VENTE

183. Sauf dans l’usement de Rohan, où, en certains cas, comme nous l'avons vu dans l’historique, il y avait quelques restrictions à cet égard (Us. de R., art. 28 et 29), le colon avait autrefois le droit absolu d’aliéner ses édifices et superfices. La loi de 1791 à consacré ce droit et supprimé en même temps les entraves que portait au principe l’us. de Rohan : « Pourront les domaniers, nonobstant tous usements ou stipulations contraires, aliéner les édifices et superfices de leurs tenues pendant la durée du bail, sans le consentement du propriétaire foncier. » [1 ne faut pas, comme le fait remarquer Carré, attribuer à ces mots : pendant la durée du bail, le sens restrictif qu’ils semblent comporter, le législateur les a employés comme synonymes de ceux-ci : tant qu’ils en demeurent propriétaires en vertu d’un bail à convenant, c'est-à-dire jusqu'au congément; « ce n’est pas seulement pendant la durée du bail que les domaniers peuvent alténer leurs édifices et superfices; ils ont la même faculté après l'expiration de leurs baux, baillées ou assurances, et jusqu'à ce qu'ils soient congédiés. » (Carré, p. 61.)

184. Les droits convenanciers étant immeu— bles, les règles établies pour la vente de ces biens leur sont applicables :

1° La vente sera rescindable pour cause de lésion ; 2° elle sera annulable si elle est consentie par un mineur en dehors de lautorisation du conseil de famille et de l’homologation du tribunal. Cette solution, suivant Baud., ne varierait pas, quand bien même la vente serait consentie au foncier. Car si, par rapport au foncier, les droits réparatoires sont meubles, ce n’est que quand il agit en sa qualité de foncier et met en œuvre les droits inhérents au bail à convenant; la vente volontaire que lui consent le domanier est un acte de droit commun, c’est un acte qui ne découle pas nécessairement des principes spéciaux de la matière; ici, peut-on dire, il n’est plus foncier, il est un simple acheteur, aucune différence à cet égard entre lui et un tiers. « La minorité du colon est un moyen de rescision contre l’aliénation conventionnelle de ses droits réparatoires, quand même elle serait consentie au foncier. Le mineur y perd des superfices fructueux qui lui tenaient lieu d'immeubles , il les perd par la seule convention, sans y être forcé par la loi, il est censé lésé, 1l est donc restituable. »

3° Le colon vendeur des droits convenanciers doit garantie à l'acheteur ; supposons qu’il les

ait présentés comme tenue à héritage, l’acheteur pourra à son choix faire valoir ses droits soit à la résolution de la vente (art, 1636 C. c.), soit au remboursement de la valeur du fonds dont il est évincé, suivant l'estimation à l’époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente (art. 1637 C. c.). En ce cas le colon pourrait même êlre poursuivi comme stellionalaire pour avoir vendu la chose d’autrui (Aul.,n° 489).

185. Mais ces solutions ne sont applicables que s’il est prouvé que les parties ont bien entendu vendre et acheter la tenue comme héritage; il arrive souvent dans la pratique que les termes du contrat sont ambigus et qu’on ne sait pas si on a eu en vue la propriété pleine ou seulement les droits convenanciers, c’est une quesüon de fait que les tribunaux décident en recherchant l'intention présumée des parties d'après les circonstances et les termes du contrat (art. 1156 et s: C. c.)

Toutefois, il existe une présomption pour le cas où l’on a bien spécifié que l’on vendait des droits convenanciers, c'est quand l'acheteur prend à sa charge ia rente dont ils se trouvent grevés, bien que le contrat garde le silence sur ce point. Telle fraction des droits réparatoires a pu être dispensée [du service de la rente par suite d’un partage ou d’un arrangement entre colons,

mais cela est un cas tellement rare, il est telle ment de la nature des tenues à convenant d’être chargées de rentes, qu'un acquéreur ne serait pas fondé à soutenir l'ignorance dans laquelle il aurait été à cet égard. Achetant des droits convenanciers, 1i n’a pas dû compter sur leur franchise, il a dû prévoir qu'ils étaient soumis au paiement d’une rente, ets’il n’a pas fait insérer au contrat une clause qui l'en décharge, c'est qu'il a consenti à faire sienne l'obligation de payer la rente. D'ailleurs cette clause existât-elle, elle ne serait pas opposable au foncier qui a une action solidaire contre tout détenteur de la tenue, sauf en ce cas la possibilité pour l'acquéreur de recourir contre son vendeur.

186, La garantie n’a donc pas lieu pour le service de la redevance que l’acquéreur sera tenu de fournir sans indemnité; il en serait autrement dans le cas d’une éviction de toute autre nature, qu’elle vienne de la part d'un liers, ou qu'elle vienne de la part du foncier. Celui-ci, par exemple, formule des réclamations pour dégradations commises avant la vente, il prétend faire démolir un édifice, un mur qualifié par lui d'innovation. Il y aurait encore lieu à garantie pour les clauses insolites et que, par suite, l'acquéreur n’a pu prévoir, passées avec le foncier, par lesquelles le colon aurait amoindri ses droils; exemple : il a renoncé à la facullé de

provoquer le remboursement, il a consenti à ce que le congément ait lieu pour une somme fixe inférieure à la valeur réelle des droits.

