PROPRIÉTÉ DES ÉDIFICES ET SUPERFICES
152. Les édifices et superfices qui deviennent par le contrat la propriété du colon ou qui, inexistants à cetle époque, sont créés par lui et lui demeurent propres, sont, d’une façon générale, tout ce qui est le résultat du travail de l’homme. Par le bail à convenant, la propriété est ainsi divisée : au foncier, le sol nu et le produit naturel du sol, les arbres fonciers, par exemple, qu’on lui attribue pour cette raison ; d’ailleurs, les tenues sont généralement boisées lors de l’acconvenancement; au colon, tout ce qui est le résultat de l’activité humaine et
n’existerait pas dans un terrain laissé aux seules V. 14
forces de la nature : constructions de toute espèce, maisons, fossés, talus, puits, barrières, etc., améliorations apportées à la culture et au service des terres, défrichements, labours, engrais, tissu des prairies, drainages, etc.
On attribue encore au colon certains bois dont la valeur est relativement peu considérable : arbres fruitiers, bois puinais, bois taillis avec leurs souches, émondes des bois qui sont susceptibles de ce genre d'exploitation.
Lors du congément, on doit au colon le prix de tout ce qui lui apparent; on doit, par conséquent, lui rembourser le tissu des prairies comme toute autre amélioration due à son travail. Poussant encore plus loin leurs revendications, certains domaniers, se basant sur le même principe, ont voulu réclamer sur toutes les terres le prix du premier défrichement , c'était là une prétention injuste et qui, si elle avait triomphé, eût rendu tout congément impossible. Si l’on rembourse le tissu des prairies, c’est que, pour le créer, il a fallu des frais considérables et d'une nature spéciale; il a fallu niveler le terrain, le drainer, v mellre certaines espèces d'engrais d'un prix de revient plus élevé, l'ensemencer, etc. Pour tout cela, il a fallu une main-d'œuvre fort dispendieuse; on. admet donc facilement, si rien n'indique le contraire, que ces frais ont été faits postérieure
ment au bail à convenant, par conséquent par le colon, et on lui en devra le remboursement intégral. Mais, pour soutenir que lors du congément on doit estimer les frais de premier dé- ‘ frichement de toutes les terres productives, il faudrait supposer qu'il n'existe que des concessions en premier détachement, et que toutes les terres étaient incultes au moment de l'acconvenancement. L'art. 27, Us. de Corn., dit, il est vrai, que le colon doit être réparé des prairies et autres améliorations uliles faites sur le fonds; mais on voit, en rapprochant ce texte de l’article 9, qu'il s’agit là de haies, fossés, vergers jardins et des édifices nécessaires ou utiles que le colon est autorisé à faire par l’usement sans la permission du foncier. Baudouin lui-même se borne à parler des prairies, en disant qu’on commettrait une injustice si l’on ne remboursait pas le colon de ses défrichements. (En ce sens, arrêt 29 août 1839.)
Les genêts et ajoncs font partie des bois puinais; cependant, ils ne sont présumés avoir une valeur appréciable qu'après un an; aussi n'entrent-ils pas dansl’estimation s'ils n’ont qu'une existence moindre(art. 21, Rosmar, Us. de Trégœuier ; art. 26 Us. de Cornouaille).
153. Pailles et engrais. — Les pailles et engrais font-ils partie des droils réparatoires? doiventils être compris dans le prisage ?
Il v a d’abord à farre une distinction entre les engrais déjà enfouis dans le sol, où au moins étendus sur sa surface, et ceux qui sont encore ‘ amoncelés. Les premiers, sans difficulté, doivent entrer dans le prisage des droits réparatoires (Baudouin, n° 300), et les dispositions exceptionnelles des usements de Broërec et de Rohan, art. 14, qui ne donnaient au colon que le droit de se faire rembourser les trois quarts seulement de ses pailles et engrais, ontété supprimés par la loi du 6 août 1791; la règle est uniforme pour tous les pays où le domaine congéable est usité.
Pour les pailles, ce qui comprend les foins et ” fourrages nécessaires à la nourriture des bestaux jusqu’à la prochaine récolte, et pour les engrais non encore employés, une réponse affirmative est plus douteuse. Les uns veulent les faire rentrer dans les droits réparatoires, les au tres soutiennent qu'ils appartiennent au colon comme meubles et qu’il peut en disposer à son gré. Cette solution était celle de l’ancienne jurisprudence, comme l’attestent Baudouin (n° 301); Le Guével (p. 125); Carris sur Rohan (p. 8).
Carré combat cette idée; elle pouvait être soutenue dans l’ancien droit, dit-il, mais l’article 14 1. 1791 soumet les domaniers aux lois générales établies ou à établir dans l'intérêt de
ve
l’agriculture relativement aux baux à ferme, et, par conséquent, leur rend applicable l’art. 1778 C. c. L'art. 19 d’ailleurs est formel, il ordonne le remboursement des labours et engrais; or, tout ce qui est destiné à fertiliser les terres, à en assurer la bonne et sûre exploitation, conséquemment les pailles et fourrages rentrent dans la qualificalion d'engrais. Quant aux engrais, peu importe l'endroit où ils se trouvent, qu'ils soient en monceaux ou déjà étendus sur la surface du sol, l’art. 19 ne distingue pas; un arrêt antérieur au Code, 26 thermider an X, avait déjà décidé la question en ce sens.
