PARTAGE DES DROITS FONCIERS

139. Les règles sont les mêmes que pour les partages d'immeubles ordinaires. Mais Bau-

douin nous fait observer, n° 174, que souvent, y. 13

dans les actes de partage, on attribue aux cofonciers des redevances de différentes espèces avec le fonds en proportion, par exemple, à l’un telle somme, à l’autre telle quantité de denrées. Lorsqu'un temps assez long s'est écoulé depuis le partage, et qu'on veut se rendre compte de la portion du fonds qui appartient à chacun, le cas ne laisse pas que d’être embarrassant. Le cours des denrées, si variable de sa nature, n’est évidemment plus le même qu'à l’époque de l'opération, et on ne peut recourir aux apprécis des dix dernières années {aujourd'hui, nous dirions mercuriales).

Il n'est pas d'autre moyen pour se rendre compte de la valeur qui a été atiribuée à chaque coparlageant que de remonter à l’épaque primitive de la division de la tenue, ou du moins, si cette époque est inconnue, à l’époque de l'acte le plus ancien relatant ce partage.

Le partage du fonds est un acte auquel le colon reste étranger, aussi ne peut-on le lui opposer; les copropriétaires dela tenue n’acquièrent donc pas le droit de congédier séparément les portions des édifices correspondant à leur part dans le fonds : le principe de lindivisibilité de la tenue est réciproque, le colon peut l’invoquer aussi bien que le foncier.

A part cette restriction, chacun des copartageants dispose comme il l'entend et divisément

de tous les droits fonciers, dont l'exerciee ainsi divisé ne doit pas nuire à l’unité des superfices possédés par le même colon; ses arbres, sa rente, etc., il peut les aliénér en toute liberté. |

140. Les rentes foncières s’estimaient dans l’ancien droit au denier 20; or, ainsi que nous l’atteste Baudouin, n° 165, il était d'usage dans les pays de domaine congéable, en matière de partages, rescisions pour lésion, etc., d'estimer lesrentesetchargesconvenancières au denier 25 ; on ne tenait pas compte alors des commissions, du fonds, des bois fonciers, cela eût fait double emploi, car c'était en vue de ces avantages attachés à la foncialité qu'on avait porté à ce taux spécial la valeur des rentes convenancières. Les rentes que le colon payait à des tiers en l’acquit du foncier s’estimaient au même taux, elles étaient censées faire partie de la redevance. Ainsi la valeur des droits fonciers, indépendamment de la rente, était estimée 1/5 de la valeur totale des avantages attachés à la foncialité, ou 1/4 du capital de la rente aliénée estimée au denier 20. Voilà pourquoi, quand une rente convenancière était aliénée par le propriétaire qui retenait le fonds, cette rente, devenant foncière, était évaluée comme telle au denier 20. Si une partie seulement de la rente était aliénée, on multipliait par 25 la portion re-

tenue et on y ajoutait le quart de la portion aliénée estimée au denier 20.

Exemple : rente de 100 francs.

Vente de la moitié. .…. 50 francs avec rétention du fonds. Pour estimer ce qui restait au propriétaire, on disait :

ERA PP PSE MP EE, 50 x 20 — 1,000 dont le 1/4 230 Tétat donna ine 1,500

(Baudouin, n°% 165 et suiv.; 170 et suiv. ; Aul., n° 439.)

En théorie, ce calcul semble irréprochable, et il a l'avantage d’être simple et peu coûteux, mais en pratique il conduit, par son inexactitude, aux plus grandes injustices, 1l ne fait pas connaître la valeur réelle des objets estimés, et, comme 1l est encore quelquefois pratiqué aujourd'hui, on ne saurait le combattre avec trop d'énergie.

141. Lerapport quiexiste entre la redevance convenancière et la véritable valeur des droits fonciers est loin d’être toujoursla même, d’être toujours dans la proportion de 4 à 1 ; la plus ou moins grande quantité de bois fonciers qui existent sur la tenue, l'avantage qu'il y aurait à provoquer lecongément, ou au contraire le désavantage que l’on éprouverait si l’on était contraint

au remboursement, le font varier sans cesse.

Une tenue est couverte de bois valant 10,000 fr. ; la rente est de 100 fr. ; une autre ne possède de bois que pour 1,000 fr., la rente est de 1,200 fr. ; le rapport est-il le même? Evidemment non.

Le moyen employé aboutit aux chiffres suivants :

1% cas : 100 X 25 — 2,500, soit 2,000 francs pour le capital de la rente, 500 francs pour le fonds.

2 cas : 1,200 X 25 — 30,000 francs, soit 24,000 francs pour le capitaldela rente, 6,000 fr. pour le fonds.

Si l’on met dans le lot de l’un des cohéritiers une tenue ainsi estimée ou beaucoup au-dessous de sa valeur, ou beaucoup au-dessus, quelle injustice ne va-t-on pas consacrer en sa faveur ou contre lui, alors qu'un héritage ordinaire est attribué aux autres cohéritiers ! D'ailleurs, il ne faut pas oublier que le colon peut provoquer son remboursement, et que si les édifices ont une valeur considérable, le foncier, bien que la tenue lui ait été comptée pour une somme importante à cause du taux élevé de la redevance, se trouvera dans l’embarras et obligé peut-être d'abandonner ses droits.

Dans la plupart des cas, il est vrai, on met dans chaque lot la même quantité de tenues

de valeur à pet près égale, suivant les principes du Code civil, art. 832, et il s'opère une compensation qui rétablit l'équilibre. Mais 11 faut supposer pour cela l'héritage considérable. Or, souvent il né l’est pas, et il est nécessaire de trouver un moyen d'atriver dans tous les Cas à un résultat équitable et qui puisse parer à toutes les éventualités.

142, Le moyen existe, il est plus long, plus dispendieux que le précédent, mais nous ne devons pas hésiter à l’employer, car seul il fait connaître la vraie valeur des droits fonciers. Il consiste à évaluer ce que la tenue rapporterait comme ferme ordinaire, à estimer ce qu'elle . vaudrait si elle était à héritage. Cela fait, on calcule ce qu'il faudrait débourser pour opérer le congément, on déduit cette seconde parlie de la première, la différence est la valeur exacte des droits fonciers.

Ex. : la tenue, si elle était à héritage, serait affermée 500 fr.; au denier 20, elle vaut 40.000 francs; les droits à rembourser valent 450 fr. En retranchant ces 450 fr. du prix dé la tenue au denier 20, on obtient pour la valeur des droits fonciers 9,550 francs.

Lorsqu'il s’agit d'opérer la division des droits fonciers d'une seule tenue, il existe un autre moÿen employé par quelques tribunaux, en particulier, celui de Lannion, et qui, conforme

aux dispositions de l'art. 827 du Code civil, ét4blit une égalité parfaite entre les copartageants : au lieu d’ordontier le partage en nature, on ordonne la licitation. Mais pour beaucoup de propriétaires, il ést’dur de voir passer en des mains étrangères des biens auxquels ils sont attachés; aussi préfèrent-ils généralement le partage en nature, malgré les inégalités qu’il présente parfois, inégalités dont ne sont pas d’ailleurs exempts les partages d'immeubles ordinaires et, en général, les partages de toute nature.

TITRE II