, lé colon poufrastl combattre la prétention de son vendeur én prouvant que, si l’accofivenancement lui à élé consenti sans déñiers d'entrée, où moyentiañt des deniers d'entrée trop modiqués, la räaisof en est qu'il $'ést Souinis à payer une rente plus forte que ne le comporte naturellement la tenue ?

60. Sur cette question que les auteurs anciens ne semblent pas avoir traitée, nous $erions tenté avec Aulanier (n° 53) d'admettre l'affirmative. Un arrèt de la cour de Rennes, du 6 pluviôse an X, consacre, il est vrai, li néga -

üve; cette opinion se fonde sur ce qué le bail à convenant renferme deux opérations juxtapo= sées, mais distinctes, qui doivent s’envisagér indépendamment l’une de l’autre. Nous né pouvons nous rallier à cette opinion. La rente éonvenancière à beau être distincte des deniers d'entrée, il n’eñ est pas moins vrai que l’opéraüon ne forme qu’un seul tout, et que, si d’un côté l'on réduit la Sommé représentative de la valeur des superfices, pour augmenter là rent représentative du loyer du fonds, il s'établit là uñe compensation qui écarte toute idée de lésion. C’est un arrangement que ÎéS parties font de bonne foi dans la libérté de leurs conventions, etil y aurait injustice à permettre ensuite au bailléur de violer la loi d’un contrat qu'il s’est imposé et qui, en réalilé, ne lui cause aucun préjudice (art. 1134 C. c.).

61. Il est une autre question, soulevée déjà par Baudouin et sur laquelle on donnait dans l'ancien droit une solution analogue, bien qu’en réalité la cause fût plus favorable au vendeur. La rente, au lieu d'avoir été portée à un taux exagéré, a été, au contraire, réduite à une quotité extrêmement faible; d'un autre côlé, les droits réparaloires oût été aliéñiés moyennant uné sommé qui ne représente que leur valeur exacte, ou même uñé valeur moindre, mais supérieure cependant aux cinq douzièmes. Dans

ces circonstances, le vendeur subit évidemment une lésion, et, si nous supposons que la modicité de la rente à elle seule, ou cette modicité jointe à la perte subie par suite de la réduction des deniers d’entrée. constitue une lésion de plus des sept douzièmes, le vendeur sera-t-il recevable en sa demande en rescision ? Baudouin (n°233) résout la question négativement : « Considéré sous la qualité de détenteur précaire et passager du fonds, le domanier mérite d’être assimilé au fermier, dont le bail n’est pas rescindable par la modicité du fermage. » — Et, ajoute-t-il, « l'usage très ancien est d’ailleurs que la rente convenancière n équipolle pas au revenu de la tenue. »

Ces raisons ont conservé aujourd'hui toute leur valeur; le foncier ne peut s’en prendre qu’à lui-même s'il n’a pas établi pour prix de la jouissance du fonds une redevance suffisante, et il devrait prouver, pour avoir chance d’être écouté, qu'il n’a consenti au contrat que par suite de la violence ou du dol.

62. Mais les créanciers d’un propriétaire qui convertit sa ferme en domaine congéable n’auraient-ils pas le droit d’invoquer le taux dérisoire de la redevance pour faire rescinder le contrat? Dans les cas où leur débiteur peut luimême exercer l’action en rescision, nul doute qu'ils ne puisent dans l’art. 1166 la faculté

d'agir en son nom, car le droit dont il est queson ne saurait rentrer dans la classe des droits exclusivement attachés à la personne. Ici, le débiteur ne peut pas agir, l’art. 1166 n’est donc pas applicable. Mais Part. 1167 donne aux créanciers un droit que n’a pas leur débiteur, celui d’agir en leur nom personnel pour attaquer les actes faits en fraude de leurs droits. Il est facile de voir le préjudice qui a pu résulter pour eux du contrat, si, par suite d’une entente entre leur débiteur, le propriétaire vendeur d’une part, et l’acheteur d'autre part, le prix des deniers d'entrée sur lesquels ils ont, à la vérité, le droit de faire opposition, a été en partie dissimulé dans le contrat. D'ailleurs, ce contrat contiendrait-il- le prix réel de cession, ce prix a pu être dissipé par le vendeur avant l’opposition des créanciers.