Nous croyons que la doctrine de l’ancien droit doit encore être suivie aujourd'hui. L'argument tiré de l’art. 19 1. 1791 n'a pas une grande valeur, car rien n'indique que cet article soit général comme on le prétend. Dans le doute, il est plus naturel de penser qu’il avait en vue, en parlant des engrais à rembourser, ce qu’on comprenait alors sous cette dénomination, et il est certain que les engrais déjà employés étaient seuls remboursables. La corrélalion qui existe entre les mots /abours et engrais employés conjointement en est un indice. Et si l’article a jugé utile de consigner la règle qui ne pouvait faire aucun doute, à savoir que les engrais étaient remboursables, c'était moins pour étendre le remboursement aux pailles et engrais non
employés, que pour supprimer l’exception des usements de Broërec et Rohan, en vertu desquels, comme nous l'avons dit, on ne prisait que les trois quarts des engrais même enfouis dans la terre.
459. Ce n’est pas à dire que nous entendions violer l’art. 16, qui renvoie aux lois favorables à l'agriculture, et l’art. 1778 C. c. qui permet au propriétaire de garder les pailles et engrais de l’année ; cet article est, suivant nous, applicable au domanier sortant, et l’art. 16 1. 1791 se trouve ainsi respecté; ce que nous soutenons, c’est que si le propriétaire garde les pailles et engrais, ce ne sera pas en qualité de foncier d’une tenue à domaine congéable, mais en qualité de propriétaire d’une ferme. Quel intérêt, dira-t-on, ÿ a-t-1il à distinguer ? Si le résultat est le même, peu importe que ce soit l’art. 1778 C. c., ou la légistation spéciale au domaine congéable, qui le fasse obtenir. L'intérêt existe cependant, il est double, et peut se résumer ainsi :
1° Si les pailles et engrais ne sont pas des droits réparatoires, il n’est pas indispensable qu'ils soient prisés avant la Saint-Michel, résultat fort appréciable, vu qu'il est souvent difficile d'estimer la valeur de récoltes à peine terminées.
2 Le colon ne pourra pas exiger que le propriétaire lui rembourse les pailles et engrais,
car l'art. 1778 lui laisse la faculté de le faire, mais ne lui en impose pas l'obligation.
Nous pouvons d'ailleurs opposer à la cour la cour elle-même, et citer un arrêt du 31 juillet 1834 dans le sens de cette opinion, à l'encontre de l’arrêt de l'an X.
155. Propriétaire des édifices et superfices, le colon peut, conformément à l’art. 544 du Code civil, en disposer de la manière la plus absolue : il a le qus utendi, le jus fruendi, le jus abutendi, I peut les afermer, les hypothéquer, les aliéner. Ces facultés sont même tellement inhérentes à la nature du domaine congéable que le colon ne saurait valablement y renoncer : « Pourront, les domaniers, nonobstant tous usements et stipulations contraires, aliéner les édifices et superfices de leurs tenues » (art. 3 1. 1791).
« Il yaurait nullité de la clause par laquelle le domanier se serait engagé à ne pouvoir affermer sa tenue qu’en vertu d’une permission du propriétaire » (Carré, p. 192). Le foncier n’imposera jamais la clause de renonciation à hypothéquer les superfices, l'hypothèque consentie sur ces objets ne lui est pas opposable.
De ce que le colon a le jus abutendi, nous concluons qu'il peut anéantir ses droits, aban . donner, détruireses fossés, talus, clôtures, et laisser ses champs en friche (arr. 29 juillet 1759: Baudouin, n° 247). « Si, néanmoins, ajoute
Baudouin, n° 247, le délabrement des choses était poussé à un tel excès qu'il ne restât plus au foncier une hypothèque capable de lui répondre du service de sa rente, il aurait l’action qui compètle vers tout preneur à rente pour l'obliger à l'entretien de l'héritage en état suffisant. »
L'art. 13 de l'Usem. de Cornouaille impose expressément celte obligation au domanier pour la sûreté de la prestation, et Carris sur Rohan, art. 12, dit : « Le vassal ne peut, sans la permission expresse du seigneur, détruire ni démolir les anciens bâliments, nien vendre les matériaux, parce qu'ils tiennent lieu d'hypothèque aux rentes du seigneur. Mais si ces bâtiments tombent en ruine par vétusté, le seigneur ne peut contraindre le vassal de réédifier, sauf à lui à exercer le droit de congément. »
Les consorts du domanier qui dégrade les droits réparatoires seraient autorisés à agir contre Lui, pour le forcer à les rétablir en état suifisant pour le service de la rente; ils y ont un intérêt marqué, car ils sont solidairement responsables de ce service, et leur intérêt serait compromis si on ne leur accordait pas « la ressource précautionnelle, suivant les termes de Baudouin, n° 472, d'exiger la conservation de la portion codébitrice. »
156. Une foïs assigné en congément, le colon voit restreindre son droit de propriété, il ne
peut plus détériorer les édifices et superfices ; à partir de cé moment, le foncier a un droit acquis à retenir les constructions et plantations faites sur son fonds (Baudouin, n° 248 et suiv.). En effet, 1l est de principe qu'un propriétaire qui évince un possesseur, a toujours le droit de prendre pour son compte les améliorations faites par celui-ci (Pothier, Traité des retraits, parhe:12€h..9;:n° 3321). Cela s’applique avec d'autant plus de justesse au cas de congément, que le bail à domaine congéable a eu précisément pour but l'amélioration de l’immeuble.
Quant aux innovalions que le domanier aurait faites, aux édifices nouveaux dépassant les limites dans lesquelles il peut construire, l’article 555 du Code civil donne au propriélaire du fonds le droit de les retenir ou d’obliger le constructeur à les enlever.
