CHAPITRE IV

CAPACITÉ REQUISE POUR POUVOIR DONNER OU PRENDRE UN IMMEUBLE A CONVENANT; POUR DONNER UNE BAILLÉE D'ASSURANCE OÙ DE CON— GÉMENT

75. I. Capacité requise pour bailler à convenant. — Nous avons vu que, si le terrain qu'il s’agit de bailler à domaine congéable est déjà couvert d’édifices et de superlfices, le contrat, quant à ces objets, tient beaucoup de la vente, l’acconvenancement est une aliénation. Il en résulte que, dans ce cas, pourra seul passer le contrat

celui qui pourrait aliéner les droits réparatoires, c’est-à-dire le propriétaire; un simple administrateur n’aurait pas la capacité voulue. Sile bien appartient à un mineur, le tuteur, pour bailler à convenant, devra remplir les formalités exigées par le Code civil pour les ventes d'immeubles, c’est-à-dire l’aulorisation du conseil de famille (art. 457) et l’homologation du tribunal (art: 458). Ilen serait de même pour le mineur émancipé qui doit également, pour la vente de ses, immeubles, obtenir l'autorisation de son conseil de famille et l’homologation du tribunal (art. 484 C. c.). L’individu pourvu d’un conseil judiciaire devra être assisté de son conseil pour passer le contrat (art. 513 C. c.). Le mari, simple administrateur des biens de sa femme, ne pourra, sans l’acquiescement de celle-ci, dit Baudouin, et la règle est restée la même, ne pourra les convertir en domaines congéables. La femme qui est propriétaire le pourrait, mais, bien entendu, il lui faudrait l'autorisation de son mari : « La femme même non commune ou séparée de biens ne peut aliéner sans le concours de son mari dans l'acte ou son consentement par écrit » (art. 217 C. c.). Enfin, les établissements de mainmorte, communes, hospices, bureaux de bienfaisance, devraient obtenir l'autorisation administrative. 76. Si le terrain est inculte, s’il n'existe sur

sa surface ni édifices ni superfices , il semble suffisant, pour le bailler à convenant, qu’on ait la faculté de l’administrer, car alors on ne rencontre aucune aliénation, aucun transport de propriété, et la seule restriction à poser serait celle qui défend aux simples administrateurs de consentir un bail qui excède neuf ans (art. 481, 595, 1429 C. civ.) et de le renouveler plus de trois ans avant son expiration (art. 1430 C. civ.) (En ce sens Baudouin et plusieurs auteurs.)

Nous avons de la peine à nous rallier à cette opinion. Dans le cas qui nous occupe, il n’y a, à la vérité, aucune vente; c’est un bail, mais c'est un bail d’une nature particulière, c’est un contrat qui permet au colon des actes défendus au simple fermier. Or ces actes peuvent amener des conséquences aussi graves pour le foncier que la vente d’édifices et superfices; ne devons-nous pas, s’il est mineur ou incapable, exiger de l'administrateur de ses biens, dans la passation du contrat, les mêmes garanties pour le protéger ? Ne l’oublions pas, le bail à convenant comporte l'autorisation pour le colon de défricher, d'améliorer, de construire même, au moins dans certaines limites; le foncier devra rembourser ces travaux s’il veut rentrer en possession de sa terre; n'y aura-t-il pas là pour lui une gêne, un embarras, peut-être une 1mpossibilité ? Bien plus, depuis la loi de 1791 le

colon a un droit nouveau, dangerenx pour le foncier dans cette circonstance, celui d'exiger son remboursement; peut-on donner à un simple administrateur le pouvoir de préparer inconsidérément au foncier pour l'avenir d’aussi sérieux embarras ? (En ce sens Aul., n° 48 ; le rédacteur de la Table des arrêts pense également qu'il faut un pouvoir spécial pour acconvenancer les terrains vagues. Un arrêt du 22 août 1822 a aussi décidé la question dans le sens de notre opinion.)

77, II. Capacité requise pour prendre à convenant. — De même que pour baïller à convenant il faut avoir le pouvoir d’aliéner un immeuble, de même pour prendre à convenant il faut pouvoir acheter un immeuble. Mais la faculté d’acheter est soumise à moins de restrictions que celle de vendre, aussi trouverons-nous en possession de ce droit une personne qui n'aurait pu bailler à convenant, c’est le tuteur.

Absolument libre de placer les capitaux du mineur comme il l'entend, obligé même de faire emploi deceux qu'il a entre les mains dans le délai de trois mois (art. 5 et 6 de la [oi du 27 février 1880), le tuteur peut édemment acquérir sans contrôle les droits réparatoires d’une tenue comme tout autre immeuble ; d'autre part, il peut prendre une ferme à loyer, c’est un acte d'administration, rien ne l'empèche donc de

passer le bail à convenant au nom de son mineur en qualité de colon.

78. IIT. Capacité requise pour consentir les baillées d'assurance ou de renouvellement et les baillées de congément. — Ici, il ne s’agit plus, comme dans le baïl en premier détachement, d’aliéner les édifices et superfices. Le bail existe et les droits réparatoires sont déjà la propriété du colon depuis un grand nombre d'années peutêtre. Le propriétaire qui accorde une baïllée d’assurance où de congément ne fait qu’un acte de pure administration; les commissions ou nouveautés qu’il se fait payer en échange de la concession de la baiïllée font partie du revenu de la tenue; en les stipulant, il ne change ni la nature de son bien, ni celle de sôn revenu, il ne touche pas à la qualité de la redevance; le débiteur seulement, le colon est changé, ou, sl reste le même, il continue à jouir en vertu du nouveau bail dans les mêmes conditions qu'auparavant.