187, Quand toutes les formalités du congément ont été observées, la revue est la seule ressource du colon qui se prétend lésé, mais nous avons dit que la vente volontaire des droits superficiels était susceptible d’être rescindée pour cause de lésion, Nous avons besoin de revenir sur cette idée pour bien déterminer comment on arrivera à apprécier la lésion. Cette question n’est pas facile à résoudre, parce que l’on peut concevoir deux façons d'estimer les droits réparatoires ; on peut, en effet, calculer leur valeur d’après le revenu qu'ils produisent, on le peut aussi en faisant le prisage par le menu comme en congément. Laquelle de ces deux méthodes devra-t-on employer?

Îl n’est pas inutile de remarquer que l’on a fait rentrer dans la vente volontaire des droits réparatoires susceptibles d’être rescindés pour lésion l’acte par lequel le colon cède ses droits au foncier où au cessionnaire d’une faculté de congédier, sans attendre que le congément demandé soit ordonné par jugement et suivi d’une estimation par experts. Le jugement eûtil eu lieu, il en serait encore de même si l’on n'avait pas attendu l'expertise, car si, dans ce cas comine dans le précédent, la vente est forcée

par rapport au colon en ce sens qu’il ne peut pas l'éluder, la fixation de la somime à payer est volontaire, puisque l'expertise, moyen légal de la déterminer, n’a pas eu lieu. C’est pour cela qu’on a appelé cette sorte de transaction entre le colon et le foncier congément conventionnel.

188. Baudouin (n° 428) nous indique comment doit s'établir en ce cas la lésion qui permettra au colon de faire résoudre la vente : « On prise les superfices remboursés par le menu, c'est sous cet aspect purement mobilier qu'ils se considèrent entre le foncier et le colon; celui-ci devait, pour son rembourscinent, recevoir telle somme par l’estimation minutieuse des droits, un acte qui le congédie pour un capital moindre lui cause donc tant de perte. » (En ce sens, arr. 15 Juill, 1752.)

Cette solution est admise par tous les auteurs, mais ne pourrait-on pas faire l'objection suivante : si vous estimez les édifices par le menu pour apprécier la lésion, c'est parce qu'il s’agit de rapports entre colon et foncier, or, entre ces personnes les édifices sont meubles. Baud. vient lui-même de nous le dire : on les considère sous un aspect purement mobilier; or, dans une vente de meubles, pas de rescision pour lésion. On irait ainsi jusqu’à refuser au colon l’action en rescision. Cette objection ne saurait nous embarrasser; les édifices sont meubles à l'égard du

foncier, mais, nous l'avons dit plus haut, quand il poursuit l'exécution du bail à convenant, quand il agit en vertu du titre convenancier. Ici 1l s’agit d'une vente volontaire qui ne découle pas des clauses du bail, les édifices seront donc des immeubles à l'égard du foncier comme de toute autre personne, seulement, pour observer l’équité, on devra les estimer comme en congément où ils sont meubles, parce que la vente que le colon en a consentie n’a eu pour but que d'éviter des frais de jugement et d’expertise; s’il avait laissé poursuivre la procédure, l’estimation eût été faite par le menu, il est juste quelatransaction qui la remplace soit établie sur les mêmes bases.

189. Mais si cette manière d'apprécier la lésion ne soulève pas de controverse quand il s’agit d’une vente consentie au foncier, il en est différemment lorsque le colon vend à un tiers ses droits réparatoires. Deux systèmes également défendus avec chaleur se trouvent en présence.

Premier système.— On doit, comme dans le cas précédent, faire l'estimation par le menu; l'arrêt de 1752, bien que rendu pour un cas différent, s'applique à notre hypothèse, car la valeur intrinsèque d’une chose est une, elle ne varie pas avec la qualité des acquéreurs; en 1natière de rescision, on ne considère que la personne

et la perte du vendeur. La propriété du colon consiste dans lesédifices, fossés, talus, émondes, ce sont ces choses qu'il faut priser en détail. Le revenu du convenant est le produit du fonds qui appartient au bailleur, le colon ne le perçoit qu’en qualité de locataire, il ne saurait par suite servir de base: la détention du colon est précaire, 1l peut être congédié à chaque moment, et alors ses droits lui seront remboursés par le menu. {V. Baud., n° 429, 8 2.)

