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Lés terines de l’art. 25 que nous avons cités plus haut, relativément aux trois publications, ne sont pas très clairs et ont donné lieu à discüssion. « Seront véndus sur trois publicätions en l'auditoire dutribunal : » cela véut-il diré que les publications auront lieu dans l'auditoire? Mais aloës la publicité dévient illusoire ! Force est donc d'interpréter ces motsenles rapportant à la vente.
Quant aux publications, d’après l'usaägé général, approuvé par lés auteurs, ce n’est pas à l'äudience qu'on doit les faire (Aul., n° 450; Carré, p. 312). Voici, suivant ces autorités, les formalités à remplir, mais remarquons que, l’usie et l’aänalogié én étant la base, l’omission de l’une d’entre elles n’entraînerait pas la nul= lité de la procédure, qui varie, d’ailleurs, sur quelques points suivant les tribunaux; il faudrait, pour qu'on attächât cette sanction à l’irrévularité, un préjudice sensiblé subi par Île débiteur.
124. Quand le jugement autorisänt la vente est devetiu exécutoire, on procède ainsi : 4° rédaction d’une affiche contenant les noms, demeure, domicile du foncier et du colon, le titre sur lequel est basée la demande, le tribunal, lé jour de l’adjudication, lés conditions de la vente, la description des édifices ; 2 lecture de cétte affiche par huissier à l'issue dé la messe pardis= siale de la commune où les biens sont situés :
3° affichage à la porte de la mairie, aux portes des bâtiments à vendre, à la porte extérieure du tribunal ; 4° insertion d’un extrait de l'affiche dans un journal du département, une seule fois ; 0° procès-verbal, visé par le maire, relatant l'exécution de ces formalités; on y joint un exemplaire de l'affiche ; 6° notification au colon ; 7° répétition des bannies, apposition, visa, procès-vérbal, pendant les deux dimanches qui Suivént, sans nouvelle notification au colon; 8° communication au tribunal des formalités accomplies, des motifs ét conditions de la vente ; % conclusions tendant à la vente des objets désignés; 105 énfin, vente à l'audience, à éteinte de feux, coïimée pour les autres ventes en Justice (art. 705 et Suiv. Pr.; Carré, p. 325 ét suivantes; Aül., n°451).
125. On pouvait autrefois demander que le tribunal ordonnât que le colon fût contraint par corps à délaisser; cette faculté a été supprimée par la loi du 22 juillet 1867, qui abolit la contrainte par corps en matière commerciale, civilé et contre les étrangers (art. 1).
Remarquons que, sile domanier a fait des innovations, le placard doit faire connaître qu’on n'entend pas les approuver ni en poursuivre la vente, l’acquéreur pourrait, en elfet, en demander plus tard le remboursement, car il n’a peutêtre mis soû prix qu'en vue de ces innovations,
et il serait lésé si le propriétaire pouvait les faire disparaître sans indemnité.
Il est bien évident que le foncier ne peut, dans les conditions de la vente augmenter les charges de la tenue : ce serait causer un préjudice au colon, dont les droits se vendraient moins cher
(Aul., n° 458).
$ IT. Dans quels cas peut étre poursuivie la vente sur simples bannies; par qui el contre qui e.le peut l'être.
126. I. Dans quels cas peut être poursuivie .a vente sur simples bannies. — Le principal objet de cette vente est le paiement de la redevance convenancière dont font partie, ainsi que nous l’avons vu plus haut, les prestations auxquelles le colon s’est accessoirement engagé; rentes qu'il . paie à l’acquit du foncier, dîmes, corvées conventionnelles.
La loi du 6 août, art. 24, ne parle pas de la vente sur simples bannies pour obtenir le paiement des indemnités dues pour dégradations commises sur le fonds ou les bois fonciers ; Bau- : douin ne disait pas expressément qu’on püût y recourir en ce cas, mais il semble le supposer, car il dit que le foncier peut faire vendre les droits pour le paiement de ses /rais et arrérages (Baud., n° 95), parmi lesquels il range plus loin
(n° 97) « les frais dits d’éligement, ceux faits pour obtenir des condamnations au paiement d’arrérages, fournissement de déclarations, dédommagement de bois abattus. »
Il n’y a aucune raison de ne pas admettre aujourd'hui encore la vente sur simples bannies dans le cas qui nous occupe; il existe même un argument 4 forkori : on autorise cette vente en cas d’un simple retard du colon dans le paiement des redevances, pourquoi la refuser lorsque le colon est en faute, lorsqu'il est coupable de dégradations?