Enfin, ceux-ci subissent encore un préjudice, s’il a plu au propriétaire d’acconvenancer pour un prix dérisoire d'excellentes terres sur lesquelles n’existaient queides superfices peu considérables : prairies, terres non étagères...…

Les créanciers ne doivent pas être ainsi à la merci, de la part de leur débiteur, d’actes de mauvaise administration, d’une négligence qui n’est peut-être pas dénuée de mauvais vouloir, de méchanceté à leur égard. C’est pour cela

qu'il ne faut pas hésiter à leur appliquer les dispositions de l’art. 1167.

63. Comme dans la rente ordinaire, la rescision pour lésion ne s'accorde pas à l'acheteur qui est ici le preneur à domaine congéable. Il en élait ainsi dans l’ancien droit; aujourd’hui nous appliquons dans le même sens l’art. 1683 C. c.

Quand il s’agit d'une rente ordinaire, pour savoir s'il y a lésion, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente (art. 1675). Cette règle, applicable en notre matière, devra se concilier avec les principes généraux qui la régissent et être complétée par eux. Comme nous le verrons plus tard, lorsque le foncier veut congédier le colon, l'estimation des supertfices à rembourser se fait par le menu, et sans avoir égard au revenu qu'ils produisent. Pour le colon, comme pour le foncier, la valeur réelle des droits réparatoires considérés, dit Baudouin, sous cet aspect purement mobilier est donc celle qu'établiruit une estimation faite dans ces conditions ; chacune des parties peut, en conséquence, exiger qu’on ait recours à ce mode d'évaluation pour décider si la lésion a eu lieu (Baudouin, n° 428). (Arrèt Rennes, 18 juill. 1752.)

64. Le preneur à domaine congéable peut, comme tout acheteur, expulser le fermier dans tous les ças où un acquéreur aurait le droit de

le faire; par exemple, si le bail n'était pas authentique et n'avait pas date certaine, ou si le bailleur, dans un bail authentique ou ayant date certaine, s'était réservé cette faculté {article 1743. C. c.).

65. Nous venons de voir les rapports qui existent entre le domaine congéable et la vente ; les rapports qu'il présente avec le baïl à ferme sont encore plus saillants, et, prenant dans ce contrat un rôle prépondérant, ils lui ont fait donner le nom de baila convenant.

Semblable au bail à ferme, le domaine congéable donne au colon, moyennant une prestation annuelle appelée rente convenancière, la jouissance précaire du fonds; aussi doit-on lui appliquer, autant qu'onle peut sans en altérer la substance, les règles qui régissentlebail à ferme. L'art. 16 de la loi de 1791 le dit expressément.

66. De ce que le colon est détenteur précaire, nous devons conclure que ni lui, ni ses héritiers ne peuvent prescrire le fonds de la tenue (articles 2236, 2237), à moins qu'ils ne se trouvent dans un des cas où un fermier pourrait prescrire contre le propriétaire; par exemple, s'il y avait eu intérversion de leur titre soit par une cause venant d’un tiers, soit par la contradiction opposée au foncier (art. 2238 C. c.). Un tiers qui aurait acheté du colon non dominus le fonds de

la tenue pourrait invoquer la prescription en se fondant sur l’art. 2239 C. c.

Le colon, lui, ne peut prescrire, se fût-1l depuis trente, quarante, cent ans, dispensé du paiement de la redevance; bien plus, si nous supposons que pendant tout ce temps ses consorts ont acquitté la rente pour lui, 1l ne pourrait même pas prétendre que ces consorts doivent continuer de le libérer, en présentant sa longue possession de ne pas payer comme la preuve d’un partage ou d’un acte ancien par lequel il a été dispensé de cette obligation. Ainsi, le domanier dont'il s’agit pourra être forcé, à l'avenir, de contribuer au paiement de la redevance; il faudrait un titre formel pour le dispenser de la solidarité dont 1l n’a pu s’affranchir en évitant le paiement. 11 sera même obligé de rapporter les sommes payées à son acquit pendant les vingt-neuf dernières années. En vertu de la solidarité qui existe entre codomaniers, ses consorls sont censés avoir fait l'avance de la portion de dette qu’il devait acquitter, et, à moins d’un titre qui établisse leur intérêt exclusif, ils auront le droit d’invoquer l’article 1214 du Code civil : « Le codébiteur d’une dette solidaire qui l’a payée en entier, peut répéter contre les autres les parts et portions de chacun d'eux. »