En conséquence, celui-là aura le droit de consentir une assurance ou une faculté de convédier qui aurait le droit de consentir une ferme ; citons: le mari, la fémme séparée de biens (art.1449, C. civ.), le tuteur, le mineur émancipé, l'usufruitier, le receveur d’une terre, l'héritier bénéficiaire, les communes, les établissements publics, la douairière, en un mot, toute per-

sonne ayant l'administration. Le tuteur n’a besoin d'obtenir aucune autorisation; l'individu pourvu d’un conseil judiciaire, bien qu'il ne puisse recevoir un capital mobilier, pourra toucher les commissions, car, nous l’avons dit, elles forment une partie du revenu, elles sont #7 fructu, suivant l'expression de Baudouin (n° 75).

Les règles imposées par le Code civil aux administrateurs relativementaux biens à ferme sont applicables ici, ainsi le mineur émancipé, l’'usufruitier, le mari pendant la communauté, ne pourront accorder des baillées dépassant neuf ans, ni les renouveler plus de trois ans avant leur expiration (art. 491, 595, 1429, 1430 C. civ.)

79. Nous avons assimilé, sur le point qui nous occupe, l'héritier bénéficiaire et le receveur (on appelle en Bretagne receveur un homme d’affaires chargé par un propriétaire d’administrer ses biens et d’en toucher les revenus) d’une terre aux autres administrateurs. Celte solution souffrait cependant difficulté dans l’ancien droit ; Baudouin leur refusait le droit de céder des baillées. Il donnait pour raison qu'il fallait craindre des abus de la part de l'héritier bénéficiaire, les commissions étant susceptibles de plus ou de moins; quant aux receveurs, il invoquait l'usage qui était d’exiger d'eux un mandat spécal, et citait Carris, sur l’art. 16 de l’usement

de Rohan: « Pour que le fermier ait la faculté de congédier, il faut qu'elle soit expressément portée dans l’acte de ferme. »

Remarquons d’abord sur cette citation que le mot congédier emplévé par Carrisne nous semble pas avoir trait à une baillée de congément.

Baudouin fait une confusion; le mot congédier indique en lui-même surtout le fait d’un propriétaire qui rembourse le colon, qui consolide ; or, la différence est sensible, congédier soi-même, c'est acquérir un objet immobilier, éteindre la redevance, changer la nature de son bien et de son revenu que le congément peut augmenter ou diminuer ; il n’est donc pas étonnant qu'il faille pour congédier un pouvoir plus étendu que pour accorder une baillée de congément.

Baudouin parle de l’abus à craindre de la part de l'héritier bénéficiaire ; nous nous demandons pourquoi on le craindrait plus de leur part que de celle des autres administrateurs pour lesquels il n’est d’ailleurs guère à redouter ; car, en leur permettant d'accorder des baïllées, on ne leur donne pas le droit de diminuer la rente ou de renoncer à quelques-uns des avantages attachés à la foncialité pour augmenter en échange les commissions; cette faculté n’appartient qu’au propriétaire, car seul il peut aliéner. D'ailleurs, si l'héritier bénéficiaire ne pouvait accorder de baillée, on l’empêcherait de perce-

voir tout le produit des biens ; ne serait-ce pas l'hérédité qui en souffrirait le plus ? Les lenteurs qui résulteraient de formalités à remplir laisseraient passer le moment d'accorder la baillée, et il faudrait attendre, à cause dela tacite re— conduction, la révolution d’une période de deux ou trois années pour oblenir ensuite lacommission, En outre, l’accord avec les créanciers que l’on semble tant redouter est presque impossible, car, la plupart du temps, ils sont nombreux et éloignés. La vraie raison de l’exception que l’on faisait autrefois n’est donc pas celle indiquée par Baudouin; nous la voyons plutôt dans la pratique de l’ancienne jurisprudence, d'après laquelle l'héritier bénéficiaire était sou mis, pour consentir des baux, à certaines formalités (Poullain-Duparc, Principes, t. 4, p. 86). Mais cette jurisprudence a disparu ; nous avons, sur les pouvoirs de l'héritier bénéficiaire, des dispositions précises : il a le droit d'administrer; l’art. 803 Code civil n’y met aucune restriction en ce qui concerne les baux, sauf bien entendu son dol et ses fautes graves ; or, accorder une baillée, c'est administrer. ,

80. Les communes et établissements peuvent, comme nous l’avons dit, accorder des baillées, mais ils doivent suivre les formes prescrites pour les baux ordinaires qu'ils consentent (L. 5 nov. 1790, t. 2, art. 13; 41 fév. 1791. Com-

munes ; — décret 12 août 1807, hospices et établiss. de bienfaisance et instruction; 30 déc. 1809, art. 60, fabriques).

Dans lancien droit la douairière pouvait, comme tout usufruitier, accorder des baillées ; l’usement de Rohan toutefois faisait exception au droit commun des autres usements; la raison en était que la douairière aurait pu faire perdre au foncier Pexpectative des déshérences qui formaient un des plus grands revenus de la tenue (Baud., n° 76). Cette exception a évidemment disparu par suite de la suppression du droit de réversion résultant de l’unité de législation en matière de succession.

81. Nous avons dit incidemment que les tuteurs et autres administrateurs, tout en ayant le droit de céder des baïllées, ne devaient ni diminuer la redevance, ni accepter des commissions moindres que celles qu'avait coutume d’exiger le foncier à chaque renouvellement. Les baillées qu’ils consentiraient dans ces conditions n’en seraient pas moins valables respectivement aux colons, mais le foncier aurait un recours contre eux.