La saisie réelle des édifices par un créancier du colon, la circonstance que les droits dépendent d’une succession acceptée sous bénéfice d'inventaire, ou que l’assurance du colon n’est par terminée, ne peuvent faire obstacle à la vente sur simples bannies {Aul., n° 136).
Le propriétaire qui a aliéné le fonds de sa tenue peut-il encore faire vendre les édifices sur simples bannies pour le paiement des levées arréragées de la redevance? Evidemment, la vente du fonds est un fait étranger au domanier dont il ne peut se prévaloir ; l'acquéreur ne peut s’y opposer davantage, on ne touche pas à son fonds ; le possesseur change, mais ses droits restent les mêmes sur les édifices, et, d’ailleurs, s’il a déjà quelques réclamations à faire, il est préféré à l’ancien propriétaire.
127, Il. Par qui elle peut être poursuivie. — La vente sur simples bannies peut être poursuivie par tous ceux qui ont le droit d'exiger le paiement de la redevance : tuteur, usufruitier, héritier bénéficiaire, receveur, communes, établissements publics.
En vertu du principe de l’indivisibilité de la tenue convenancière, l’un des copropriétaires du fonds peut faire vendre la totalité des édifices, mais, lorsque le fonds est divisé, chacun des copartageantsne peut plus vendre que les droits superficiels qui se trouvent sur sa portion.
Baudouin nous apprend qu'on a toujours accordé au colon qui a payé la totalité de la redevance, en acquit de ses cotenanciers, le droit de faire vendre sur simples bannies les édifices et superfices de ceux-c1, pourvu qu'il s’y soit fait autoriser par un jugement. Mais il faut concilier cette disposition avec les principes du Code civil sur la solidarité.
Lorsqu'un débiteur solidaire a payé toute la dette, 1l peut bien recourir contre ses codébiteurs, mais il n’acquiert pas la solidarité qu’avait le créancier, il ne peut les poursuivre que pour leur part et portion (art. 1214 C. civ.) ; donc, le codomanier qui a payé pour ses consorts devra, en assignant nommément chacun d'eux, détailler dans les bannies et dans l’adjudication la portion de chacun.
Un individu a acheté la rente convenancière sans acquérir le fonds, il ne pourra, faute de paiement des arrérages, faire vendre les édifices sur simples bannies. Le privilège de cette vente est réservé au propriétaire du fonds; elle ne peut avoir lieu qu'entre personnes entre lesquelles existent les rapports de foncier à domanier ; or, ici le foncier n’a pas aliéné tout son droit, il a gardé le fonds et la rente, qui de convenancière est devenue foncière. Le crédi-rener ne peut prétendre à un des attributs de la propriété du fonds.
128. III. Confre qui elle peut être poursuivie. — Baudouin, n° 335, nous indique contre qui peut être poursuivie la vente sur simples bannies; il nous dit que les usements constituent en faute le domanier qui omet de payer les rentes, qu’il possède ou non; il autorise le seigneur à vendre sans entrer dans la discussion de savoir quelle est positivement la personne qui doit. On peut donc dire que le foncier a le droit de poursuivre la vente contre tout détenteur, un fermier, par exemple, un codomanier qui possède seul la tenue.
Lorsque le colon n’a pas de consorts, ou lorsque la tenue est indivise entre les codomaniers, le fermier, en vertu du principe de l'indivisibilité, est obligé de vendre tous les édifices et superfices ; c'est l'application de l’art, 2211 Code
civil. Mais le principe de l’indivisibilité ne va pas jusqu’à faire admettre la nullité de la procédure, si dans les publications on a omis une partie des édifices du colon ; les droits de celuici seront sauvegardés s’il indique les objets omis et exige qu'ils soient vendus avec les autres. Lorsque la tenue a été partagée entre les colons, le foncier peut se borner à vendre la part de l’un d’eux. Ce sont les mêmes principes que pour le congément (V. infrä, congément).