Quant aux sommes payées depuis plus de

trente ans, mais quant à celles-là seulement, le domanier pour lequel elles ont été acquittées pourra invoquer la prescription libératoire basée sur l’art. 2262 du Code civil (Baudouin, n° 479: un arrêt du 30 octobre 1676, rapporté par Dufail, attestent que dans l’ancien droit ces solutions étaient admises).

67. Un colon, se qualifiant propriétaire, baille sa tenue à domaine congéable, à la charge d’une rente ancienne et d’une autre qu’il stipule à son profit ; la perception de cette nouvelle rente, les reconnaissances du preneur, si nombreuses qu'elles soient, n’auront pas l'effet d'ôter la foncialité à ce dernier, s’il n’y a actes contradictoires avec ce dernier (Baudouin, n° 43; Aulanier, n° 28). Le motif de cette décision, motif que les auteurs précités ne donnent pas, nous semble aujourd'hui résulter de l’art. 2240 du Code, disposant « qu’on ne peut prescrire contre son titre, en ce sens qu’on ne peut se changer à soi-même la cause et le principe de sa posses- SION. » |

68. Malgré les nombreuses ressemblances qui unissent le bail à convenant et le bail à ferme, il ne faut pas pousser trop loin cette assimilation, et, dans une question vivement controversée, nous fondons notre opinion sur ce que, précisément, le bail àconvenant a ses règles spéciales auxquelles l’art. 16 de la loi de 1791, tout en

le soumettant aux règles des baux à ferme, n'a pas voulu déroger.

69. On s’est demandé si l’on pouvait aujourd’hui imposer au domanier l'obligation de fournir des déclarations ou titres récognitifs. Il arrivait souvent autrefois que l’on demeurait un nombre d'années considérable sans renouveler les titres d’acconvenancement ; les colons restaient en posséssion quarante, cinquante, cent ans, sans renouveler leurs baïllées. Pendant ce temps les titres originaires disparaissaient ; ou bien il arrivait que la tenue était modifiée par suite de plantations, défrichements, constructions qui la rendaient méconnaissable. Pour obvier aux inconvénients que pouvait présenter cet état de choses, tous les usements, comme nous l’atteste Baudouin (n° 117), astreignaient le colon à fournir à chague mutation de propriétaire un titre récognitif appelé en Fréguier : déclaration notarisée (art. 10 Usem. de Tréguier, Rosmar), lettres récognitoires en Cornouaille (Us. de Cornouaille, art. 17), reconnaissance en Broüree (Us. de Broërec, art. 111, Commentaire), aveu en Rohan, expression qui, malgré la similitude qu'elle présente avec l'aveu exigé dans le contrat de fief, ne renfermait rien de féodal.

Le foncier assurait ainsi le paiement de ses droits et pouvait facilement constater si on avait

élevé sur la tenue des constructions dépassant les limites permises. « Cette obligation du domanier rend, dit Baudouin, sa condition à cet égard plus dure que celle du vassal de fief qui doit un seul aveu dans sa vie » (n° 117).

Les raisons qui avaient fait donner au foncier le droit d'exiger des actes récognitifs existent encore aujourd’hui ; utilité en est incontestable ; peut-on comme autrefois les exiger? Certains auteurs soutiennent la négative : les anciens usements peuvent bien être invoqués pour régler des dispositions de détail, suppléer au silence des parties sur ce qui tient à l’essence du domaine congéable, mais les actes récognitifs ne tiennent pas à l'essence du domaine congéable ; le foncier, d'ailleurs, est assez protégé : il a pu, dans le bail primitif, imposer au colon l'obligation de fournir les aveux, il peut consentir des baïllées, demander pendant trente ans la destruction des innovations, opérer le congé- : ment; s'il reste dans l’inaction, sa négligence ne peut lui valoir la protection de la loi. Si vous admettez, ajoute-t-on, que les actes récognitifs sent encore dus, il faudra les exiger comme autrefois à chaque mutation de foncier ; or la plupart des partisans de l’affirmative reconnaissent qu'ils doivent être fournis tous les vingt-neuf ans, comme cela a lieu pour les rentes (art. 2263 C. e.); si vous appliquez les usements pour exi-

ger les déclarations, de quel droit les écartezvous lorsqu'il s’agit de déterminer l’époque de ces mêmes déclarations? Le colon, d’ailleurs, est assimilé au fermier, la loi le dit elle-même, et on ne peut exiger du fermier des actes récognitifs.