Second système.— La vente volontairé consentie par le colon est une vente d'immeuble, la preuve, c'est qu'autrefois on y appliquait le retrait lignager, l’appropriement, il faut donc lui appliquer aujourd'hui les règles établies pour les im meubles; c’est seulement dans les rapports entre colon et foncier que les superfices s’estiment en nature de meubles. Le revenu du convenant est connu, le Congément est incertain, il vaut mieux s’en tenir à ce qui ne reste pas dans de pures possibilités. (Baud., id; Le Guével, p. 205, adopte ce système ; en ce sens 2 arr. 25 octobre 1645, 10 fév. 1764.) Aulanier (n° 490) pense que l'opinion de Le Guével étail la plus conforme aux principes; le colon n'ayant pas le droit de provoquer son remboursement, et le congément pouvant n'avoir jamais lieu, le revenu des édifices el superfices devait seul être pris en considération; mais il croit qu'aujour-

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d'hui la solution inverse cst préférable: « Mais aujourd'hui que les domaniers peuvent obliger le foncier à rembourser leurs droits, nous pensons que l’on doit décider autrement, et qu'il y a lésion loules les fois que la vente a été conseutie pour une somme qui n'égale pas les sept douzièmes de celle à laquelle les droits seraient estimés en cas de remboursement. »

Dans ce système on n’aurait pas égard aux charges qui grèvent la tenue et diminuent le revenu des droits sans diminuer leur valeur capitale ; d'ailleurs ce système ne serait pas applcable au cas où le domanier aurait renoncé indéfiniment à la faculté de provoquer le rem-— boursement, si, comme nous l’avons admis, cette renonciation est valable.

Pour nous, nous nous rallions à l'opinion que Baudouin adopte après avoir présenté les arguments Invoqués par chacun des deux systèmes opposés. Cette opinion nous semble parfaitement juridique et équitable; « il est néanmoins sur cette question, l’une des plus importantes du domaine congéable, un parti mitoyeu qui rapproche les précédents et que je crois le plus plausible. C'est d'admettre la légitimité de la vente volontaire, toutes les fois que l'acquéreur paie le juste prix, soit sur le pied du revenu, soit à raison de la valeur en congément.

L'ancienne jurisprudence était à ce

tempérament. (Jug. du trib. de Lannion, 20 octobre 1759; arr. du Parlement qui confirme ce jug., 10 fév. 1764.)

Au reste, nous empruntons au système admis par Aulanier une idée qui nous servira à compléter celui de Baudouin que nous avons fait nôtre.

Aujourd'hui le colon peut provoquer son remboursement, 1l y a donc beaucoup plus de probabilités qu’autrefois pour que le prisage par le menu ait lieu; il en résulte que, si l’on doit prendre en considération le revenu de la tenue, l'estimation par le menu devra néanmoins avoir sur l'appréciation finale une influence beaucoup plus considérable qu’autrefois.

190. Nous avons vu, au commencement de ce travail, que le bail à domaine congéable avait de grandes affinités avec le bail à ferme ; nous avons vu aussi qu'il en différait profondément à certains points de vue, et spécialement en ce que le colon devenait acquéreur des édifices et superfices. Ce caractère spécial du domaine congéable, nous le retrouvons ici, cela nous donne la raison d’une différence profonde qui existe entre les obligations du colon et les obligations dufermier. Lorsque le locataire d’un immeuble quelconque cède ses droits à un autre, il restetenu de ses obligations jusqu'à la fin

du bail envers le bailleur qui ne connaît pas le V. 17

sous-locataire; le colon au contraire, lorsqu'il vend ses droits, est libéré pour l'avenir de toute obligation envers le foncier, il ne peut plus être poursuivi que pour les arrérages ou les dégradations antérieures à l’aliénation : « Cette diffé rence naît, dit Baud., n° 408, de’ce que l’obligation du dernier est purement réelle, à moins que dans le bail à domaine congéable on n'ait expressément stipulé vers lui l'obligation personnelle, qui, en ce cas, né laisserait pas de subsister contre le vendeur et ses héritiers, jusqu’à l'exponse ou le congément, suivant l'arrêt du 13 août 1735; décision rigoureuse, mais juste, qui s’appliquerait spécialement au colon qui, en prenant un terrain inculte, ou des terres même déjà cultivées à domaine congéable, ne stipule pas simplement la /aculié, mais s’oblige expressément de faire telles clôtures où améliorations; c’est alors un engagement de la personne même du preneur, dont l'obligation directe ne cesse point par la vente des superfices à autrui, »

191. Un cas particulier se présente quelque= fois. Le colon avait affermé la tenue; il vend ses droits ; à la fin du bail, le fermier devra laisser un renable (art. 1778 C. c.); ce renable appartiendra-t-il au colon vendeur ou à l'acquéreur ? Le principe a toujours été que les objets mobiliers n'étaient pas censés compris dans la vente et que le colon pouvait les retirer; or, d’après la

coutume de Bretagne, les pailles, foins, fumiers, bestiaux, étaient des objets mobiliers (Poull.- Dup.,Princip.,tome Il, p. 68); les auteurs en concluaient que le colon pouvait les garder lorsqu'il vendait sa tenue précédemment affermée . (Baud., n° 437). L'art. 524 C. c. a changé la règle donnée par la Coutume de Bretagne: ces objets sont immeubles par destination, il en résulte que l'acquéreur est fondé à en revendiquer la propriété, ce sont des accessoires de l’immeuble,

TITRE III