129. IV. Conséquences de la vente sur simples bannies. — À l'égard du colon, les conséquences de cette vente sont identiques à celles du congément : obligation de se retirer dès le lendemain du jour où le jugement d’adjudication lui est signifié, mais remarquons qu’en cas de congément l'expulsion ne peut avoir lieu qu’à la Saint- Michel, tandis qu'ici elle est possible à toute époque ; résolution du bail qu’il a consenti à un fermier, et, par suite, obligation pour lui d’indemniser ce fermier, affranchissement des droits réparatoires de toutes les charges auxquelles le colon les avait assujettis. La vente sur simples bannies rompt les rapports, les obligations existant entre le foncier et le colon, mais seulement pour l'avenir; elle ne libère pas celui-ci pour le passé. C’est que le colon n’était pas seulement tenu propler rem, il avait contracté une obligation, celle de fournir la redevance; si donc la
vente des meubles, puis celle des édifices n’a pas suffi pour désintéresser le foncier, il n’est pas libéré, et le foncier pourra le poursuivre, par toutes les voies de droit, jusqu’à paiement complet du reliquat. Qu'il ne se plaigne pas de son sort, il avait un moyen de se libérer complètement dès le principe, que n’a-t-il fait l’abandon des droits réparatoires, le déguerpissement? Il a préféré obliger le foncier à accomplir une procédure dont les frais diminuent la valeur des édifices, qu'il supporte la peine de sa négligence, peut-être de son mauvais vouloir.
130. Il est rare qu'en cas de vente sur simples bannies le cahier des charges ne promette pas à l’adjudicataire une assurance de neuf ans; aucune difficulté ne s'élève alors : celui-ci ne pourra pendant ce temps être congédié. Mais, à défaut d’une clause spéciale, la vente sur simples bannies renferme-t-elle en elle-même, par sa nature, une pareille prérogative? Si nous nous en rapportions à Baudouin, dont l'opinion est conforme à ce qui était d’après lui la règle générale admise par l’ancien droit, nous répondrions affirmativement : « Un seul des cofonciers peut discuter les droits de la tenue, faute de paiement de lä partie qui lui revient de la rente totale... certat de damno vitando ; ses consorts, dont 1l conservera tous les droits par ladjudication, ne sauraient le priver d’une res-
source permise par l’'usement, Ainsi la vente sera valable de la totalité des superfices, mais l’adjudicataire n'aura point l'assurance de jour pendant neuf années, si ce n’est au plus pour lintérét proportionnel du poursuivant dans la foncialité. Au moins plusieurs admettent cette exception d la règle générale sur la durée des baux » (Baud., n° 89).
On a prétendu que cette donnée était exacte et qu’elle devait encore s'appliquer aujourd’hui.
131. Nous sommes d’un avis contraire; nous croyons que Baudouin et l’ancien droit faisaient à la vente sur simples bannies une fausse application de la règle suivie en matière de bail en premier détachement, de baillée de renouvellement, de concession d’un pouvoir de congédier. L'assimilation ne doit pas avoir lieu, et voici pourquoi: dans les trois cas cités, on doit présumer que le colon a entendu s’assurer une jouissance qui ne fût pas éphémère; il ëst naturel de penser que le foncier lui a tacitement promis de ne pas l’expulser quelques jours après avoir reçu les deniers d’entrée, les deniers de la baillée d'assurance ou de congément, Ici, l’adjudicataire n'entre pas en arrangement avec le foncier, il n’en est pas le cessionnaire. Ses droits, 1l les tient du colon qui a été forcé de les vendre, ou plutôt de les laisser vendre, il
les acquiert tels que ce colon les avait; les résultats de l'opération sont les mêmes que ceux d’une vente volontaire, Il en résulte que l’adjudicataire, comme l'acquéreur, pourra être congédié à l’époque à laquelle son auteur aurait pu l'être, Qu'on n'objecte pas le préjudice que lui fera subir le congément, il n’a pas manqué, pour établir son prix, de calculer les chances d'expulsion. Mais le domanier va être sacrifié, car, nous dit-on, si le prix est moins élevé, c'est sur lui que retombera la perte? Nous ne le nions pas; mais en quoi cela est-il injuste?
n'est-ce pas lui, en définitive, qui esten faute? Il ne s’est pas libéré à l’époque où il aurait dû le faire, 1l a forcé le propriétaire à opérer la vente sur simples bannies, il serait étrange que son retard enlevât à celui-ci le droit naturel qu'il avait de se faire payer une commission, par exemple dans deux ou trois ans, et d’attendre, pour l’exiger, une nouvelle période de neuf années.
Au reste, s’il y avait dans la vente sur simples bannies une assurance en faveur de l’adjudicataire, peut-être cela ne serait-il pas aussi avantageux au colon qu’on veut bien le dire : l’assurance, en effet, est réciproque ; si le colon ne peut être expulsé pendant neuf ans, il ne peu demander par contre son remboursement pendant le même espace de temps, or, cela est pour
lui une entrave, car peut-être ne s’est-il décidé à surenchérir que dans l'intention de provoquer bientôt le remboursement. L’impossibilité où il serait de le demander le conduira certainement en ce cas à diminuer ses offres, Le détournera peut-être complètement de lacquisition.