70. Malgré ce que ces arguments peuvent avoir de logique apparente, nous n’hésitons pas à adopter l'opinion contraire. Le colon, suivant nous, peut être astreint à fournir des actes récognitifs, et cela tous Les vingt-huit ans. Le foncier, dit-on, est assez protégé, et, s'il n’exerce pas les différents droits que lui donne sa situation, qu'il subisse les conséquences de sa négligence. Mais, sous l’ancien droit, sa situation n’était-elle pas identique? n’était-elle pas même plus avantageuse, puisque le colon ne pouvait jamais exiger son remboursement? On lui donnait cependant le droit d'exiger des actes récognitifs, car il ne fallait pas, lorsque, par un accord tacite entre le foncier et le colon, et pour éviter les frais et les ennuis de baillées fréquemment renouvelées, la tenue restait pendant une longue suite d’années entre les mains de la même famille, 1l ne fallait pas que le domanier pût abuser de sa situation pour construire, sur le fonds, des bâtiments dont il serait devenu propriétaire par prescription et eussent rendu le congément tellement onéreux qu’il eût été à ja-

mais impossible. Aujourd’hui les mêmes raisons subsistent; elles prennent même une nouvelle vigueur dans le principe admis par la loi de 1791, en vertu duquel le colon peut désormais provoquer le remboursement de ses droits. Ne peut-on pas craindre, en effet, que celui-ci, armé de cette prérogative nouvelle, ne mette le foncier qui l’a laissé jouir pendant trente, quarante, cinquante ans, sans renouveler ses baillées, dans la dure alternative de se ruiner peut-être pour rembourser les droits réparatoires, ou, s'il est dans l’impossibilité de les rembourser, de perdre le fonds de sa tenue ?

71. Le fermier n’est pas tenu à fournir ces actes récognilfs, et les baux à convenant sont subordonnés aux règles des baux à ferme (article 16 1. 1791). Nous l’accordons; mais, ajoute l’article, en ce qui sera applicable à ces baux. Or, précisément, sur ce point, nous nions la ressemblance entre la situation du colon et celle du fermier et, par suite, la nécessité d’appliquer les mêmes règles à l’un et à l’autre. Le fermier ne peut bâtir des édifices et en devenir propriétaire par prescription, le colon le peut et aurait ainsi un moyen de rendre le congément ou impossible ou désastreux pour le foncier. Un fermier est souvent changé; d’ailleurs, presque jamais il ne reste dans une ferme sans nouveau bail ; les colons demeurent: sur la tenue de père

en filset, dans la plupart des cas, sans nouvelles baillées,

Nous ävons montré plus haut que la loi de 4791 n'avait entendu abroger les usements qu'en ce qu'ils avaient d’incompatible avec la législa tion nouvelle ; or, auéune des dispositions de la loi de 1791 n’a trait à laquestion des actes récognitoires. On nous dit: les usements sont maintenus, mais seulement pour suppléer au silence des parties sur ce qui tient à l’essence du domaine congéable ou règles des dispositions de détail ; or, l'obligation de fournir des reconnaissances ne fait pas partie essentielle de ce contrat, et c’est une charge trop lourde pour rentrer dans la classe des dispositions de détail. Cette opinion ne semble établie sur aucune base solide. Nous eomprenons qu'on conteste Île maintien des usements, mais, du moment qu'avec nous; on admet que la loi de 1791 ne les a pas totalement abrogés, où puise-t-on, dans le silence de la loi, le droit de dire : ici vous pouvez y recoürir, là ils ne sont pas applicables? Quelle raison peut-on alléguer pour soutenir une distinction manifestement arbitraire ?

72. On nous attaque ici, ef l’on dit : Mais vous-même, ne faites-vous pas une distinction arbitraire en mvoquant les usements pour maintenir l’obligation des actes récognitifs et en ne les suivant plus quand il s’agit de la fixation du

délai? car vous voulez une reconnaissance tous les vingt-neufans, tandis qu'autrefois, c'était le changement de foncier ou de domanier qui dé:

terminait le moment où. elle devenait obligatoire. La efitique serait juste si nous n'avions dans les principés du droit nouveau d’excelléntes raisons pour soutenir notre opinion. Nous n’admettons en effet le maintien des usements qu’autant que rien, dans ces principes, ne vient les modifier; or, notre système n'est que l'applhication de cette doctrine. Aux usements nous empruntons l'obligation des actes récognitifs, au Code civil la détermination de l’époque à laquelle ils seront exigibles.

L'art. 2263 donne pour les rentes, au crédirentier, le droit d'exiger un titre nouvel après vingt-huit ans à partir de la date du dernier titre. Cet article, à la vérité, ne parle pas dû domaine congéable; 1l est vrai encore que le droit du foncier au paiement de la redevance ne court aucun danger, puisque'celle-ci est imprescriptible ; mais à un autre point de vue la siluation est la même; dans le cas spécialement prévu par l'art. 2263 on veut éviter que le débirentier he S’affranchisse par uñe prescription libératoire du service de la rente; dans le do: maine congéable, on contraindra le colon à fournir des lettres récogniloires, pour éviler que par prescription il ne s’affranchisse de lobliga-

tion d'enlever à sa sortie les constructions nouvelles dépassant les limites dans lesquelles il est autorisé à édifier.

Quant aux constructions nouvelles, au sujet desquelles le foncier a intérêt à voir la prescription interrompue, le même délai ne s’adapterat-il pas exactement? Le colon, constructeur de mauvaise foi sur le terrain d’autrui, pourra prescrire, mais seulement par trente ans, le droit de repousser l’action du foncier en déclaration de nouvel œuvre (art. 2262 C. civ.).

Permettre au propriétaire d'exiger avant vingthuit ans un acte récognitif excluant des droits réparatoires les constructions nouvelles, ce se— rait imposer au colon, qui peut-être n’a pas l'intention de frauder le propriétaire, une formalité et des frais inutiles; ne pas lui permettre d'agir après ce délai, ce serait lui faire courir le risque de se voir opposer la prescription. Ces raisons réunies nous font adopter sans hésitation le délai de vingt-huit ans comme celui après lequel on peut exiger la déclaration.

L'opinion que nous avons soutenue sur l’obligation du colon de fournir des actes récognits est partagée par Aulanier (n° 31) et la jurisprudence de la cour de Rennes. La cour, il est vrai, n'a pas toujours jugé en ce sens ; elle avait même déclaré, par un arrêt du 41 mars 1817, que sa jurisprudence était #rrévocablement

fixée en sens contraire. Mais elle n’a pas tardé à revenir sur cette décision; le tribunal de Guingamp, qui avait toujours jugé en faveur du fournissement des actes récognitifs, crut, après l'arrêt du 11 mars 1817, devoir s'y conformer, et 1l se prononça en ce sens. Son jugement fut réformé par un arrêt du 30 juin 1832, première chambre; depuis, un grand nombre d’autres arrêts maintiennent la même manière de voir.

On peut donc dire que l’état de la jurisprudence actuelle est en faveur de notre système.

73. S'il arrivait que les déclarations fournies ne fussent pas conformes en tous points au bail originaire, en ce qui concerne la nature, la quotité de la redevance, le propriétaire et le colon auraient l’un et l’autre le droit de revenir au titre primitif. On appelait cela ëmpunir, et l'on distinguait l'impunissement formel, lorsque la dernière déclaration était annulée par jugement ou par le consentement écrit des parties, et limpunissement /acite, lorsque, sans annuler expressément la déclaration, on continuait de s’en tenir aux stipulations du bail en premier détachement. Lorsqu'il n’y avait pas d’impunissement, la déclaration contraire au titre primordial en prenait la place après un laps de temps de trente années (Aul., n° 39).